A instancias del SUTERH se modificó el inciso f) del artículo 2.067

[BPN-09/10/15] Fue el SUTERH^[1] quien propuso que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación obligara al administrador a contar con el aval de una asamblea a la hora de despedir o contratar al personal del edificio. Así lo develó, el pasado miércoles 30 de septiembre, la Dra. Silvia Gutiérrez Garay, asesora letrada de ese gremio.

En otro orden de cosas, advirtió que a partir del nuevo Código, si se altera el destino de la vivienda del encargado –entre otras "violaciones al orden público laboral"- la responsabilidad jurídica será solidaria e ilimitada no sólo del consorcio sino también de cada uno de los consorcistas y del administrador.

Estas declaraciones las brindó en el marco de la Jornada "La Propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación" organizada por el SERACARH^[2] y llevada a cabo en la UMET (Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo).

En el marco de su exposición, la Dr. Gutiérrez Garay explicó que el anteproyecto del nuevo Código establecía que el despido y contratación del personal del edificio iba a quedar en manos del administrador y del consejo de propietarios. Sin embargo, cuando el SUTERH fue consultado, "se logró modificar esto y hoy la decisión está en manos de muchos".

Es de recordar que el artículo 2.067° del nuevo Código establece en su inciso f) que "el administrador debe nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto".

En este sentido, la letrada señaló que "se ven cotidianamente situaciones de despido del trabajador donde no están enterados los consorcistas, donde los consorcistas no querían que despidan a ese trabajador o no querían que lo despidieran por esos motivos".

La Dra. Gutiérrez Garay también remarcó que a partir del nuevo Código Civil el consorcio es una persona jurídica. Asimismo, explicó que el artículo 144° del nuevo cuerpo normativo establece que cuando una "persona jurídica" viola la ley, "el orden público, la buena fe" o frustra el "derecho de cualquier persona" se puede perseguir jurídicamente a sus asociados, miembros o controlantes directos o indirectos que hicieron posible este accionar quienes responderán "solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados".

Según detalló la abogada del SUTERH, de esta manera se puede descorrer el velo societario: se busca "detrás de esa persona jurídica la real responsabilidad de quienes hicieron posible ese actuar desviado, ese abuso del derecho, esa violación a la norma y ese perjuicio a los derechos del tercero".

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[1] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificio, Renta y Horizontal.

[2] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal.

[3] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

[4] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

[BPN-09/10/15] El pasado miércoles 30 de septiembre, el Dr. Jorge Martín Irigoyen, asesor jurídico de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), se manifestó en contra de que el administrador deba contar con el acuerdo de una asamblea para despedir o contratar al personal de los consorcios, tal como lo establece el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. El letrado le puso un "semáforo rojo" a esa nueva obligación.

Argumentó que antes de la entrada en vigencia del nuevo cuerpo normativo conoció muy pocos casos en los cuales los administradores despidieron al trabajador sin consentimiento de los copropietarios y dio a entender que esto generará conflictos entre consorcistas y encargados.

Estas declaraciones las brindó en el marco de su disertación sobre las novedades que aportó la nueva norma a la propiedad horizontal durante la Jornada "La Propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación" que organizó el SERACARH ^[1] y que se llevó a cabo en la UMET (Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo) <ver nota>.

El artículo 2.067 del nuevo Código establece en su inciso f) que "el administrador debe nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto".

En el transcurso de su disertación, el Dr. Martin Irigoyen expresó: "sostengo que cuando se hace una norma es cuando hay muchos casos que se repiten y como son en gran cantidad, obviamente están haciendo ruido en algún punto".

En este sentido, explicó que "antes simplemente cuando el administrador enviaba el telegrama de despido, el trabajador estaba despedido. Obviamente el consorcio tenía que cumplir y pagar la indemnización que correspondía", y agregó: "convengamos que por lo general se hacían reuniones generales, sobre todo en este último tiempo. Yo conozco pocos casos en los que haya habido despidos sin conformidad de los propietarios".

Por otra parte, se preguntó acerca de qué pasaría si en una asamblea se tomó la decisión de no despedir a un encargado y éste toma represalias contra quienes votaron a favor de su despido. "A ese no le saca más los residuos", ejemplificó el letrado.

Por último, el Dr. Martin Irigoyen señaló: "a veces hay normas que en el espíritu son buenas pero que después en la práctica terminan atentando en contra de los consorcistas. Muchos colegas, desde la Liga del Consorcista por ejemplo, esto lo ven como un avance. Yo le pongo semáforo rojo"

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Huertas le agradeció a Loisi por su carta a Scioli

[BPN-09/10/15] El pasado sábado 3 de octubre, la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH) le agradeció al Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH), la carta que le envió al gobernador Daniel Scioli para que reglamente la Ley 14.701 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en la provincia de Buenos Aires.

