Cómo hacer para que una minoría se pueda imponer a la mayoría

[BPN-25/09/15] El pasado jueves 10 de septiembre, la Dra. Nelly Silvia Mónica Díaz, subdirectora del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF), explicó cómo una minoría de copropietarios puede imponerle sus decisiones a la mayoría, siempre y cuando los consorcistas sean poco participativos.

Detalló que a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación ya no se necesita quórum para empezar a sesionar en una asamblea y como siempre asisten solo "4 o 5 gatos locos", éstos pueden proponer decisiones y anoticiar a los ausentes mediante una carta documento. Si a los 15 días los demás consorcistas no responden, se da por aprobada la iniciativa impulsada por la minoría que sí asistió a la asamblea.

En el marco de su exposición, la subdirectora del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal señaló: "el quórum para empezar a sesionar no existe más. La asamblea sesiona con los que tiene presentes, con los 4 o 5 gatos locos que vienen porque son siempre los mismos. Esa mayoría puede proponer decisiones".

Según explicó, estas propuestas deben comunicarse por medios fehacientes a los propietarios ausentes y – de acuerdo al Art. 2.060° del nuevo Código- se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados aquellos que no asistieron, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. Sobre este artículo, la letrada sentenció: "Cuando uno lee esto por primera vez es terrible".

Asimismo, la Dra. Díaz expresó: "lo mejor será, aunque esto parezca espantoso, que el administrador o el consejo de propietarios -si son ellos los que han llamado a asamblea- manden una carta documento notificando a cada uno de los ausentes acerca de estas proposiciones".

Aclaró también que "la carta documento la solventará el consorcio. Después, en la parte de los gastos particulares aparecerá para cada uno el costo de la carta porque no sería nada justo que los que estuvieron en la asamblea paguen vía expensa el costo del que no quiso ir por desidia o por la razón que fuera".

Por último pronosticó que "lo que va a pasar -lo más probable- es que nadie se oponga", y agregó "el que se va a oponer, tiene que oponerse también por medio fehaciente, así que no es cuestión de que vaya a gritarle al administrador sobre que no está de acuerdo con lo que aconteció en la asamblea la noche en la que él estuvo ausente".

La 3° Jornada de Propiedad Horizontal se llevó a cabo en el Salón de Actos del 2° piso de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires (UBA) ubicada en Av. Córdoba 2.122.

El evento estuvo dividido en tres bloques: "Aspectos generales en el nuevo Código Civil", "Relevancia del nuevo Código en particular" e "Impacto de las novedades legales en el plano inmobiliario".

A las 17:30 hs., la Dra. Lilian N. Gurfinkel de Wendy, colaboradora en la Comisión Redactora del nuevo Código Civil y especialista en derechos reales, disertó sobre "nuevo derecho real, objeto, personería jurídica y reglamento en propiedad horizontal".

A las 18:45 hs., el Dr. Eduardo Daniel Awad, presidente del CPACF y director del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal de esa entidad, expuso sobre "el administrador del consorcio y el consejo de propietario". A continuación, la Dra. Nelly Díaz hizo su ponencia sobre "Asambleas, clases y régimen jurídico".

Larreta le entregó al SUTERH un predio

[BPN-25/09/15] El Gobierno porteño le entregó al SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal) un predio para construir un "Faro del Diseño y la Gastronomía" en Barracas.

La obra que le costará al gremio 50 millones de pesos, fue acordada mediante un convenio firmado por Víctor Santa María, secretario general del sindicato; Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno electo de la CABA, y Jorge Apreda, presidente de la Comuna 4. Así lo informó Noticias Urbanas el pasado jueves 17 de septiembre.

De acuerdo a ese medio, el acto en el que se firmó el convenio fue una nueva muestra de la "excelente relación" que hay entre Rodríguez Larreta y Santa María, fomentada por Eduardo Macchiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, y Juan Manuel Gallo, ex director general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA.

Según informó NU, el "Faro del Diseño y la Gastronomía" tiene como principal objetivo el desarrollo económico, social y urbano a través de la promoción de industrias como la audiovisual, la tecnológica, la artística y la del diseño. Es de suponer que el emprendimiento inmobiliario encarecerá también el valor de los terrenos de sus zonas aledañas.

Específicamente, la obra se llevará a cabo en un predio situado bajo el trazado de la Autopista 9 de Julio Sur, entre las calles Suárez y Aráoz de Lamadrid, espacio que la línea 60 utilizaba como playa de estacionamiento años atrás

Además, el medio porteño anunció que está previsto que los trabajos comiencen en diciembre de 2015 y se prolonguen a lo largo de un año. Tanto Rodríguez Larreta como Santa María se comprometieron a participar del acto inaugural en 2016.

