El RPA porteño podría quedar en manos del SUTERH

De ser aprobada esta iniciativa, el nuevo Consejo obligará a los administradores a pagar una matrícula anual para poder pertenecer al Registro, percibirá el monto de las multas y tendrá el monopolio para el dictado de los cursos tanto de primera vez como de actualización que le exigirán a los mandatarios para poder trabajar. Además, se creará un Tribunal Arbitral voluntario y un Tribunal de Disciplina para los administradores.

La iniciativa prevé que los administradores voluntarios también deban inscribirse en forma obligatoria en ese Consejo, pero les multiplicó las exigencias: un curso obligatorio dictado por esa entidad, la presentación del certificado del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y el del Registro de Juicios Universales, entre otros.

Por último la iniciativa propone que el funcionamiento de esta nueva entidad se realice en instalaciones del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

El proyecto ingresó a la Legislatura el pasado viernes 20 de noviembre bajo el número de expediente 2455-D-2015 y consta de 60 artículos de los cuales uno es de forma. Al cierre de esta edición se encuentra en la comisión de "Legislación general".

De acuerdo al proyecto, el CPHCABA estará integrado por cinco órganos: Comité Ejecutivo, Consejo Asesor, Comisión Fiscalizadora, Centro de Resolución de Conflictos y Tribunal de Disciplina.

Como ya se anticipó, según la iniciativa, el Comité Ejecutivo estará compuesto por:

1.- Tres representantes del gremio y uno por cada una de las cámaras de administradores que firman los convenios colectivos de trabajo. Quedan así excluidas otras tres entidades de administradores como AIPH ^[4], APARA ^[5] y FRA ^[6]. Los puestos son remunerados.

2.- A esta composición se le suma también un representante del SEARA una entidad gremial nueva de la cual -hasta el momento- no se sabe quién es su creador. Por otra parte tampoco se entiende el interés que podría tener ese sindicato -que estaría en formación- que representa a los empleados de los administradores en el manejo de la matrícula de sus empleadores. Los puestos serán remunerados.

3.- Un representante de las entidades de consorcistas. Aquí tampoco se sabe quién sería el designado y cuáles serían los mecanismos para su elección. De todos modos frente a la fuerza de tres entidades de administradores y dos entidades gremiales habría que ver qué peso podrían tener sus observaciones o exigencias. El puesto será remunerado.

4.- Un representante de una ONG dedicada a la defensa de los derechos del consumidor. En la experiencia de este medio, estas entidades, en general, evitan incursionar en los temas de consorcios por su especificidad y complejidad. Como en el caso anterior no se sabe cómo se elegiría a ese representante ni a qué entidad pertenecería. El puesto será remunerado.

5.- Un representante de la Defensoría del Pueblo de la CABA para "la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal". Es de suponer que esta inclusión de los inquilinos en el manejo de la matrícula de los administradores generará más de un debate.

6.- Un funcionario que designe la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor que representará al Gobierno de la CABA.

Sólo los representantes del Gobierno porteño y de la Defensoría, no serán remunerados. Todos los integrantes del Comité Ejecutivo durarán tres años en sus funciones y podrán ser reelectos por única vez. Este inciso genera más de una pregunta: ¿Quiénes los elegirían? ¿Cómo sería el sistema de elecciones? Los intentos de este medio para concertar una entrevista con Muñoz y dilucidar estos temas fueron infructuosos.

Entre sus funciones se destacan: crear, administrar y mantener actualizada la matrícula y el RAV (Registro de Administradores Voluntarios); ejercer la administración económica y financiera del CPHCABA; elegir, nombrar y remover a sus autoridades; sancionar y poner en vigencia el Código de Ética; fijar el monto de las cuotas, la matriculación y los aranceles por los servicios que brinde, y aplicar las sanciones que decida el Tribunal de Disciplina.

El Consejo Asesor, que tendrá carácter consultivo y honorario, estará compuesto por un representante de cada una de las instituciones nombradas anteriormente. Entre sus principales tareas se destacan: asesorar al Comité Ejecutivo y analizar, evaluar y formular recomendaciones.

La Comisión Fiscalizadora deberá controlar la administración de los fondos que recaude el Consejo y estará integrada por tres titulares y tres suplentes designados por el Comité Ejecutivo.

Éste tendrá que fiscalizar el correcto ejercicio de la actividad de administración de consorcios, sustanciar sumarios y aplicar sanciones entre otras actividades. El reglamento general del CPHCABA que apruebe el Comité Ejecutivo deberá determinar la forma de integración del Tribunal y sus mecánicas de funcionamiento.

El Consejo dispondrá de un Centro de Resolución de Conflictos al servicio de los actores sujetos al régimen de la propiedad horizontal "articulado con el SERACARH ^[7] con implementación de métodos de negociación asistida, conciliación, mediación y arbitraje".

Los casos que no alcancen una solución por las vías conciliatorias, podrán ser sometidos voluntariamente al Tribunal Arbitral que tendrá por función "la resolución definitiva de las controversias".