Mediante su cuenta en Facebook, ACoPH no sólo le pidió al gobernador y candidato presidencial que se haga eco del pedido del Dr. Loisi sino que invitó a todos aquellos que estén de acuerdo con su contenido a que lo compartan.

Es de recordar que el pasado lunes 24 de agosto, la entidad marplatense ya le había solicitado a Daniel Scioli mediante una carta abierta que reglamente la ley que creó un RPA en territorio bonaerense.

En su carta, el Dr. Loisi había expresado que por razones éticas y jurídicas los administradores no pueden gobernar su matrícula, es decir, tener su propio Colegio y juzgarse a sí mismos en caso de mal desempeño porque gerencian patrimonio ajeno. "Es por ello que consideramos que cuando se trata del manejo de bienes, esa es función indelegable de sus dueños o eventualmente del Estado", argumentó el presidente de la Liga del Consorcista.

Por último concluyó: "confiamos en que vuestra gestión al frente de la provincia de Buenos Aires no finalizará sin reglamentar una norma necesaria para transparentar la actividad de las administraciones de consorcios en ese populoso ámbito geográfico, la cual fuera inspirada en la normativa de similar tenor existente en la Ciudad de Buenos Aires que ha generado positivas consecuencias".

Desde el despacho de la Liga del Consorcista, detallaron que enviaron la nota el pasado martes 29 de septiembre al correo electrónico personal del gobernador y a su cuenta de Facebook. Explicaron que tomaron esa medida porque recibieron muchas consultas de administradores tratando de averiguar dónde inscribirse.

Nuevas costosas normas para consorcios con ascensores

[BPN-09/10/15] Los consorcios platenses deberán incorporar modernos dispositivos de seguridad en sus ascensores a partir de nuevas disposiciones de la Municipalidad de La Plata. Estas nuevas obligaciones tendrían un importante impacto en las expensas. Así lo informó el diario local El Día el jueves 1° de octubre.

Según ese medio, los edificios a construirse y los ya existentes –que tendrán que adecuarse- deberán contar con:

a) Un sistema que no permitirá que el ascensor arranque en caso de sobrepeso.

b) Un sistema que evitará llegar a subsuelos cuando haya agua o sectores anegados.

c) Un sistema que permitirá que el ascensor llegue a un piso y abra sus puertas para que los pasajeros bajen en caso de que se corte el servicio de energía eléctrica.

d) Botonera de teléfono manos libres para comunicarse con el exterior.

Es de destacar que hasta el momento Pequeñas Noticias no pudo encontrar ninguna estadística oficial, normatizada y verificable sobre la cantidad de siniestros que se produjeron en los consorcios de propietarios a causa de malfuncionamiento de los ascensores, la cantidad de heridos y la de fallecidos que causaron.

Según el diario El Día, el presidente y el vicepresidente de la Cámara Empresaria de Ascensores y Afines de La Plata (CEAALP), Jorge Yip y Pablo Amante, consultados por el posible aumento en las expensas producto de la incorporación de estos nuevos sistemas en los elevadores, expresaron que "es muy pronto para hablar de ese tema" y consideraron que "son medidas de seguridad que realmente ayudarían a evitar posibles accidentes y fundamentalmente que la gente entre en pánico en caso de la detención de los equipos por distintas causas".

De acuerdo a ese medio platense, algunos administradores de edificios admitieron que siempre que se habla de mejoras en los equipos, es muy posible que repercuta en el valor de las expensas. Sin embargo, los mandatarios le aclararon a ese diario que todavía desconocen los pormenores de estas nuevas disposiciones.

Según cálculos de la CEAALP, en La Plata funcionan 5.000 ascensores aproximadamente.

Conforme al diario platense, Jorge Yip destacó que una de las novedades es el dispositivo de rescate de personas que deben tener los ascensores. El mismo consiste en que cuando se corta la luz, lleva la cabina a un piso seguro, se abren las puertas del elevador y queda allí detenido hasta que vuelva el servicio de energía. De acuerdo a ese medio, el presidente de la Cámara explicó que así "se evita el susto de la gente y fundamentalmente no se tardará en rescatar a las personas".

