Reintegro de
Asignaciones Familiares: Solicitud de la Cámara al ANSeS
El 8 de
mayo del 2001 la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias solicitó al ANSeS la modificación de la
resolución Nº 281 que exige la apertura de una cuenta bancaria a cada
consorcio a los fines de acreditar los reintegros en concepto de
asignaciones familiares.
El ANSeS
el 7 de junio del corriente respondió que se encuentra abocado al
análisis de una metodología que agilice y simplifique la problemática
planteada, basada en la acreditación de los fondos en la cuenta de un
apoderado (el administrador) la que sería puesta en conocimiento,
oportunamente,a través de una reglamentación complementaria a la
Resolucion 281.
A continuación transcribimos la
presentación completa que realizó la Cámara con sus fundamentos.
Señor Interventor de
ANSeS
Dr. Rodolfo Martín Campero
Córdoba 720
Presente
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De mi consideración:
En nuestro carácter de presidente y
secretario de esta Cámara, nos dirigimos a Ud. A fin de solicitar la
solución de un problema, que afecta a los consorcios de Propiedad
Horizontal.
Numerosos asociados, tanto
consorcistas como administradores, nos plantean la dificultad que se les
presenta cuando los consorcios de Propiedad Horizontal deben percibir
reintegros por asignaciones familiares, ya que mediante la Resolución
ANSES 281/2001, se les exige la apertura de una cuenta bancaria.
Por razones que exponemos más
adelante, son muy pocos los consorcios que poseen cuentas bancarias en
las que pueden depositar dichos valores.
En general los consorcios de
Propiedad Horizontal no poseen cuentas bancarias por diversas razones:
a) Si bien existen
distintas opiniones sobre la personalidad jurídica de los consorcios,
lo cierto es que la ley no le otorga personería jurídica a los mismos,
quizás por ese motivo los bancos son renuentes a realizar las aperturas
de cuentas a su nombre y prefieren hacerlo a nombre personal del
administrador o de algunos propietarios. Otra dificultad se presenta
cuando algunos reglamentos de copropiedad no otorgan facultades al
administrador para abrir las cuentas corrientes bancarias, lo que
constituye un obstáculo difícil de solucionar.
b) Los consorcios
deben realizar todas sus operaciones por medio de su representante
legal, que puede ser un administrador profesional o en algunos casos un
copropietario. Los pagos y cobranzas se hacen a través de la cuenta del
administrador, resultando totalmente innecesario el mantenimiento de una
cuenta bancaria.
Por estas razones para un consorcio,
la apertura de una cuenta bancaria:
a) presenta
dificultados,
b) es totalmente
innecesaria para su funcionamiento y
c) genera gastos
encareciendo sin necesidad el costo de las expensas comunes.
La resolución ANSES 281/2001 al
negar el pago al administrador de las sumas adeudadas a los consorcios
en concepto de reintegro de asignaciones familiares desconoce las
disposiciones de la Ley 13.512, cuando establece que el administrador
actuará entre las autoridades administrativas en carácter de
mandatario legal y exclusivo.
El consorcio de propietarios es un
ente ideal que debe estar representado por un tercero, al cual una
resolución del ANSES no puede desconocer, por cuanto su carácter de
representante emana de la ley 13.512, en sus artículos 9" y
11", cuya parto pertinente dice:
"Artículo 9°: ....El
reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos, a los siguientes
puntos:
a) Designación de un representante
de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal
fin..."
El artículo 11° dice:
"Artículo 11°: El
representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante
las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario
legal y exclusivo de aquellos...."
Refiriéndose al administrador, Dr.
Carlos Diego Calvo en su Manual Práctico de Propiedad Horizontal,
Editorial Universidad, quinta edición, página 89, dice:
"La existencia del
administrador en los consorcios de propiedad horizontal tiene carácter
obligatorio, pues la Ley 13.512 establece en forma imperativa su
nombramiento en el artículo 9. Ello se explica por la cantidad de
bienes e intereses comunes que es necesario administrar en beneficio de
todos los dueños del inmueble. Al mismo tiempo no existiría otra
manera de ejecutar las disposiciones legales, reglamentarias ni las que
adopte el órgano que expresa la voluntad de los consorcistas: la
asamblea.
