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Boletín de Pequeñas Noticias p a r a l a a d m i n i s t r a c i ó n d e c o n s o r c i o s 3 de Junio del 2002 - Nº: 112
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Fundación
Reunión de Administradores
Desde
la TV atacó duramente a las organizaciones que se ocupan de los
derechos del propietario y ADEPROH instaló el debate.
En un programa de televisión por cable, un panel integrado por nueve administradores conducido por el administrador Jorge A. Hernández, presidente de esta fundación, vertieron duras acusaciones contra ADEPROH y acusaron a “ciertos” medios de promover campañas de desprestigio contra los administradores de consorcios.
En
la apertura del programa el conductor marcó el tono que mantendría a lo largo
del mismo, asegurando haber visto en verificaciones contables de
consorcios autoadministrados cargas sociales no pagadas durante varios años,
sueldos de personal de portería en negro, facturas sin IVA y sin cumplir con la
reglamentación legal, seguros contra incendios mal contratados, inexistencia de
libro de remuneraciones y libros de ordenes en blanco.... Aseguró que estas
cuestiones cuando los toma un administrador profesional son los que marcan la
diferencia en el precio de las expensas comunes.
En
los sucesivos bloques los panelistas, todos administradores entre los cuales no
se encontraba ningún propietario o representante de los mismos, a partir de las preguntas que les realizaba el presidente de la
Fundación Reunión de Administradores se refirieron a diferentes casos, que
dijeron haber protagonizado, de consorcios que se perjudicaron por haber
solicitado el asesoramiento de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa del
Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal R. A.). En uno de
los testimonios uno de los participantes acusó a esta institución por los
altos montos de facturación por sus servicios y mala fe en su asesoramiento a
un consorcio que había despedido a su encargado y además llevaba juicios
contra anteriores administradores por fraude y estafa. Otro administrador contó
una experiencia que dijo haber tenido donde ADEPROH habría retenido documentación
del consorcio en forma indebida e intimado el pago de asesoramiento que no
correspondía.
El
conductor del programa sugirió que la importante cobertura que los medios dan a
las instituciones que se dedican a la defensa de los derechos del propietario
podrían tener su origen en que “comparten los ingresos”, a lo cual otro
panelista, también administrador, agregó su opinión sosteniendo que estas
campañas están armadas y que el beneficio surgiría de la publicidad que
dichas instituciones harían en los medios de prensa.
Se
criticó, también el sistema informático que implementó el Ministerio de la
Producción a través de la Secretaría de la Competencia, la Desregulación y
la Defensa del Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires acusándolo
de no tomar en cuenta más de quince parámetros para el cálculo de las
expensas de un edificio cuando debería tener, aseguró un participante, más de
sesenta y cinco.
En
otro orden de cosas, otros panelistas aseguraron que la corrupción en los
consejos de administración existe y afirmaron que los proveedores les
expresaron que los sobreprecios en esos casos son de más del 200%.
Si
bien en el programa se tocaron también temas como el alto valor de las
expensas, la falta de jerarquía
del oficio de administrar y otros, el eje central del programa estuvo centrado
en los consorcios autoadministrados, las asociaciones de defensa del consumidor
y las campañas de prensa.
En
un resumen general, como corolario del programa, los panelistas, entre otros
consejos, insistieron que los propietarios deben exigir a los administradores
que estén matriculados en el Colegio Profesional de Administradores de
Propiedad Horizontal de la R. A. que pertenece a la misma Fundación de
Administradores que preside Jorge A. Hernández, conductor del programa.
Consultado ADEPROH, entre otras organizaciones, para dar el correcto derecho a réplica a los conceptos emitidos durante el programa en cuestión, recibimos sobre el cierre de esta edición la siguiente respuesta:
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Buenos
Aires, 31 de mayo del 2002 Sres. “Pequeñas Noticias” Presente De
mi mayor consideración:
Ante su pedido procedo a emitir nuestra opinión sobre programa
“Reunión de Administradores” emitido el 29-5-02. Ante
todo quiero dejar asentado que ADEPROH es
una “Asociación Civil de Defensa del Consumidor para la
Propiedad Horizontal” , formada por propietarios y copropietarios,
preocupados por el estado de indefensión ante los abusos que sufrimos
como consorcistas. Esta asociación es pionera en el mundo y única en
nuestro país y el objetivo principal es evitar y / o erradicar
la corrupción dentro de los consorcios, dignificar el trabajo de
todos los prestadores de servicios luchando contra los retornos, etc.
