Se siguen sumando actores contra la Ley Muñoz

[BPN-15/02/16] A principios de febrero, la Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores (FAPHRA) expresó su rechazo y "profundo malestar" por la sanción de la Ley Muñoz. Según argumentaron las autoridades de esa entidad, la norma carece de legalidad.

A continuación afirmaron: "por ello nos oponemos a esta ley que pretende regular la actividad del administrador y por consecuencia, la de los consorcios, haciendo partícipes a sectores que no están considerados en dicho Código y que su rol no es compatible ya que su función excedería a la que deben cumplir".

Por último concluyeron que la Federación "brindará su apoyo incondicional acompañando a las entidades asociadas que se han embanderado en la necesidad de trasmitir a la sociedad consorcial los perjuicios de esta ley".

El comunicado fue firmado por el presidente de FAPHRA, Adm. Alejandro Pani, y su prosecretario, Adm. Daniel Defrancesco.

El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que hoy lleva el número 5.464. La conducción del nuevo Consejo está compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA).

Ante este nuevo panorama, el rechazo de gran parte de la comunidad consorcial fue tan contundente que el lunes 21 de diciembre, en un encuentro inédito, cuatro entidades de administradores y ocho de consorcistas se reunieron para expresar su repudio a la Ley Muñoz. En el marco de esa convocatoria, exigieron que Horacio Rodríguez Larreta vete la norma.

"Le decimos NO a la Ley Muñoz"

[BPN-15/02/16] Bajo el título "¿Un Consejo de Propiedad Horizontal en la Ciudad? Le decimos NO", la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) consagró la tapa y ocho páginas interiores de su revista de diciembre Nº 330 a su rechazo a la Ley Muñoz (Ley 5.464). Entre los artículos desarrollados le dedicó algunos párrafos de su editorial; una entrevista a su presidente, el Adm. Daniel Tocco; una nota de fondo en la que se argumentó largamente sobre esta negativa y otra en la que tres administradores opinaron sobre la citada ley.

Según consideró el Adm. Tocco en la editorial de la revista "Propiedad Horizontal", la Ley Muñoz "ha puesto a los porteños, y a la profesión en general, en una posición desigual en su participación en el Consejo de la Propiedad Horizontal, motivo por el cual las decisiones que adopten en ese ámbito recaerán en forma directa en las expensas que pagan los vecinos".

Además, el presidente de la CAPHyAI agregó que desde la entidad desconocen qué intereses produjeron la aprobación de esa ley que no contó ni con la intervención, ni con la consulta de los actores de la propiedad horizontal. "Debemos trabajar duro para corregir esta situación", aseveró.

De acuerdo al presidente de la CAPHyAI, "se trata de una norma muy híbrida. No es un Colegio para manejar la matrícula de los administradores, sino que pretende ser un ente conformado por once integrantes de un Consejo Directivo, de los cuales la mayoría la tiene el sindicato sobre el que nosotros dirigimos a su gente, lo cual a nivel institucional estaría generando una incompatibilidad importante".

En la nota principal que ya se había anticipado en la tapa, la entidad calificó al nuevo Consejo de la Propiedad Horizontal como un "atropello", denunció que se enteraron de la existencia del proyecto de ley pocos días antes de su tratamiento en el recinto y amenazaron con recurrir a la Justicia.

En este marco, la CAPHyAI reflexionó: "lamentablemente, se ha perdido una vez más la oportunidad de hacer algo que realmente sirva al vecino. Los acuerdos políticos evidencian el desconocimiento de lo que votaron y una vez más los invitados de piedra fueron los vecinos de la ciudad y los administradores".

En esta misma línea, se les dio lugar a tres socios de la Cámara para que expresen su opinión en relación a la Ley Muñoz.

El Adm. Gabriel Vignapiano, miembro del Tribunal de Cuentas, opinó que "les quieren plantar por ley un Consejo que la Cámara no comparte". De acuerdo al mandatario, esto les va a demandar mucho trabajo en el 2016 ya que buscarán una salida para neutralizar esta "medida inconsulta" o para que le puedan incluir modificaciones "necesarias para que no perjudique la actividad".

Por otra parte, el Adm. Alejandro Casella, suplente del Consejo Directivo, indicó que se trató de una ley "que salió en forma rápida sin haber contado con las consultas a los idóneos de estas cuestiones, que son los administradores", y añadió: "muy por el contrario de lo que algunas voces dicen, somos nosotros los primeros interesados en que esta actividad se profesionalice para elevar el nivel de calidad del servicio que prestamos".

Por último, la Adm. Adriana Graciela Armenia, titular del Tribunal de Cuentas de la entidad, explicó que "el camino a seguir es la profesionalización de la actividad y por eso debe crearse una carrera universitaria o terciaria. Creo que tenemos que darle otra categoría y un estudio más intenso y profundo a la profesión".

El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) había ingresado a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que hoy lleva el número 5.464. La conducción del nuevo Consejo está compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA).