El administrador es un mandatario
legal de los copropietarios, tal como lo define el artículo 11 de la
misma ley, en base precisamente de la obligatoriedad de su designación
a que hicimos referencia antes ya las modalidades de su función. A él
le son aplicables las normas del derecho que rigen el mandato (artículos
1869 y siguientes del Código Civil) de acuerdo con lo que ha resuelto
la jurisprudencia. De todo ello se deduce que representa al consorcio y
ejecuta en su nombre y por su cuenta todos los actos a que está
facultado por la ley, el reglamento de copropiedad y las decisiones de
la asamblea."
Por otra parte, y desde el punto de
vista jurídico, las obligaciones se extinguen por el pago y efectuar un
depósito en una cuenta bancaria en forma unilateral, sin haberlo
convenido previamente con el acreedor, no cancela una deuda, por cuanto
el acreedor no manifiesta haber recibido el importe, así en los casos
en que existen impedimentos para que el acreedor reciba una suma, no es
suficiente con depositarlo en una cuenta bancaria, sino que se debe
hacer una consignación judicial.
Las formas de cancelación de deudas
aceptadas por la legislación vigente consisten en la entrega al
acreedor de la suma adeudada, ya sea en efectivo o mediante cheque
bancario.
En consecuencia y teniendo en cuenta
que:
1) Las
disposiciones de la Resolución desconocen y están en oposición a las
disposiciones de la Ley 13.512 que establecen que el administrador
actuará ante las autoridades administrativas en carácter de mandatario
legal y exclusivo.
2) Establece un
medio de cancelación de deudas no habilitado por ninguna Ley vigente.
3) En caso de verse
obligados los consorcios a la apertura de una cuenta bancaria, la ANSeS
debería hacerse cargo de los gastos de mantenimiento de la misma, por
cuanto su único objetivo sería cobrar los reintegros de asignaciones
familiares y de lo contrario la deuda no se cancelaría, por cuanto el
consorcio recibiría una suma inferior a su crédito, quedando una suma
sin cancelar.
No teniendo esta cuenta otro destino
no existen razones para que el consorcio asuma los gastos que la misma
origine.
En consecuencia, solicitamos la
modificación de la Resolución y proponemos alguna de las siguientes
soluciones alternativas a vuestro criterio u otra que solucione los
inconvenientes planteados:
a) Restablecer
el procedimiento que se empleó hasta 1997, el cual mediante la
presentación de un formulario firmado por dos miembros del consejo de
administración, permitía a ese organismo emitir un cheque a la orden
del administrador.
b) Efectuar el
reintegro mediante acreditación en una cuenta bancaria perteneciente al
administrador, previo procedimiento similar al indicado en el punto a)
Quedando a la espera de vuestra
respuesta, saludamos a Ud. con nuestra mayor consideración.
Néstor Pirosanto
Presidente
Dr. Cristóbal O Ruano
Secretario
Informática:
Historias de Virus
Durante
las últimas semanas los Laboratorios Kapersky no han dejado de advertir
a todos los usuarios de la macrocomunidad de Internet sobre el
descubrimiento de un nuevo virus Troyano llamado "Goga".
Es un virus que se autoenvía desde
las computadoras infectadas y es capaz de acceder a cualquier información
respecto al acceso a Internet de los usuarios (el login, constraseña......).
Hay que tener mucho cuidado con el correo que se recibe. Si existe una mínima
sospecha de que pueda ser un virus, no lo dude, elimínelo.
Otro virus
amenazante
Le empresa Trend Micro se
encuentra en estado de alerta por un nuevo virus. Se trata de un nuevo
gusano denominado "TROJ_MATCHER.A" creado en Visual Basic 6.0
que se distribuye automáticamente a través de un archivo ejecutable
como anexo a un mensaje de correo electrónico. Estos son algunos
detalles del virus:
Nombre del virus:
TROJ_MATCHER.A
Archivo anexo al mensaje:
"Matcher.exe"
Asunto del mensaje: Matcher
Tamaño del archivo: 28,672
bytes
Cuerpo del mensaje:
"Want to find your love
mates!!! Try this its cool... Looks and Attitude Maching to opposite
sex."
Entrada en registry:
HKLM/Software/Microsoft/Windows/CurrentVersion/Run/{Default}=Windows
System Directory/matcher.exe
Modificaciones en el AUTOEXEC.BAT: @echo off echo from: Bugger
pause
La lista de virus 880 o superior
detecta y previene la infeccion de este nuevo virus. Usuarios de
InterScan eManager y ScanMail pueden crear rápidamente una regla de
bloqueo de archivos para evitar el ingreso de mensajes con el archivo
anexo "Matcher.exe".