Según el proyecto de ley, los fondos del CPHCABA se constituirán a partir de las multas aplicadas a los administradores, el canon de inscripción y la cuota anual de los mandatarios, los aranceles que perciba el consejo por los servicios que preste (cursos), donaciones, herencias, legados y subsidios que reciba, e intereses y frutos civiles que perciba producto de sus bienes.

Conforme a la iniciativa del legislador del FpV, las montos máximos y mínimos de las multas -en el caso de administración profesional- ya no serán los famosos salarios mínimos de encargados pero serán fijados anualmente por el Comité Ejecutivo.

De acuerdo al proyecto, los cursos de actualización profesional -que serán obligatorios para quienes ejercen la administración profesional y optativos para los voluntarios- serán impartidos y controlados por el CPHCABA. Este organismo también estará facultado para impartir, organizar, supervisar y autorizar a otras entidades a dictar las capacitaciones.

En otro orden de cosas, se establece que hasta tanto el Consejo cuente con una sede propia, el Gobierno porteño le deberá otorgar un ámbito físico para que funcione

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[1] FpV: Frente para la Victoria.

[2] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificio, Renta y Horizontal.

[3] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal; CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y UADI: Unión Administradores de Inmuebles.

[4] AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

[5] APARA: Asociación de Profesionales Administradores de la República Argentina.

[6] FRA: Fundación Reunión de Administradores.

La Ley 941 vs. el "Régimen de la Actividad" propuesto por Muñoz

1.- La renovación anual de la matrícula del administrador pasaría de ser gratuita a arancelada con un importe a definir.

2.- Los cursos de primera vez y actualización anuales los dictaría el mismo Consejo o entidades autorizadas por éste.

3.- Se multiplican los requisitos para que un propietario pueda administrar su propio consorcio.

Actualmente la Ley 941 solamente exige a los administradores voluntarios que presenten original y copia de su DNI, copia certificada del acta de asamblea y descripción de la unidad funcional de la cual son propietarios. La iniciativa del legislador del FpV les impone nuevas exigencias. Para inscribirse en el Registro de Administradores Voluntarios (RAV) deberán presentar más de ocho documentos: un  informe expedido por el Registro de Juicios Universales, un certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y un certificado de aprobación de un curso general de capacitación en administración de consorcios que dictará el mismo Consejo o una entidad autorizada por éste, entre otros.

El proyecto de Muñoz determinó que los autoadministradores también podrán ser excluidos, pero en este caso del RAV.

Es de suponer que estas exigencias tenderán a desalentar la autoadministración y en cierta medida inducir a los consorcios a contratar administradores onerosos.

4.- Se modificó el régimen de infracciones y sanciones y las multas a los administradores se establecerán en un valor a definir por el Comité Ejecutivo del nuevo Consejo. El producto de esas multas serán a beneficio del Consejo.

A las sanciones ya previstas por la Ley 941 -multa, suspensión de hasta nueve meses del RPA y exclusión- se le añadieron: "advertencia privada en presencia del Comité Ejecutivo con aviso" y "apercibimiento por escrito con publicación de la resolución a cargo del administrador sancionado".

5.- La prescripción por las faltas pasó de tres a dos años.

Asimismo, de la comparación entre la Ley 941 y la iniciativa impulsada por el legislador del Frente para la Victoria, se desprende que se mantiene igual el contenido de la declaración jurada anual que tienen que presentar los mandatarios de los consorcios, la forma de liquidar las expensas, los requisitos para contratar a un proveedor y los datos que debe contener un recibo de pago.

En otro orden de cosas, algunas de las infracciones que agregó Muñoz y que no están presentes en la Ley 941 son:

1.- "Incumplimiento en el aporte arancelario". No queda claro si esta infracción puntualmente se refiere a la falta de pago a la matrícula anual o algún otro aporte que se crearía sobre los honorarios y aranceles que cobra el administrador.

2.- "Todo acto de cualquier naturaleza que comprometa el honor y la dignidad de la actividad". Esta infracción es –como mínimo- vaga e imprecisa y podría incluir -por ejemplo- a quien acuse a un colega deshonesto [tema que ya se escuchó en el pasado] o a quienes tengan críticas sobre las actividades o las políticas de este Consejo o a sus miembros.

3.- "Retardo, negligencia o ineptitud manifiesta, u omisiones graves, en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, actos que afecten las relaciones profesionales de cualquier índole y la actuación de entidades que menoscaben a la actividad o al libre ejercicio de la misma".

La segunda parte de este punto también –como el anterior- da lugar a que quienes abran legítimo debate sobre la actuación de los dirigentes del Consejo o las entidades intervinientes puedan ser tildados de realizar "actos que afecten las relaciones profesionales […] y la actuación de entidades" menoscabando "la actividad o al libre ejercicio de la misma"

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Los románticos 70’ y 80’

[BPN-02/12/15] El Adm. Marcelo Ruiz, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH, aseguró que los años 70´y 80´fueron la época de los "grandes estafadores que se disfrazaron de administradores y destrozaron la imagen del mandatario". Además, calificó a ese período como "romántico". Así lo expresó el pasado lunes 30 de noviembre en la editorial del boletín de AIPH N° 174.