Por último, Noticias Urbanas detalló que "muchos vecinos" y cerca de 200 militantes del SUTERH asistieron al acto de presentación de la iniciativa, que además contará con la colaboración del ámbito privado, la Ciudad, instituciones educativas y ONGs^[1].

Es de recordar que no es la primera vez que Santa María y Larreta colaboran en proyectos de interés común, ya lo hicieron en varias oportunidades. El 19 de diciembre de 2012 en el Centro Cultural Caras & Caretas firmaron un convenio para educar a consorcistas y administradores. Dos años después, el 4 de abril de 2014, en el SERACARH ^[2], presentaron la tercera versión de Expensas Claras bajo el nombre de "Mis Expensas".

El 27 de junio de ese mismo año suscribieron otro convenio para entregar botones antipánico a encargados de los edificios ubicados en las comunas 4, 12 y 15. En este marco, el 28 de enero de 2015, se volvieron a reunir para repartir a los trabajadores de los consorcios 70 botones.

Dos meses después, el 12 de marzo, firmaron un convenio "de cooperación en materia de reciclado y residuos" en la delegación SUTERH Puerto Madero. En esa oportunidad, Noticias Urbanas aseguró que Juan Manuel Gallo estaba detrás de la "saga de encuentros" entre ambos dirigentes.

Finalmente, en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias el pasado 22 de abril, Santa María expresó: "Larreta tiene un pensamiento político totalmente distinto al mío. Él tiene una visión de la ciudad y yo tengo otra en la cual seguramente hay puntos de conexión. Trabajamos con esos puntos que realmente le sirven al ciudadano que tienen que ver con la seguridad, con la basura, etc."

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[1] ONG: Organización No Gubernamental.

Según el Gobierno porteño las expensas habrían subido un 25%

[BPN-25/09/15] Según el Gobierno porteño, entre septiembre de 2014 y agosto de 2015 las expensas aumentaron un 25%. Por su parte, el alquiler subió un 27%. Si se suma el costo del alquiler más el gasto de las expensas, éstas incidieron en un 21,9% en ese total. Es de recordar que entre abril de 2014 y marzo de 2015 los gastos del consorcio se habían incrementado un 27%. Todos estos datos surgieron del informe "Las canastas de consumo de la Ciudad de Buenos Aires" elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos de la ciudad.

En detalle, de la canasta de consumo el ítem que más aumentó fue el de las comunicaciones (31%). A continuación le siguieron los alquileres, las expensas, la canasta de bienes y servicios mensuales (22,5%), la canasta alimentaria (21%) y el gas (3%). Por su parte, el agua, le electricidad y el transporte público no sufrieron incrementos.

De acuerdo al GCBA, entre septiembre de 2014 y agosto 2015, las expensas le costaron a los hogares porteños -en promedio- 608,42 pesos por mes. Es de recordar que entre abril de 2014 y marzo de este año, lo vecinos habían pagado en promedio 549 pesos de expensas por unidad funcional.

Según los datos oficiales de la ciudad consultados, en el último año los alquileres se incrementaron en promedio un 25% en los hogares porteños. A un inquilino le costó 2.266 pesos por mes alquilar en el último año, también en promedio.

Según el Gobierno de la CABA, la Canasta alimentaria (CA) está conformada por el valor de los alimentos y bebidas que un hogar debe adquirir para satisfacer las necesidades alimentarias básicas.

1º libro en analizar la propiedad horizontal bajo el CCyC

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Costantino explicó: "la elección del tema tiene que ver con la secuencia de mis libros publicados en materia de propiedad horizontal y vida consorcial desde el primero de ellos en el año 1989", y agregó: "también los 42 años de experiencia en este área permiten que el trabajo se facilite ya que se realiza una buena simbiosis entre la parte dogmática y su aplicación profesional".

En ese sentido, el letrado señaló: "teniendo en cuenta la importancia y extensión que el legislador le otorga al derecho real de propiedad horizontal en el nuevo Código -36 artículos algunos de ellos con más de 12 incisos cada uno-, no cabía duda de la necesidad de abordar de inmediato la edición. Es por eso que este trabajo comenzó a gestarse con toda intensidad en la feria judicial de enero 2015"..

Por otro lado, detalló: "el libro está direccionado con un criterio exclusivamente jurídico, por lo tanto se piensa en abogados y magistrados. Sin embargo, la terminología utilizada en muchos de los pasajes es simple y directa, con lo cual facilita el entendimiento de administradores, estudiantes, martilleros, contadores públicos, arquitectos e integrantes de concejo de propietarios".