Más información: https://www.antivirus.com/vinfo/
Un virus disfrazado
de Anna Kurnikova
Desde el lunes 12 de febrero
un virus se comenzó a propagar rápidamente por Internet. Se trata del VBS_KALAMAR.A.
Este "bicho" llega por correo electrónico en un mensaje cuyo
subjet suele ser "Here you are ;-)", "Here you have
;o)", "Here you go ;-)" o alguna frase similar. En el
cuerpo del mensaje infectado puede leerse "Hi: Check this!" y
trae un archivo adjunto llamado "ANAKURNIKOVA.JPG.VBS".
Si este archivo adjunto se abre, el
virus hace de las suyas: se reenvía a todas las direcciones que figuran
en el directorio del programa de correo electrónico Outlook Express.
Este virus no daña archivos de la computadora, su objetivo es
sobrecargar el tráfico de e-mails.
Los especialistas en seguridad
informática recomiendan no abrir archivos adjuntos desconocidos o no
solicitados y mantener actualizados los programas antivirus.
Todas las grandes empresas de
productos antivirus ya tienen actualizada su lista de virus con la
"vacuna" apropiada para este virus.
Correo
de Lectores: ¿Se deben cobrar los "Certificado de Deudas"?
Estimado
Claudio:
Me
resultan interesantes los boletines y aprovecho para felicitarlos por
tal motivo.
El
tema central de este mail es consultarles sobre el arancelamiento y
cobro por la confección de los Certificados de Expensas que son
solicitados por los escribanos, los cuales son renuentes a pagar por
este servicio, siendo que ellos cobran por el trabajo que efectúan
por certificar libre deuda, etc., siendo responsabilidad del
administrador lo informado.
Sin
otro particular saludo atte.
Administración
A.
Administración A.
Estimado Señores:
Buscando entre el material
disponible encontré una nota publicada por Propiedad
Horizontal que es el órgano de difusión de la Cámara
de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias de
fecha de febrero del 2001 que dice así:
La comisión de Administración
de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias, mediante una resolución, rechazó el cobro de
certificados de libre deuda de expensas que habitualmente solicitan
los escribanos, e informó a sus pares y a los consumidores, que ésta
es una de las obligaciones que corresponden al administrador, sin
que pueda pretenderse por ello pago alguno.
La medida dice
textualmente: "Con relación a los administradores que
pretenden cobrar los certificados por expensas que solicitan los
escribanos, esta Comisión considera que dentro de las obligaciones
del administrador se encuentra la confección de los mismos -según
lo establece el Reglamento de Copropiedad y Administración, surgido
del Decreto Reglamentario de la Ley 13.512- motivo por el cual no
corresponde cobro alguno por esta tarea.
Parece ser que esta
resolución es la posición personal de la Camara frente a este
problema porque Fundación de Administradores, por
otra parte sostiene, ante una consulta realizada por este motivo,
que estos trámites deben ser arancelados y en una editorial íntegramente
dedicada a este tema que publicó en la revista Reunión de
Administradores de marzo del 2001, del cual me
alcanzaron una copia, rechaza terminantemente la resolución de la Cámara
y fundamenta la necesidad de arancelar. Le reproduzco aqui el
editorial publicado en su versión completa:
El Administrador puede percibir un
arancel por la confección y extensión del Certificado de Deuda por
Expensas Comunes, cuando es solicitado por el Escribano Público
interviniente en la escritura traslativa de dominio de una unidad
funcional.
La normativa vigente sobre el
particular es la del artículo 6to., del decreto 18.734/49
reglamentario de la Ley 13.512 de propiedad horizontal que establece
textualmente:
"A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una
escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o
departamento, el consorcio de propietarios por intermedio de la
persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por
expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser
transferido".
En ningún momento establece la ley de propiedad horizontal ni el
decreto reglamentario como una obligación natural más del
Administrador el otorgamiento del mencionado certificado, bien puede
el consorcio de propietarios, de acuerdo al artículo transcripto
designar a otra persona para tal fin.
En algunos reglamentos de copropiedad y administración, no en
todos, todavía subsiste una antigua disposición que ponía al
administrador en la obligación de extender la certificación de
deuda, pero para ello previamente debía ser aprobado el monto de la
deuda por la asamblea del consorcio, para luego poder reclamar su
pago, disposición que cayó en desuso desde hace muchos años al
pasarse del método de presupuesto y balance anual al de liquidación
mensual de las expensas comunes, convirtiéndose en la actualidad el
certificado otorgado por el administrador en suficiente título
ejecutivo, incluso, para el cobro por vía judicial de las expensas
adeudadas por los copropietarios morosos.