Nuestro objetivo fundamental es producir los cambios necesarios para
lograr representación, equidad, transparencia y eficacia en la toma de
decisiones. Dando
cuenta en particular a los comentarios vertidos en dicho programa, es una
vergüenza que Hernández junto a un panel de quienes pretenden
administrar nuestros consorcios, se dediquen a hablar en contra de los
propietarios, las asociaciones de defensa del consumidor en general y en
particular ADEPROH. Es
repudiable, el accionar de Hernández y los miembros de su Fundación que
integraron el panel, toda vez que no se puede generalizar y mucho menos
plantear una guerra entre “Administradores Propietarios” y
“Administradores Externos”. La Ley de Propiedad Horizontal 13.512, en
su articulo 9º dice ...”El reglamento debe proveer obligatoriamente,
por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante
de los propietarios, que pueden ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común ... “
analizando este artículo podemos decir que el objetivo es que los
propietarios nos administremos nosotros mismos y nos otorga el derecho de
poder elegir entre una persona del
consorcio o extraño al mismo. Los dueños de los consorcios somos los
propietarios y tenemos el derecho de autoadministrarnos, implementar
administraciones colegiadas y / o recurrir a una administración externa. Esta
asociación no administra consorcios y cumple en asistir e
instruir a todos los propietarios sobre el derecho que nos otorga
la ley de formarnos para administrarnos nosotros mismos, es lamentable
omitir el espíritu de dicho artículo,
por razones netamente comerciales de aquellos que desean
administrarnos. Los
propietarios tenemos derecho a elegir y para poder hacerlo debemos
informarnos de todas las posibilidades que tenemos, sus ventajas y
desventajas, pero en ningún caso debe ser planteado como un
enfrentamiento entre los propietarios que administran y los
administradores externos, ambos son administradores. La palabra
Autoadministración solo indica que el que administra es un propietarios
y en cuanto a la calidad del trabajo o oficio que se le encomienda en
todos los casos existen buenos y malos administradores. El éxito de una
buena administración reside en ambos casos de que el consejo de
administración resuelva, controle, el administrador ejecute y que las
decisiones sean tomadas en forma consensuada. Hoy por hoy la
Autoadministración es una realidad que gana terreno todos los días y
combatirla es amancillar nuestros derechos como propietarios. En cuanto a las dicho vertidos en relación al accionar del titular del Gobiernos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de las Asociaciones de Defensa del Consumidor y en particular sobre esta Asociación Civil de Defensa del Consumidor, desde siempre ésta ha sido una práctica de Hernández y la fundación que preside. Los propietarios y copropietarios de la República Argentina han sido ofendidos e injuriados por un panel de administradores. Los postulados, objetivos o metas de esta asociación no refleja en ningún caso un enfrentamiento entre copropietarios y administradores. El
programa está planteado y dedicado especialmente a promocionarse como
administradores, para lograr su cometido desvirtúan las leyes,
ordenanzas, la Constitución Nacional, el accionar de todas las
instituciones, funcionarios etc. con total impunidad. La tarea que nos
compete a todos los afectados, será la de
iniciar las acciones que correspondan a Hernández, la Fundación
que preside y los integrantes del panel, ante la cantidad de mentiras,
falacias, calumnias, injurias, daño y perjuicio que su accionar y
comportamiento produce a todos los involucrados y el daño moral que se
está ejerciendo a todos los ciudadanos de la República Argentina. Hernández
carece de autoridad moral y cuando habla de lo malo que son los
propietarios que administran omite dar a conocer su prontuario, toda vez
que este individuo ha sido juzgado y condenado por defraudación y estafas
consecutivas, estuvo preso en la cárcel de caseros 19 meses, en la cárcel
de devoto 2 año, tuvo dos tentativas de fuga, cinco resistencias a la
autoridad, tiene 18 pedidos de fichas y antecedentes en diferentes
juzgados y policía de la Pcia. de Buenos Aires, inclusive de la Pcia. de
Córdoba y Salta, etc... . Señores de Pequeñas Noticias ustedes me piden
mi opinión sobre el programa emitido, pero es fundamental saber
que estamos hablando de Hernández un estafador, aunque haya logrado que lo
borren del veraz. Todos
los ciudadanos deberían verificar por sí mismos de quién se habla “Jorge
Alberto Hernández DNI 8.442.096”. Asimismo
pongo a disposición de todos mis datos para que puedan efectuar dicha
verificación de quien subscribe “Marta Inés Oliva, DNI 14.346.645”,
los miembros de ADEPROH no contamos con prontuarios y jamás hemos tenido
reclamos judiciales por nuestro accionar.
