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Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Viernes 25 de Septiembre de 2015 - Nº: 558

El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.

Dra. Nelly Díaz.Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación

Cómo hacer para que una minoría se pueda imponer a la mayoría

La abogada Nelly Díaz explicó paso a paso cómo hacer para que –según el nuevo Código Civil y Comercial- una minoría pueda imponerse a la mayoría Para que el sistema funcione debe haber una baja participación de los consorcistas en el edificio.

[BPN-25/09/15] El pasado jueves 10 de septiembre, la Dra. Nelly Silvia Mónica Díaz, subdirectora del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal...

Víctor Santa María y Horacio Larreta el 4 de abril de 2014 presentaron el programa "Mis Expensas"Santa María / Horacio Larreta

Larreta le entregó al SUTERH un predio

El Gobierno porteño le entregó al SUTERH un predio para construir un "Faro del Diseño y la Gastronomía" Tiene como objetivo el desarrollo económico, social y urbano La obra le costará al gremio de encargados 50 millones de pesos.

Si se suma el alquiler y las expensas, estas últimas representan el 21% del total.Septiembre de 2014 a agosto de 2015

Según el Gobierno porteño las expensas habrían subido un 25%

Según el Gobierno porteño las expensas subieron un 25% el último año El Ejecutivo las establece en 608 pesos promedio Los alquileres, por su parte, aumentaron un 27% con un valor promedio de 2.266 pesos.

El libro fue editado por "Hammurabi - José Luis Depalma editor" y cuenta con 298 páginas.Dr. Juan Antonio Costantino

1º libro en analizar la propiedad horizontal bajo el CCyC

En agosto el abogado Juan Antonio Costantino publicó lo que será el 1º libro en analizar la propiedad horizontal bajo el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación La terminología utilizada en el libro –si bien está orientado a abogados y magistrados- es simple y directa lo que facilita su entendimiento por toda la comunidad consorcial.

Dra. Diana Sevitz.CAPHyAI: Siete abogados analizaron el nuevo Código Civil

Dra. Diana Sevitz

Esta penúltima entrega sobre las novedades que introdujo el nuevo Código Civil y Comercial a la propiedad horizontal está dedicada a la disertación de la abogada Diana Sevitz Su ponencia se concentró en la figura del consejo de propietarios y sus competencias a partir del nuevo cuerpo normativo.


No trascendió si los creadores del programa tienen previsto desembarcar en Argentina.España

Aplicación para participar de asambleas virtuales en consorcios

Mediante una aplicación Web y móvil, los consorcistas españoles pueden participar de sus asambleas y votar cada una de las iniciativas El programa tiene una versión gratuita y otra que cuesta casi 40 euros Sus creadores proyectan expandirse a Venezuela, México y Colombia.


Jorge "Abasto" Barone.Jorge "Abasto" Barone

Una ciudad para pocos vs. una ciudad para todos

Jorge "Abasto" Barone denunció que el Gobierno porteño tiene una política que excluye a los sectores más humildes Puntualizó que 5 mil familias son desalojadas cada año en la Ciudad de Buenos Aires Exige que el Estado intervenga el mercado inmobiliario.


Karina María Verónica Nazabal, diputada bonerense por el Frente para la Victoria.Provincia de Buenos Aires

Proponen crear un defensor adjunto de inquilinos

Una diputada bonaerense presentó un proyecto de ley para crear el cargo de Defensor del Pueblo Adjunto de los Inquilinos en territorio bonaerense Mediará entre inquilinos y propietarios, garantizará el cumplimiento de la Ley de Alquileres y relevará las viviendas ociosas.


Senador nacional Juan Carlos Marino.Proyecto de ley

Cartel con la prohibición de cobrar "llave" a inquilinos

Un senador nacional presentó un proyecto de ley para obligar a los inmobiliarios a exhibir un cartel que recuerde que está prohibido cobrar llave a inquilinos de viviendas familiares Esta restricción surge del inciso c) del artículo 1.196 del nuevo Código Civil y Comercial.


Correo de Opinión

El vía crucis de un consorcista ante el RPA

Sr. Gerardo Andino


Correo de Opinión

Sobre "Los administradores deberán abstenerse de modificar el CCT"

Sra. Susana Pérez García


Correo de Opinión

De todo un poco

Lydia Voltan


Dr. Eduardo Awad.Colegio Público de Abogados de la Capital Federal

Nuevo proyecto nacional de honorarios para abogados

El 9 de septiembre se presentó en el Senado nacional un proyecto para que los honorarios de los abogados estén establecidos por ley Según sus autores, el objetivo de la iniciativa es dignificar la profesión La impulsan cuatro abogados senadores del Frente para la Victoria.


Gustavo Gabriel Di Marzio, diputado bonerense por el Frente para la Victoria.Proyecto de ley

Fondo de garantía para inquilinos bonaerenses

Un diputado bonaerense presentó un proyecto de ley para crear un fondo de garantía para inquilinos El servicio será para vivienda familiar, tendría un costo y el inquilino que no cumpla quedará excluido del sistema por seis años.


Iván Petrella, legislador porteño por el PRO.Proyecto de ley

Cartel con el tope máximo de comisión por alquiler

Un legislador porteño del PRO presentó un proyecto de ley para que las inmobiliarias deban exhibir en sus locales un cartel con la comisión máxima a cobrar a los inquilinos Desde marzo ya existe una iniciativa similar presentada por Fernando Muñoz.


María Fabiana Lizarralde.Sueldos Septiembre/15

Septiembre = Junio/2015 + 7%

Este mes los haberes deberán liquidarse aplicando la nueva escala vigente Se puede observar que tanto los básicos como los adicionales tuvieron aumentos entre un 6.99% y un 7.05% Sólo el valor del retiro de residuos aumentó un 7.23%.


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Rincón Solidario

No realicé el seguro de responsabilidad profesional

Dr. Cristóbal Orlando Ruano


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Rincón Solidario

Decidimos no renovar el contrato anual de la administración

Dra. Diana Sevitz


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Avisos Clasificados

Pedidos/Ofrecidos


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Pequeñas Noticias

Nosotros

¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes

Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número

Ascensores VERTIROD

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ALAS: Administración de Consorcios

CAPHyAI: Libro de Datos 2015

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Cra. Noemí Lattuada

Curso Liquidación de Sueldos para Propiedad Horizontal

Curso/taller de Derecho Laboral para consorcios

Dra. Nelly Díaz.

Dra. Nelly Díaz.

Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación

Cómo hacer para que una minoría se pueda imponer a la mayoría

[BPN-25/09/15] El pasado jueves 10 de septiembre, la Dra. Nelly Silvia Mónica Díaz, subdirectora del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF), explicó cómo una minoría de copropietarios puede imponerle sus decisiones a la mayoría, siempre y cuando los consorcistas sean poco participativos.

Detalló que a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación ya no se necesita quórum para empezar a sesionar en una asamblea y como siempre asisten solo "4 o 5 gatos locos", éstos pueden proponer decisiones y anoticiar a los ausentes mediante una carta documento. Si a los 15 días los demás consorcistas no responden, se da por aprobada la iniciativa impulsada por la minoría que sí asistió a la asamblea.

Este método lo develó en el marco de la 3° Jornada de Propiedad Horizontal organizada por APARA (Asociación de Profesionales Administradores de la República Argentina). Pequeñas Noticias pone a disposición de sus lectores la disertación completa de la Dra. Nelly Díaz <ver texto original>.

Paso a paso

En el marco de su exposición, la subdirectora del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal señaló: "el quórum para empezar a sesionar no existe más. La asamblea sesiona con los que tiene presentes, con los 4 o 5 gatos locos que vienen porque son siempre los mismos. Esa mayoría puede proponer decisiones".

Según explicó, estas propuestas deben comunicarse por medios fehacientes a los propietarios ausentes y – de acuerdo al Art. 2.060° del nuevo Código- se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados aquellos que no asistieron, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. Sobre este artículo, la letrada sentenció: "Cuando uno lee esto por primera vez es terrible".

Asimismo, la Dra. Díaz expresó: "lo mejor será, aunque esto parezca espantoso, que el administrador o el consejo de propietarios -si son ellos los que han llamado a asamblea- manden una carta documento notificando a cada uno de los ausentes acerca de estas proposiciones".

Aclaró también que "la carta documento la solventará el consorcio. Después, en la parte de los gastos particulares aparecerá para cada uno el costo de la carta porque no sería nada justo que los que estuvieron en la asamblea paguen vía expensa el costo del que no quiso ir por desidia o por la razón que fuera".

Por último pronosticó que "lo que va a pasar -lo más probable- es que nadie se oponga", y agregó "el que se va a oponer, tiene que oponerse también por medio fehaciente, así que no es cuestión de que vaya a gritarle al administrador sobre que no está de acuerdo con lo que aconteció en la asamblea la noche en la que él estuvo ausente".

El evento

La 3° Jornada de Propiedad Horizontal se llevó a cabo en el Salón de Actos del 2° piso de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires (UBA) ubicada en Av. Córdoba 2.122.

El evento estuvo dividido en tres bloques: "Aspectos generales en el nuevo Código Civil", "Relevancia del nuevo Código en particular" e "Impacto de las novedades legales en el plano inmobiliario".

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN N° 557 de 11/09/15: "Dr. Bartolomé Orfila".

BPN Nº 538 de 24/12/14: "El nuevo Código Civil entrará en vigencia el 1º de agosto".

BPN Nº 531 de 14/10/14: "La propiedad horizontal se mudó al Código".

Aspectos generales en el nuevo Código Civil

A las 17:30 hs., la Dra. Lilian N. Gurfinkel de Wendy, colaboradora en la Comisión Redactora del nuevo Código Civil y especialista en derechos reales, disertó sobre "nuevo derecho real, objeto, personería jurídica y reglamento en propiedad horizontal".

Relevancia del nuevo Código en particular

A las 18:45 hs., el Dr. Eduardo Daniel Awad, presidente del CPACF y director del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal de esa entidad, expuso sobre "el administrador del consorcio y el consejo de propietario". A continuación, la Dra. Nelly Díaz hizo su ponencia sobre "Asambleas, clases y régimen jurídico".

Impacto de las novedades legales en el plano inmobiliario

Por último, a las 20 horas, el Dr. Rodolfo Martín Barbieri, asesor letrado del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), analizó la "locación, boleto de compraventa, deudas en moneda extranjera y contratos en curso de ejecución" en relación al nuevo Código Civil y Comercial Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: El 28 de septiembre de 2004, un consorcio del barrio porteño de Villa Luro realizó el primer piquete consorcial en repudio a una medida cautelar que amparaba a su anterior administrador. 