Larreta ya vetó dos leyes pero no la Ley Muñoz

[BPN-15/02/16] El pasado miércoles 13 de enero, el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, vetó sus dos primeras leyes. Éstas fueron sancionadas el mismo día que la Ley Muñoz. Sin embargo, a pesar de los reiterados pedidos de la comunidad consorcial, esta última no sólo no fue vetada sino que el 12 de febrero fue publicada en el Boletín Oficial Nº 4.819.

Es de recordar que la Ley Muñoz fue aprobada sobre tablas y sin debate parlamentario el pasado 3 de diciembre de 2015 en la Legislatura porteña. Ante esta sorpresiva norma que creó un Consejo de la Propiedad Horizontal en la CABA, el rechazo del arco consorcial no se hizo esperar.

Otros actores que también le pidieron el veto al jefe de Gobierno fueron el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH, la Fundación Reunión de Administradores (FRA) y la Asociación de Profesionales Administradores de la República Argentina (APARA).

Desde el sector de los consorcistas, se sumaron a este pedido la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), la Asociación de Propietarios Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC), la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), la Asociación de Propietarios de Inmuebles (API), la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH), la Comisión de Propiedad Horizontal del Consejo Consultivo de la Comuna 12 y la Cooperativa Consumidores Libres.

Uno de los últimos en adherirse fue el Dr. Eduardo Awad quien finalmente el 8 de enero aseguró haberle solicitado verbalmente a Rodríguez Larreta el veto inmediato de la Ley Muñoz. Según el presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y director del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal de esa entidad, funcionarios porteños le explicaron que el veto era "operativa y políticamente imposible".

El miércoles 13 de enero, mediante el Decreto 68/16 (BO: 02/02/16), el jefe de Gobierno de la CABA vetó su primera norma: la Ley 5.501 que ordenaba la expropiación de un terreno abandonado para que el Club Atlético Atlanta puediera realizar allí actividades culturales y deportivas. El mandatario del PRO argumentó que anuló la norma porque "no surge certeramente cuál es la voluntad del expropiador respecto del inmueble".

Asimismo, por medio del Decreto 59/16 (BO: 04/02/16), Rodríguez Larreta vetó su segunda norma: la Ley 5.500 que expropiaba el inmueble del bar La Robla en beneficio de sus trabajadores que formaron una cooperativa para mantenerlo abierto a la comunidad y preservar su fuente de trabajo. En los argumentos de su decisión, el jefe de Gobierno local explicó que previo al tratamiento en la Legislatura y posterior expropiación del inmueble, no se llevó adelante una audiencia pública, tal como establece la normativa vigente en estos casos.

"La propiedad horizontal está siendo usurpada"

[BPN-15/02/16] El pasado martes 26 de enero, el abogado, contador y consultor Alejandro Liberman inició una campaña en Change.org para pedirles a los legisladores porteños que "revisen todo el sistema de la propiedad horizontal que está siendo usurpada". Al cierre de esta edición la iniciativa ya contaba con el apoyo de 261 vecinos <vínculo>.

En su petición, Liberman argumentó: "no es posible seguir esquilmando los derechos de los propietarios a favor de todo un ‘negocio’ amparado por el poder político y maquinado por unos pocos ‘vivos’ que crean ‘cajas’ en provecho propio".

De acuerdo al consultor, "a mediados de la década del ´40 se inició el sistema que reguló la propiedad horizontal. A partir de allí se desplegaron toda una serie de regulaciones, obligaciones compulsivas y cámaras ‘representativas’ que fueron cercenando progresivamente el derecho de propiedad consagrado en nuestra Constitución Nacional"

En este sentido, el impulsor de la iniciativa afirmó: "es preciso que nuestros legisladores revisen toda la legislación devolviendo a los propietarios los derechos fundamentales de propiedad privada", y agregó: "ya hay jubilados que se encuentran en mora por no poder afrontar el pago de las expensas con la posibilidad cierta de que les rematen su propiedad".

Además, Liberman explicó: "la clase media, tan vilipendiada, debe tomar las riendas y tener el coraje para exigir que nuestros legisladores tomen las medidas necesarias y se ejerciten los métodos que la representación democrática establece para recuperar nuestra propiedad usurpada".

Por último, aseguró: "divulgar este mensaje es luchar pacíficamente a favor de nuestros derechos vulnerados".

Según su cuenta en la red social Linkedin, Alejandro Liberman es consultor, estudió abogacía y contaduría en la Universidad de Buenos Aires donde se especializó en Administración Financiera del Sector Público.

Además –de acuerdo a su perfil- es maestro en Gobierno y Políticas Públicas en América Latina por la Universitat Pompeu Fabra (España) y actualmente está cursando un doctorado en Ciencias Políticas en la UBA.

Awad pronosticó aumentos "muy importantes" en las expensas

[BPN-15/02/16] El Dr. Eduardo Awad, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y director el Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal de esa entidad, advirtió que se viene "un aumento muy importante en las expensas" que se extenderá durante todo el año.