El 'todos contra todos' en los consorcios tendría padre político

[BPN-09/10/15] El Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), se preguntó por qué ninguno de los candidatos a presidente habla sobre la propiedad horizontal y el aumento de las expensas. Aseguró que hay un "silencio mortal" porque los consorcistas no se quejan, no se unen para reclamar y algunos políticos junto a una agrupación sindical "generan, financian y bancan" un enfrentamiento entre administradores, encargados y copropietarios.

Por otro lado, argumentó que los presidenciables deberían tener en cuenta la propiedad horizontal porque el 80% de los porteños vive en consorcios, porque las expensas –que se pagan todos los meses- aumentan y porque se incrementaron los gastos derivados de nuevas imposiciones locales.

Durante su programa, el Adm. Hernández se preguntó: "¿por qué cuerno ningún candidato habla de propiedad horizontal, de los problemas que tiene la gente con las expensas, de los ruidos molestos y de los trastornos con la burocracia? ¿No hay ningún político que vea esto? ¿No hay ningún candidato que se haya puesto a estudiar? ¿No hay ninguno que en su consorcio se queje y le diga? ¿La propiedad horizontal realmente existe?".

Por su parte, la Adm. María Teresa Vanzini agregó: "¿Tendrán tapada la boca?".

A continuación, el titular de FRA reveló que iba a consultarle al Papa Francisco si sabe algo, si existen los consorcios en Buenos Aires y si las expensas comunes son un problema o una gratificación porque "hay un silencio mortal".

El Adm. Hernández señaló que a los consorcistas no les importa si pagan 500, mil o 5 mil pesos de expensas porque no hacen nada para que eso cambie. "No se van a juntar un millón de propietarios a gritar en las calles: ¡bajen las expensas comunes!", aseveró.

Además, aclaró que "hacer algo no es ir y agarrársela contra el administrador porque él no es el origen de las cuentas. El administrador es simplemente quien transporta la información". Explicó que hay que agarrársela con los legisladores, los diputados, el intendente, el gobernador o el jefe de gobierno, que son quienes imponen las obligaciones y generan impuestos adicionales.

Por otro lado, denunció que "algunos políticos han logrado enfrentar a los propietarios con los administradores, a los copropietarios con los encargados y a los encargados con los administradores", y detalló que "el triángulo de enfrentamiento ha sido generado, financiado y bancado por algunos políticos y por una agrupación sindical", en alusión al SUTERH.

En cuanto a por qué los candidatos deberían tratar la propiedad horizontal, el Adm. Hernández argumentó: "el 80% de la gente que vive en Capital Federal tiene que pagar expensas comunes todos los meses. Además, algunos tienen que ayudar a pagar las expensas de sus padres que están jubilados".

Asimismo, alertó que en las liquidaciones aparecen gastos, certificaciones, libritos, obligaciones y trámites que están ahogando a las expensas y a los consorcios en la burocracia. "Te meten gastos por cualquier cosa. No quiero pensar que sean para subvencionar las campañas políticas", ironizó el titular de FRA.

Dr. Cristóbal Orlando Ruano

[BPN-09/09/15] El pasado jueves 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta séptima y última entrega se desarrolló la disertación del Dr. Cristóbal Orlando Ruano quien expuso sobre los derechos y obligaciones del administrador establecidas en el nuevo cuerpo normativo. Desarrolló su ponencia en un tono llano, coloquial y –fiel a su estilo- matizado con puntuales ironías sobre la realidad consorcial.

Con esta entrega culmina la serie compuesta por las siete ponencias de abogados especialistas en propiedad horizontal que analizaron el nuevo Código Civil. En el boletín anterior se publicó la disertación de la Dra. Diana Sevitz, en el boletín N° 557 la exposición del Dr. Bartolomé Orfila, en el Boletín N° 556 la disertación de la Dra. Ana María Vila, en el Boletín N° 555 el análisis del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 la ponencia de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 la exposición del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

Vamos con al artículo 2.065° del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación: el administrador. Aparte de las definiciones sobre el administrador que dan los consorcistas -que en general no son muy agradables- en este caso es el representante legal del consorcio en carácter de mandatario. Esto no es ninguna novedad: el administrador es un mandatario que puede ser un propietario, un tercero, una persona jurídica, una persona física o humana.

El artículo 2.066° establece que "el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero".

Finalmente, los administradores sucesivos serán nombrados o ratificados, removidos, por asamblea según lo establezca el reglamento de copropiedad; y puede ser removido sin expresión de causa, cosa que tampoco es demasiado novedosa. En general se les aconsejaba a los propietarios -cuando querían remover a un administrador- que no consignaran causa para evitar juicios más complicados todavía.