Víctor Santa María y Horacio Larreta el 4 de abril de 2014 presentaron el programa "Mis Expensas"

Víctor Santa María y Horacio Larreta el 4 de abril de 2014 presentaron el programa "Mis Expensas".

Santa María / Horacio Larreta

Larreta le entregó al SUTERH un predio

[BPN-25/09/15] El Gobierno porteño le entregó al SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal) un predio para construir un "Faro del Diseño y la Gastronomía" en Barracas.

La obra que le costará al gremio 50 millones de pesos, fue acordada mediante un convenio firmado por Víctor Santa María, secretario general del sindicato; Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno electo de la CABA, y Jorge Apreda, presidente de la Comuna 4. Así lo informó Noticias Urbanas el pasado jueves 17 de septiembre.

De acuerdo a ese medio, el acto en el que se firmó el convenio fue una nueva muestra de la "excelente relación" que hay entre Rodríguez Larreta y Santa María, fomentada por Eduardo Macchiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, y Juan Manuel Gallo, ex director general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA.

Faro del Diseño y la Gastronomía

Según informó NU, el "Faro del Diseño y la Gastronomía" tiene como principal objetivo el desarrollo económico, social y urbano a través de la promoción de industrias como la audiovisual, la tecnológica, la artística y la del diseño. Es de suponer que el emprendimiento inmobiliario encarecerá también el valor de los terrenos de sus zonas aledañas.

Específicamente, la obra se llevará a cabo en un predio situado bajo el trazado de la Autopista 9 de Julio Sur, entre las calles Suárez y Aráoz de Lamadrid, espacio que la línea 60 utilizaba como playa de estacionamiento años atrás

Además, el medio porteño anunció que está previsto que los trabajos comiencen en diciembre de 2015 y se prolonguen a lo largo de un año. Tanto Rodríguez Larreta como Santa María se comprometieron a participar del acto inaugural en 2016.

Por último, Noticias Urbanas detalló que "muchos vecinos" y cerca de 200 militantes del SUTERH asistieron al acto de presentación de la iniciativa, que además contará con la colaboración del ámbito privado, la Ciudad, instituciones educativas y ONGs[1].

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 547 de 22/04/15: "Cómo entender el abrazo de Santa María y Larreta”.

BPN Nº 545 de 19/03/15: "Gallo ‘se mueve más como un dirigente del PJ que del PRO’”.

BPN Nº 542 de 12/02/14: "Santa María y Larreta siguen entregando botones antipánico".

BPN Nº 524 de 11/07/14: "Nuevo convenio del SUTERH con Horacio Larreta".

BPN Nº 518 de 11/04/14: "Bajo el nombre ‘Mis Expensas’ se presentó ‘Expensas Claras III’".

BPN Nº 483 de 26/12/12: "El SUTERH educará consorcistas y administradores".

La relación Santa María / Larreta

Es de recordar que no es la primera vez que Santa María y Larreta colaboran en proyectos de interés común, ya lo hicieron en varias oportunidades. El 19 de diciembre de 2012 en el Centro Cultural Caras & Caretas firmaron un convenio para educar a consorcistas y administradores. Dos años después, el 4 de abril de 2014, en el SERACARH [2], presentaron la tercera versión de Expensas Claras bajo el nombre de "Mis Expensas".

El 27 de junio de ese mismo año suscribieron otro convenio para entregar botones antipánico a encargados de los edificios ubicados en las comunas 4, 12 y 15. En este marco, el 28 de enero de 2015, se volvieron a reunir para repartir a los trabajadores de los consorcios 70 botones.

Dos meses después, el 12 de marzo, firmaron un convenio "de cooperación en materia de reciclado y residuos" en la delegación SUTERH Puerto Madero. En esa oportunidad, Noticias Urbanas aseguró que Juan Manuel Gallo estaba detrás de la "saga de encuentros" entre ambos dirigentes.

Finalmente, en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias el pasado 22 de abril, Santa María expresó: "Larreta tiene un pensamiento político totalmente distinto al mío. Él tiene una visión de la ciudad y yo tengo otra en la cual seguramente hay puntos de conexión. Trabajamos con esos puntos que realmente le sirven al ciudadano que tienen que ver con la seguridad, con la basura, etc." Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] ONG: Organización No Gubernamental.

[2] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal.


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Efemérides consorciales: El 2 de octubre de 1942 se constituyó el Sindicato Único de Encargados y Ayudantes de Casas de Renta (SUEYACR), lo que se conoce en la actualidad como el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH). En conmemoración a la fundación de SUEYACR, todos los 02/10 se celebra el Día del Encargado.


Si se suma el alquiler y las expensas, estas últimas representan el 21% del total.

Si se suma el alquiler y las expensas, estas últimas representan el 21% del total.

Septiembre de 2014 a agosto de 2015

Según el Gobierno porteño las expensas habrían subido un 25%

[BPN-25/09/15] Según el Gobierno porteño, entre septiembre de 2014 y agosto de 2015 las expensas aumentaron un 25%. Por su parte, el alquiler subió un 27%. Si se suma el costo del alquiler más el gasto de las expensas, éstas incidieron en un 21,9% en ese total. Es de recordar que entre abril de 2014 y marzo de 2015 los gastos del consorcio se habían incrementado un 27%. Todos estos datos surgieron del informe "Las canastas de consumo de la Ciudad de Buenos Aires" elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos de la ciudad.

En detalle, de la canasta de consumo el ítem que más aumentó fue el de las comunicaciones (31%). A continuación le siguieron los alquileres, las expensas, la canasta de bienes y servicios mensuales (22,5%), la canasta alimentaria (21%) y el gas (3%). Por su parte, el agua, le electricidad y el transporte público no sufrieron incrementos.

Expensas: 25%

De acuerdo al GCBA, entre septiembre de 2014 y agosto 2015, las expensas le costaron a los hogares porteños -en promedio- 608,42 pesos por mes. Es de recordar que entre abril de 2014 y marzo de este año, lo vecinos habían pagado en promedio 549 pesos de expensas por unidad funcional.

Período

Expensas

Mensuales

Alquiler

Mensual

Período

Expensas

Mensuales

Alquiler

Mensual

Septiembre 2014

552

2031

Marzo 2015

593

2257

Octubre 2014

561

2057

Abril 2015

593

2309

Noviembre 2014

581

2101

Mayo 2015

638

2375

Diciembre 2014

582

2139

Junio 2015

645

2440

Enero 2015

583

2179

Julio 2015

690

2504

Febrero 2015

590

2218

Agosto 2015

692

2577

Alquileres: 27%

Según los datos oficiales de la ciudad consultados, en el último año los alquileres se incrementaron en promedio un 25% en los hogares porteños. A un inquilino le costó 2.266 pesos por mes alquilar en el último año, también en promedio.

Las canastas

Según el Gobierno de la CABA, la Canasta alimentaria (CA) está conformada por el valor de los alimentos y bebidas que un hogar debe adquirir para satisfacer las necesidades alimentarias básicas.

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 550 de 04/06/15: "Según el Gobierno porteño, en el último año las expensas subieron un 27%".

Por su parte, la Canasta de Bienes y Servicios Mensuales (CBSM) incluye todos los bienes y servicios de carácter no durable que el hogar debe adquirir en forma mensual Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


AVISOS CLASIFICADOS

EMPLEO - PEDIDOS

EMPLEADO ADMINITRATIVO Y OTROS: Para trabajar en una administración de edificios para tareas administrativas y para visitar consorcios. Con experiencia. Importante dominio de computación. Mandar curriculum/antecedentes a Sr. Cohen - Email: p01072015a@pequenasnoticias.com.ar

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ENCARGADA DE EDIFICIO: Cuento con referencia en el puesto avaladas por la admiración para la cual trabaje 4 años en Mar del Plata. Mi renuncia se debió a mi mudanza a la ciudad de Buenos Aires. Referencias comprobables - Nombre: Romina Valeria Alcaraz - Teléfonos: 5744-5709 - Email: vale.romi88@hotmail.com

ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS: Busco empleo fijo en administracion de consorcios. Tengo los conocimientos y experiencia laboral de la parte administrativa de consorcios, obligaciones de la administracion y administrador, manejo de encargados, decision y proactividad. Nuevo Codigo Civil. Conflictos entre copropietarios, Asambleas, otros relacionados al tema consorcios. Terminos legales, redaccion propia, manejo de conmutadores, Word, Internet, agenda. organización de actividades. Secundario completo. Buena predisposicion, con capacidad de manejo autonomo en cuanto al manejo de oficina, manejo de personal, pago a proveedores, seguimiento de trabajos a realizar, presupuestos.Mi curriculum esta a disposicion de quien quiera recibirlo. Responsabilidad y honestidad - Nombre: Patricia Gabrielli - Teléfono: (15) 5458-0151 - E-mail: pgadmisconsorcios@gmail.com

ENCARGADO DE EDIFICIO C/S VIVIENDA: Tengo 46 años,soy una persona responsable, dinamica, social, experimentada en el rubro. Mis padres fueron encargados y yo trabajo haciendo suplencias desde hace 10 años - Vivo en C.A.B.A en el barrio de Caballito- A la personas que me quiera contactar les puedo enviar mi CV - Nombre: Julio Roberto Mazorra - Teléfono: 4431-4751 - E-mail: mrobertoj@hotmail.com

SUPLENTE DE ENCARGADO: Soy una persona responsable, ordenado y metodico. Me ofrezco para realizar suplencias de encargado de edificios. Mi objetivo es tener un empleo estable y crecer profesionalmente - Nombre: Pedro Villasboa Peralta - Teléfono: 4488-2496 / (15) 2228-6344 - E-mail: pedro.villasboa@gmail.com

ADMINISTRATIVA / TAREAS DE OFICINA: Experiencia laboral - Referencias comprobables - Paquete Office (Excel, Word, Power Point), Visual Basic - Ingles y Portugués - Nombre: Giselle Lucero - Teléfono: (15)5411-0367 - E-mail: giselle_lucero@hotmail.com

ENCARGADA DE EDIFICIO / COCINA / EMPLEADA DOMÉSTICA: Tengo experiencia y referencias actuales - Dinámica y responsable. 43 años - Secundario completo y curso manipulación de alimentos Libreta sanitaria - Nombre: Nancy Blanco - (291)(15)646-1868 - Localidad: Bahía Blanca - E-mail: nety_2011_@hotmail.com

ADMINISTRATIVO: Busco empleo turno tarde,puede ser part time,tengo experiencia en el rubro - Trabajé dentro y fuera de las administraciones, en distintas áreas - Nombre: Pablo Isasmendi - Teléfono: (15)5823-5200 - E-mail: pablo_bht@yahoo.com.ar

ENCARGADA DE EDIFICIO: Busco trabajo de encargada de edificio si es posible por la tarde - Trabajo en un edificio lunes, miércoles y viernes de 9 a 12 - Tengo buenas recomendaciones - Tengo 45 años - Me siento bien y con ganas de trabajar y lo necesito - Nombre: Sandra Dominguez - Teléfono: (15)5144-6355 - E-mail: isabelsandradominguez@hotmail.com


Efemérides consorciales: El 6 de octubre de 2005, el presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Adm. Néstor Pirosanto, anunció que iba a apoyar la participación de los propietarios en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo.