Explicó que el incremento vendrá a raíz de la Ley Muñoz^[1] que creó un Consejo de la Propiedad Horizontal en la Ciudad de Buenos Aires, las paritarias de los encargados de edificio, la suba de la electricidad y del gas, y el aumento de la morosidad.

Este año Ascensores Registrados recaudará 47 millones

[BPN-15/02/16] Este año, registrar un elevador en el programa "Ascensores Registrados" aumentó un 30%. En 2016 pasó a costar 525 pesos contra los 405 que costaba el año pasado. En 2014 se abonaba 313 pesos por máquina mientras que cuando nació, en septiembre de 2013, se había establecido este gravamen en 215 pesos anuales.

De acuerdo a la nueva tarifa y de existir en la ciudad unos 90 mil elevadores –como aseguran algunos medios citando fuentes oficiales- este programa pasó a costarle al contribuyente la módica suma de 47 millones de pesos (u$s 3.223.056) en lugar de los 36 que se habría recaudado el año pasado. En total, desde que se inició Ascensores Registrados, los vecinos porteños tuvieron que desembolsar más 131 millones de pesos o casi 9 millones de dólares (u$s 8.950.887).

Desde que se puso en marcha el programa hasta la actualidad, el precio del trámite aumentó un 144%, teniendo en cuenta que cuando se comenzó a implementar recaudaba 19 millones de pesos anuales de los consorcistas de la ciudad de Buenos Aires.

Cabe destacar que este último incremento fue dispuesto por artículo 24° del anexo de la Ley Tarifaria 2016 (Ley 5.494) que se publicó en el Boletín Oficial del lunes 4 de enero. Textualmente, ese artículo establece que "por el servicio de Registro de Conservación de Elevadores, en concepto de tasa anual se abonan 525 pesos por cada elevador instalado (ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecánica de vehículos, rampas móviles y artificios especiales)".

Se multiplican las cucarachas en los consorcios

[BPN-15/02/16] Este verano, a pesar de que todos los meses los consorcios porteños tienen que gastar 20 millones de pesos en desinfectar y desinfestar, la cantidad de cucarachas en la ciudad de Buenos Aires se habría multiplicado. Así lo expresó un especialista al diario La Razón el pasado miércoles 10 de febrero.

Es de recordar que en octubre de 2015, el Gobierno porteño ordenó que la desinfección^[1] y desinfestación^[2] sea obligatoria mensualmente en los edificios de la ciudad. Según estimaciones, esta nueva obligación -oficializada mediante la Resolución 705- le costaría al total de copropietarios de esta ciudad más de 20 millones de pesos mensuales. De no haber aumentado el precio que se cobra por el servicio, el gasto por fumigación acumulado hasta ahora superaría los 80 millones de pesos (u$s 5.490.734).

Al parecer, si las cucarachas se multiplicaron en el verano, esta nueva imposición todavía no habría arrojado los resultados esperados. Es llamativo que -si bien esos insectos habitan y se reproducen en las cloacas, túneles y caños que pertenecen a la ciudad- se imponga fumigar los edificios y departamentos, y no el foco de origen de la plaga.

Cabe destacar que ninguna de las empresas contactadas por el diario La Razón se refirió a la posibilidad de un exterminio definitivo, sino a un "control" de la plaga. Además, advirtieron que si el propietario de un departamento realiza una fumigación periódica y su vecino no lo hace, el contagio será inmediato.

De acuerdo a ese matutino, las cucarachas son un tema de conversación y preocupación en reuniones de consorcio, departamentos, oficinas, restaurantes y calles. Según explicó a ese medio la entomóloga Gimena Dellapé, las condiciones de elevada temperatura y humedad favorecen el rápido desarrollo de estos insectos, ocasionando grandes infestaciones.

Por otro lado, un empresario de la fumigación en declaraciones a ese diario destacó que la abundancia de cucarachas se da porque hay más obras en construcción y más basura en las calles y en las cloacas. "Yo camino por la ciudad y veo residuos fuera de los contenedores a cualquier hora", alertó. Esto reafirmaría la idea de que el problema se encuentra en los lugares públicos y que sería responsabilidad del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires controlar tanto esa como otras plagas.

En diálogo con La Razón, Dellapé advirtió que las cucarachas pueden transportar microorganismos patógenos que pueden ocasionar diarreas y gastroenteritis en el ser humano. Sin embargo, según la especialista, los mayores inconvenientes se registran en el plano psicológico a causa de la fobia.

Las imposiciones descabelladas del Gobierno porteño

[BPN-15/02/16] El Ing. Edgardo Castro, uno de los creadores de la Comisión de Propiedad Horizontal del Consejo Consultivo de la Comuna 12, denunció que la gente se queja de las imposiciones "descabelladas" del Gobierno de la CABA que responden al "lobby" de algunas corporaciones. En otro orden de cosas, señaló que el problema que surge como prioritario es la incidencia de las expensas en el presupuesto general de la gente y remarcó que eso sucede al límite de hacerse intolerable y para mucha gente prohibitivo.