Sobre la época "romántica" a la que hace alusión el titular de AIPH, es de recordar que en 1976 comenzó una de los períodos más oscuros de la historia Argentina que culminó con la vuelta a la democracia en 1983 dejando 30 mil desparecidos, las secuelas de una guerra y una economía deteriorada.

Textualmente, el Adm. Marcelo Ruiz afirmó: "los 70’ y 80’ eran ‘épocas románticas’, donde el administrador era un señor. Las asambleas en buena parte se llevaban a cabo en los domicilios de los propietarios, quienes competían en cómo agasajar a los presentes. Donde no había celulares y apenas algunos agraciados poseían teléfono de línea".

Agregó también que "el administrador tomaba conocimiento de los problemas a través de sus visitas. Pero, también cabe señalar, que fue la época de los grandes estafadores que se disfrazaron de administradores y destrozaron la imagen del mandatario".

A continuación, el presidente del AIPH explicó que "en los 90’ fue el gran viraje de la propiedad horizontal, donde luego del ‘efecto tequila’, las expensas comenzaron a gravitar en el bolsillo del ciudadano y nunca más la propiedad horizontal volvería a ser lo que era".

La inflación tendría un culpable

[BPN-02/12/15] El Sr. Marcos Bergenfeld señaló que la culpa de la inflación que se inició hace 10 años tiene su origen en las demandas salariales que viene traccionando el SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificio, Renta y Horizontal). Así lo expresó el presidente de APIPH mediante un comunicado distribuido por email el pasado martes 17 de noviembre.

El titular de la Asociación de Propietarios Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) hizo estas declaraciones a cinco días de haberse homologado un bono anual para los encargados de edificios equivalente a un 20% de su remuneración básica que se pagará con el medio aguinaldo de diciembre de cada año.

Puntualmente Bergenfeld explicó en su escrito que "hace 10 años el miércoles 13 de julio del 2005, en Página/12, Roberto Lavagna Ministro de Economía de Néstor Kirchner denunciaba la iniciación de la inflación que hoy -10 años después– sufrimos todos los argentinos. Los motivos que denunciaba desde China, fue fundamentalmente la tracción de un sindicato a todos los factores que la generan y que lamentablemente nadie le prestó atención, pues en ese caso la historia sería totalmente distinta. Ese mismo sindicato sigue hoy traccionando con sus demandas".

En su comunicado Bergenfeld hizo alusión a una nota publicada por Página 12, el miércoles 13 de julio de 2005, bajo el título: "Para Lavagna la culpa la tienen los sueldos de los porteros".

De acuerdo a esa publicación. "el aumento de sueldos a los encargados se transformó en una cuestión de Estado porque Lavagna llamó especialmente desde China, para alertar que el Palacio de Hacienda no aceptará más situaciones como la planteada con los encargados de edificios. Al parecer, según el Ministro, esos trabajadores llegaron a un acuerdo tan ventajoso que toda la estructura de precios minoristas se vio afectada y por eso la inflación de junio 2015 subió un 0,9%".

El convenio que supuestamente provocó el alza de precios consistió en un aumento para los encargados de 60 pesos, dividido en dos cuotas de 30 pesos para mayo y junio.

Después de dar esa explicación, Lavagna aseguró que su cartera iba a hacer "un monitoreo estrecho de los convenios salariales" porque los incrementos de los porteros "afectaron de manera sustancial el costo de vida, muy probablemente por la débil representatividad que tienen los empleadores en este sector".

Knopoff llamó a la desobediencia civil

[BPN-02/12/15] El Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), llamó a la "desobediencia civil" y a no aceptar "otro abuso más" porque considera que los consorcios no tiene la posibilidad de afrontar el nuevo bono anual para los encargados equivalente a un 20% de su remuneración básica que se pagará con el medio aguinaldo de diciembre de cada año. "Es un privilegio del que carecen otros trabajadores", concluyó Knopoff.

Estas declaraciones las brindó el pasado sábado 21 de noviembre al diario Clarín a los nueve días de que el Ministerio de Trabajo haya homologado el acuerdo entre las tres entidades que firman los Convenios Colectivos de Trabajo^[1] y el SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificio, Renta y Horizontal).

Es de recordar que la última aparición pública del Dr. Knopoff fue el 31 de octubre de 2014 cuando develó que el SUTERH le había ofrecido participar en las paritarias del sector representando a los consorcistas.

En esa oportunidad aclaró que no aceptó porque evaluó esa situación como "tramposa" y denunció que las tres cámaras de administradores que participan de las negociaciones salariales (AIERH ^[2], CAPHyAI ^[3] y UADI ^[4]) –en mayor o menor medida- responden al gremio de los porteros

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[1] AIERH, CAPHyAI y UADI.