El libro fue editado por "Hammurabi - José Luis Depalma editor" y cuenta con 298 páginas.

El libro fue editado por "Hammurabi - José Luis Depalma editor" y cuenta con 298 páginas.

Dr. Juan Antonio Costantino

1º libro en analizar la propiedad horizontal bajo el CCyC

[BPN-25/09/15] El 1° de agosto, el Dr. Juan Antonio Costantino, abogado especialista en propiedad horizontal, publicó su nuevo libro titulado "La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación". La publicación está destinada a abogados, magistrados, administradores, martilleros, contadores públicos, arquitectos, estudiantes e integrantes del consejo de propietarios. Según su autor, es el primer libro que analiza este nuevo derecho real y la vida consorcial ya que salió hacia las librerías el mismo día que entró en vigencia el nuevo cuerpo normativo <índice temático>.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Costantino explicó: "la elección del tema tiene que ver con la secuencia de mis libros publicados en materia de propiedad horizontal y vida consorcial desde el primero de ellos en el año 1989", y agregó: "también los 42 años de experiencia en este área permiten que el trabajo se facilite ya que se realiza una buena simbiosis entre la parte dogmática y su aplicación profesional".

En ese sentido, el letrado señaló: "teniendo en cuenta la importancia y extensión que el legislador le otorga al derecho real de propiedad horizontal en el nuevo Código -36 artículos algunos de ellos con más de 12 incisos cada uno-, no cabía duda de la necesidad de abordar de inmediato la edición. Es por eso que este trabajo comenzó a gestarse con toda intensidad en la feria judicial de enero 2015"..

Por otro lado, detalló: "el libro está direccionado con un criterio exclusivamente jurídico, por lo tanto se piensa en abogados y magistrados. Sin embargo, la terminología utilizada en muchos de los pasajes es simple y directa, con lo cual facilita el entendimiento de administradores, estudiantes, martilleros, contadores públicos, arquitectos e integrantes de concejo de propietarios".

El futuro

Consultado por sus proyectos literarios a futuro, el Dr. Costantino expresó: "no existe todavía espacio en la mente del autor para generar de inmediato otro factor creativo. Es necesario dejar decantar lo logrado durante unos meses y luego ver qué necesidad jurídica puede existir en un tema que uno domine para asumir el inicio de escribir otro libro".

El pasado

El letrado es autor de libros específicos de propiedad horizontal y coautor de varias obras nacionales de Derecho Procesal Civil. Entre sus obras específicas de propiedad horizontal se encuentran: "El administrador en el consorcio de propietarios de la propiedad horizontal", "Vocabulario jurídico de la propiedad horizontal", "Ley de propiedad horizontal comentada" y "Derecho de la propiedad horizontal".

En detalle

El libro editado por "Hammurabi - José Luis Depalma editor", cuenta con 298 páginas en blanco y negro. Su tapa y contratapa están compuestas por colores blancos, violetas y negros.

La obra está dividida en dos partes: la primera se titula "Generalidades" y la segunda "Normativa sobre propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial". Esta última está dividida en 10 capítulos: Disposiciones generales, Facultades y obligaciones de los propietarios, Modificaciones en cosas y partes comunes, Reglamento de propiedad horizontal, Asambleas, Consejo de propietarios, Administrador, Subconsorcios, Infracciones y Prehorizontalidad. Por último, posee un anexo jurisprudencial que contó con la colaboración del Dr. Julio Ismael Ferrari. Por su parte, el Dr. Gerardo Rodríguez Arauco colaboró con algunos artículos de la ya derogada Ley 13.512 y su analogía con al régimen actual Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: El 7 de octubre de 2014, falleció a los 62 años el Sr. Gonzalo Acuña, conocido en la comunidad consorcial por haber sido un decidido defensor de los derechos de los consorcistas, por los afilados debates que protagonizó con el Adm. Jorge Hernández, por haber protagonizado el primer "piquete consorcial" y por haber fundado Aguerrido Consorcista.


Dra. Diana Sevitz.

Dra. Diana Sevitz.

CAPHyAI: Siete abogados analizaron el nuevo Código Civil

Dra. Diana Sevitz

[BPN-25/09/15] El pasado jueves 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta quinta entrega se desarrolló la disertación de la Dra. Diana Sevitz quien expuso sobre la figura del consejo de propietarios y sus competencias a partir del nuevo cuerpo normativo.

En la próxima edición se publicará la última ponencia: la del Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior se publicó la exposición del Dr. Bartolomé Orfila, en el Boletín N° 556 la disertación de la Dra. Ana María Vila, en el Boletín N° 555 el análisis del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 la ponencia de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 la exposición del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

Dra. Diana Sevitz

El consejo de propietarios está contemplado dentro del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. El artículo 2.044° de la norma nos introduce que va a ser un órgano dentro de esta persona jurídica que es el consorcio y se podrá suprimir porque el artículo dice que la asamblea puede designar un consejo de propietarios.

Cabe destacar que el nuevo Código expresa que "se podrá designar un consejo integrado por propietarios". Por lo tanto, se terminó el tema de que si un locatario puede ser miembro o no porque una de las exigencias es ser propietario.

Si dentro del reglamento tenemos un consejo, éste ya va a estar integrado a la norma. Si no lo tenemos, la asamblea podrá establecer uno.

Con esta incorporación, el consejo va a tener obligaciones y facultades un poco diferentes a las que ya tenía en los otros reglamentos que regían antes del funeral de la Ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), el 31 de julio de 2015.

Primero, dentro de las atribuciones, el Código establece que el consejo: "puede convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo".

El segundo es el aspecto más importante que van a tener que tener en cuenta quienes sean miembros del consejo y se refiere a "controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio".

En este aspecto tenemos que tener en claro que como el Código además ahora es un Código Civil y Comercial, ha tomado del Código de Comercio todos los aspectos que tenía éste antes, está todo incluido. Se estudió en referencia a como es este órgano controlador dentro de las personas jurídicas.

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN N° 557 de 11/09/15: "Dr. Bartolomé Orfila".

BPN N° 556 de 24/08/15: "Dr. Ana María Vila".

BPN N° 555 de 07/08/15: "Dr. Jorge Villar".

BPN N° 554 de 24/07/15: "Arq. y Dra. Valeria Nerpiti".

BPN N° 553 de 10/07/15: "Dr. Jorge Martín Irigoyen".

BPN N° 553 de 10/07/15: "Siete abogados analizaron el nuevo Código Civil".

BPN Nº 538 de 24/12/14: "El nuevo Código Civil entrará en vigencia el 1º de agosto".

BPN Nº 531 de 14/10/14: "La propiedad horizontal se mudó al Código".

Mi opinión personal -con la Dra. Liliana Corzo que es contadora- es que el aspecto de controlar económica y financieramente es como si fuera una sindicatura dentro de una persona jurídica. Esto quiere decir que el consejo va a tener una gran importancia y los va a obligar personalmente a sus integrantes. También cuando va a tener que firmar el certificado ejecutivo es muy importante porque está avalando lo que el administrador está diciendo.

Por último, el nuevo Código dice que el consejo tiene la atribución de "autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos". También es importante porque le está diciendo que dispone de algo que la asamblea dijo que era para otra cosa. Tendrá que ver al final de la gestión, o sea una vez que termina de ver dónde colocó esta disposición de fondos, si realmente fue dispuesto como ellos lo autorizaron conforme lo que él les ha solicitado.

Por último, la norma dice que el consejo puede ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador por cualquier cuestión pero con la obligación de convocar a una asamblea dentro de los 30 días de producida la vacancia.

Para que no haya confusiones, señalo que éste es un órgano de control que no va a sustituir al administrador porque la norma dice que excepto estos casos que están dados por el artículo, el consejo no va a poder sustituir al administrador ni suplir sus obligaciones.

La responsabilidad que dice justamente el Código es que los consejeros van a tener que fiscalizar. La pregunta del millón es si vamos a tener consejeros. No sé. Van a tener que decirles a los consejeros cuáles son las nuevas obligaciones.

Como conocedora de la ley puedo decir que la respuesta es conocida por todos. Quedará en ustedes si en la primer asamblea dicen: "Señores del consejo de propietarios: hasta el 31 de julio del 2015 las facultades de ustedes eran éstas pero el Código establece que van a tener que agregar específicamente el inciso b): controlar mi gestión y fiscalizarme".

No hay mucho más que decir del consejo porque me parece que lo más importante es el inciso b) Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: El 7 de octubre de 2009, la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), Reafirmación de los Derechos del Consorcista (REDECO) y la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) rechazaron la designación de Gabriela Pilar Saldivia como coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA.


No trascendió si los creadores del programa tienen previsto desembarcar en Argentina.

No trascendió si los creadores del programa tienen previsto desembarcar en Argentina.

España

Aplicación para participar de asambleas virtuales en consorcios

[BPN-25/09/15] En España, mediante la plataforma online RedConvive, más de 800 consorcios se reúnen virtualmente en asamblea. Esta aplicación gratuita -que allí tiene validez legal y que está disponible tanto en su versión Web como móvil- le permite a los copropietarios y administradores planificar el orden del día, comentar, votar, contabilizar los votos y consultar las actas de asamblea.

Aunque la herramienta está disponible en cualquier región española –excepto en el País Vasco y Navarra- la mayoría de usuarios se concentra en Madrid, Cataluña, Andalucía, Valencia y Murcia.

Según fuentes periodísticas locales, sus creadores, Mario y Rubén Calvo, esperan que la aplicación se expanda y que a mediados de 2016 aterrice en algunos países latinoamericanos como Venezuela, México y Colombia. Habrá que ver si esta herramienta desembarcará o no en la Argentina y en ese caso cómo se adaptará a la normativa vigente.