Es decir, esa disposición de los reglamentos de copropiedad y
administración sólo obligaba al administrador simplemente a
ratificar lo aprobado por la asamblea sin ningún tipo de
responsabilidad sobre el contenido del mismo y no como ocurre en la
actualidad que debe recolectar la información, confeccionar y
extender el certificado bajo su única y exclusiva responsabilidad
profesional y patrimonial.
En consecuencia, no siendo una obligación implícita de la gestión
del Administrador realizar tal certificación, la tarea que ello
demande no corresponde considerarla dentro de los honorarios
profesionales que mensualmente percibe por sus tareas, si en cambio
puede reclamar a la unidad funcional causante del trámite el pago
de un arancel por tal concepto.
Es habitual que los Escribanos, al facturar los gastos de
escrituración, cobren por el trámite y gestión que realizan para
la obtención del certificado de expensas comunes (franqueo, gestor,
etc.) que muchas veces se reduce a un simple llamado telefónico o
al envío urgente de un fax a la administración.
En cambio la confección del certificado de deuda por expensas
comunes demanda al Administrador un trabajo adicional no contemplado
como tarea, habitual en su gestión, ya que no solo debe informar
con certeza sobre la existencia o no de deuda, sino también sobre
el saldo del Fondo de Reserva, los datos completos de la póliza de
seguro de incendio del edificio y fundamentalmente declarar si el
consorcio es parte o no en algún litigio judicial.
Esta tarea, más allá de la responsabilidad implícita en la
certificación, que le puede ocasionar hasta graves perjuicios económicos
personales, en el caso de cometer un error u omisión, le demanda la
dedicación del tiempo necesario para la recolección y verificación
de la información que ha de certificar.
Estos antecedentes, entro muchos otros, fueron tenidos en cuenta
para el dictado de la Norma Argentina IRAM 65.002 (Administración
de la Propiedad Horizontal – Formulario de Uso Corriente –
Certificado de deuda por expensas comunes), donde expresamente se
reconoció en el texto del mismo formulario el derecho del
Administrador a percibir un arancel por cada certificación.
Es de destacar que esta Norma IRAM fue dictada en septiembre de 1997
con la participación y aprobación de importantes entidades e
instituciones del sector v.gr: Fundación Reunión de
Administradores, Fundación Reunión de Administradores (Delegación
Mar del Plata), Universidad de Morón, Unión Administradores de
Inmuebles, Corporación de Rematadores, Consejo Profesional de
Ciencias Económicas de Capital Federal, Foro de la Propiedad
Horizontal (Delegación Mar del Plata), Centro Argentino de
Ingenieros, Foro de la Propiedad Horizontal (Capital Federal), Cámara
Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias,
Centro Calidad de Vida Consorcial e IRAM.
Es penoso confirmar nuevamente que una de las entidades
participantes (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias) borre con el codo lo que firmó y aprobó
en el IRAM hace tres años y medio, negando ahora por medio de un
comunicado de prensa el derecho de los Administradores a cobrar el
certificado de deuda por expensas comunes.
¡Extraña forma que ha encontrado esa Cámara para defender y
representar a sus Administradores asociados!.
En otras latitudes, tal como sucede en España desde hace tiempo está
reconocido el derecho del Administrador a cobrar por este trabajo
adicional, por ejemplo el Colegio Oficial de Administradores de
Fincas de Madrid tiene establecido sobre el particular
"CERTIFICACIONES. Por la expedición de todo tipo de
certificaciones (comunitarias particulares, para organismos
oficiales, juzgados notariales , etc) incluso la certificación de
deudas comunitarias en el caso de compra-venta, el Administrador -
Secretario percibirá la cantidad de 3500 ptas. más el 16 % de
IVA" (fuente www.cafmadrid.es/honorarios)
Administrador Jorge A. Hernandez
Como puede apreciar las opiniones no son
uniformes y parece ser que el debate recién comienza.
Saluda a Ud. atentamente
Claudio García de Rivas
Resultado del 2º
Concurso: ¿Qué sabe Ud. sobre Administración de Consorcios?