El artículo 2.067° continúa con derechos y obligaciones. Los derechos y obligaciones de los administradores son los que emergen de la ley, del reglamento de copropiedad y la asamblea. Especialmente -dice el artículo- convocar y redactar el orden del día de la asamblea teniendo en cuenta que la novedad que trae es que va o convocar el consejo, que es el artículo 2.064, inc. a).

Habrá que ser cuidadoso y no dilatar el tema porque ahora los consejos están expresamente autorizados a convocar a asamblea, si el administrador omite hacerlo. Cuando tengamos algunos problemas en los consorcios y se nos pida asamblea, el mandatario va a tener que reaccionar rápidamente.

Otra obligación es ejecutar las órdenes de la asamblea siempre y cuando fuese posible. Otra consiste en conservar las cosas y partes comunes, la seguridad de la estructura del edificio, el cumplimiento de reglamentaciones locales, y -si seguimos así- el cumplimiento de reglamentaciones de países limítrofes. Practicar la cuenta de expensas, recaudar los fondos y poder disponer de ese fondo de reserva con el acuerdo y la autorización del consejo.

Otra de las obligaciones es rendir cuentas documentadas -pero tampoco es novedoso- dentro de 60 días de la fecha de cierre del ejercicio, según lo que diga el reglamento. Después cumplir con las obligaciones prescriptas en las leyes laborales, previsionales, tributarias y demás, contratar como siempre -y ya estaba en la ley anterior- el seguro integral de consorcio que es incendio, responsabilidad civil y cualquier otro riesgo que quiera asegurar la asamblea.

En cuanto a los libros, alegremente tenemos gran cantidad y cada vez tenemos más. Tenemos el registro público que es especialmente ingenioso para agregar libros. Queda bonito el consorcio con nueve, 10, 12 o 20 libros, pero después hay que llenarlos.

El inciso i) del Art. 2.067° habla del libro de actas, administración, registro de propietarios, registro de firmas y otros de la reglamentación local. Es interesante por ejemplo el libro de registro de propietarios porque ¿cómo hacemos para hacerlo cumplir cuando hay un propietario desagradable que se empeña en no querer firmar?

¿A qué voy con esto? A que el exceso de libros y de registros tampoco es una solución. Todo tiene que tener un cierto equilibrio pero la ley está así y habrá que cumplirla como sea posible.

Por renuncia, o remoción -en algunos casos por castigo-, el administrador debe entregar la administración dentro de los 15 días hábiles. Todos los demás artículos hablan de días hábiles y no hay confusión si son corridos o no. El plazo es bastante razonable.

Además dice "entregar al consejo toda la documentación". Creo que es interesante o importante porque el consorcio no tiene obligación de tener determinados conocimientos. Acá dice, entregar al consejo pero yo diría que estuviera presente el administrador entrante cuando se entrega la documentación porque es el que más conocimiento tiene de administración de edificios. Cada edificio elegirá.

Por otro lado, a partir del nuevo Código tenemos 48 horas hábiles para notificar reclamos administrativos o judiciales. Eso tampoco es novedoso. Tres días hábiles para emitir a pedido de parte interesada para el certificado de deudas y créditos por todo concepto. Hay que incluir si tiene deuda por expensas o no, el seguro integral de consorcio que tenga, si hay reclamos administrativos, algún juicio que haya contra el consorcio y además los juicios que tenga el consorcio ya sea por expensas o hacia otras personas

Por último, el inciso m) dice: "representar al consorcio en gestiones administrativas y judiciales" y vuelve a ratificar que el administrador es mandatario remitiendo al artículo 2.065°.

Para terminar, el Art. 2.046° de las obligaciones de los propietarios dice en su inciso e) "permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación".

En realidad esto va a ser una obligación del administrador. ¿Cómo cumple el administrador para revisar? ¿Toca timbre en el departamento, sale doña Rosa y él dice: "hola doña, vengo a controlar la cocina"? No, no va a funcionar así. En la práctica no va a haber más remedio que el administrador informe a la asamblea y que contrate un service que vaya a revisar. En este caso será un gasista matriculado que revisará calefones, cocinas, estufas y cualquier otro aparato que funcione con gas porque si no el administrador va a lidiar con la responsabilidad y el consorcio en su caso también.

Desde ahora también se podrá acceder al material original

[BPN-09/10/15] Desde el mes pasado, los lectores de Pequeñas Noticias pueden acceder –desde el cuerpo de las diversas notas- a los textos originales tanto de proyectos de ley como de normativas, disertaciones y entrevistas de distintos personajes relevantes de la comunidad consorcial y del ámbito inmobiliario.