Consultado por sus proyectos literarios a futuro, el Dr. Costantino expresó: "no existe todavía espacio en la mente del autor para generar de inmediato otro factor creativo. Es necesario dejar decantar lo logrado durante unos meses y luego ver qué necesidad jurídica puede existir en un tema que uno domine para asumir el inicio de escribir otro libro".

El letrado es autor de libros específicos de propiedad horizontal y coautor de varias obras nacionales de Derecho Procesal Civil. Entre sus obras específicas de propiedad horizontal se encuentran: "El administrador en el consorcio de propietarios de la propiedad horizontal", "Vocabulario jurídico de la propiedad horizontal", "Ley de propiedad horizontal comentada" y "Derecho de la propiedad horizontal".

El libro editado por "Hammurabi - José Luis Depalma editor", cuenta con 298 páginas en blanco y negro. Su tapa y contratapa están compuestas por colores blancos, violetas y negros.

Dra. Diana Sevitz

[BPN-25/09/15] El pasado jueves 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta quinta entrega se desarrolló la disertación de la Dra. Diana Sevitz quien expuso sobre la figura del consejo de propietarios y sus competencias a partir del nuevo cuerpo normativo.

En la próxima edición se publicará la última ponencia: la del Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior se publicó la exposición del Dr. Bartolomé Orfila, en el Boletín N° 556 la disertación de la Dra. Ana María Vila, en el Boletín N° 555 el análisis del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 la ponencia de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 la exposición del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

El consejo de propietarios está contemplado dentro del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. El artículo 2.044° de la norma nos introduce que va a ser un órgano dentro de esta persona jurídica que es el consorcio y se podrá suprimir porque el artículo dice que la asamblea puede designar un consejo de propietarios.

Cabe destacar que el nuevo Código expresa que "se podrá designar un consejo integrado por propietarios". Por lo tanto, se terminó el tema de que si un locatario puede ser miembro o no porque una de las exigencias es ser propietario.

Si dentro del reglamento tenemos un consejo, éste ya va a estar integrado a la norma. Si no lo tenemos, la asamblea podrá establecer uno.

Con esta incorporación, el consejo va a tener obligaciones y facultades un poco diferentes a las que ya tenía en los otros reglamentos que regían antes del funeral de la Ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), el 31 de julio de 2015.

Primero, dentro de las atribuciones, el Código establece que el consejo: "puede convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo".

El segundo es el aspecto más importante que van a tener que tener en cuenta quienes sean miembros del consejo y se refiere a "controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio".

En este aspecto tenemos que tener en claro que como el Código además ahora es un Código Civil y Comercial, ha tomado del Código de Comercio todos los aspectos que tenía éste antes, está todo incluido. Se estudió en referencia a como es este órgano controlador dentro de las personas jurídicas.

Mi opinión personal -con la Dra. Liliana Corzo que es contadora- es que el aspecto de controlar económica y financieramente es como si fuera una sindicatura dentro de una persona jurídica. Esto quiere decir que el consejo va a tener una gran importancia y los va a obligar personalmente a sus integrantes. También cuando va a tener que firmar el certificado ejecutivo es muy importante porque está avalando lo que el administrador está diciendo.

Por último, el nuevo Código dice que el consejo tiene la atribución de "autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos". También es importante porque le está diciendo que dispone de algo que la asamblea dijo que era para otra cosa. Tendrá que ver al final de la gestión, o sea una vez que termina de ver dónde colocó esta disposición de fondos, si realmente fue dispuesto como ellos lo autorizaron conforme lo que él les ha solicitado.

Por último, la norma dice que el consejo puede ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador por cualquier cuestión pero con la obligación de convocar a una asamblea dentro de los 30 días de producida la vacancia.

Para que no haya confusiones, señalo que éste es un órgano de control que no va a sustituir al administrador porque la norma dice que excepto estos casos que están dados por el artículo, el consejo no va a poder sustituir al administrador ni suplir sus obligaciones.

La responsabilidad que dice justamente el Código es que los consejeros van a tener que fiscalizar. La pregunta del millón es si vamos a tener consejeros. No sé. Van a tener que decirles a los consejeros cuáles son las nuevas obligaciones.

Como conocedora de la ley puedo decir que la respuesta es conocida por todos. Quedará en ustedes si en la primer asamblea dicen: "Señores del consejo de propietarios: hasta el 31 de julio del 2015 las facultades de ustedes eran éstas pero el Código establece que van a tener que agregar específicamente el inciso b): controlar mi gestión y fiscalizarme".

Aplicación para participar de asambleas virtuales en consorcios

[BPN-25/09/15] En España, mediante la plataforma online RedConvive, más de 800 consorcios se reúnen virtualmente en asamblea. Esta aplicación gratuita -que allí tiene validez legal y que está disponible tanto en su versión Web como móvil- le permite a los copropietarios y administradores planificar el orden del día, comentar, votar, contabilizar los votos y consultar las actas de asamblea.