Estas declaraciones las brindó Edgardo Castro en el marco de una entrevista que le concedió a Pequeñas Noticias el pasado viernes 8 de enero, donde también detalló cómo fue el nacimiento de la Comisión de Propiedad Horizontal que integra. Es de recordar que la Comuna 12 está integrada por los barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón.

Edgardo Castro: Esta Comisión nació en septiembre cuando un grupo de vecinos que participábamos del Consejo Consultivo de la Comuna 12 le propusimos formalmente -con un documento que contenía una serie de fundamentos- la formación de esta Comisión de Propiedad Horizontal dentro de la Comuna.

El Consejo Consultivo tiene algunas comisiones permanentes como la de Organización y la de Control Presupuestario; y otras que no son permanentes pero que de hecho funcionan como si lo fueran, como por ejemplo la Comisión de Hábitat, la de Seguridad, la de Propiedad Horizontal -a instancias de este grupo del cual participo-, y el lunes empieza a funcionar la Comisión de Higiene y Seguridad Física y Patrimonial de la Comuna.

CGR: ¿Cómo surgió la idea?

EC: Formalmente el Consejo Consultivo votó la creación de la Comisión en septiembre del 2015 pero en realidad la idea se pergeñó en una reunión del Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Allí, entre algunos de los integrantes de esta Comisión se planteó la idea de que no había representación real de los consorcistas ni de los consorcios en las paritarias con el SUTERH.

Entonces ahí alguien dijo: "¿por qué no se trabaja en eso?". La idea de tener a alguien que representara a los consorcistas en las paritarias derivó finalmente en esta Comisión. Además, cada uno de nosotros había tenido muchísimos comentarios de vecinos y familiares pidiendo que en la Comuna hubiera un ámbito exclusivo y específico para discutir temas de propiedad horizontal que son muchos. Cada uno se arrimaba con el problema que le dolía.

CGR: ¿Qué problemas?

EC: Uno decía que el edificio se le está torciendo por la construcción que están haciendo al lado, otro que le ocupan la vereda con los materiales a granel, que el tacho de basura en la puerta, que el portero, que el administrador, etc. El portero y el administrador eran temas recurrentes y en general hay una queja permanente de déficit -cuando no, ausencia total- de respuesta por parte del Gobierno.

Entonces recogimos todas esas opiniones de muchos de los vecinos de la ciudad -no solo de la Comuna- y pensamos que era bueno disponer en el Consejo Consultivo de una Comisión que tratara todos los problemas de todo tipo que presenten los vecinos. Tanto aquellos intrínsecos de la propiedad horizontal que impone la convivencia, como los temas que impone la interfase con la Comuna y otros sectores, como los temas medioambientales, los temas de seguridad, los que parten de la influencia de la Comuna sobre la vivienda, los ruidos y la gente.

CGR: ¿Qué cargo ocupa dentro de la Comisión?

EC: No hay cargos ni hay jerarquías. Simplemente por una cuestión de necesidad organizativa yo soy una especie de coordinador. Me ocupo de hacer circular la documentación, preparar y difundir el orden del día para cada reunión. Acá se trabaja con nuestro aporte que es mucho porque somos pocos.

CGR: ¿En qué consiste la tarea de la Comisión?

EC: Nos estamos reuniendo con una frecuencia quincenal. Tratamos de receptar las inquietudes de los vecinos, presentarlas y después ordenar un poco las reuniones, hacer las actas, circularlas y presentar los documentos con los pedidos de aprobación al Consejo Consultivo que en general derivan en notas con pedidos o recomendaciones a la Junta Comunal.

EC: En primer lugar, aspiramos a que los vecinos participen con su opinión, con propuestas claras que se puedan traducir en recomendaciones o pedidos al Gobierno, que claramente apoyen primero los intereses y el patrimonio de la gente que vive en consorcios.

Segundo, que ayude a la convivencia porque si la ley no es pareja y es claramente lesiva para algunos sectores, eso también dificulta la convivencia, enciende los ánimos y genera rispideces y conflictos sociales.

EC: Hemos hecho un relevamiento en estas reuniones. Los temas que surgen con una claridad notoria son la incidencia de las expensas en el presupuesto general de la gente, al límite de hacerse intolerable y para mucha gente prohibitivo.

EC: Otro tema es la escasa participación que pueden tener los consorcistas en el control, el manejo y la administración real. Es decir, en manejar el presupuesto del consorcio que paradójicamente es inversamente proporcional a la participación que está dispuesta la gente a tener en las asambleas. Eso aparece notoriamente en primer plano.

EC: Por otra parte, están los impuestos municipales del Gobierno, es decir, la escasa contraprestación con el monto de los impuestos que tiene los consorcistas por parte del Gobierno.