[1] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

[2] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Consorcio de Radio fue premiado con el Faro de Oro

[BPN-02/12/15] El pasado sábado 7 de noviembre, Consorcio de Radio ganó el premio marplatense Faro de Oro como mejor programa de servicios. El ciclo que es conducido y producido por el Adm. Daniel Sánchez Rivera y coconducido por la Dra. María Mercedes Orueta Cossi, se puede escuchar todos los jueves a las 20 horas por Radio Trend Topic, una señal que se transmite por Internet.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el conductor del programa expresó: "teníamos mucha fe en hacernos con el galardón. Nos invadió una emoción muy grande ya que es el primero que logramos", y agregó: "también estamos nominados para los premios Antena Vip 2015 de la ciudad de La Plata. Esto nos da una gran responsabilidad y nos lleva a ser cada día mejores en pos de nuestros oyentes".

Por su parte, la Dra. Orueta Cossi manifestó: "me sumé al programa que inició Daniel el año pasado, casi diría que vi luz y decidí entrar. Él me aceptó y desde entonces somos un gran equipo. Aporto un poco de locura y humor a la seriedad y profesionalismo que caracteriza a mi compañero. La nominación fue la cereza del postre".

Según explicó el conductor de Consorcio de Radio, se inscribieron en el concurso y luego de una clasificación que consideró estricta fueron nominados para el rubro "programa de servicios". "Nos pusimos muy contentos por la nominación ya que la esperábamos muy ansiosos", señaló.

Asimismo, la Dra. Orueta Cossi declaró: "siento un orgullo inmenso por el trabajo que hacemos con Daniel todos los jueves, por los cambios que se implementaron en los últimos meses y lo bien que nos está yendo. La radio TrendTopic nos aporta una calidez humana increíble y da gusto estar ahí, realmente todo se hace más fácil".

Por último, concluyó: "en lo personal, tengo fe en que todavía faltan muchas cosas más por delante y que a pulmón, de a poco, los logros también se dan y se disfrutan aún más. Tuve mucha suerte en encontrar a una persona tan buena y capaz como mi compañero de radio".

El galardón Faro de Oro premia a programas de radio y televisión, a personalidades del deporte y a figuras del espectáculo nacional. Esta distinción nació en 1990 en la ciudad de Mar del Plata cuando el matrimonio de Alfredo Oteman y Olga Vázquez decidieron destacar a los programas de emisoras de frecuencia modulada y canales de cable. Sin embargo, la primera edición se tuvo que suspender por falta de público.

Dos años después, el 16 de agosto de 1992, se entregó en el Salón de las Canillitas la primera estatuilla al desaparecido locutor Alberto Marasco, con la asistencia de 250 personas.

En 2011, se cumplieron 20 años ininterrumpidos de la entrega de los premios Faro de Oro y en esa oportunidad, frente a 1.500 personas, se realizó un homenaje a Willy Wullich. Al año siguiente se le realizó un homenaje a Leonardo Favio y participaron del evento representantes de programas de radio y televisión no sólo de nuestro país sino también de Uruguay.

Consorcio de Radio se emitió por primera vez el miércoles 23 de octubre de 2013 por www.arinfoplay.com. Durante ese año y la temporada siguiente, se trasmitió los miércoles de 11 a 12 horas. A principios de este año, el programa se mudó a la radio online Trend Topic y pasó a emitirse los mismos días pero de 12 a 13 horas. Finalmente, desde el pasado 11 de junio se transmite todos los jueves a las 20 horas.

Según explicó en su oportunidad el Adm. Sánchez Rivera, el objetivo del programa es "mantener informado tanto al consorcista como al administrador acerca de todo lo que va surgiendo en este mundo que es habitar los consorcios"

En el RPA rosarino están inscriptos sólo 130 administradores

[BPN-02/12/15] De 700 administradores que ejercen la actividad en la ciudad de Rosario, sólo 130 están inscriptos en el Registro Público de Administradores (RPA) local. Así lo informaron medios rosarinos sobre datos de la Oficina Municipal de Defensa al Consumidor el pasado domingo 15 de noviembre.

Por otra parte, esa repartición gubernamental advirtió que ese sector tiene un alto nivel de evasión tributaria y que en los últimos años las denuncias de los consorcistas aumentaron significativamente.

De acuerdo a esos medios, la Oficina Municipal de Defensa al Consumidor informó que en Rosario existen entre 600 y 700 administradores, de los cuales sólo 130 están inscriptos en el RPA local. Sin embargo, aclararon que habría 100 mandatarios que presentaron sus carpetas y están en proceso de registro.

Desde Defensa al Consumidor explicaron que la falta de regulación a la que están sometidos los administradores que no están registrados hace que el rubro también tenga un alto nivel de evasión tributaria. "Al tener que contar con habilitación municipal, los administradores quedarían automáticamente gravados por el Registro de Derecho de Inspección, ese sería otro motivo por el cual se rehúsan a inscribirse", expresaron.

Por otra parte, los medios rosarinos alertaron que las denuncias contra los administradores en Defensa al Consumidor crecieron significativamente en los últimos años. Hasta 2009 casi no se recibían presentaciones pero en 2013 hubo 133.