Este nuevo servicio tiene como objetivo, por un lado, facilitar la lectura del material periodístico y por otro lado, que los lectores interesados en profundizar sobre el tema tratado, puedan acceder a las fuentes originales en las que se basó la nota.

El primer boletín en el que se implementó esta modalidad agregando un vínculo -que lleva al usuario al texto original- en el cuerpo de determinadas notas, fue el 558 del viernes 25 de septiembre. Allí se publicaron ocho documentos originales:

1.- El texto completo de la exposición que hizo la Dra. Nelly Silvia Mónica Díaz, subdirectora del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, en la 3° Jornada de Propiedad Horizontal organizada por APARA^[1].

2.- El índice temático completo del nuevo libro "La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación", escrito por el Dr. Juan Antonio Costantino, abogado especialista en propiedad horizontal.

3.- En el ámbito nacional, el medio acercó a sus lectores una iniciativa para regular los honorarios de los abogados.

4.- Otra para obligar a los corredores inmobiliarios a que exhiban en sus locales un cartel que exprese que está prohibido el cobro del "valor llave" a los inquilinos en operaciones de alquiler habitacional.

5.- Un proyecto de ley bonaerense que propone crear el cargo de Defensor Adjunto de los Inquilinos en la Provincia de Buenos Aires.

6 y 7.- En el ámbito porteño, el texto de dos proyectos de ley que pretenden que las inmobiliarias exhiban en sus locales un cartel que especifique cuál debe ser el monto de las comisiones a cobrar.

8.- Finalmente, en territorio bonaerense, se publicó el texto de una iniciativa que busca crear un fondo de garantía para inquilinos en la provincia de Buenos Aires

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La atribución que se dio, se puede quitar

[BPN-09/10/15] El pasado lunes 5 de octubre, el legislador porteño Fernando Muñoz (Liberación) denunció al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) de actuar en forma "corporativa" y de desempeñar "funciones excesivas" para el control del sector. Con relación a los inquilinos, acusó a ese Colegio de "controlar el juego y definir cómo es el partido". Aclaró que modificando la Ley 2.340 que creó a esa entidad, se le podría llegar a quitar parte de sus atribuciones y devolvérselas al Estado.

En otro orden de cosas, anunció que ese mismo día la Comisión de Vivienda de la Legislatura de la CABA aprobó un proyecto de ley de su autoría para que el primer lunes de octubre de cada año se celebre el Día del Inquilino.

Estas declaraciones las brindó en el marco del primer Festival de Inquilinos que se desarrolló en la puerta de la Legislatura porteña para festejar el Día Internacional del Inquilino. El evento que se llevó a cabo bajo la consigna "Por la creación de la Defensoría del Inquilino", fue organizado por Fernando Muñoz y por su hijo Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Leg. Muñoz denunció: "CUCICBA está actuando en actitud corporativa. Lamentablemente se le han transferido funciones excesivas de lo que es el control del sector. Me parece que ha quedado casi como un organismo autónomo".

Según explicó: "hoy el Colegio es un miembro fundamental en esta relación que hay en los contratos de locación en la CABA y prácticamente es quién da las cartas, el que controla el juego y el que define cómo es el partido".

Consultado si se le podrían quitar estas atribuciones a CUCICBA, el legislador señaló que "tranquilamente podría reformarse la Ley 2.340 que creó al Colegio único y también le da las atribuciones".

Por último, concluyó: "la sensación que a veces tengo es que en la ciudad, en el tema vivienda y sobre todo en el tema de locación, el Estado no existe".

Durante el transcurso del festival también hubo espacio para el arte y la cultura popular ya que se presentaron diversos artistas como Rodiyón, La Sonora Porteña, CID Danza, Tumba La Ta y Sara Hebe.

Héctor D’Odorico se impuso por goleada

[BPN-09/10/15] El pasado miércoles 30 de septiembre, el Dr. Héctor D´Odorico fue reelecto por dos años más como presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) por la Lista Celeste y Blanca. Su lista oficialista se impuso con el 70,76% de los votos mientras que su competidora, la Lista Renovación encabezada por el Sr. Héctor Menéndez, obtuvo el 29,24% restante. Todavía la entidad no publicó la composición y los cargos de la nueva comisión directiva.

Según informó CUCICBA, con estos resultados la Lista Celeste y Blanca tendrá 7 titulares en el Consejo Directivo y 47 en la Asamblea. Por su parte, la lista opositora contará con 2 miembros en el Consejo y 17 en la Asamblea.