Cómo se usa

A la hora de registrar un consorcio, la aplicación detecta automáticamente la cantidad de unidades del edificio y los coeficientes de cada una, por lo que el usuario sólo deberá encargarse de invitar a los demás vecinos a unirse.

Según el sitio Web de RedConvive, se debe publicar el orden del día con una antelación sugerida de 15 a 30 días detallando el título de cada punto, una exposición de motivos y una solución concreta. Luego, los demás usuarios deberán comentan y votar cada una de las propuestas por Internet.

El día de la reunión se enviarán automáticamente las delegaciones de los que votaron y no hace falta que éstos acudan a la asamblea presencial que se llevará a cabo igualmente con los consorcistas que no utilizan la aplicación.

Su validez legal

De acuerdo a medios locales, RedConvive se diseñó adaptando la legislación de propiedad horizontal española al recuento de los votos, al formato de convocatorias, actas y delegaciones para asegurar que la participación online en las reuniones cuente con validez legal.

Un poco gratuita

La plataforma que está disponible en https://redconvive.com/ ofrece algunos servicios pagos y otros gratuitos.

Por un lado, son servicios gratuitos: la registración, la configuración automática con inmuebles y los coeficientes, el tablón para crear asuntos donde informar y comentar, las propuestas para votar, adjuntar archivos, la invitación con código QR para colgar en el ascensor, el recuento de votos según la legislación y las mayorías aplicables, y la app móvil para proponer, comentar y votar.

Por otro lado, mediante el pago de casi 40 euros se puede acceder a los siguientes servicios: convocatoria (realización y envío automáticos), delegaciones (generación y envío con los votos emitidos), votos online con validez legal, formulario para los votos presenciales, composición del acta en forma automática y su posterior envío por e-mail, y acta navegable con las decisiones y comentarios.

Versión móvil

El aplicativo está en la plataforma Google Play encuadrado en la categoría "Comunicación". Su tamaño es de 3 megabytes, su versión es la 1.1 y para funcionar requiere del sistema operativo Android 2.3.3 o superior. A siete meses de ser actualizado por última vez, fue descargado entre 100 y 500 veces y los usuarios le dieron –en promedio- un puntaje de cuatro puntos sobre cinco Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides: El 25 de septiembre de 1928, el Poder Ejecutivo aceptó oficialmente la versión del Himno Nacional arreglada por el músico Juan Pedro Esnaola en 1860.


Dr. Eduardo Awad.

Dr. Eduardo Awad.

Colegio Público de Abogados de la Capital Federal

Nuevo proyecto nacional de honorarios para abogados

[BPN-25/09/15] El 9 de septiembre se presentó en el Senado de la Nación un proyecto de ley para regular los honorarios de los abogados. A grandes rasgos, la iniciativa que fue impulsada por el senador y Dr. Rodolfo Urtubey (FpV), propone que los honorarios sean considerados "alimentarios e inembargables", que tengan carácter ejecutivo, que sean estipulados por escrito y que no se pueda concluir un proceso si no se pagan. Asimismo, el proyecto pretende que los honorarios mínimos "en asuntos no susceptibles de apreciación pecuniaria" sean estipulados de acuerdo a una Unidad de Medida Arancelaria (UMA), equivalente al 1,5% de la remuneración total asignada al cargo de Juez Nacional de Primera Instancia <texto original>.

Según sus fundamentos, el objetivo de esta propuesta es dignificar la profesión de los abogados evitando que sus honorarios dependan de la discrecionalidad judicial.

La iniciativa que ingresó bajo el número de expediente 2993/15, está dividida en 5 títulos y consta de 67 artículos de los cuales uno es de forma. La acompañaron con su firma los senadores del Frente para la Victoria, Dr. Miguel Ángel Pichetto, Dr. Marcelo Jorge Fuentes y el Dr. Pedro Guillermo Ángel Guastavino, todos abogados.

Falta de ética

Según el proyecto, el profesional que renuncie anticipadamente a sus honorarios o que cobre menos o más que lo previsto, incurrirá en una falta de ética y deberá intervenir el Tribunal de Disciplina correspondiente a la jurisdicción.

Cuota Litis

De acuerdo a la iniciativa, los abogados podrán celebrar con sus clientes un pacto de cuotalitis pero el honorario no podrá exceder el 30% del resultado del pleito, "cualquiera fuese el número de pactos celebrados e independientemente del número de profesionales intervinientes".

Además "los honorarios que se declaren a cargo de la parte contraria corresponderán exclusivamente a los profesionales, sin perjuicio de lo acordado con el cliente".

Ni tasa ni sellado

Por otra parte, el proyecto establece que "el cobro de honorarios en forma judicial, sean éstos convenidos, regulados judicialmente o extrajudiciales, no devengará tasa de justicia ni sellado alguno. En este sentido se prevé que el pago de los honorarios profesionales es condición ineludible para dar por concluido un proceso o hacer lugar a una medida cautelar reclamada. En principio, el pago de los honorarios pesa solidariamente sobre los condenados en costas u obligados a satisfacerlos".

UMA

En otro orden de cosas, se establece la aplicación de una Unidad de Medida Arancelaria equivalente al 1,5% de la remuneración total asignada al cargo de Juez Nacional de Primera Instancia, para determinar los honorarios mínimos en asuntos no susceptibles de apreciación pecuniaria y que regirá tanto para la actividad judicial como para la extrajudicial. En el texto de la iniciativa figuran tablas detalladas con la cantidad de UMAs para cada caso.

Cambio de patrocinio

En caso de cambio de patrocinio y representación, el proyecto estipula que el letrado "adquiere la calidad de parte para actuar en la protección de sus derechos a la regulación de honorarios". Conforme la iniciativa, "esta innovación permitirá que el profesional continúe interviniendo en el proceso; aunque exclusivamente en lo atinente al monto en discusión y al cobro de sus honorarios, pudiendo efectuar, de ser necesario, las peticiones que estime pertinentes para preservar sus derechos".

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 461 de 09/05/12: “Los abogados subirían sus honorarios”.

Sindicatura mixta

Por último, el proyecto incorpora reformas puntuales al régimen de concursos y quiebras (Ley 24.522, artículos 253° y 257°), a efectos de establecer la sindicatura mixta y de este modo habilitar para el ejercicio de esa función no sólo a contadores y estudios contables, sino también a abogados y estudios jurídicos.

Plenario

El pasado martes 15 de septiembre en un plenario de las comisiones de "Justicia y Asuntos Penales" y de "Legislación General" en la Cámara de Senadores, se debatió la iniciativa presentada por el senador por Salta, Rodolfo Urtubey. Durante la reunión disertaron el Dr. Eduardo Awad, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y director del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal de esa entidad, y el Dr. Jorge Rizzo, ex presidente de ese organismo.

En esa oportunidad el Dr. Awad señaló que este proyecto impulsado por el CPACF "es una prueba de que la sociedad está madurando", y añadió que con él "los abogados dejarán de sentirse desmoralizados" tal como sucede hoy con "las paupérrimas regulaciones de honorarios".

Por su parte, el Dr. Rizzo recordó que hubo otros proyectos de ley en el mismo sentido pero no lograron prosperar. Según precisó el expresidente del Colegio, en la ciudad de Buenos Aires hay 120 mil abogados y más de 1 millón en todo el país que se verán beneficiados con esta iniciativa Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Efemérides: El 26 de septiembre de 2009, se estableció el Día del Empleado de Comercio.


Jorge "Abasto" Barone.

Jorge "Abasto" Barone.

Jorge "Abasto" Barone

Una ciudad para pocos vs. una ciudad para todos

[BPN-25/09/15] El pasado viernes 28 de agosto, Jorge "Abasto" Barone, representante de la Coordinadora de Inquilinos de Buenos Aires (CIBA), denunció que el Gobierno porteño tiene una política de exclusión de los sectores más humildes que lleva a que 5 mil familias sean desalojadas cada año en la ciudad de Buenos Aires.

Política de exclusión

En diálogo con Pequeñas Noticias, Barone explicó que el Gobierno de la CABA hizo leyes para realizar mejoras en algunos barrios del sur de la ciudad con el fin de desarrollar el negocio inmobiliario en esa zona porque el norte ya está saturado. Así se crearon el distrito de las artes, el distrito tecnológico y el distrito del deporte, por ejemplo.

"Cuando los negocios inmobiliarios entran al barrio, los vecinos más pobres se tienen que ir y ésto es producto de un proceso de 'gentrificación': el desarrollador compra en un barrio barato, invierte, el Estado le hace mejoras a la zona, el valor de la tierra sube y después el propietario vende carísimo. Este proceso hace que la población pobre sea expulsada", denunció el referente de CIBA.

Además, detalló que este proceso sucedió en la década del 90 con Palermo y Villa Crespo, después con San Telmo y ahora con Barracas, Parque Patricios, Pompeya y Lugano.

En este sentido, Barone señaló que –en su momento- Mauricio Macri, jefe de gobierno porteño, dijo una frase que es "prácticamente calcada" de Osvaldo Andrés Cacciatore, exintendente de facto de Buenos Aires: "La ciudad hay que merecerla, no cualquiera puede vivir acá".

Oleada de desalojos

De acuerdo al representante de la Coordinadora de Inquilinos, con el aumento del valor del suelo y de las propiedades, los dueños de los inquilinatos venden y quieren sacar a los inquilinos. Como consecuencia, en los últimos años hubo una oleada de desalojos.

Barone explicó que esa gente migró a otros inquilinatos, conventillos, hoteles, villas y casas tomadas. Asimismo, el 50% se fue al conurbano y "vio degradarse su condición de hábitat". Informó también que de acuerdo a datos de la ciudad, hay 500 mil personas viviendo en emergencia habitacional y -entre 2007 y 2012- 5 mil familias fueron desalojas cada año.

Intervenir el mercado

Según el referente de los inquilinos, el Estado debe intervenir en el mercado inmobiliario y tomar medidas concretas para que haya más control, equilibrar la oferta y la demanda, bajar los precios y mejorar las condiciones de alquiler.

Asimismo, "Abasto" Barone propuso gravar con impuestos "fuertes y progresivos" a los inmuebles vacíos como se hace en Europa. Por otro lado, sugirió que aquellos que accedan a poner sus inmuebles en el mercado -en el marco de un proyecto de alquiler social- deberían ser beneficiados con créditos baratos a largo plazo para que pongan en valor su propiedad.