La Federación Argentina de Consorcios resaltó que las quejas más usuales se deben a la mala liquidación de las expensas y falta de rendición de cuentas. Son habituales también las denuncias por la falta de mantenimiento de espacios comunes y de obras necesarias, que en muchos casos derivaron por ejemplo, en la interrupción del servicio de gas.

Por último, Ariel D’Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda de Defensa al Consumidor, subrayó que además hay varias acusaciones de los vecinos contra sus mandatarios por no convocar a las asambleas anuales.

El primer intento de constituir un RPA en Rosario fue en el 2002 cuando se aprobó su creación mediante la Ordenanza 7.312. Sin embargo, como esa norma jamás se reglamentó, el registro nunca entró en funcionamiento.

Ocho años después, la concejala Daniela León (UCR) presentó un proyecto de ordenanza para crear otro RPA bajo el ámbito de Defensa al Consumidor de Rosario. Luego de dos años, el 6 de diciembre de 2012, el Consejo Municipal aprobó la iniciativa

Ya hay 6 ganadores y un homenajeado

[BPN-02/12/15] La redacción de este medio felicita a los primeros seis afortunados ganadores de la taza de café de Pequeñas Noticias 2016 auspiciada por el Servicio Integral de Recaudación SIRO del Banco Roela. Estos son: Mónica Graciela Ferrei y Silvia Porro (Facebook), Martin Sabadini y La Vairoleta #MM2015 (Twitter) y Pamela Maureira y Sara Etel Plyt (email). A todos ellos, ¡felicitaciones!

Por otra parte, la redacción de Pequeñas Noticias decidió por unanimidad homenajear con una taza especial al Sr. Raúl Guinzburg, consorcista participativo y entrañable colaborador de este medio, que no sólo compartió sus valiosas opiniones sino que realizó inapreciables aportes en el área de la discapacidad. Desde 1999 hasta la actualidad escribió casi 100 correos de opinión.

Los beneficiados que participaron vía redes sociales ya fueron notificados en el día de ayer mientras que los que participaron por email se están enterando por este medio.

A partir de ahora se abre nuevamente la posibilidad de participar por una taza de café Pequeñas Noticias 2016. Los nuevos ganadores se darán a conocer en el próximo Boletín.

Quienes estén interesados en formar parte del nuevo sorteo pueden hacerlo de tres formas:

a) Enviando un correo electrónico solicitando participar del sorteo a yoquierounataza@gmail.com

b) Compartiendo en Facebook la imagen que hace referencia al sorteo que posteará este medio en su cuenta con la publicación de cada edición.

Felices fiestas para toda la comunidad consorcial !!!

Quienes quieran hacernos llegar sus saludos pueden hacerlo enviando un correo electrónico a feliz2016pequenasnoticias@gmail.com. Sus augurios serán publicados en sucesivos Boletínes de Pequeñas Noticias.

Más allá de las diversas creencias y ritos religiosos, son muchas las personas que se juntan a celebrar las fiestas por el solo hecho de compartir un buen momento en familia y despedir el año de la mejor manera.

Para algunos es primordial la presencia de Papá Noel, ese gordito barbudo que sorprende con regalos para los niños y en ocasiones para los grandes también. Por otro lado, fieles a la tradición, algunas mujeres reciben de obsequio ropa interior rosa para la buena suerte. Según la leyenda, las bombachas rosadas se deben entregar en Navidad a las mujeres solteras para alejar el mal y traer la procreación y la fertilidad.

Los más religiosos tienen prácticas más arraigadas. Muchos cristianos que celebran la natividad de Jesús de Nazaret, optan por ir a misa para luego cenar en familia esperando la llegada del Mesías.

Por estas fechas, también la comunidad judía celebra su propia festividad: Hanukkáh, o Fiesta de las Luminarias, Fiesta de la Consagración o Fiesta de los Macabeos.

Inquilinos Agrupados asesora a propietarios

[BPN-02/12/15] Desde el pasado lunes 16 de noviembre, la organización Inquilinos Agrupados brinda asesoramiento legal y gratuito en su sede del barrio porteño de Villa Urquiza a aquellos propietarios que deseen alquilar su vivienda en forma directa, sin la intermediación de una inmobiliaria.

Mediante un comunicado difundido el pasado viernes 13 de noviembre, la agrupación expresó: "creemos que es momento de ampliar nuestras asesorías legales como una manera de alentar a los propietarios a que alquilen directamente a los inquilinos. De esta forma, demostraremos que la relación dueños/inquilinos es la más confiable y la que más beneficia a ambos".

Por otro lado, según detallaron Gervasio Muñoz y Marcos Quintulen, referentes de la organización, hasta el momento más de 4.500 locatarios se acercaron a las asesorías. De acuerdo al comunicado que difundieron, "todos ellos presentaron problemas similares: los excesivos requisitos que ponen las inmobiliarias para alquilar una vivienda; entre ellos: las comisiones abusivas, la devolución del depósito, el arreglo de la casa, el recibo de sueldo y la obligatoriedad de contar con una garantía de familiar directo en Capital"

El Código Civil no permitiría fijar honorarios por ley

[BPN-02/12/15] Un grupo de inmobiliarios denunciaron que es "absolutamente ilegal" fijar honorarios desde cualquier tipo de normativa si estos cercenan la facultad de las partes de determinar libremente el precio de los servicios. De este modo salieron al cruce del reclamo de diversas entidades de inquilinos que en las últimas semanas denunciaron que es ilegal que en la ciudad de Buenos Aires los inmobiliarios cobren comisiones superiores al 4,15% del monto total del contrato del alquiler.