Luego de los comicios, las nuevas autoridades del Colegio sostuvieron que su compromiso "es seguir trabajando para dar más servicios a todos los matriculados y para avanzar cada vez más en la profesionalización del sector inmobiliario".

Habrá CEDIN hasta fin de año

[BPN-09/10/15] El pasado jueves 24 de septiembre, la presidenta Cristina Fernández de Kirchner, prorrogó hasta el 31 de diciembre de este año la operatividad del CEDIN (Certificado de Depósitos para Inversión). Es la novena vez que se extiende el vencimiento de este instrumento para "blanquear" y operar en dólares en el mercado inmobiliario.

Por su parte, el martes 29 de septiembre el presidente y el secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Javier López y el Dr. Tomás Marolda, se reunieron con el secretario y el subsecretario de Finanzas de la Nación, Lic. Pablo López y Facundo Bocco Proietti, para solicitar la extensión de los plazos. Sin embargo, cinco días antes ya había sido firmado el Decreto 2008/2015 que había establecido la prórroga aunque todavía no había sido publicado en el Boletín Oficial.

En diálogo con un medio periodístico nacional, el presidente de la CIA señaló: "en los cinco últimos meses la actividad de la compraventa inmobiliaria registró una mejora que se evidenció por el aumento de la cantidad de escrituras y en este tema sin duda influyó el uso del CEDIN".

Por otra parte, consideró que "lo ideal es que existiera crédito hipotecario para facilitar las operaciones, pero mientras tanto el CEDIN es un paliativo".

En Santa Fe se prohibirían los cercos electrificados

[BPN-09/10/15] A fines de septiembre, la diputada provincial santafesina Alicia Verónica Gutiérrez (Frente Progresista) presentó un proyecto de ley para prohibir en esa provincia la instalación de cercos perimetrales, cables o alambres que transmitan corriente eléctrica, por considerar que pueden producir daños en personas y animales. La iniciativa prevé que tanto consorcios como ciudadanos que no cumplan serán multados. Así lo informaron diversos medios el pasado viernes 25 de septiembre.

Esta iniciativa surgió a raíz de la polémica que generó la electrificación de las rejas perimetrales en un complejo de edificios ubicado en Rosario. La medida había sido tomada por los vecinos para evitar el posible ingreso de delincuentes al consorcio.

De acuerdo al texto del proyecto, la normativa comprende a los cercos colocados en el espacio público "como límites entre éste y la propiedad privada, que se extienden incluso al interior de los inmuebles".

Según explicó la diputada Gutiérrez, "es necesario salvar el vacío legal que permite instalar estos dispositivos que no se encuentran fiscalizados y que pueden ocasionar lesiones a las personas".

Asimismo, la legisladora del Frente Progresista consideró que este tipo de medidas "no brindan protección a los ciudadanos, sino que, por el contrario, tienden a agravar la situación al fomentar las divisiones entre los distintos sectores de la ciudad y reproducir los niveles de violencia social".

Por otro parte, la iniciativa dispone que el Poder Ejecutivo provincial se encargue de realizar los estudios de factibilidad y de establecer las condiciones técnicas mínimas para posibilitar el uso de material con aptitud de descarga eléctrica.

Por último, la diputada Gutiérrez aclaró que el proyecto "excluye a los cercos perimetrales ya instalados en zonas rurales para salvaguardar el ganado".

El 20% de los consorcios tienen a su empleado en negro

[BPN-09/10/15] Mario Ortuño, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) delegación Jujuy, denunció que en esa ciudad el 20% de los consorcios tiene a su encargado en negro. Así lo informó el matutino Jujuy al Día el pasado lunes 28 de septiembre.

En otro orden de cosas, alertó que muchos consorcios contratan a empresas de limpieza y explicó que los encargados parecen ser los psicólogos de los consorcistas.

En declaraciones a ese medio jujeño, Mario Ortuño reveló que hay encargados que trabajan en negro. Detalló que "del total de edificios registrados -porque aún falta relevar una parte y que es donde tenemos que apuntar para regularizar- calculamos que esto sucede en el 20%".

En este sentido, aclaró que las cifras se circunscriben solo a la capital de la provincia porque no tienen conocimiento de lo que pasa en el interior como en las ciudades de San Pedro o Palpalá.

Conforme a ese diario local, el secretario general del SUTERH explicó que la actividad "ha crecido por las nuevas construcciones que se han efectuado" y que "hay una importante precarización que tiene que ver con el blanqueo". Señaló que "hay edificios que deben regularizar su situación legal para de alguna manera tener la opción de tomar a un encargado como corresponde".