La
administradora Susana Juarros, quien dice haber tenido una experiencia con
nosotros, miente, es una total desconocida para esta asociación. Esta
administradora cree que se puede
manejar con total impunidad y todos pudieron observar que no da el
nombre del abogado y no presenta las facturas que dice que nosotros
emitimos. ADEPROH, ha logrado resolver el 95% de los reclamos a través de
la mediación. Los juicios penales si el consorcio esta adherido paga $300
y en caso de no estar adherido $600 y en concepto de viáticos cada tres
meses $50, nos manejamos con tarifas preferenciales y son de público
conocimiento. Juarros deberá responder a la justicia por las calumnias
vertidas. Todos
los panelistas emiten juicios de valor sin pruebas, con el objetivo de
posicionarse frente a nosotros los propietarios, pero el recurso utilizado
es deshonroso para el oficio de administrar. Esta Asociación de Defensa
del Consumidor para la Propiedad Horizontal (ADEPROH), públicamente hace
saber a todos los propietarios de la República Argentina que Fundación
Reunión de Administradores, desinforma y engaña a la gente, no existe
matrícula de administradores y no existen carnet profesionales para
administradores. El administrar consorcios es un oficio, un trabajo jamás
será una profesión, las matrículas son para las profesiones y sólo el
Congreso de la Nación habilita
su aplicación. Las puertas de ADEPROH quedan abiertas a ustedes y todos los ciudadanos para verificar nuestra documentación, y dejo aclarado que estamos en contra del desempeño llevado a cabo por los integrantes de dicha fundación, en particular de su titular y procuraremos que la justicia intervenga para poner un punto final a sus turbias prácticas. No debe existir enfrentamientos entre administradores y administrados y menos entre tipos de administración. Los propietarios que integramos ADEPROH, sólo queremos destacar a los buenos administradores, proveedores, etc. y desterrar a los malos de nuestros consorcios. Trabajar con los buenos y entre todos, proteger el patrimonio consorcial.
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Invitamos, por nuestra parte, desde este medio, tanto a administradores como a administrados a participar con sus opiniones de este debate, instalado en nuestra sociedad desde ya hace tanto tiempo, con el espíritu de consensuar soluciones positivas para todos los participantes escribiendo a director@PequenasNoticias.com.ar.
Fundación Liga del Consorcista
Presentó ante la Legislación un proyecto de ley de Registro Público de Administradores de Consorcios.
La idea de este proyecto de ley es que se cree un registro de administradores de consorcios en el ámbito de la ciudad; luego se obligaría a toda persona física o jurídica, que administre un consorcio, a inscribirse en el registro.
El doctor Osvaldo Loisi, presidente
de la Fundación sostuvo que el proyecto de ley de Registro Público de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, que presentó ante la
Comisión de Legislación General de la Ciudad, tuvo la promesa de ser tratado
el 20 de noviembre del año pasado, pero finalmente quedó para este año.