Por otra parte argumentaron que el artículo 11° de la Ley 2.340 que creó a CUCICBA ^[3], determina que es derecho del corredor inmobiliario "percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten y, de quien resulte cocontratante, la que se establezca por la ley".

Asimismo, el artículo 57° de esa norma establece que "para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al 4,15% del valor total del respectivo contrato".

En conclusión, los autores del ensayo subrayaron que la Ley CUCICBA no es de orden público, es decir que es una normativa de inferior jerarquía respecto al Código Civil y Comercial.

"La normativa local no tiene el carácter de norma indisponible (u orden público), por ello es posible pactar con total libertad entre los contratantes. No podemos negar ni prohibir la existencia de leyes arancelarias, pero éstas no son de orden público, ni pueden serlo por expresa prohibición de la ley, por ello son de aplicación subsidiaria", concluyeron.

Ahora que el tema de los honorarios se encuentra en el ojo de la tormenta, no se sabe qué pasará con el proyecto de ley que por estos momentos propone regular los honorarios de los abogados. Cabe recordar que el pasado jueves 28 de octubre, la Cámara de Senadores de la Nación aprobó la iniciativa y se espera que sea tratada próximamente en la Cámara de Diputados.

Con este objetivo, el Dr. Eduardo Awad, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y director del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal de esa entidad, le envió una nota a los diputados pidiendo el "tratamiento inmediato" de la iniciativa. El pedido fue enviado el miércoles 18 de noviembre.

En este escenario, es de señalar que el diario La Nación se sumó a la polémica y cuestionó el proyecto: denunció que responde a esquemas corporativos, que va en contra de la libre competencia y los intereses de los consumidores, y que ese sector en particular no necesita de esos privilegios

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[1] CCyC/Artículo 1255.- Precio. El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial. Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución. Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo 1091.

[2] Sistema ICCA: Es un sistema empresarial privado de asociación y comercialización de propiedades cuyas siglas significan "Inmobiliarias y Corredores de la Ciudad Autónoma".

Estimado editor:

Periódicamente recibo su Boletín. Es la primera vez que escribo y espero no arrepentirme.

Ejerzo la profesión desde hace más de 20 años como profesional en Ciencias Económicas y como tal, siempre me ha regido el principio de "prudencia". Es lo que nos enseñaron (o por lo menos a mí).

El nuevo Código ha traído cientos de confusiones. El tiempo, los fallos y la jurisprudencia, sumado a cientos de leyes que se legislarán con decretos y demás, nos ayudarán a tomar un camino un poco más cierto. Al respecto -y en mi humilde opinión- hoy debería primar el criterio de prudencia.

Con tristeza, leí en su último Boletín que la Dra. Diana Sevitz (a quien considero una de las profesionales que más entienden de propiedad horizontal) afirmó: "no se asusten porque no es lo que están diciendo los medios. Eso está todo mal".

Mi primera pregunta al respecto es: ¿Cómo hace para definir cosas que aún no han sido reglamentadas, puestas en práctica y mucho menos juzgadas como para tener un fallo que siente jurisprudencia? Me pregunto: si bien todos tenemos derecho a establecer opinión, ¿no debería ser prudente? ¿No deberíamos anteponer un: "a mi juicio, por los años de experiencia que tengo y en mi opinión personal y no vinculante… el consorcio no debería llevar los mismos libros"? Esto tendría quizás un mayor valor que lo expuesto, pues respeto -como muchos colegas- su opinión.

La interpretación de cualquier norma jurídica puede hacerse desde varias aristas. Una de ellas es el espíritu de la norma y otra es la literalidad de la misma. Literalmente en el nuevo Código no se exime a los consorcios de cumplimentar con las obligaciones de las personas jurídicas y hasta tanto no se conozca un fallo o regulación al respecto; por el contrario se le asigna todas las mismas. Es decir, literalmente, el consorcio debe llevar contabilidad. Hasta la fecha no existe nada que lo exima. Desde una interpretación literal, no está eximido de llevar contabilidad, balances y demás libros.

Por otro lado, el mismo Código no establece que se puedan "compensar" -como estableció la Dra. Corzo- los libros de actas y administración con los establecidos para las personas jurídicas. Sí establece que si algo ya ha sido reglamentado por algún distrito, dicha reglamentación podrá tomarse como válida. Por ejemplo, el Libro de Firmas en la ciudad de Buenos Aires.

Además, la Dra. agrega: "se dice que los consorcios también tienen que llevar el libro de diario y el libro de inventarios y balances pero el mismo Código en su artículo 320°, así como dice que las personas jurídicas tienen que llevar libros, también dice que pueden eximirse de llevarlos".