Hemos
recibido numerosos e-mails y faxes con las respuestas del concurso
que finalizó el 25 de junio a las 24:00 hs. El Martes 26 al mediodía
efectuamos el sorteo entre todos aquellos que contestaron en forma
correcta y salió ganador Marcela
Carpinelli,
domiciliada en Tunuyan 778, localidad de Lomas
de Zamora, provincia de Buenos Aires
a quién felicitamos calurosamente. Aquí
las respuestas correctas:
Pregunta
Nº 1: [ A ]
La
salida de los garajes de los edificios de propiedad horizontal suelen
generar distintos riesgos para los transeúntes. La ordenanza
municipal 41.768, establece la obligatoriedad en la Ciudad de Buenos
Aires de contar con un sistema de alarma automática que indique la
salida de vehículos a la vía pública. Si la capacidad del garaje es
mayor de 20 (veinte) coches, dicho sistema consistirá en un señalamiento
luminoso de luz verde y roja y otro mediante alarma sonora. Ambos se
accionarán con suficiente antelación a la salida del vehículo. Si
la capacidad del garaje es de más de 3 (tres) vehículos y menos de
20 (veinte), el sistema será
exclusivamente luminoso (luz verde y roja) y por último, quedan
excluidos de la mencionada obligatoriedad, los garajes particulares
que alberguen hasta tres coches.
www.Sistema9041.com.ar\Notas\¿Dónde
está escrito?\La salida de los garages.
Pregunta
Nº 2: [ C ]
¿Sabía
qué la antigüedad en el empleo
exigida, para pagar cada una de las asignaciones familiares de la
Ley Nº 24.714 es la siguiente?
Asignación
por Hijo: no se requiere.
Ayuda
Escolar anual: no se requiere.
Asignación
Prenatal: 3 meses de antigüedad mínima y continuada.
Asignación
por Matrimonio: 6 meses de antigüedad mínima y continuada.
Asignación
por Nacimiento: 6 meses de antigüedad mínima y continuada.
El
Decreto Nº 1.245/96 establece que a los fines de cumplir con el
requisito de la antigüedad en el empleo, los trabajadores podrán
computar tareas desarrolladas en el régimen de asignaciones
familiares, desempeñadas en los meses inmediatamente anteriores al
inicio de la actual relación laboral
www.Sistema9041.com.ar\Notas
\¿Sabía que...\La antigüedad en el empleo...
Pregunta
Nº 3: [ D ]
El
artículo nº 6 de la convención colectiva de trabajo nº 306/98,
establece que a los fines de constituir las cuatro categorías en que
se clasifican los edificios, se toman como servicios centrales los
siguientes: Agua caliente; calefacción; compactador y/o incinerador
de residuos; servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas
natural); desagote de cámara séptica (circunscripto a las zonas
donde existe para uso común del edificio); ablandador de agua
(circunscripto a las zonas donde existe para uso común del edificio).
La supresión del antiguo servicio central de las heladeras, no
implicará el bajar de categoría al trabajador.
Por lo tanto, las categorías quedarán determinadas de la siguiente
manera:
|
1º
Categoría: Los edificios con tres o más servicios
centrales; |
|
2º
Categoría: Los edificios con dos servicios centrales; |
|
3º
Categoría: Los edificios con un servicio central; |
|
4º
Categoría: Los edificios sin servicios centrales. |
www.Sistema9041.com.ar\Consultas
\¿Qué servicios son los que se toman en cuenta para determinar las
categorías de los edificios?
www.Sistema9041.com.ar\Legislación\Convención
colectiva de trabajo 306/98
Pregunta
Nº 4: [ C ]
El
personal tanto sean estos permanentes o no permanentes, tendrá
derecho a que el empleador le suministre ropa de trabajo consistente
en dos pantalones y dos camisas al personal masculino y dos
guardapolvos al personal femenino, como así también botas de goma y
guantes para el manipuleo de leña, carbón, tacho de residuos, etc.,
los que serán suministrados a los sesenta días de haber ingresado en
el empleo. La entrega será de un conjunto cada seis (6) meses, también
proveerá de un equipo antiflama y un extinguidor de incendios, que
estará en el sótano, específicamente destinado para el uso del
encargado, en los inmuebles en donde exista compactador y/o caldera, y
los útiles de limpieza, lámparas portátiles y además herramientas
de conformidad a lo dispuesto por la Ley 12.981.
El
empleador tiene un plazo de noventa (90) días para la provisión de
los elementos de seguridad enunciados precedentemente, a partir de la
fecha de homologación del presente convenio. Al no cumplirse este
requisito, el trabajador quedará liberado de la prestación del
servicio.