Aunque la herramienta está disponible en cualquier región española –excepto en el País Vasco y Navarra- la mayoría de usuarios se concentra en Madrid, Cataluña, Andalucía, Valencia y Murcia.

Según fuentes periodísticas locales, sus creadores, Mario y Rubén Calvo, esperan que la aplicación se expanda y que a mediados de 2016 aterrice en algunos países latinoamericanos como Venezuela, México y Colombia. Habrá que ver si esta herramienta desembarcará o no en la Argentina y en ese caso cómo se adaptará a la normativa vigente.

A la hora de registrar un consorcio, la aplicación detecta automáticamente la cantidad de unidades del edificio y los coeficientes de cada una, por lo que el usuario sólo deberá encargarse de invitar a los demás vecinos a unirse.

Según el sitio Web de RedConvive, se debe publicar el orden del día con una antelación sugerida de 15 a 30 días detallando el título de cada punto, una exposición de motivos y una solución concreta. Luego, los demás usuarios deberán comentan y votar cada una de las propuestas por Internet.

El día de la reunión se enviarán automáticamente las delegaciones de los que votaron y no hace falta que éstos acudan a la asamblea presencial que se llevará a cabo igualmente con los consorcistas que no utilizan la aplicación.

De acuerdo a medios locales, RedConvive se diseñó adaptando la legislación de propiedad horizontal española al recuento de los votos, al formato de convocatorias, actas y delegaciones para asegurar que la participación online en las reuniones cuente con validez legal.

Por un lado, son servicios gratuitos: la registración, la configuración automática con inmuebles y los coeficientes, el tablón para crear asuntos donde informar y comentar, las propuestas para votar, adjuntar archivos, la invitación con código QR para colgar en el ascensor, el recuento de votos según la legislación y las mayorías aplicables, y la app móvil para proponer, comentar y votar.

Por otro lado, mediante el pago de casi 40 euros se puede acceder a los siguientes servicios: convocatoria (realización y envío automáticos), delegaciones (generación y envío con los votos emitidos), votos online con validez legal, formulario para los votos presenciales, composición del acta en forma automática y su posterior envío por e-mail, y acta navegable con las decisiones y comentarios.

Nuevo proyecto nacional de honorarios para abogados

[BPN-25/09/15] El 9 de septiembre se presentó en el Senado de la Nación un proyecto de ley para regular los honorarios de los abogados. A grandes rasgos, la iniciativa que fue impulsada por el senador y Dr. Rodolfo Urtubey (FpV), propone que los honorarios sean considerados "alimentarios e inembargables", que tengan carácter ejecutivo, que sean estipulados por escrito y que no se pueda concluir un proceso si no se pagan. Asimismo, el proyecto pretende que los honorarios mínimos "en asuntos no susceptibles de apreciación pecuniaria" sean estipulados de acuerdo a una Unidad de Medida Arancelaria (UMA), equivalente al 1,5% de la remuneración total asignada al cargo de Juez Nacional de Primera Instancia <texto original>.

Según sus fundamentos, el objetivo de esta propuesta es dignificar la profesión de los abogados evitando que sus honorarios dependan de la discrecionalidad judicial.

La iniciativa que ingresó bajo el número de expediente 2993/15, está dividida en 5 títulos y consta de 67 artículos de los cuales uno es de forma. La acompañaron con su firma los senadores del Frente para la Victoria, Dr. Miguel Ángel Pichetto, Dr. Marcelo Jorge Fuentes y el Dr. Pedro Guillermo Ángel Guastavino, todos abogados.

Según el proyecto, el profesional que renuncie anticipadamente a sus honorarios o que cobre menos o más que lo previsto, incurrirá en una falta de ética y deberá intervenir el Tribunal de Disciplina correspondiente a la jurisdicción.

De acuerdo a la iniciativa, los abogados podrán celebrar con sus clientes un pacto de cuotalitis pero el honorario no podrá exceder el 30% del resultado del pleito, "cualquiera fuese el número de pactos celebrados e independientemente del número de profesionales intervinientes".

Además "los honorarios que se declaren a cargo de la parte contraria corresponderán exclusivamente a los profesionales, sin perjuicio de lo acordado con el cliente".

Por otra parte, el proyecto establece que "el cobro de honorarios en forma judicial, sean éstos convenidos, regulados judicialmente o extrajudiciales, no devengará tasa de justicia ni sellado alguno. En este sentido se prevé que el pago de los honorarios profesionales es condición ineludible para dar por concluido un proceso o hacer lugar a una medida cautelar reclamada. En principio, el pago de los honorarios pesa solidariamente sobre los condenados en costas u obligados a satisfacerlos".