Por otro lado, de acuerdo a ese medio, Ortuño manifestó: "en muchos edificios tenemos que hacer que el empleador, los consorcistas que muchas veces por desconocimiento no regularizan la situación laboral, lo hagan. Lamentablemente aún tenemos casos".

En otro orden de cosas, el titular del SUTERH jujeño destacó: "ahora hay otro problema: algunos consorcios están viendo cómo sacar la figura del encargado y poner a una empresa de limpieza o una cooperativa, es decir tercerizar", y añadió: "esto en definitiva va en desmedro de nuestro trabajo porque aparte de no ser legal está incumpliendo las leyes laborales. En sí es un fraude laboral".

Según el matutino norteño, el secretario general del gremio expresó: "los que están tomando esta posición son los nuevos edificios pero creemos que se va a revertir con las inspecciones que se realizan y que se van a incrementar a partir del año que viene".

Rincón Solidario

Padece incapacidad total

Estimados: 

Con respecto a esta nota realizada a Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, tengo una duda.

Nuestra encargada el 19/08/15 nos notificó que padece incapacidad total (cáncer de colon con metástasis cerebral) por lo que se procedió a darla de baja en esa fecha y posteriormente a indemnizarla según el Art. 212º, párrafo 4º.

Cuando nos acercamos a Interacción (Sarmiento 2038, 5º piso) para averiguar los pasos a seguir para cobrar el reintegro del pago de esta indemnización, nos informan que aún no está vigente. Si bien la resolución dice junio de 2015, hay que esperar que pasen 6 meses de la entrada en vigencia, realizando pagos para recién ahí estar cubiertos.

Entiendo que esta respuesta no es correcta.

¿Cuál es su opinión sobre el tema?

¿A partir de cuándo están cubiertas las contingencias del Art. 212º de la Ley de Contrato de Trabajo? 

Saludos cordiales. 

Roberto. 

(15/09/2015)

Estimado Roberto:

En respuesta a su consulta y en el conocimiento de la inclusión que se ha efectuado dentro de las contingencias comprendidas en el Art. 27º del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) las indemnizaciones previstas por el artículo 212º de la Ley de Contrato de Trabajo (LCT), le transcribo el Registro Nº 428/15 que da cuenta del Expte. 1.663.440/15 por el cual se homologa el acuerdo y que textualmente dice: "Art. 1º - Declárese homologado el acuerdo celebrado entre la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), por el sector sindical, y la Unión Administradores de Inmuebles, la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal y la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, por la parte empleadora, el que luce a fs. 4/4 vta. del Expte. 1.663.440/15, conforme lo dispuesto en la Ley de Negociación Colectiva 14.250 (t.o. en 2004)...".

Del texto de la homologación no surge que la vigencia del acuerdo esté supeditada a pago alguno por lo que le sugiero que haga una presentación por escrito (haciéndose firmar la fotocopia de la misma en la que debe figurar claramente nombre y fecha) solicitando que se le efectúe el reintegro. Asimismo, es conveniente que dé cuenta del informe que le dieron y su fecha, por lo que debe pedir que se resuelva la situación planteada en forma urgente debiendo hacer constar en el responde "en qué norma se basan para desestimar el pedido".

En razón que su consulta contradice lo expuesto por el Sr. Bacigalupo, resulta de interés que nos haga conocer el resultado del trámite. 

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Estoy renunciando a un consorcio

Buen día.
Estoy renunciando a un consorcio antes que se me termine el mandato y envié el balance de esta última gestión.
Necesito saber si la asamblea a realizar es ordinaria o extraordinaria.
Muchas gracias.
Patricia [CABA].
(07/10/2015)

Estimada Patricia:

El Código Civil y Comercial no distingue entre asambleas ordinarias y/o extraordinarias, por lo tanto el rótulo poco importa. 

En este caso se trata de una asamblea "extraordinaria".

La saludo Atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

El administrador falleció

Estimados:

El administrador falleció y estamos necesitando averiguar estos temas para la próxima asamblea:

1) ¿Tienen derecho a voto los propietarios que deben? Son muchos los deudores y queremos evitar problemas a futuro.

2) ¿Hay posibilidades de elegir a un administrador que es propietario pero no vive en el consorcio?

Nuestra pregunta es, ¿puede cobrar honorarios?

Tengo entendido que si es propietario y vive en el consorcio, no debería cobrar honorarios.

Agradezco vuestra ayuda.

Buen comienzo de semana.

Patricia [San Andrés / Bs. As.]