Por otra parte, propuso que el Estado subsidie una parte del alquiler como sucede en Europa, que regule los permisos de las constructoras y que se sancione una Ley de Hotelería que regule en qué condiciones tienen que estar las piezas de los inquilinatos y cuántas personas pueden habitar allí.

Por último, en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, propuso comenzar a implementar la Ley de Acceso Justo al Hábitat. Esta norma establece –entre otras medidas- que los emprendimientos de más de 5 mil metros cuadrados tienen que devolverle al Estado el 10% del valor de la tierra ocupada para la construcción de viviendas sociales Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Efemérides: El 27 de septiembre de 1996, se instauró el Día Nacional de la Conciencia Ambiental por la Ley 24.605 del Poder Ejecutivo de la Nación, en memoria de las personas fallecidas como consecuencia del escape de gas cianhídrico ocurrido en la ciudad de Avellaneda en 1993.


Gustavo Gabriel Di Marzio, diputado bonerense por el Frente para la Victoria.

Gustavo Gabriel Di Marzio, diputado bonerense por el Frente para la Victoria.

Proyecto de ley

Fondo de garantía para inquilinos bonaerenses

[BPN-25/09/15] El pasado lunes 20 de abril, el diputado bonaerense Gustavo Gabriel Di Marzio (Frente para la Victoria) presentó un proyecto de ley para crear un fondo de garantía de alquileres con el objetivo de facilitar el acceso a una vivienda familiar a aquellos que tengan dificultades para cumplir este requisito. Del texto de la iniciativa se desprende que este servicio será arancelado.

La diputada Patricia Cubría (FpV) acompañó con su firma el proyecto <ver texto original> que se presentó bajo el número de expediente D897/15160 y que consta de 17 artículos, de los cuales uno es de forma. La iniciativa tomó estado el pasado 22 de abril, el jueves 23 ingresó a la comisión "Asuntos Cooperativos y Vivienda" y luego deberá girar a "Legislación General", "Asuntos Constitucionales" y "Justicia y Presupuesto e Impuestos".

El sistema

Puntualmente, Di Marzio propuso crear un "Sistema de Garantía de Locación de la Provincia de Buenos Aires". Para ello, pretende constituir un fideicomiso público que emita certificados de garantía de locación y "procure el recupero de los fondos derivados de la ejecución de estas fianzas".

Este fondo estará constituido por las partidas que se le destinen anualmente en la Ley de Presupuesto, los aportes de los inquilinos, lo producido de sus propias actividades, de recupero e inversiones y los bienes dispuestos por el Estado.

La iniciativa del diputado por La Plata establece que el administrador del fideicomiso será la empresa Bapro Mandatos y Negocios SA o -en su defecto- la Provincia deberá contratar a otro administrador fiduciario –preferentemente de carácter público- o designar un órgano administrativo provincial para que cumpla esa función.

Según indica el proyecto, el fondo estará eximido de todos los impuestos, tasas y contribuciones provinciales existentes y futuras; y de cumplir con la Ley 13.767 de Administración Financiera.

Conforme a la iniciativa, el fideicomiso durará 30 años a contar desde la fecha de su efectiva puesta en funcionamiento. Cumplido ese plazo, sólo será prorrogable mediante el dictado de una nueva ley.

Para acceder

De acuerdo a Di Marzio, para acceder a este fondo, los interesados tendrán que cumplir con los siguientes requisitos:

a) Comprometerse al pago a la provincia de Buenos Aires de la contraprestación por el otorgamiento de garantía.

b) Acreditar domicilio en la provincia de Buenos Aires.

c) El inmueble a alquilar deberá tener como destino el de vivienda de ocupación permanente en el territorio provincial para el requirente.

d) No ser propietario de cualquier inmueble apto para ofrecer en garantía.

e) Demostrar capacidad de pago del alquiler.

El certificado

Según el proyecto, la autoridad de aplicación –que será designada por el Ejecutivo- y el administrador del fondo suscribirán un certificado de garantía por cada contrato de alquiler que afiancen. Éste deberá contener la individualización clara de las partes del contrato, el inmueble, los montos de las obligaciones y el porcentaje de cobertura. Asimismo, en cada ejemplar del contrato que suscriban las partes deberán adjuntar copia del certificado.

Las sanciones

Conforme a la iniciativa, aquellos inquilinos que incumplan sus obligaciones con el fideicomiso no podrán solicitar una nueva garantía durante seis años.

El pago

De acuerdo al texto del proyecto, la reglamentación instrumentará el trámite y el plazo para que el dueño del inmueble perciba lo adeudado en concepto de alquileres, intereses de la mora, indemnización por resolución anticipada y por los daños que deba reparar el inquilino que surjan del contrato de locación, todo lo cual deberá estar transcripto en el certificado.

El contrato

Di Marzio además señaló que la autoridad de aplicación podrá confeccionar un modelo de contrato de alquiler para articular con el Certificado de Garantía.

Los fundamentos

En sus fundamentos el diputado Di Marzio explicó que "la situación de los inquilinos es claramente desventajosa en el mercado inmobiliario y esto viene generando prácticas sobre los que tienen la necesidad de alquilar por carecer de una vivienda propia" y agregó: "si a esto le sumamos las dificultades para cumplir con las exigencias de los propietarios o intermediarios, el cuadro es mucho más grave, y por eso proponemos esta necesaria intervención del Estado para resolver situaciones puntuales que afectan a miles de familias".

Por último, concluyó: "los cada vez más crecientes requisitos hacen que sea más difícil acceder a un alquiler. El acceso a la vivienda aparece así como expresión de la crisis urbana de la sociedad, que replica las condiciones de desigualdad en las relaciones entre sus actores" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Efemérides: El 28 de septiembre de 1927, se inauguró en Buenos Aires el Museo Etnográfico de la Facultad de Filosofía y Letras, que lleva el nombre de Juan B. Ambrosetti, iniciador de los estudios folklóricos en la Argentina.


Karina María Verónica Nazabal, diputada bonerense por el Frente para la Victoria.

Karina María Verónica Nazabal, diputada bonerense por el Frente para la Victoria.

Provincia de Buenos Aires

Proponen crear un defensor adjunto de inquilinos

[BPN-25/09/15] El pasado martes 12 de mayo, la diputada bonaerense Karina María Verónica Nazabal (Frente para la Victoria) presentó un proyecto de ley para crear el cargo de Defensor Adjunto de los Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo de la provincia de Buenos Aires.

Conforme a la iniciativa, su principal función –entre otras- será mediar en los conflictos que surjan entre inquilinos, propietarios, inmobiliarias, administradoras y consorcios; garantizar el cumplimiento de la Ley de Alquileres y relevar la viviendas ociosas en el territorio provincial. La duración en el cargo será de tres años y el funcionario será designado por una comisión bicameral que se constituirá a tal fin.

El proyecto ingresó bajo el número de expediente D 1242/15-16-0 y consta de nueve artículos de los cuales uno es de forma. El 28 de mayo giró a la comisión de "Reforma Política y del Estado" para luego pasar a las comisiones de "Legislación General", "Asuntos Constitucionales y Justicia" y "Presupuesto e Impuestos". Pequeñas Noticias pone a disposición de sus lectores su texto original.

Sus funciones

Según la diputada Nazabal, las funciones del Defensor Adjunto de los Inquilinos serán:

1) Brindar asesoramiento legal a los inquilinos en la relación contractual contraída con el propietario del inmueble o la inmobiliaria.

2) Recibir reclamos por parte de los inquilinos ante el incumplimiento de los contratos.

3) Ofrecer la mediación en los conflictos que surjan entre inquilinos, propietarios, inmobiliarias, administradoras y consorcios.

4) Realizar un relevamiento estadístico de las personas que alquilan viviendas en la provincia de Buenos Aires.

5) Garantizar el cumplimiento de la Ley de Alquileres 23.091.

6) Establecer el funcionamiento de una mesa de diálogo compuesta por integrantes del Poder Ejecutivo, Legislativo, cámaras inmobiliarias, Colegio de Martilleros, organizaciones de inquilinos y organizaciones de defensa al consumidor.

7) Relevar las viviendas ociosas que se encuentren dentro del territorio provincial.

Están imposibilitados

Conforme a la iniciativa, no podrán ejercer el cargo aquellas personas que integren el directorio, sean propietarios, integrantes o empleados de cámaras inmobiliarias, inmobiliarias, administradoras de consorcios o martilleros.

Su remuneración

Según el proyecto, la remuneración del Defensor Adjunto de los Inquilinos será equivalente a la percibida por un Secretario de la Defensoría del Pueblo de la provincia de Buenos Aires.

Su duración

La duración en el cargo será de tres años con la posibilidad de una reelección consecutiva.

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 545 de 19/03/15: “Amor crearía una Oficina de Atención Pública de Inquilinos”.

BPN Nº 543 de 25/02/15: “Se impulsa la creación de una oficina de atención a inquilinos".

La elección

Si este proyecto se convierte en ley, a los 30 días de su entrada en vigencia se constituirá en el ámbito de la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires una Comisión Bicameral integrada por cuatro senadores y cuatro diputados. En su composición se deberá mantener la proporción de la representación en cada cuerpo.

Este organismo dictará su reglamento de funcionamiento, tendrá carácter permanente, será presidido en forma alternada y con rotación anual por un diputado en la primera oportunidad y luego por un senador. Las decisiones serán tomadas por simple mayoría de votos.

Esta comisión elaborará una nómina con los candidatos para ocupar el cargo y -en un plazo que no podrá superar los 180 días- deberá elegir a uno de los postulantes. Éste deberá ser refrendado con la aprobación de ambas cámaras. La designación se efectuará por resolución conjunta suscripta por los presidentes de ambas cámaras y tendrá que ser publicada en el Boletín Oficial.

Los fundamentos

En sus fundamentos, la diputada explicó: "cuando un joven crece y decide comenzar su vida de manera independiente dejando el hogar de sus padres, difícilmente pueda hacerlo yéndose a una casa propia. Existen muchos bonaerenses que deben dejar sus pueblos o ciudades para poder tener un trabajo mejor, además de los migrantes internos que arriban a nuestra provincia con el mismo objetivo", y agregó: "también tenemos los casos de los jóvenes que se mudan a ciudades con universidades como La Plata, Mar del Plata o Bahía Blanca". Finalmente argumentó: "está extendida situación muchas veces da lugar a abusos por parte de los propietarios o los grupos empresarios que comercian con las viviendas. Frente a esto es que nuestra provincia necesita de una figura que asuma la tarea de mediar en estas situaciones y asesorar a los inquilinos frente a situaciones de abuso o incumplimientos de contrato" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Efemérides: El 29 de septiembre de 1908, el Senado de la Nación aprobó la creación del Instituto de Ciegos de la Capital Federal.