En otro orden de cosas, se establece la aplicación de una Unidad de Medida Arancelaria equivalente al 1,5% de la remuneración total asignada al cargo de Juez Nacional de Primera Instancia, para determinar los honorarios mínimos en asuntos no susceptibles de apreciación pecuniaria y que regirá tanto para la actividad judicial como para la extrajudicial. En el texto de la iniciativa figuran tablas detalladas con la cantidad de UMAs para cada caso.

En caso de cambio de patrocinio y representación, el proyecto estipula que el letrado "adquiere la calidad de parte para actuar en la protección de sus derechos a la regulación de honorarios". Conforme la iniciativa, "esta innovación permitirá que el profesional continúe interviniendo en el proceso; aunque exclusivamente en lo atinente al monto en discusión y al cobro de sus honorarios, pudiendo efectuar, de ser necesario, las peticiones que estime pertinentes para preservar sus derechos".

Por último, el proyecto incorpora reformas puntuales al régimen de concursos y quiebras (Ley 24.522, artículos 253° y 257°), a efectos de establecer la sindicatura mixta y de este modo habilitar para el ejercicio de esa función no sólo a contadores y estudios contables, sino también a abogados y estudios jurídicos.

El pasado martes 15 de septiembre en un plenario de las comisiones de "Justicia y Asuntos Penales" y de "Legislación General" en la Cámara de Senadores, se debatió la iniciativa presentada por el senador por Salta, Rodolfo Urtubey. Durante la reunión disertaron el Dr. Eduardo Awad, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y director del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal de esa entidad, y el Dr. Jorge Rizzo, ex presidente de ese organismo.

En esa oportunidad el Dr. Awad señaló que este proyecto impulsado por el CPACF "es una prueba de que la sociedad está madurando", y añadió que con él "los abogados dejarán de sentirse desmoralizados" tal como sucede hoy con "las paupérrimas regulaciones de honorarios".

Una ciudad para pocos vs. una ciudad para todos

[BPN-25/09/15] El pasado viernes 28 de agosto, Jorge "Abasto" Barone, representante de la Coordinadora de Inquilinos de Buenos Aires (CIBA), denunció que el Gobierno porteño tiene una política de exclusión de los sectores más humildes que lleva a que 5 mil familias sean desalojadas cada año en la ciudad de Buenos Aires.

En diálogo con Pequeñas Noticias, Barone explicó que el Gobierno de la CABA hizo leyes para realizar mejoras en algunos barrios del sur de la ciudad con el fin de desarrollar el negocio inmobiliario en esa zona porque el norte ya está saturado. Así se crearon el distrito de las artes, el distrito tecnológico y el distrito del deporte, por ejemplo.

"Cuando los negocios inmobiliarios entran al barrio, los vecinos más pobres se tienen que ir y ésto es producto de un proceso de 'gentrificación': el desarrollador compra en un barrio barato, invierte, el Estado le hace mejoras a la zona, el valor de la tierra sube y después el propietario vende carísimo. Este proceso hace que la población pobre sea expulsada", denunció el referente de CIBA.

Además, detalló que este proceso sucedió en la década del 90 con Palermo y Villa Crespo, después con San Telmo y ahora con Barracas, Parque Patricios, Pompeya y Lugano.

En este sentido, Barone señaló que –en su momento- Mauricio Macri, jefe de gobierno porteño, dijo una frase que es "prácticamente calcada" de Osvaldo Andrés Cacciatore, exintendente de facto de Buenos Aires: "La ciudad hay que merecerla, no cualquiera puede vivir acá".

De acuerdo al representante de la Coordinadora de Inquilinos, con el aumento del valor del suelo y de las propiedades, los dueños de los inquilinatos venden y quieren sacar a los inquilinos. Como consecuencia, en los últimos años hubo una oleada de desalojos.

Barone explicó que esa gente migró a otros inquilinatos, conventillos, hoteles, villas y casas tomadas. Asimismo, el 50% se fue al conurbano y "vio degradarse su condición de hábitat". Informó también que de acuerdo a datos de la ciudad, hay 500 mil personas viviendo en emergencia habitacional y -entre 2007 y 2012- 5 mil familias fueron desalojas cada año.

Según el referente de los inquilinos, el Estado debe intervenir en el mercado inmobiliario y tomar medidas concretas para que haya más control, equilibrar la oferta y la demanda, bajar los precios y mejorar las condiciones de alquiler.