Al respecto, hasta que algo no diga que los consorcios de propiedad horizontal están eximidos, ¡no lo están! Es más, el mismo Código establece qué tipo de organizaciones no están obligadas a llevarlo y resulta al menos curioso no encontrar a los consorcios de propiedad horizontal en ese listado.

A su vez, destaca que "….también pueden ser eximidas de llevar contabilidad las actividades que, por el volumen de su giro, resulta inconveniente sujetar a tales deberes según determine cada jurisdicción local".

A criterio de la Dra. ¿Cuál sería el volumen que lo exime? Le doy un ejemplo: administro un edificio de 385 UF, con una expensa mensual de $645.000 promedio. Algo así como $7.000.000 anuales. Mucho más de los que "giran" anualmente cientos de PYMES.

¿No es un poco imprudente generalizar que están eximidos cuando es un Código nuevo que necesitará cientos de fallos para que se conozca qué quisieron definir? Si este consorcio está eximido, puedo entender que cientos de PYMES también lo están. Le aclaro además que recibimos ingresos por alquilarle el techo a empresas de telefonía celular por lo que pagamos varios impuestos también que no son comunes a consorcios, por lo que la contabilidad de este tipo de edificios (que abundan) es de interés fiscal.

Finalmente, destaco la conclusión de la Dra. al establecer en su artículo el "creo yo, aunque sólo aplicado a una supuesta confusión originada en los medios. Quizás si la exposición o su artículo lo hubiesen expuesto al principio, hubiese sido más abarcativo.

En lo personal, hace años que en varios consorcios pongo una auditoría sobre la rendición de cuentas anual a disposición de los consorcistas y además de la satisfacción con la que toman la misma, la pagan y se garantizan la transparencia en mi gestión. Eso les asegura el pago de todas las obligaciones, la disponibilidad de los fondos y el cumplimiento de normas.

En síntesis, creo que es un buen aporte a los consorcistas que se incorpore la gestión de un profesional en Ciencias Económicas para que audite la gestión. Yo duermo tranquilo, ellos también, al punto de que me aprueban una Declaración Jurada patrimonial mínima sin necesidad de que tome -en mi opinión- un ridículo seguro de caución por mala praxis.

Me enteré de un nuevo atropello a quienes no tienen quién los defienda, que son los consorcistas, porque al margen de la implementación de infinidad de normas y leyes de funcionamiento de los consorcios, que terminan -casi siempre- en más gastos; tampoco funciona el contralor de quienes tienen que hacer cumplir las leyes en defensa de los consorcistas.

Al enterarme con detalles a través de Pequeñas Noticias de este nuevo bono de por vida, más el encarecimiento de otros ítems, los cuales se supone que ya se cobran con el sueldo de los empleados del consorcio, seguimos con los plus por realizar tareas que están relacionadas con su trabajo.

Los que deciden estos aumentos siempre argumentan que no inciden en el incremento de expensas pero no tienen en cuenta otros beneficios ocultos que reciben los trabajadores de consorcio como son los siguientes:

1) Muchos administradores pagan categorías superiores a las del convenio. Por ejemplo, en vez de 4° categoría pagan por 2° categoría, lo cual equivale a unos 17.000 pesos más por año.

2) Los trabajos particulares en departamentos que realizan en horario de trabajo no se los informan al administrador, ni al consejo y es otro plus adicional.

3) Cuando los propietarios cambian una heladera o un televisor por ejemplo, el encargado está en el negocio de reventa y es otro plus.

4) Propinas que reciben de departamentos de vivienda y oficinas por atenciones especiales. Es otro plus y otros trabajadores no lo tienen. 

5) Este año nuevamente vuelven con otro bono para fin de año, como si el trabajador de consorcios ganara poco en relación a otros trabajadores. Para que tengan una idea, dos empleados le cuestan al consorcio para el mes de diciembre 2015, entre el sueldo y el medio aguinaldo más cargas sociales, 60.000 pesos aproximadamente y ahora encima este bono que son otros 5.000 pesos. 

Parece una venganza en contra del consorcista quien muchas veces con gran esfuerzo se pudo comprar un departamento de uno o dos ambientes y en muchos casos por más trabajo ganan mucho menos que los empleados del consorcio. Ni hablar de los jubilados que tienen sueldos que van entre los 4.200 y 8.000 pesos aproximadamente.

Propongo que este bono sea costeado por el SUTERH, los administradores que están de acuerdo con este plus y el Ministerio de Trabajo, ya que en ningún momento se mandó una circular a los consejos de administración de los edificios de propiedad horizontal para hacerlos participar del convenio, como ocurre con los gremios metalúrgicos por ejemplo, donde participan por el sindicato y la patronal. Caso contrario, el convenio de consorcios tendría que estar encuadrado en un gremio que tenga su parte patronal.

Espero que estos atropellos sean tenidos en cuenta por quienes legislan y tienen el deber de defender al más débil.