EC: Otro tema son los administradores, claramente. Las quejas en primer lugar están en el escaso cumplimiento de los requerimientos legales que les aplican a los administradores, el escaso control que hace el Gobierno pese que hasta hace poco -o por lo menos hasta ahora teóricamente- Defensa al Consumidor manejaba el Registro Público de Administradores, el control, fiscalización y sanción de los mandatarios frente a las quejas de los vecinos.

Otra queja es la incompetencia de los administradores a tal punto que se pide a gritos que se considere que denominarlos administradores es un eufemismo porque en realidad habrán sido administradores hace un siglo, pero en este momento son simplemente intermediarios apoyados por la ley que se limitan a contratar servicios de dudosa calidad -en general- sin ningún tipo de control. En general no solo terminan con resultados que no valen lo que se paga por ellos, sino que en muchos casos inciden en el deterioro de los activos del consorcio. Esto significa que no solo no te arreglan aquello por lo que lo llamás, sino que te rompen otra cosa que envejece prematuramente las instalaciones y todo lo demás.

EC: Y en un lugar similar en importancia, también la gente se queja de las imposiciones descabelladas del Gobierno de la CABA que claramente en muchos casos responden al lobby de algunas corporaciones que están asociadas a los negocitos alrededor de la propiedad horizontal.

EC: Los vecinos lo tienen muy claro eso, empezando por la incidencia que tiene el sueldo de los porteros que cada vez avanzan más sobre un terreno que claramente no les pertenece, porque finalmente son proveedores de servicios aunque gracias al lobby que sabiamente han ejercido durante los últimos 20 o 30 años, les ha permitido adquirir un status de empleados que realmente no deberían tener porque los consorcios claramente no son empresas.

EC: Otro de los temas es el presupuesto que implica para los consorcios que los hayan equiparado a empresas en términos de empleadores ya que no están ligados con los ingresos que tiene la gente que vive en la propiedad horizontal.

Más administradores multados por menos plata

[BPN-15/02/16] Durante 2015, el monto total de lo recaudado en concepto de multas a los administradores de consorcios porteños aumentó un 36% respecto al 2014. Ya más en detalle, si bien la cantidad de mandatarios sancionados se incrementó en un 30%, el valor de cada multa disminuyó en promedio un 41% en relación al 2014.

Es de recordar que durante el ante año pasado el Gobierno local sancionó a 23 mandatarios por un total de 1.014.921 pesos, promediando 44.127 pesos de multa por cada uno. En el 2015, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) multó a 53 administradores por un total de 1.382.809 pesos, promediando 26.091 pesos por cada mandatario.

Las multas dispuestas en 2015 salieron publicadas en los boletines oficiales del 18 de agosto, 22 de diciembre, y 4 y 7 de enero de 2016. Llamativamente, 39 de las disposiciones que impusieron las sanciones fueron firmadas el mismo día: el 1° de diciembre de 2015.

Sin embargo, cabe destacar que se desconoce la razón por la que el año pasado, para calcular los montos de las multas, se tomó el sueldo de un encargado con vivienda en lugar de uno sin vivienda tal como lo dispone la Ley 941 que creó y regula el Registro Público de Administradores (RPA).

Tocco será presidente hasta diciembre de 2019

[BPN-15/02/16] El Adm. Daniel Tocco fue electo presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) por los próximos cuatro años. La última persona en ocupar el cargo había sido el Adm. Fernando Staino, quien falleció el 16 de marzo del año pasado.

Los comicios se llevaron a cabo el 16 de diciembre en el curso de la asamblea general ordinaria de socios. Se presentó una lista única y todos los elegidos ocuparán su cargo hasta el 2019.

Es de recordar que el 19 de mayo de 2014, unos 25 socios de la CAPHyAI reunidos en una asamblea extraordinaria aprobaron por unanimidad elevar de 2 a 4 años la duración de los cargos del consejo directivo.

A raíz del fallecimiento de Staino, quien había sido electo presidente de la entidad el 19 de noviembre de 2014, toda la comisión directiva debió presentar su renuncia para que se pueda llamar nuevamente a elecciones.

El Consejo Directivo quedó conformado de la siguiente manera: Daniel Tocco, presidente; Miguel Ángel Summa, vicepresidente 1°; Arturo Claudio Molina, vicepresidente 2°; Armando Caputo, vicepresidente 3°; Mario Mazzini, secretario; Silvia De Filippo, prosecretario; José Enrique Luis Pusterla, tesorero; y Daniel Grass, protesorero.

Los vocales titulares electos fueron: Ángel Jorge Marra, Silvia Rodríguez Maceira, Marcos Schwab. Los vocales suplentes son: Luis Martín Pino, Marcelo Antonio Dominijanni, Silvia Beatriz Ghianda, Carlos García, Ángela Graciela Perrone, Alejandro Gustavo Quattrocchi, Guillermo Alejandro Casella y Carlos Alberto Coda.