Asimismo, "Abasto" Barone propuso gravar con impuestos "fuertes y progresivos" a los inmuebles vacíos como se hace en Europa. Por otro lado, sugirió que aquellos que accedan a poner sus inmuebles en el mercado -en el marco de un proyecto de alquiler social- deberían ser beneficiados con créditos baratos a largo plazo para que pongan en valor su propiedad.

Por otra parte, propuso que el Estado subsidie una parte del alquiler como sucede en Europa, que regule los permisos de las constructoras y que se sancione una Ley de Hotelería que regule en qué condiciones tienen que estar las piezas de los inquilinatos y cuántas personas pueden habitar allí.

Fondo de garantía para inquilinos bonaerenses

[BPN-25/09/15] El pasado lunes 20 de abril, el diputado bonaerense Gustavo Gabriel Di Marzio (Frente para la Victoria) presentó un proyecto de ley para crear un fondo de garantía de alquileres con el objetivo de facilitar el acceso a una vivienda familiar a aquellos que tengan dificultades para cumplir este requisito. Del texto de la iniciativa se desprende que este servicio será arancelado.

Puntualmente, Di Marzio propuso crear un "Sistema de Garantía de Locación de la Provincia de Buenos Aires". Para ello, pretende constituir un fideicomiso público que emita certificados de garantía de locación y "procure el recupero de los fondos derivados de la ejecución de estas fianzas".

Este fondo estará constituido por las partidas que se le destinen anualmente en la Ley de Presupuesto, los aportes de los inquilinos, lo producido de sus propias actividades, de recupero e inversiones y los bienes dispuestos por el Estado.

La iniciativa del diputado por La Plata establece que el administrador del fideicomiso será la empresa Bapro Mandatos y Negocios SA o -en su defecto- la Provincia deberá contratar a otro administrador fiduciario –preferentemente de carácter público- o designar un órgano administrativo provincial para que cumpla esa función.

Según indica el proyecto, el fondo estará eximido de todos los impuestos, tasas y contribuciones provinciales existentes y futuras; y de cumplir con la Ley 13.767 de Administración Financiera.

Conforme a la iniciativa, el fideicomiso durará 30 años a contar desde la fecha de su efectiva puesta en funcionamiento. Cumplido ese plazo, sólo será prorrogable mediante el dictado de una nueva ley.

De acuerdo a Di Marzio, para acceder a este fondo, los interesados tendrán que cumplir con los siguientes requisitos:

a) Comprometerse al pago a la provincia de Buenos Aires de la contraprestación por el otorgamiento de garantía.

b) Acreditar domicilio en la provincia de Buenos Aires.

c) El inmueble a alquilar deberá tener como destino el de vivienda de ocupación permanente en el territorio provincial para el requirente.

d) No ser propietario de cualquier inmueble apto para ofrecer en garantía.

e) Demostrar capacidad de pago del alquiler.

Según el proyecto, la autoridad de aplicación –que será designada por el Ejecutivo- y el administrador del fondo suscribirán un certificado de garantía por cada contrato de alquiler que afiancen. Éste deberá contener la individualización clara de las partes del contrato, el inmueble, los montos de las obligaciones y el porcentaje de cobertura. Asimismo, en cada ejemplar del contrato que suscriban las partes deberán adjuntar copia del certificado.

Conforme a la iniciativa, aquellos inquilinos que incumplan sus obligaciones con el fideicomiso no podrán solicitar una nueva garantía durante seis años.

De acuerdo al texto del proyecto, la reglamentación instrumentará el trámite y el plazo para que el dueño del inmueble perciba lo adeudado en concepto de alquileres, intereses de la mora, indemnización por resolución anticipada y por los daños que deba reparar el inquilino que surjan del contrato de locación, todo lo cual deberá estar transcripto en el certificado.

Di Marzio además señaló que la autoridad de aplicación podrá confeccionar un modelo de contrato de alquiler para articular con el Certificado de Garantía.

En sus fundamentos el diputado Di Marzio explicó que "la situación de los inquilinos es claramente desventajosa en el mercado inmobiliario y esto viene generando prácticas sobre los que tienen la necesidad de alquilar por carecer de una vivienda propia" y agregó: "si a esto le sumamos las dificultades para cumplir con las exigencias de los propietarios o intermediarios, el cuadro es mucho más grave, y por eso proponemos esta necesaria intervención del Estado para resolver situaciones puntuales que afectan a miles de familias".

Proponen crear un defensor adjunto de inquilinos

[BPN-25/09/15] El pasado martes 12 de mayo, la diputada bonaerense Karina María Verónica Nazabal (Frente para la Victoria) presentó un proyecto de ley para crear el cargo de Defensor Adjunto de los Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo de la provincia de Buenos Aires.