Iván Petrella, legislador porteño por el PRO.

Iván Petrella, legislador porteño por el PRO.

Proyecto de ley

Cartel con el tope máximo de comisión por alquiler

[BPN-25/09/15] El pasado viernes 28 de agosto, el legislador porteño Iván Petrella (PRO) presentó un proyecto de ley para obligar a los inmobiliarios a exhibir en un lugar visible de su local un cartel –bajo el título 'Sr. Cliente, conozca sus derechos'- con la leyenda 'para la locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, no podrá superar el 4,15% del valor total del respectivo contrato'. De aprobarse la iniciativa, quienes no cumplan con esta obligación serán sancionados.

El proyecto <ver texto original> que contó con dos artículos de los cuales uno es de forma, ingresó bajo el número de expediente 1804D2015.

En este mismo orden de cosas, cabe destacar que el legislador Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) había presentado un proyecto muy similar el pasado 12 de marzo. Y sobre el proyecto de Petrella denunció que esta iniciativa "presentada en plena campaña electoral, busca -ingenuamente- que los inquilinos crean que el macrismo tiene voluntad de resolver este problema. Sin embargo, el Gobierno de la ciudad tomó desde un principio la decisión de trabajar sólo para las inmobiliarias, excluyendo de su agenda la problemática de los inquilinos".

El proyecto de Petrella

El legislador del PRO propuso agregarle a la Ley 2.340 un artículo 57° bis, el cual establecerá que "en todos los locales dedicados a la prestación de servicios de corretaje inmobiliario o intermediación en la negociación inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, deberá exhibirse en un lugar visible al consumidor la leyenda ya mencionada.

Asimismo, en su segundo párrafo el Art. 57° bis determinará: "verificada la existencia de infracción al presente artículo, quienes la hayan cometido se hacen pasibles de las sanciones previstas en la Ley Nacional de Lealtad Comercial N° 22.802, sus modificatorias y demás disposiciones vigentes, conforme al procedimiento establecido por la Ley 757 de Procedimiento Administrativo para la defensa de los Derechos del Consumidor".

La denuncia de Muñoz

Por su parte, el martes 1° de septiembre, Muñoz denunció en su blog que el proyecto de Petrella es "idéntico al que él presentó". Según el legislador del FpV, "Iván Petrella forma parte de un espacio político que obstaculizó sus iniciativas para mejorar la situación de los inquilinos […] y ahora, meses después, nos quieren hacer creer que tienen la voluntad de avanzar en mejoras hacia el sector".

Por último, concluyó: "esta iniciativa confirma que la demanda de los inquilinos está preocupando a las inmobiliarias y también está evidenciando que el Gobierno de la ciudad es cómplice de un mercado impune e ilegal".

El proyecto de Muñoz

A diferencia del proyecto de Petrella, el de Muñoz propone que también se exhiba el texto de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Además no pretende que se agregue un inciso nuevo a la Ley 2.340 sino que busca que los textos de las normas se exhiban mediante una nueva ley que así lo establezca.

Por otro lado, la iniciativa del legislador del FpV especifica que ambos textos "deberán situarse en los accesos a los locales, en un lugar adecuadamente visible y de manera destacada".

La iniciativa <ver texto original> que ingresó bajo el número de expediente 201500245 y que consta de 5 artículos de los cuales uno es de forma, no prosperó hasta el momento.

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 550 de 04/06/15: "Se deberán exhibir dos leyes relacionadas con los derechos de los inquilinos".

Los fundamentos de Petrella

En sus fundamentos, el legislador del PRO explicó que "en diversas oportunidades los inquilinos son víctimas del abuso en los sobreprecios de las comisiones a cobrar por parte de aquellos que prestan servicios de corretaje inmobiliario".

En este sentido, argumentó: "creemos que este proyecto -de ser aprobado- contribuirá a informar mejor a los consumidores sobre sus derechos consagrados tanto en la Constitución Nacional como en la de la Ciudad de Buenos Aires y en las leyes nacionales de Defensa del Consumidor (24.240), Lealtad Comercial (22.802) y sus disposiciones complementarias".

Por último, Petrella concluyó: "es nuestra intención asegurar la publicidad de las leyes de protección al consumidor así como su cumplimiento, aspectos que creemos fundamentales para la protección de los inquilinos" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Efemérides: El 30 de septiembre de 1809, Mariano Moreno redactó la "Representación de los hacendados" en pro del comercio libre.


Senador nacional Juan Carlos Marino.

Senador nacional Juan Carlos Marino.

Proyecto de ley

Cartel con la prohibición de cobrar "llave" a inquilinos

[BPN-25/09/15] El pasado jueves 10 de septiembre, el senador nacional Juan Carlos Marino (UCR [1]), presentó un proyecto de ley para obligar a los corredores inmobiliarios a que exhiban en sus locales un cartel que exprese que está prohibido el cobro del "valor llave" a los inquilinos en operaciones de alquiler habitacional. Quienes no cumplan serán sancionados por los colegios profesionales correspondientes a cada jurisdicción.

Específicamente, el senador por La Pampa propuso que el mensaje exprese: "Prohíbase a los corredores inmobiliarios el cobro de canon alguno en concepto de pago de valor llave, o con cualquier otro tipo de denominación similar, a cargo de locatario, en operaciones de locaciones habitacionales", tal como lo establece el inciso c) del artículo 1.196° [2] del nuevo Código Civil y Comercial.

El proyecto que consta de tres artículos de los cuales uno es de forma, ingresó bajo el número de expediente 3060/15 y el 16 de septiembre giró a la comisión "Legislación General". Pequeñas Noticias pone a disposición de sus lectores el texto completo de la iniciativa <texto original>

Es de destacar que ésta no es la primera vez que Marino intenta legislar a favor de los inquilinos en el ámbito inmobiliario: el 10 de marzo de 2014 presentó en el Congreso de la Nación un proyecto para ajustar el valor de los alquileres a los ingresos de los inquilinos y reducir la indemnización ante la recisión del contrato de locación.

¿QUÉ ESCRIBIMOS SOBRE EL TEMA?

BPN Nº 518 de 11/04/14: "Proyecto para mantener ajustados los alquileres".

Fundamentos

En sus fundamentos, el senador por la UCR aclaró que "generalmente se considera pago de valor de llave a las comisiones (tantas veces abusivas) de las inmobiliarias intervinientes en operaciones de locaciones".

Explicó también que más allá de la "claridad del enunciado" del artículo 1.196° del nuevo Código, "en un sinfín de oportunidades y beneficiándose por el estado de necesidad o ignorancia del locatario, el corredor interviniente cobra dicho canon".

En este sentido, aseveró: "es esta la razón que motiva el presente proyecto: instrumentar la publicidad de la norma a efectos de hacerla conocida por todos".

Por último, concluyó: "se trata de un modo de concientizar a la sociedad de la intención de este Poder Legislativo de hacer valer la situación del inquilino como de una minusvalía respecto del propietario" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] UCR: Unión Cívica Radical.

[2] Código Civil y Comercial / Artículo 1.196°: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.


Efemérides: El 1 de octubre de 1933, se designó en la República Argentina al primer cardenal, monseñor Santiago Luis Copello, arzobispo de Buenos Aires.


María Fabiana Lizarralde.

María Fabiana Lizarralde.

Sueldos Septiembre/15

Septiembre = Junio/2015 + 7%

[BPN-25/09/15] Para el mes de la primavera, los haberes deberán liquidarse aplicando la nueva escala vigente a partir de septiembre. El Acta Acuerdo publicada en el Boletín Oficial el 21 de agosto pasado, estableció un 27% de aumento cuyo primer escalón se aplicó en el mes de junio (20%) y el segundo y último que se deberá aplicar este mes (7% sobre la escala salarial de junio de 2015) y hasta mayo de 2016 inclusive.

El segundo punto del acuerdo decía: "2.- A partir del 1º de septiembre de 2015 se incrementarán un 7% los salarios básicos sobre las remuneraciones del mes de junio de 2015".

Al analizar la nueva escala salarial, se puede observar que tanto los básicos como los adicionales tuvieron un aumento que se ubica entre un 6.99% y un 7.05%. Solo el valor del retiro de residuos aumentó un 7.23% pasando de $16.60 a $17.80 por unidad funcional.

Esta vez, la escala salarial no se hizo esperar y llegó en tiempo para poder trabajar con tranquilidad a la hora de liquidar los haberes y así los trabajadores recibir el aumento como lo indica el acuerdo.

Septiembre 2015

FUNCION

1° Cat.

2° Cat.

3° Cat.

4° Cat.

Encargado Permanente con vivienda

9.943

9.528

9.114

8.286

Encargado Permanente sin vivienda

11.687

11.200

10.713

9.739

Ayudante Permanente con vivienda

9.943

9.528

9.114

8.286

Ayudante Permanente sin vivienda

11.687

11.200

10.713

9.739

Ayudante Media Jornada

5.843

5.600

5.357

4.870

Personal Asimilado con vivienda

9.943

9.528

9.114

8.286

Personal Asimilado sin vivienda

11.687

11.200

10.713

9.739

Mayordomo con vivienda

10.311

9.881

9.452

8.593

Mayordomo sin vivienda

12.165

11.658

11.151

10.137

Intendente

14.889

14.889

14.889

14.889

Personal con mas 1 Función con vivienda

9.943

9.528

9.114

8.286

Personal con mas 1 Función sin vivienda

11.687

11.200

10.713

9.739

Encargado Guardacoches con vivienda

8.767

8.767

8.767

8.767

Encargado Guardacoches sin vivienda

9.520

9.520

9.520

9.520

Personal Vigilancia Nocturna

10.529

10.529

10.529

10.529

Personal Vigilancia Diurna

9.803

9.803

9.803

9.803

Personal Vigilancia Media Jornada

4.902

4.902

4.902

4.902

Encargado No Permanente con vivienda

4.717

4.717

4.717

4.717

Encargado No Permanente sin vivienda

5.127

5.127

5.127

5.127

Ayudante Temporario

9.603

9.603

9.603

9.603

Ayudante Temporario Media Jornada

4.802

4.802

4.802

4.802


Para Cualquiera de las Categorias

 

Personal Jornalizado no más 18 horas ( según ART. 7 INC. P HORA)

99,3

Suplente con horario por dia

433,6

Retiro de residuos por unidad destinada a vivienda u oficina

17,8

Clasificación de residuos Resol. 2013 243 SSRT-GCABA

306

Valor vivienda

65,30

Plus por antigüedad conf. Resoluc. 106/09 – inc. D, e, h, n y p del art. 7 y 8 por año ( 1%)

97,4

Plus por antigüedad – por año ART. 11 ( 2%)

194,8

Plus limpieza de cocheras

242,5

Plus moviemiento de coches – hasta 20 unidades

359

Plus Jardin

242,5

Plus Zona Desfavorable

50%

Titulo de Encargado Integral de Edificio

10%

Plus limpieza de piletas y mantenimiento del agua

407,9


Septiembre 2015: Varios

1)

Escala salarial vigente
(Res 854/2015 BO 21/08/2015)

Septiembre (Disp. DNRT 854 29/6/15)

2)

Sueldo Mínimo Vital y Móvil

(Resolución 3/2015 BO 20/07/2015)

* A partir del 1/08/15 $5588 por mes

* A partir del 1/01/16 $6060 por mes

3)

Asignaciones familiares

A partir del 1º de julio de 2010 la Administración Nacional de la Seguridad Social liquidará en forma directa las Asignaciones Familiares de los trabajadores. De esta forma, el Estado Nacional efectúa los controles sobre las asignaciones familiares de los trabajadores y quita a los empleadores la carga financiera a través del pago anticipado del beneficio.