De ser aprobada se podría controlar
más estrictamente el ejercicio de la profesión, esencialmente para darle
tranquilidad y seguridad a los vecinos. Entre otros puntos el proyecto de ley
hace incapié en los requisitos con los que deberá cumplir un administrador
para inscribirse en el registro, por ejemplo, un certificado expedido por el
Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y una acreditación
que certifique estudios de nivel terciario afines a la Propiedad Horizontal en
instituciones reconocidas oficialmente. Además la creación de éste podría
facilitar el control del pago de las cuentas (tasas e impuestos municipales,
multas, aportes y contribuciones previsionales, cuota sindical, seguro contra
incendio, etc.), porque los administradores deberían acreditarlos mediante la
presentación de los respectivos comprobantes.
Según el matutino Clarín del día
de hoy, un estudio realizado por la Secretaría de Defensa de la Competencia y
del Consumidor, alrededor del 70% de la población de la Ciudad de Buenos Aires
vive en edificios y para los vecinos es difícil conocer exactamente el destino
de sus contribuciones, el costo real de los trabajos ejecutados y el grado de
necesidad de realizarlos. Este problema podría ser resuelto a través de la
creación de un sistema de monitoreo o incluso de un registro en donde deban
estar inscriptos los administradores. Hoy por hoy no existen ninguna de estas
dos opciones. La nota continúa aclarando que más allá de este proyecto de
ley, que no es el único que espera ser tratado y sancionado, la Secretaría de
Defensa de la Competencia y del Consumidor destaca la importancia de que se
lleve a cabo una legislación sobre este tema en particular. El informe
preparado por la Secretaría, que encuestó a 1.035 edificios (más de 27.000
familias), destaca que para los vecinos el costo de monitorear individualmente
es alto en relación a los beneficios que le reporta; que los propietarios
desconocen si sus expensas son inusualmente altas, ya que los factores que
inciden sobre el precio son muchos y, finalmente, que la lentitud de los
mecanismos judiciales existentes y la falta de mediaciones no generan
incentivación al momento de hacer reclamos o acciones legales.
Correo de Lectores
Un poco de ayuda
¡¡¡Hola!!!
Quisiera 2 cosas: Primero si es posible que me envíen un demo del sistema 9041 para ver cómo funciona y un listado con los precios, ya que intenté verlos en la página y no los encontré. ¡¡¡¡Por favor!!!!
La segunda: un poco de ayuda... necesito corroborar los aportes y contribuciones que corresponden abonar a la AFIP en la versión 19 :
Seguridad social aportes 8,3%,
Seg. Soc. contribuciones 17,6%
Obras Sociales aportes 2,70%
Obras sociales contribuciones 5,40%
¡¡¡¡¡ Muchas gracias por todo !!!!! (No se olviden de lo del demo y los precios)
(30/5/2002)
Hola María C.
Vamos a repasar un poco los distintos porcentuales, tanto de aportes como de contribuciones, que están vigentes a la fecha y son los que se toman en el aplicativo S.I.J.P. v.19 (Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones Versión 19) de la A.F.I.P.
Aportes
Jubilación: 5% u 11%, según aporte su jubilación al sistema de reparto o al de capitalización (esta elección se debe realizar en la nueva versión 19 del S.I.J.P. en el icono "Nómina de empleados" y en los "Datos Generales" de cada uno de los trabajadores.
Obra Social: 3% (Aquí, al igual que en las contribuciones, corresponde hacer una aclaración relacionada con la versión 19. Cuando las remuneraciones brutas mensuales sean hasta $1000 el 90% de lo aportado será a la orden de la Obra Social y el 10% a la orden del ANSAL. Cuando las remuneraciones brutas superen los $1000 el 85% de lo aportado será a la orden de la Obra Social y el 15% a la orden del ANSAL)
INSSJP: 3%
Contribuciones
Jubilación: 10,17%
Obra Social: 6% (Aquí, como en los aportes, corresponde la aclaración relacionada con la versión 19. Cuando las remuneraciones brutas mensuales sean hasta $1000 el 90% de lo aportado será a la orden de la Obra Social y el 10% a la orden del ANSAL. Cuando las remuneraciones brutas superen los $1000 el 85% de lo aportado será a la orden de la Obra Social y el 15% a la orden del ANSAL)
INSSJP: 1,5%
Sub. Fliares + F.N.E.: 5.33%
Por lo mencionado anteriormente, la división correspondiente a Obra Social y a Seguridad Social desde el punto de vista de los aportes y contribuciones va a variar dependiendo de dos variables: La primera corresponde a qué régimen aporta su jubilación el trabajador (capitalización o reparto) y la segunda, depende del monto bruto del sueldo del trabajador (menor a $ 1000 o mayor), con lo cual se determinará el porcentaje de aportes y contribuciones que le corresponde a la Obra Social y al ANSAL.