Conforme a la iniciativa, su principal función –entre otras- será mediar en los conflictos que surjan entre inquilinos, propietarios, inmobiliarias, administradoras y consorcios; garantizar el cumplimiento de la Ley de Alquileres y relevar la viviendas ociosas en el territorio provincial. La duración en el cargo será de tres años y el funcionario será designado por una comisión bicameral que se constituirá a tal fin.

Según la diputada Nazabal, las funciones del Defensor Adjunto de los Inquilinos serán:

1) Brindar asesoramiento legal a los inquilinos en la relación contractual contraída con el propietario del inmueble o la inmobiliaria.

2) Recibir reclamos por parte de los inquilinos ante el incumplimiento de los contratos.

3) Ofrecer la mediación en los conflictos que surjan entre inquilinos, propietarios, inmobiliarias, administradoras y consorcios.

4) Realizar un relevamiento estadístico de las personas que alquilan viviendas en la provincia de Buenos Aires.

5) Garantizar el cumplimiento de la Ley de Alquileres 23.091.

6) Establecer el funcionamiento de una mesa de diálogo compuesta por integrantes del Poder Ejecutivo, Legislativo, cámaras inmobiliarias, Colegio de Martilleros, organizaciones de inquilinos y organizaciones de defensa al consumidor.

7) Relevar las viviendas ociosas que se encuentren dentro del territorio provincial.

Conforme a la iniciativa, no podrán ejercer el cargo aquellas personas que integren el directorio, sean propietarios, integrantes o empleados de cámaras inmobiliarias, inmobiliarias, administradoras de consorcios o martilleros.

Según el proyecto, la remuneración del Defensor Adjunto de los Inquilinos será equivalente a la percibida por un Secretario de la Defensoría del Pueblo de la provincia de Buenos Aires.

La duración en el cargo será de tres años con la posibilidad de una reelección consecutiva.

Si este proyecto se convierte en ley, a los 30 días de su entrada en vigencia se constituirá en el ámbito de la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires una Comisión Bicameral integrada por cuatro senadores y cuatro diputados. En su composición se deberá mantener la proporción de la representación en cada cuerpo.

Este organismo dictará su reglamento de funcionamiento, tendrá carácter permanente, será presidido en forma alternada y con rotación anual por un diputado en la primera oportunidad y luego por un senador. Las decisiones serán tomadas por simple mayoría de votos.

Esta comisión elaborará una nómina con los candidatos para ocupar el cargo y -en un plazo que no podrá superar los 180 días- deberá elegir a uno de los postulantes. Éste deberá ser refrendado con la aprobación de ambas cámaras. La designación se efectuará por resolución conjunta suscripta por los presidentes de ambas cámaras y tendrá que ser publicada en el Boletín Oficial.

Cartel con el tope máximo de comisión por alquiler

[BPN-25/09/15] El pasado viernes 28 de agosto, el legislador porteño Iván Petrella (PRO) presentó un proyecto de ley para obligar a los inmobiliarios a exhibir en un lugar visible de su local un cartel –bajo el título 'Sr. Cliente, conozca sus derechos'- con la leyenda 'para la locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, no podrá superar el 4,15% del valor total del respectivo contrato'. De aprobarse la iniciativa, quienes no cumplan con esta obligación serán sancionados.

En este mismo orden de cosas, cabe destacar que el legislador Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) había presentado un proyecto muy similar el pasado 12 de marzo. Y sobre el proyecto de Petrella denunció que esta iniciativa "presentada en plena campaña electoral, busca -ingenuamente- que los inquilinos crean que el macrismo tiene voluntad de resolver este problema. Sin embargo, el Gobierno de la ciudad tomó desde un principio la decisión de trabajar sólo para las inmobiliarias, excluyendo de su agenda la problemática de los inquilinos".

El legislador del PRO propuso agregarle a la Ley 2.340 un artículo 57° bis, el cual establecerá que "en todos los locales dedicados a la prestación de servicios de corretaje inmobiliario o intermediación en la negociación inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, deberá exhibirse en un lugar visible al consumidor la leyenda ya mencionada.

Asimismo, en su segundo párrafo el Art. 57° bis determinará: "verificada la existencia de infracción al presente artículo, quienes la hayan cometido se hacen pasibles de las sanciones previstas en la Ley Nacional de Lealtad Comercial N° 22.802, sus modificatorias y demás disposiciones vigentes, conforme al procedimiento establecido por la Ley 757 de Procedimiento Administrativo para la defensa de los Derechos del Consumidor".

Por su parte, el martes 1° de septiembre, Muñoz denunció en su blog que el proyecto de Petrella es "idéntico al que él presentó". Según el legislador del FpV, "Iván Petrella forma parte de un espacio político que obstaculizó sus iniciativas para mejorar la situación de los inquilinos […] y ahora, meses después, nos quieren hacer creer que tienen la voluntad de avanzar en mejoras hacia el sector".