4)

Feriados de septiembre (-)

No hay

5)

Doble indemnización
(Dto 1224/2007 BO 11/9/07)

Se derogó la doble indemnización por el Decreto 1224/2007 publicado en Boletín Oficial Nº 31.136 el 11 de septiembre de 2007.

6)

Formulario 931
(Res. 2407/08 y Dto. 1448/08)

Según la cantidad de empleados, se debe utilizar el aplicativo "Declaración en línea" o la versión vigente del SICOSS.


Septiembre 2015: Sueldos

1)

Aporte Jubilatorio:
(Dto. 22/2007 – BO 24/1/2007)

11%

2)

INSSJP (Ley 19032)

3%

3)

Aporte sindical

2%

4)

Aporte Obra social

3%

5)

Caja de Protección a la familia

1%

6)

Fondo para la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD)

1%

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Efemérides: El 2 de octubre de 1997, se estableció el Día Nacional del Recolector de Residuos.


Correo de Opinión

El vía crucis de un consorcista ante el RPA por el Sr. Gerardo Andino

Señor director de Pequeñas Noticias: 

Quiero referirme a la vivencia que padecí y sufrí para presentar una denuncia contra la administradora de mi edificio y de mis vecinos. El nombre de la administradora no lo mencionaré por dos motivos: 

1) Para que la administradora "no sufra el justo castigo del escarnio público" (frase que extraje de un ex consorcista, Gonzalo Acuña, del BPN N° 132 del 7/10/2002). 

2) Hasta que dicha denuncia sea "evaluada" (así entre comillas, que entenderás seguidamente) por los funcionarios de la DGDyPC.

Previo a la denuncia sobre las infracciones que incurre la administrara, leí el Art. 15° de la Ley 941 y los "Pasos para realizar tu denuncia" situado en la página de Defensa del Consumidor, que se puede leer/descargar en el siguiente vínculo.

Pues bien: aquí surgió mi primera pregunta: ¿la Declaración Jurada (DDJJ) que presentan los administradores, los funcionarios del RPA (Registro Público de Administradores) la leen y la "evalúan"? Porque la administradora NO PRESENTÓ (así con mayúsculas) en la DDJJ dos cosas importantes (leer texto):

1) Acta de asamblea que apruebe la rendición de cuentas (conforme inciso "g" del Art. 15°, que deriva al inciso "b" del Art. 12° de la Ley N° 941), porque NO SE APROBÓ en la asamblea ordinaria del 30/4 y sus (4) cuartos intermedios hasta 8/9. Así que mal pudo presentar la administradora algo que NO EXISTE por destiempo (conforme a la Disposición N° 644/DGDYPC/2015).

2) Seguro o acta de asamblea donde se apruebe patrimonio del administrador como garantía (conforme la Disposición N° 777/DGDYPC/2013, según el inciso "e", Art. 12° de la Ley 941), por lo mismo en el punto anterior.

3) El libro de administración en "debida forma" (conforme Art. 9°, inciso "d").

Toda esta parafernalia normativa, estimado, la menciono para que sepa que no pretendo "hacerme el artículo", sino que –simplemente- leí al respecto. Con este conocimiento (o desconocimiento del RPA), allá fui a realizar la denuncia.

El periplo día por día

[] 10/8 - Me presenté en la Mesa de entradas de la DGDyPC, en Maipú 169, (https://www.buenosaires.gob.ar/donde-denunciar) con mi nota-denuncia, pero el funcionario me informó que las denuncias se realizan en los CGPC´s de la zona del denunciante (en la página Web no dice eso). Así que me dije: "¡Ah, qué bien: más cerca de casa!".

[] 11/8 - Fui al sector de Defensa al Consumidor del CGPC-3 (mi comuna) y me preguntaron "¿tiene turno?" ¡Ups…! Así que me dije: ¡Qué bueno, qué organizados! Volví a casa a sacar el turno en el sistema "Saca tu turno" (https://www.buenosaires.gob.ar/pedir-turno?tramite=230) y se registró con fecha 17/8. Pero luego recordé que era feriado e intenté anular el turno y no lo logré. Entonces fui nuevamente al CGPC-3, el 13/8, y tampoco lograron anular el turno, pero me dijeron: "después del 17 vuelva a pedir turno".

[] 24/8 – Allá fui el "día D", esperé en el tercer piso media hora y la funcionaria me pregunta en la recepción: "¿Trajo todos los papeles por duplicado?". Pregunté: "¿Qué era todo?" "DNI, boleta ABL, Escritura-Reglamento". Contesté: "En la página Web dice ‘Acreditar...' (leer en: https://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/que-pueden-denunciar-los-consorcistas, puntos 1° y 3°). Me entregó un panfleto que no coincide con la página Web. Veamos los puntos diferentes:

Requisitos para hacer una denuncia

Página Web

Panfleto del CGPC

• Ser propietario, locatario o apoderado. El propietario deberá acreditar su condición con el título de propiedad o el último pago de ABL. Locatario deberá presentar contrato de alquiler. El apoderado acompañará su denuncia con poder especial para actuar en sede administrativa otorgado por escribano público.

◦ Ser propietario, inquilino o apoderado.

◦ Redactá una nota explicando los motivos de tu denuncia y adjuntá: título de propiedad, contrato de alquiler o poder ante escribano público.

• Sacar un turno click aquí y concurrir con la siguiente documentación.

 

• Acreditar identidad (DNI/CI/LC).

◦ Dos copias de: a) DNI, CI o LC, b) Dos últimas liquidaciones de expensas con los recibos de pago firmados por el administrador.

• Presentar fotocopia de las dos últimas liquidaciones de expensas y de los dos últimos recibos de expensas. Es necesario que exista la firma del administrador o la administración denunciada.

• Presentar una NOTA, preferentemente confeccionada en PC o con letra legible explicando los motivos puntuales de la denuncia. Esta nota debe contener los datos detallados del administrador.

◦ Documentación que respalde tus dichos, por ejemplo: reglamento de copropiedad.

• Prueba documental que respalde los hechos a denunciar.

[] 31/8 – Saqué turno nuevamente y allá fui, por segunda vez, con los duplicados del DNI. Luego de una hora y quince minutos de espera, la funcionaria me atiende y me pregunta: "¿Es usted deudor de expensas?". Le contesté: "No, pero ¿por qué esa pregunta?". Me contesta: "Porque los administradores aducen que los denunciantes son deudores". Le respondí: "La Ley 941 no dice nada al respecto, es más: ¿si usted es deudor del ABL, no puede hacer denuncia alguna?". La hice pensar. ¡Para qué...! Como en las fotocopias de los dos recibos de pago de expensas no estaban legibles la firma de la administradora (enlace Web anterior, punto 4, segundo párrafo), tampoco quiso los recibos originales. Así que saqué otro turno.

[] 9/9 – Con todos los papeles por duplicado (nota, escritura, DNI, ABL, liquidaciones de expensas, recibo de pago), allá fui por tercera vez. Pero hubo otro inconveniente: la "Prueba documental que respalde los hechos a denunciar" (enlace Web anterior, último punto). Le explique que no tengo la prueba documental porque, justamente, es lo que vengo a denunciar, es decir, lo que el RPA no controla. No hubo caso... No pude con mi genio y por cuarta vez saqué un turno.

[] 14/9 – Con todos los papeles anteriores llevé también la Ley 941 con los articulados en donde se encuentra la infracción de la administradora (Art. 9°, inc. "d" y Art. 12°, inc. "b" y "e"). Finalmente, la funcionaria me aceptó la denuncia. Pero no termina aquí.

[] 10/11 – Fue la "Instancia conciliatoria" del Art. 7° de la Ley 757 lo que me dejó perplejo. ¿Por qué tengo que verme con la administradora en una conciliación? ¿Qué sentido tiene entonces la denuncia? ¿Para qué están los funcionarios del RPA del GCBA?

Después de esto estoy agotado. Siento que el organismo que dice llamarse "Defensa…" no defiende realmente al consorcista.

Cordialmente le saludo Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Gerardo Andino

Un consorcista
(19/09/2015)


Efemérides: El 3 de octubre 1837, nació Nicolás Avellaneda, jurisconsulto, estadista y escritor, presidente de la República (1874-1880) y ministro de Instrucción Pública de Sarmiento (1868-1873).


Correo de Opinión

Sobre "Los administradores deberán abstenerse de modificar el CCT" por la Sra. Susana Pérez García

Es alentador y disminuye la sensación de desamparo en que nos encontramos los copropietarios -y también los inquilinos que deben pagar las expensas-, cuando surgen personas como el entrevistado de esta nota, el Sr. Tondo, con una propuesta inteligente.

Totalmente de acuerdo con sus reclamos y somos muchísimos los que pensamos igual, pero hay demasiado escepticismo en quienes habitan los consorcios que, con una resignación que no comparto, aceptan las consecuencias como pueden en su disminuida calidad de vida. Las palabras jubilados y/o pensionados de por sí ilustran esta realidad.

Parecería que no se comprende que un consorcio no es una empresa donde hay ingresos y egresos. Acá solamente hay que pagar gastos que aumentan sin ningún freno, aumentos de salarios y beneficios avalados por quienes no nos representan en las paritarias, porque -como ya se ha dicho infinidad de veces- es el único lugar en el mundo donde las negociaciones no son llevadas a cabo por las partes interesadas.