Recordamos que la Seguridad Social está compuesta por: Jubilación + INSSJP + Subs. Familiares y F.N.E.
Por lo tanto se darán 4 combinaciones a tener en cuenta para determinar los aportes y contribuciones de la Seguridad Social y de la Obra Social.
| 1) |
El trabajador aporta su jubilación al Régimen de Reparto y su sueldo bruto es menor o igual a $1000 Seguridad Social Aportes: Jubilación 5% + INSSJP 3% = 8% Seguridad Social Contribuciones: Jubilación 10,17%+ INSSJP 1,5%+ Subs. Familiares y F.N.E. 5,33% = 17% Obra Social Aportes: 3% (2,7% Obra Social y 0.3% ANSAL) Obra Social Contribuciones: 6% (5,4% Obra Social y 0,6% ANSAL) |
| 2) |
El trabajador aporta su jubilación al Régimen de Reparto y su sueldo bruto es mayor a $1000 Seguridad Social Aportes: Jubilación 5% + INSSJP 3% = 8% Seguridad Social Contribuciones: Jubilación 10,17%+ INSSJP 1,5%+ Subs. Familiares y F.N.E. 5,33% = 17% Obra Social Aportes: 3% (2,55% Obra Social y 0.45% ANSAL) Obra Social Contribuciones: 6% (5,1% Obra Social y 0,9% ANSAL) |
| 3) |
El trabajador aporta su jubilación al Régimen de Capitalización y su sueldo bruto es menor o igual a $1000 Seguridad Social Aportes: Jubilación 11% + INSSJP 3% = 14% Seguridad Social Contribuciones: Jubilación 10,17%+ INSSJP 1,5%+ Subs. Familiares y F.N.E. 5,33% = 17% Obra Social Aportes: 3% (2,7% Obra Social y 0.3% ANSAL) Obra Social Contribuciones: 6% (5,4% Obra Social y 0,6% ANSAL) |
| 4) |
El trabajador aporta su jubilación al Régimen de Capitalización y su sueldo bruto es mayor a $1000 Seguridad Social Aportes: Jubilación 11% + INSSJP 3% = 14% Seguridad Social Contribuciones: Jubilación 10,17%+ INSSJP 1,5%+ Subs. Familiares y F.N.E. 5,33% = 17% Obra Social Aportes: 3% (2,55% Obra Social y 0.45% ANSAL) Obra Social Contribuciones: 6% (5,1% Obra Social y 0,9% ANSAL) |
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Los boletines atrasados
Estimado Claudio: Es un placer poder redactar el presente, para manifestar mi gran satisfacción de haberme suscripto al Boletín de Pequeñas Noticias. Su redacción clara, concisa, y por sobre todo: magníficamente didáctica en su amplio y amigable desarrollo, son motivos más que ponderables. Suficientes para el merecido elogio de mi parte.
Personalmente, he descubierto el sitio hace sólo un par de meses (allí mi suscripción) y desde entonces he recibido puntualmente los boletines nº 109, 110, y 111.
Me interesaría poder coleccionar todos los anteriores... Seguramente me indicarían recurrir a la página, pero obviamente sería tremendamente tedioso... ¿habrá alguna posibilidad que me los remitan por e-mail?
Si ello fuera posible, quedaré ultra-agradecido.
Muy atte.
Alberto S
(28/5/2002)
Estimado Alberto S.
No encuentro las palabras exactas para agradecerle su mensaje.