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Inquilinos denuncian subas que van del 40 al 60%

[BPN-15/02/16] El pasado miércoles 27 de enero, la Asociación Platense de Inquilinos (API) denunció aumentos en los alquileres de entre un 40% y un 50%. Alertó que la salida del cepo y la quita de retenciones significarán una reactivación del sector inmobiliario pero no para los inquilinos que reciben su salario en pesos. Poco después, la organización Inquilinos Agrupados advirtió que los alquileres subieron hasta un 60% en los últimos meses.

Por otra parte, a fines de enero, el Frente de Inquilinos Nacional le pidió al Jefe de Gabinete de la Nación, Marcos Peña, que los reciba para discutir la implementación de políticas públicas que solucionen la problemática de los inquilinos en el marco de una nueva Ley Nacional de Alquileres.

Por otro lado, representantes de la asociación afirmaron: "la desregulación del mercado de alquileres está instalada, el nuevo Código Civil no cambió la realidad del inquilino, la clase política no hace eco de nuestras demandas", y agregaron: "por ello API ve con suma preocupación el contexto que se abre para este 2016 y en ese sentido, hace un llamado a las autoridades del Estado a recibirnos y a gestionar políticas específicas para este sector tan golpeado en los últimos años".

En declaraciones a Radio 10, Gervasio Muñoz, hijo del autor de la Ley Muñoz ^[1] y referente de Inquilinos Agrupados, indicó que desde noviembre -y se supone que hasta marzo- se están viendo aumentos en las renovaciones de los contratos de entre un 40 y un 60%.

Señaló también que hay aumentos "preocupantes" dentro de los contratos que están entre el 15 y el 20% semestral, un 40% anual para este año y también para 2017. Según Muñoz, esta situación ocurre porque "no hay controles para los contratos ni para el mercado inmobiliario", además de "un Estado ausente".

Según el Frente de Inquilinos, "la falta de regulación del mercado inmobiliario tiene como consecuencia la firma de contratos extremadamente abusivos, pago de comisiones por fuera de lo que marca la ley y -sobre todo- la vulneración de un derecho fundamental y básico como es el acceso a la vivienda".

Por último, concluyeron: "estamos convencidos que el Estado es quien debe bregar por la efectiva protección de los derechos de los inquilinos",

Es de recordar que el FIN se creó el 10 de abril de 2015 y está integrado por la Asociación Platense de Inquilinos (API), la Unión de Inquilinos Rionegrinos (UIR), la Unión de Inquilinos de Tierra del Fuego (UITDF), la Unión de Inquilinos Neuquinos (UIN), la Unión de Inquilinos de Chubut (UIC), la Asociación de Inquilinos de La Pampa (AIP), Inquilinos Agrupados (IA) y el Centro de Estudios Metropolitanos de la Concejalía Popular de Rosario

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Honorarios de corredores inmobiliarios sin piso ni techo

[BPN-15/02/16] El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA) -a los fines de no contradecir lo normado por el nuevo Código Civil y Comercial- estableció que las comisiones de los matriculados se podrán fijar libremente entre las partes sin piso ni techo. Agregó también una lista de porcentajes de honorarios sugeridos entre los que se destaca que para el alquiler de viviendas particulares las comisiones pueden establecerse entre uno y dos meses de alquiler.

Sin embargo, los artículos 1.255^[2] y 1.350^[3] del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1° de agosto de 2015, le asignan prioridad a la libertad contractual y a la autonomía de la voluntad de las partes para pactar el precio de los servicios y los montos de las comisiones. No sólo eso, sino que remarca que "las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios".

Es decir que ya no podría existir una ley arancelaria que fije topes máximos o mínimos y, para adaptarse a los nuevos conceptos que manda el nuevo Código Civil, este Colegio Profesional estableció –mediante la citada Resolución 350- que los honorarios se deberán pactar entre las partes por escrito antes de la operación.

Sin embargo, a través de esa misma resolución, el Colegio sugirió ciertos valores. En el caso de los alquileres de viviendas la comisión sugerida va de entre uno y dos meses de alquiler aunque ya no sería obligatoria.

Desde el CUCICBA le informaron a Pequeñas Noticias que "las partes (cliente-corredor), por mutuo acuerdo, pueden justipreciar el precio de los honorarios profesionales derivados de la intermediación inmobiliaria, también pueden convenir que los mismos se abonen aun antes de estar concluido el negocio principal y aunque éste luego se frustre por cuestiones ajenas al intermediario".

Por último, cabe destacar que la Resolución 350, fue emitida el 27 de enero bajo el número de expediente E.E. N° 3.766.627-MGEYA-MGEYA/16 y llevó la firma de la vicepresidenta primera de CUCICBA, Gabriela Goldszer

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[1] Artículo 57 de la Ley 2.340: Hasta tanto se regulen los aranceles según lo previsto en el inciso 2° del artículo 11, para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato.

[2] Artículo 1.255° del CCyC: Precio. El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.

Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución.