Recordatorio para quienes parecen no evaluar y poner en la balanza estos beneficios que reciben todos los encargados:

No se les exige títulos, salvo -quizás- en algunas grandes y lujosas torres, pero no en los edificios comunes que son absoluta mayoría.

No pagan alquiler. La mayoría tiene cubiertos los gastos básicos de luz, gas, teléfono y también de cable.

No gastan en ropa, ni en viáticos, ni tampoco en reparaciones porque siempre obtienen descuentos o trabajos gratis, etc.

No pierden horas de vida viajando.

Nadie los controla, no tienen jefes visibles, porque el único que puede darle órdenes es el administrador y son contados los que asisten regularmente a los consorcios a controlar encargados y obras. Por lo tanto, pueden -como sucede en mi experiencia de años- no respetar sus horarios laborales y es común verlos en esos horarios comprando en los negocios del barrio o haciendo una changa a algún vecino de otro edificio o del propio, lo cual está prohibido en el horario de trabajo.

Tienen nada menos que 5 horas libres para hacer lo que deseen: ganar dinero extra, descansar, y/o realizar los trámites que necesiten.

Basta caminar por las calles de la capital para verlos conversar, sin apuro, o simplemente estar en la puerta observando. Las horas extras es otro ingreso desproporcionado que no se controla.

Este exceso de derechos en detrimento de las obligaciones ha hecho que adquieran gran poder dentro de los consorcios. He escuchado repetidas veces copropietarios que temen represalias si reclaman limpieza o cumplimiento y administradores que no actúan. El libro de órdenes parece inexistente y en todos los casos de mi experiencia, si los hay, no registran por temor esas quejas.

Sé que existen encargados trabajadores y responsables que, reconociendo los beneficios que tienen, actúan con honestidad y consideración. Pero en reuniones de copropietarios de múltiples edificios, las opiniones vertidas sobre el tema me hizo comprender que no se puede hablar de una “mayoría” que actúa como debe ser.

Entonces, la conclusión obvia es que somos nosotros los que pagamos y los que sufrimos las consecuencias de decisiones tomadas por otros, quienes debemos ocupar el lugar que nos corresponde. Ni el sentido mínimo de justicia, ni el sentido común, pueden avalar lo que está sucediendo en tanto que la toma de decisiones la ejercen quienes no tienen ningún derecho a definir una negociación salarial.

Y como el tiempo sigue pasando sin que se responda con un cambio a esta lógica indiscutible, es que necesitamos urgentemente que esta propuesta de creación de una asociación que nos represente pueda concretarse y pueda ser apoyada por todos nosotros Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Susana Pérez García

(14/09/2015)


Efemérides: El 4 de octubre de 1868, nació Marcelo Torcuato de Alvear, abogado, político, embajador, diputado y presidente de la Nación entre 1922 y 1928.


Correo de Opinión

De todo un poco por Lydia Voltan

Sobre "Los administradores deberán abstenerse de modificar el CCT".

Estoy de acuerdo con todo lo que expresa Ricardo Tondo. No más imposiciones y ¡¡¡ fuera todos los integrantes de esas cámaras que no nos representan a los propietarios !!!

Sobre "Profeso la fe judía"

¡¡¡ Shana tova umetuka para Diana Sevitz y Eduardo de Ramos Mejía !!!. Considero que ese administrador es irreverente...Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Lydia Voltan

(14/09/2015)


Efemérides: El 5 de octubre de 1815, murió Hipólito Vieytes, economista y periodista que propició la plantación de árboles y difundió nociones sobre agricultura práctica.


Rincón Solidario

Dr. Cristóbal Orlando RuanoContesta el Dr. Cristóbal Orlando Ruano

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

No realicé el seguro de responsabilidad profesional

Yo soy administradora de consorcios.

Tengo que presentar la DDJJ año 2014 de los consorcios que administro y no realicé el seguro de responsabilidad profesional y el RPA me pide que lo informe.

Tengo una propiedad a nombre mío y por esta razón no lo realicé.

¿Cómo puedo proceder para dar cumplimiento a lo solicitado?

Muchas gracias.

Patricia [CABA]

(03/09/2015)

Estimada Patricia:

Según sus dichos, no contrató el seguro de responsabilidad profesional, por lo tanto deberá presentar su declaración patrimonial ante el RPA, (copia de escritura), con las explicaciones del caso.

Asimismo, no aclara en su pregunta si el o los consorcios están informados y/o prestaron conformidad a la garantía ofrecida.

Atentamente.

Cristóbal Orlando Ruano Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Cristóbal Orlando Ruano es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Fue administrador de consorcios y directivo de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).Actualmente es asesor legal de la Delegación Zona Note de la CAPGHyAI. Por cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a cristbalruano@yahoo.com.ar.


Efemérides: El 6 de octubre de 1858 nació José Podestá, inventor del circo criollo y de Pepino el 88, un payaso que fue modelo del cómico rioplatense. En su honor se estableció ese día como el Día del Circo.


Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Decidimos no renovar el contrato anual de la administración

Buenas tardes, quería consultar lo siguiente: soy copropietaria en un PH. Hemos -por asamblea- decidido no renovar el contrato anual de la administración.

Tenemos una nueva reunión con propuestas de nuevas administraciones.

La pregunta es ¿la administración saliente tiene que presentarse en esta nueva reunión con los libros y documentación del consorcio para entregarlas al nuevo o -como nos expresó la administradora- la nueva administración debe retirarlos de su oficina?

¿Qué es lo que legalmente corresponde que haga?

Por favor ¿pueden aclararnos esta duda?

Muchas gracias.

Un cordial saludo.

Isabel.
(21/09/2015)

Estimada Isabel:

Conforme lo normado por el Art. 2.067º, inc. j) del Código en vigencia, se establece que: ”...en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los archivos existentes, libros y documentos del consorcio y rendir cuentas documentadas”.

Recordemos que el Código es aplicable a todo el país y hay provincias que no tienen reglamentada la profesión de administradores a través de un registro público como el de la CABA.

Justamente, la Ley 3.254/10 y su Decreto Reglamentario 550/10, vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, establecen en las obligaciones del administrador en su Art. 9º inc. k): “En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio dentro e los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso la retención de los mismos".

Su decreto reglamentario establece en el inc k): "El administrador puede, por razones fundadas, requerir una prórroga por un plazo máximo de 10 días corridos. Los libros y documentación deben quedar a disposición del consorcio en el domicilio que a tal fin fije la asamblea que remueve, acepta la renuncia o dispone el cese del administrador".

Y por último, referido a la entrega de la documentación y rendición de cuentas en forma general, el Código Civil y Comercial establece que:

"Si bien no hay forma específica de su presentación, no quedan dudas que el administrador, en cuanto mandatario y representante legal del consorcio conforme los nuevos Art. 1.319º, 1.320º, 1324º y Art. 1.334º Inc. f), tiene obligación de rendir cuentas en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato".

El Art. 1.334º es contundente:

"Se debe rendir cuentas conforme el Art. 858º y subsiguientes acompañando toda la documentación relativa a su gestión.

Excepto estipulación contraria, la cuentas se rinde en el domicilio del mandatario y los gastos generados son a cargo del mandante.

Todo ello se rige por la sección 11º, Art. 858º a 864º RENDICIÓN DE CUENTAS.

"Requisitos:

Descriptivo y fundamentado

Referencias y explicaciones para su comprensión acompañando comprobante de ingresos y egresos debe concordar con los libros que lleve quien rinda [1].

¿Quiénes están obligados a rendir cuentas?

Quien actúa en interés ajeno [2].

OPORTUNIDADES PARA LA RENDICIÓN DE CUENTAS

Cuando lo estipulan las partes.

Lo dispone la ley.

Al concluir el negocio.

Al concluir cada finalización del año calendario [3].

APROBACIÓN

Tácita o expresa.

Es considerada tácita si no es observada en el plazo.

El convenido por las partes.

Dispuesto por la ley o en el plazo de 30 días corridos de presentadas en debida forma [4].

Puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de caducidad de un año de recibida saldos y documentos del interesado.

Aprobadas la cuentas:

Si existiera saldo a favor del mandatario se deben abonar en el plazo convenido o en el establecido en la ley o en el de diez días.

El mandantario debe devolver toda la documentación del mandante (título y documentos) [5].

Ahora la pregunta que seguramente se formulará es ¿cuál es la norma aplicable, la ley local o la ley de fondo?. Indudablemente me inclino a expresar que la que debe aplicarse es la ley de fondo, todo lo normado por el nuevo código Civil y Comercial, pero todavía se encuentra vigente la ley local que impone severas multas a los administradores que no cumplen. 

De todas maneras, sea por una u otra norma, el mandatario debe entregar la documentación y su rendición de cuentas finales. De haber conflicto será la Justicia la que establezca cuál es la norma aplicable al caso.

Esperando haber respondido su consulta, la saludo muy Atte.

Dra. Diana Sevitz Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] Art. 859º.

[2] Art. 860º.

[3] Art. 861º.

[4] Art 862º.

[5] Art. 864º.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.


¿Qué significan las siglas?

ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

ACoPH: Asoc. Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal (Mar del Plata)

ACRA: Arbitros de Consumo de la República Argentina

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

AGIP: Administración Gubernamental de Ingresos Públicos

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH 

APARA: Asociación de Profesionales Administradores de la República Argentina

API: Asocición Propietarios de Inmuebles

APIPH: Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal

APBR: Asociación de Propietarios de Bienes Raíces

APROPHMAR: Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata.

CAAC: Confederación Argentina de Administradores de Consorcios

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHPBA: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CEDDDA: Camara Empresarial de Desinsectacion, Desrodentizacion y Desinfeccion Ambiental

CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CIA: Cámara Inmobiliaria Argentina

COAPLA: Empresas de Control de Plagas de la Republica Argentina

CUCICBA: Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FAC: Federación Argentina de Consorcios

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FECIBA: Federación Económica de la Ciudad de Buenos Aires

FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios

FRA: Fundación Reunión de Administradores

ICI: Instituto de Capacitación Inmobiliaria

INADI: Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

RCD: Red de Consorcistas Damnificados 

ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista

SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UITEC: Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios

ULAI: Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 558 [ DLVIII ] [1ª Edición]

Fecha de publicación: 25 de Septiembre de 2015

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: Claudio García de Rivas y M Fabiana Lizarralde

Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Redes sociales: Facebook, Grupo Facebook, Twitter, Google+

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Socio fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)

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