A veces, cuando vamos armando los distintos Boletines semanales, cuando corremos contra el reloj para que éstos salgan todos los lunes por la noche en tiempo y forma, cuando respondemos consultas, desarrollamos editoriales o tratamos algún tema en particular, dudamos de que tanto esfuerzo rinda los frutos que deseamos. Pero cuando recibimos mensajes como el suyo y más y más consultas, entendemos que todo este esfuerzo y más, valen la pena.
Nos motiva de sobremanera ver, entender y compartir con los administradores, copropietarios y simples lectores del Boletín de Pequeñas Noticias, esas ganas de aprender, de consultar, de superarse día a día, tema a tema, esa necesidad de "hacer las cosas bien y con justicia", como debe hacerse. Creemos que es la manera de que esta profesión sea poco a poco y paso a paso, cada vez más profesional y respetada. Estoy seguro que tenemos el material humano para poder conseguirlo.
Con respecto a los Boletines de Pequeñas Noticias anteriores, como usted dice, se encuentran en el sitio www.PequenasNoticias.com.ar, en el menú Servicios Varios, Publicaciones anteriores.
Nos gustaría poder enviárselos pero no nos es posible, ya que cada uno de ellos ocupa un importante espacio en Kb y sería imposible el envío de tan lento.
Le podemos sugerir dos maneras:
| 1) | Una vez que está dentro del boletín deseado, seleccione la opción Imprimir de su navegador y obtendrá una copia impresa de cada uno de ellos. Entiendo que quizá, con el costo actual de los cartuchos de tinta, no sea ésta la alternativa más conveniente. Pero tenemos otra. |
| 2) | Estando en el boletín deseado, seleccione la opción Archivo, Guardar como de su navegador, después indíquele que quiere guardarlo como una archivo .htm, escriba el nombre que quiera darle al archivo, la unidad y la carpeta donde va a guardarlo. Al aceptar, verá que en la unidad y en la carpeta seleccionada encontrará el archivo con el nombre por usted elegido y con la extensión .htm que usted indicó y una carpeta con el mismo nombre. Esa carpeta contiene todos los archivos necesarios para que cuando usted desee abrir el boletín mismo éste contenga todos los elementos gráficos del sitio como si estuviera viéndolo conectado en Internet. Muchos lectores graban el boletín en compactos y no ocupan lugar en el disco rígido, imprimiendo posteriormente sólo aquellos que necesitan de manera especial. |
Esperamos seguir contando con usted como lector y seguirle siendo de utilidad.
Lo saluda atentamente.
CGdeR.
Correo de Lectores
Un saludo para nuestros hermanos uruguayos
De mi consideración
Me dirijo a Uds con el mayor de los respetos por su trabajo tan claro como sencilla su explicación para los no transitados por el tema, pero necesito hacerles dos preguntas:
1) El encargado de un edificio que se encuentra nombrado como tal hace más de diez años, casado con una argentina y con hijos argentinos reconocidos, puede desempeñarse como tal sin hallarse radicado definitivamente?? (es uruguayo)
2) El pedido de una auditoría contable, debe ser hecho como surgente de una asamblea? votada por mayoría, o por dudas surgidas en el desenvolvimiento de la administración se puede pedir una auditoría unos cuantos propietarios (sin llegar a ser mayoría) y se hacen cargo del gasto que corresponda?
Desde ya muy agradecido
Roberto S.
(28/5/2002)
Sr. Roberto S.
Con respecto a sus dos consultas, trataremos de responderlas.
| 1) | Con respecto a su consulta referente al encargado de nacionalidad uruguaya que hace 10 años que trabaja en el edificio pero que no está radicado definitivamente, no hay ningún inconveniente por tratarse de un país limítrofe. Por otro lado, seguramente el encargado cuenta con sus número de CUIL, el cual le permite cumplir con todas sus obligaciones frente a la A.F.I.P. | ||||||
| 2) |
Ante estas consultas, siempre recordamos antes de hacer alguna sugerencia, verificar en el Reglamento de Copropiedad y en el Reglamento interno, en caso de existir, si no hay alguna cláusula que regule tal situación o contemple algún procedimiento al respecto. Si no lo hubiere le comentamos algunas situaciones a tener en cuenta.