A este paso, en cualquier momento el SUTERH va a pedir una secretaria para los encargados. Así, mientras leen el diario o están con el celular, ellas les pueden servir un café y hacer anotaciones.

Creo que el funcionamiento de los consorcios tendría que empezar de cero con nuevas reglas y que los propietarios decidan cómo quieren funcionar, teniendo en cuenta que la esclavitud fue abolida. Espero que se haga Justicia.

Adicional: el plus de antigüedad tiene que tener un límite de años porque de esta manera muchos están cobrando más como plus de antigüedad que de jubilación.

Evalúo dividir un gasto particular en partes iguales

Estimados, les escribo para hacerles una consulta.

Estoy en un consorcio evaluando la posibilidad de dividir un gasto particular (que es la recaudación de dinero para equipar el SUM) en partes iguales y no de acuerdo a los proporcionales del reglamento de copropiedad.

Estamos basando esta evaluación en el artículo 2.057º del Código Civil donde dice que si juntamos mayoría en asamblea podríamos implementarlo, ¿es esto correcto?

Espero que me puedan ayudar con esta situación porque hay propietarios que dicen que se puede y otros que no.

Gracias.

Lucas [Castelar/Buenos Aires]

(20/11/2015)

Estimado Lucas, el tema no es sencillo.

En principio para reformar el reglamento de propiedad se requieren dos tercios del total de propietarios. 

En este caso entiendo que se está reformando dicho reglamento pues se van a prorratear gastos comunes, de manera distinta a la prevista por el mismo. 

Aclaro que éstas son todas estimaciones personales, pues nunca leí el reglamento y dicha reforma requiere los dos tercios del total de propietarios. 

Pero ocurre que de algún modo se estará cobrando de más a algunos propietarios y de algún modo -al verse afectados en su individual patrimonial- podría invocar el Art. 2.061º que dice que para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Si bien no es el caso propio planteado, no hay dudas que hay un perjuicio patrimonial para el titular de una unidad sobre la que el reglamento prevé un porcentual para el pago de los gastos comunes y la asamblea decide reformarlo en su contra. En alguna medida se le cercena un derecho, se lo afecta, con un evidente perjuicio patrimonial. 

O sea que se corre el riesgo de que el afectado cuestione la decisión judicialmente por violar las normas del CCyC (Código Civil y Comercial) y por supuesto del reglamento. Entonces, sin ser una respuesta absoluta, entiendo que para proceder a liquidar ese gasto en partes iguales para todos, habría que reformar el reglamento con dos tercios del total de propietarios, pero integrando esa mayoría los propietarios afectados.

Pero el tema no termina allí, porque si se reforma el reglamento, luego se deberán liquidar las expensas en el futuro siempre por partes iguales y sin tener en cuenta el porcentual.

Por ello nuestra idea es que se convoque a asamblea del consorcio, pero no para modificar porcentuales ni el modo de prorratear las expensas o gastos comunes en el futuro, sino para tratar como único tema del orden del día, la forma de prorratear este gasto para este único caso de equipamiento del SUM, sin que implique modificar porcentuales de copropiedad ni de forma de pago de expensas, lo que requeriría la mayoría expresada en el Art. 2.060º, o sea la doble mayoría absoluta por porcentual y por unidad, pero con un requisito ineludible: que esa mayoría esté integrada por el o los propietarios afectados por esa forma de liquidación del gasto.

A todo evento hacemos hincapié que en el supuesto que esa asamblea no reúna el quórum o la mayoría necesaria para la toma de una decisión, queda expedita la vía del Art. 2.060º, segundo párrafo en que la simple mayoría de presentes puede proponer esa forma de prorratear el gasto para equipar el SUM, lo que debe ser notificado por el administrador a todos los ausentes a fin de que se expidan en favor o en contra de dicha mayoría en plazo de 15 días, y se tiene por aprobado salvo que en igual plazo se opongan con mayoría suficiente.

Es decir pasados esos 15 días se deben computar los votos que adhieren y los que no adhieren a esa mayoría de presentes y establecer el resultado definitivo, con la aclaración que a no contestación se considera como un acto de adhesión o consentimiento de la decisión tomada.

Le saluda Atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Suplentes: Retiro de residuos

¡Hola María Elena!

Nos alegra mucho saber que nuestro trabajo les es útil y material de consulta permanente para ustedes.

Con respecto a tu consulta, el plus "Retiro de residuos" es un valor mensual que se le abona a los trabajadores permanentes –de jornada completa o media jornada- y que retiran los residuos todos los días del mes que corresponde.

Para el caso de los trabajadores suplentes, lo habitual es que en el horario que hacen la suplencia –si es necesario- retiren también los residuos.

En el valor diario del suplente están incluidas las tareas que realiza, salvo que tenga que ir un feriado o un domingo. En ese caso el valor diario es el doble.

Por otra parte, estas aclaraciones son para aquellos casos en que no han establecido otras condiciones laborales con el trabajador.

Espero que esta respuesta también les sea de utilidad.

Un saludo grande.

Dónde puedo conseguir "Administrando en los tiempos del…"

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