(27/09/2015)

Estimada Patricia:

Para el óptimo entendimiento de cada uno de los planteos, responderé respetando los ítems en el mismo orden trazados:

1) a. En primer lugar, la Ley 13.512 nada decía al respecto de coartar el derecho de voto a los propietarios que incurrieran en mora de expensas comunes. Por ende, un principio del derecho reza que "todo lo que no está prohibido, está permitido" y, a menos que el contrato de adhesión que rige la vida particular del consorcio (antes, reglamento de copropiedad y administración, hoy llamado reglamento de propiedad horizontal) dispusiera expresamente lo contrario, sería ilegitimo asumirlo de otro modo.

b. A fuerza de decir verdad, es muy raro encontrar un reglamento que disponga esto y -siendo que la medida persigue lograr el recupero- lo cierto es que la legislación dota al consorcio de elementos de compulsión suficientes para forzar el cobro.

c. Buscando sustento de legitimidad para alcanzar las pretensiones, se puede localizar jurisprudencia encontrada respecto del tópico. De hecho, un antecedente judicial de la Cámara 2º Civil y Comercial de San Martín dijo que (parafraseando) el voto en la asamblea es un derivado de la condición de propietario, pero también del estricto cumplimiento de las obligaciones del reglamento. No se puede pretender recibir, si no se da, y en esto media una razón de buena fe y moral para justificar el hecho de que no podrían gozar del derecho al voto los consorcistas morosos (27/1/1980, Rep. El derecho, 17-784).

Sin perjuicio de lo expuesto, no es el criterio prevaleciente sino lo manifestado en el punto a., en cuyo favor puede encontrarse mucha más tinta de los jueces (ej: CNCiv., Sala D, 23/6/1965, El Derecho, 16-343; CNCiv., Sala A, 2/3/1992, Jurisp. Cam Civ, Isis, sum 2229).

d. Hoy en día, la Ley 13.512 ha sido reemplazada ante la vigencia del actual Código Civil y Comercial de la Nación, que contempla el régimen de la propiedad horizontal en su Título V del libro cuarto. Si bien podría haber cambiado rotundamente la interpretación del asunto, no lo hizo -y por ello mis líneas ocupadas en una legislación y jurisprudencia que a mi criterio no quedarán invalidadas, toda vez que no existe pronunciamiento que tuerza la hermenéutica del magistrado- . En otras palabras, si bien el artículo 2.046º sigue obligando con alguna nota de color útil al propietario respecto del pago de las expensas (respecto a la unidad de la expensa común, sea que fuese ordinaria o extraordinaria), el artículo siguiente, que establece las prohibiciones, no se expide respecto de un voto trunco si no acatase las obligaciones precedentes. Por tanto, sería una obligación sin consecuencias dentro del marco del mayor órgano del consorcio -la asamblea-, sino que su incumplimiento sólo sigue habilitando la vía judicial de su cobro. El artículo 2.056º, en su punto p) le delega al reglamento de propiedad horizontal la determinación de la forma de computar mayorías. Sin embargo, es muy discutible si aquí abre una brecha a legislar particularmente sobre los casos de deudores. Asimismo, el capítulo que toca a las asambleas, sigue sin pronunciarse al respeto. 

En resumen, no habría un panorama de cambio respecto de la conclusión arribada en los puntos previos.

2) El contrato por el cual se vincula el administrador como representante legal del consorcio es el mandato civil: Art. 2.065º. En la misma disposición se aclara que puede ser propietario o tercero, persona humana o jurídica.

A su vez, este contrato se presume oneroso: Art. 1.322º CCC y deja de lado el Art. 1.871º del Código previo que contemplaba una presunción en contrario respecto de casos específicos.

Con lo anterior, no existe ningún tipo de impedimento legislativo para que un propietario administre el edificio y perciba honorarios por ello.

Estimo que su duda proviene de una interpretación del Art. 3º de la Ley 941 que habla de los administradores voluntarios. Pero en este caso (más allá que fuera de CABA no tiene ninguna competencia) habla de que sólo podrían ejercer la función de administrador sin percibir remuneración alguna los propietarios o sus apoderados que residan o tengan asiento principal en el inmueble. En otras palabras, terceros ajenos al edificio no podrían ser voluntarios/gratuitos, lo que no implica que los propietarios estén obligados a hacerlo bajo esa modalidad, sino más bien que son los únicos que podrían llegar a encuadrar.

La Ley 14.701, cuya vigencia en territorio bonaerense parecería imposible sin una adecuada reglamentación, de todas maneras repite la fórmula en el artículo del mismo número.

Esperando haber sido de utilidad en la evacuación de sus inquietudes, la saludo muy cordialmente, retribuyéndole el deseo de una excelente semana.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.

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