Por último, concluyó: "esta iniciativa confirma que la demanda de los inquilinos está preocupando a las inmobiliarias y también está evidenciando que el Gobierno de la ciudad es cómplice de un mercado impune e ilegal".

A diferencia del proyecto de Petrella, el de Muñoz propone que también se exhiba el texto de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Además no pretende que se agregue un inciso nuevo a la Ley 2.340 sino que busca que los textos de las normas se exhiban mediante una nueva ley que así lo establezca.

Por otro lado, la iniciativa del legislador del FpV especifica que ambos textos "deberán situarse en los accesos a los locales, en un lugar adecuadamente visible y de manera destacada".

En sus fundamentos, el legislador del PRO explicó que "en diversas oportunidades los inquilinos son víctimas del abuso en los sobreprecios de las comisiones a cobrar por parte de aquellos que prestan servicios de corretaje inmobiliario".

En este sentido, argumentó: "creemos que este proyecto -de ser aprobado- contribuirá a informar mejor a los consumidores sobre sus derechos consagrados tanto en la Constitución Nacional como en la de la Ciudad de Buenos Aires y en las leyes nacionales de Defensa del Consumidor (24.240), Lealtad Comercial (22.802) y sus disposiciones complementarias".

Cartel con la prohibición de cobrar "llave" a inquilinos

[BPN-25/09/15] El pasado jueves 10 de septiembre, el senador nacional Juan Carlos Marino (UCR ^[1]), presentó un proyecto de ley para obligar a los corredores inmobiliarios a que exhiban en sus locales un cartel que exprese que está prohibido el cobro del "valor llave" a los inquilinos en operaciones de alquiler habitacional. Quienes no cumplan serán sancionados por los colegios profesionales correspondientes a cada jurisdicción.

Específicamente, el senador por La Pampa propuso que el mensaje exprese: "Prohíbase a los corredores inmobiliarios el cobro de canon alguno en concepto de pago de valor llave, o con cualquier otro tipo de denominación similar, a cargo de locatario, en operaciones de locaciones habitacionales", tal como lo establece el inciso c) del artículo 1.196° ^[2] del nuevo Código Civil y Comercial.

Es de destacar que ésta no es la primera vez que Marino intenta legislar a favor de los inquilinos en el ámbito inmobiliario: el 10 de marzo de 2014 presentó en el Congreso de la Nación un proyecto para ajustar el valor de los alquileres a los ingresos de los inquilinos y reducir la indemnización ante la recisión del contrato de locación.

En sus fundamentos, el senador por la UCR aclaró que "generalmente se considera pago de valor de llave a las comisiones (tantas veces abusivas) de las inmobiliarias intervinientes en operaciones de locaciones".

Explicó también que más allá de la "claridad del enunciado" del artículo 1.196° del nuevo Código, "en un sinfín de oportunidades y beneficiándose por el estado de necesidad o ignorancia del locatario, el corredor interviniente cobra dicho canon".

En este sentido, aseveró: "es esta la razón que motiva el presente proyecto: instrumentar la publicidad de la norma a efectos de hacerla conocida por todos".

Por último, concluyó: "se trata de un modo de concientizar a la sociedad de la intención de este Poder Legislativo de hacer valer la situación del inquilino como de una minusvalía respecto del propietario"

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[1] UCR: Unión Cívica Radical.

[2] Código Civil y Comercial / Artículo 1.196°: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

Septiembre = Junio/2015 + 7%

[BPN-25/09/15] Para el mes de la primavera, los haberes deberán liquidarse aplicando la nueva escala vigente a partir de septiembre. El Acta Acuerdo publicada en el Boletín Oficial el 21 de agosto pasado, estableció un 27% de aumento cuyo primer escalón se aplicó en el mes de junio (20%) y el segundo y último que se deberá aplicar este mes (7% sobre la escala salarial de junio de 2015) y hasta mayo de 2016 inclusive.

El segundo punto del acuerdo decía: "2.- A partir del 1º de septiembre de 2015 se incrementarán un 7% los salarios básicos sobre las remuneraciones del mes de junio de 2015".

Al analizar la nueva escala salarial, se puede observar que tanto los básicos como los adicionales tuvieron un aumento que se ubica entre un 6.99% y un 7.05%. Solo el valor del retiro de residuos aumentó un 7.23% pasando de $16.60 a $17.80 por unidad funcional.

Esta vez, la escala salarial no se hizo esperar y llegó en tiempo para poder trabajar con tranquilidad a la hora de liquidar los haberes y así los trabajadores recibir el aumento como lo indica el acuerdo.

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