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo 1091.

Santa María habría comprado el 75% de Página/12

[BPN-15/02/16] Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) y presidente de la Fundación Octubre, habría comprado el 75% del diario Página/12. Según editorializó el medio digital Urgente 24, la operación se habría hecho con la caja de los afiliados al gremio.

De acuerdo a ese medio, Santa María le habría propuesto a la periodista María Seoane que lleve adelante la redacción y el relanzamiento del matutino, aunque ésta no habría accedido. Durante el gobierno de Néstor Kirchner, Seoane se desempeñó como directora de la revista Caras y Caretas y en 2009 -bajo el mandato de Cristina Fernández- pasó a ser directora ejecutiva de Radio Nacional ^[1].

Según el medio citado, por estas horas la polémica se centra en cómo fue que un sindicato accedió a la compra de un medio de comunicación ya que "todo indicaría que se habría hecho con la caja de sus afiliados".

Consultado sobre el tema, el líder de los encargados minimizó un diálogo que mantuvo con Marcelo Zlotogwiazda en radio Del Plata sobre el financiamiento del grupo: "no sé cómo se manejará el nuevo gobierno con respecto a la distribución de la pauta, ojalá que sea lo más amplia posible", explicó y agregó: "tenemos muy buena relación con los distintos gobiernos en el tema pauta -incluido el Gobierno de la ciudad- y con algunas provincias que han ayudado a financiar nuestros medios".

Es de recordar que el 18 de diciembre Pequeñas Noticias ya había adelantado que este acuerdo podría concretarse en enero o febrero de este año.

Grupo Octubre cuenta con diversos medios: AM 750, FM Malena 89.1 Mhz, el semanario Diario Z y las revistas PIN, Planeta Urbano y Caras y Caretas. En torno al gremio, Santa María creó una gran maquinaria cultural que incluye –entre otros- también al Centro Cultural Caras y Caretas, la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo (UMET), la Editorial Octubre y el fideicomiso de producción cinematográfica Filmar

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SUTERyH encontró 80 edificios sin declarar

[BPN-15/02/16] En el marco de un censo, SUTERyH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) de la Costa, descubrió que hasta el momento hay más de 80 edificios sin declarar en ese partido. Así lo informó el 27 de enero el secretario general del gremio a nivel local, José Canale, quien detalló que encontraron una cierta cantidad de gente en negro, empleados de empresas de limpieza y monotributistas aunque no precisó cantidades.

Durante una entrevista que brindó a Radio Noticias FM 99.9, Canale le agradeció a Víctor Santa María, titular de la federación nacional, por haberle enviado 70 personas de la ciudad de Buenos Aires para realizar las inspecciones.

Cabe remarcar que el 22 de enero el SUTERH publicó una solicitada en un reconocido diario nacional donde informó que el gremio estaba combatiendo el trabajo informal en el partido de la Costa, Pinamar y Villa Gesell.

Según explicó José Canale, "nosotros tenemos empadronados oficialmente 620 edificios que son los que están declarados y hasta ahora -faltando hacer San Clemente y parte de Santa Teresita- ya hay más de 700 edificios en los que realizamos el censo".

En cuanto a los resultados de las inspecciones, el secretario general de SUTERyH de la Costa señaló: "hemos logrado detectar empresas de limpieza, monotributistas y gente en negro", y afirmó: "nuestra idea es tener en cada edificio un trabajador que esté bajo la propiedad horizontal".

Además, aseguró: "no somos compatibles con las empresas de limpieza, menos con los monotributistas y menos todavía con la gente en negro. Así que lo que estamos haciendo es un trabajo fino pero vamos a lograr que toda esta gente se regularice y -si Dios quiere- a futuro vamos a poder darle a mucha gente de la localidad que necesita trabajo, esa posibilidad".

En otro orden de cosas, el dirigente gremial sostuvo: "estoy muy agradecido con el compañero Víctor Santa María por la mano que nos está dando con este trabajo. Si lo tendríamos que haber hecho nosotros, iba a ser muy lento e íbamos a tardar mucho".

[BPN-15/02/16] Un administrador amigo me llama y me ofrece hacer una suplencia de un encargado que se tomaba sus vacaciones parciales (19 sobre 24 días hábiles). Le pregunté: ¿cómo se te ocurrió?". Me contestó: vos me dijiste alguna vez una frase del general chino Sun Tzu, en el Arte de la Guerra: "Conoce a tu enemigo y conócete a ti mismo…". Es decir, vivir la experiencia de un encargado y su relación humana con los copropietarios. Como estaba de "vacaciones forzadas" en casa, acepté el desafío. Además, me venía bien por la cercanía y el sentido contrario a las horas pico (de Balvanera a Flores).

La suplencia fue del 10 de febrero al 2 de marzo (lunes a viernes de 7 a 11 hs. y de 16 a 20 hs.), así que me encontré previamente el 3 de febrero a las 7:00 con Mario (41 años), EPCV-4ª^[1] con 16 años de antigüedad, para conocer cómo realizaba su trabajo. El tipo es corpulento y pelado -lo contrario a mí (50 años), salvo la calvicie- venido de las tierras correntinas como albañil.

Empezamos, mejor dicho, miré "su" primera tarea de lavado de la vereda. Primero fuimos a buscar la manguera enrollada en la cochera. Había fabricado un dispersor con un tubo de cobre de media pulgada achatado en la punta para que el agua cubra casi el ancho de la vereda (3x60 metros). Le pregunté por qué no usaba la pistola de corte de agua que entregaba el sindicato. Me contestó que por la presión del agua el dispositivo no duró mucho. Tampoco el consorcio quiso comprarle otra de mejor calidad (metálica). Entonces, con la mano derecha, la manguera; con la mano izquierda, el secador. Mario me dio para probar pero resultó un poco difícil la técnica ambidiestra. Y así, le llevó media hora lavar la vereda.

Luego fuimos a la portería de la planta baja (la vivienda está en la azotea tema sobre el que luego ampliaré, es un decir…). Tiene una antesala con una bacha tipo Ferrum, una mesita que usa de escritorio y dos sillas, un estante y un colgante para los artículos y elementos de limpieza, otro estante para papeles y libros del consorcio y, finalmente, una heladera. La salita es acogedora. Allí estaba con Mario cuando me ofrece mate, jugo o gaseosa. Acepté el mate. En la sala contigua está el tanque cisterna, las dos electrobombas y los medidores de electricidad de los departamentos y el general del edificio. Lo que me impresionó de ese lugar fue un estante con figuras de yeso y estampitas de santos, un buda, un gnomo, y una vela en un portavela que encendió para tener una buena jornada.

Comenzó explicándome las llaves del edificio y ofreciéndome un juego de las mismas. La única que pude distinguir con facilidad es la de la puerta de entrada porque es del tipo Panzer (en cruz), las otras son del tipo Yale (bronce), de una o doble paleta. Las únicas que memoricé fueron la de la portería y la del baño (en el entrepiso por la escalera). El resto las veré con la práctica cotidiana.

Mientras me explicaba cuáles eran "sus" elementos de limpieza, fue entremezclando parte de su vida: que comenzó a trabajar como peón a los 12 años, que era muy querido en su tierra natal pero ahora el consorcio no lo apreciaba, entonces hace changas afuera en su descanso entrejornada y los fines de semana. Que cobra $ 17.000, más su último trabajo de soldadura unos $ 2.000. Su esposa, María del Carmen, es cuidadora de ancianos por no menos de $ 1.500 por semana. Y su hermano, Carlos (45 años), lo trajo para hacer los fines de semana en el edificio y cobra $ 11.000. Que tiene unos ahorros para comprarse un auto usado porque el viaje en micro a Corrientes, para visitar a su madre, costaba $ 1.900 ida y vuelta por persona (son 3), y por menos se alquiló una casita en Lobos.

No sé por qué se despachó con tanta premura sobre su estado económico; pero se ve que tenía necesidad de expresarme cuáles eran sus valores. Pero lo interesante de "su" charla fue cuando me vio con un libro que llevaba bajo el brazo y me preguntó si me gustaba leer. Obviamente le dije que sí. Entonces agregó que le gustaba escribir "sus" pavadas con una máquina Olivetti portátil. Le pedí que me mostrara alguno de sus escritos pero se negó rotundamente: no quería mostrarlos porque era su forma de descargarse (¿…?). Veré a la vuelta de "sus" vacaciones, tal vez regalándole un libro me permita verlos.

Rincón Solidario

Una empresa de servicios eventuales

Sres. del Boletín de Pequeñas Noticias.
¿Qué inconvenientes acarrearía tomar a una empresa de limpieza o a una empresa de servicios eventuales tipo Manpower en vez de a un encargado?
Desde ya, muchas gracias. Los felicito.
Alberto.
(5/12/2015)

Estimado Alberto:

En principio, es importante determinar si el edificio tiene una unidad destinada a portería y qué establece el Reglamento de Copropiedad al respecto.

Contestaré a su consulta desde la perspectiva de que se trata de un edificio sin encargado con vivienda. En ese caso, en principio no hay ningún inconveniente. 

Tanto el administrador como el consejo de administración deben controlar mensualmente si la empresa practica a sus empleados en tiempo y forma los aportes y contribuciones obligatorios que la Ley de Contrato de Trabajo y el Convenio Colectivo 589/10 establecen.

Es dable aclarar que para el supuesto de algún incumplimiento, el consorcio es solidariamente responsable con la empresa prestadora del servicio de las acciones que pueda iniciar el trabajador y/o la entidad sindical.

Asimismo, le informo que en los casos en que me he visto obligada a intervenir como profesional, las empresas prestadoras suelen ser insolventes con lo que el consorcio es el que debe hacerse cargo de las deudas o eventuales juicios.

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

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