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Nos pareció interesante considerar estas alternativas, ya que no sabemos cuál de ellas es la que exactamente se adapta a la situación planteada por usted.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
El consorcio de Mendoza fue asaltado
Hola, necesito que me ayuden.
En el edificio que vivo y administro, existe una empresa que opera en el último piso. Esto genera mayores costos de uso..... pero además genera inseguridad. ¡¡HOY LA ASALTARON Y LOS DELINCUENTES SE REFUGIARON EN UN DPTO PISOS MAS ABAJO!!, POR SUERTE TODO TERMINO BIEN.
El edificio es, por reglamento, sólo para vivienda. Está ubicado en la ciudad de Mendoza. La empresa antes mencionada alquila dos departamentos a distintos dueños.
Pregunta: ¿cómo puedo hacer para sacar esta empresa del edificio?.
Muchas Gracias
Pablo
(29/5/2002)
Hola Pablo
Tu caso se presenta en muchos más edificio de los que te imaginás. El uso indebido de las unidades funcionales por parte de sus dueños y por ende la violación de las prescripciones del reglamento de copropiedad, es una de las causas que generan más problemas a los administradores, ya sea porque alteran la tranquilidad del edificio o porque generan más gastos debido a su actividad y éstos deben ser afrontados por todos los copropietarios del edificio.
El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual de propiedad horizontal", comenta que la jurisprudencia, en general, indica que debe cumplirse lo que indica el reglamento de copropiedad que es la ley convenida por las partes. En ciertos juicios, los infractores se escudan en que existen otros copropietarios en la misma situación y que contra ellos nada se ha realizado. La justicia, en algunos casos, indica que esta cadena de infracciones no es suficiente para no cumplir con el reglamento del consorcio pero, por otro lado, argumentos parecidos en situaciones excepcionales han echo prevalecer la posición de la defensa argumentando que la demanda contra un solo copropietario entre muchos otros infractores, constituía un ejercicio abusivo de derechos no amparado por la ley.
La ley 13.512 de propiedad horizontal prohibe expresamente a propietarios y ocupantes el destinar las unidades a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. No permite perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ni ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercancías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
"La violación de estas normas se encuentra sancionada con arresto o multa en beneficio del Fisco, pudiéndose ordenar judicialmente el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública para que cese la infracción. Si el infractor fuere un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. Las acciones respectivas tramitan por la vía sumarísima y pueden ser ejercidas por el representante de los propietarios o por el propio perjudicado por la infracción, aunque recomendamos una vez más dar intervención al consorcio por medio de sus autoridades. La aplicación de estas penas no obsta al ejercicio de acciones civiles resarcitorias que competan al propietario afectado." Carlos D. Calvo, "Manual de propiedad horizontal", pag. 148.
El Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, Ley 13.512, Comentada. Anotada", transcribe desde la página 166 a la 175 jurisprudencia al respecto. Transcribimos aquí algunos de los ejemplos:
| 1) | Es válida la cláusula del reglamento que fija el destino del edificio para vivienda, con exclusión de otras actividades del propietario. (CNCiv., Sala D, 28/5/57, LL, 88-182) |
| 2) | La instalación de oficinas comerciales, prohibidas por el reglamento de copropiedad es violatoria de éste, aunque tal instalación no tenga exteriorización alguna. (CNCiv., Sala A, 9/2/65, ED, 11-363) |
| 3) | No es necesario probar que el cambio de destino ocasiona perjuicios o molestias a los demás copropietarios. (CNCiv., Sala D, 26/6/60, LL, 102-448) |
| 4) | El funcionamiento de un negocio en una unidad del octavo piso del edificio destinada a vivienda, ocasiona perjuicios a los demás copropietarios, derivados del uso constante del ascensor por los clientes y su circulación dentro del edificio. (CNCiv., Sala C, 27/2/72, ED, 49-164) |
| 5) | Para cambiar el destino asignado a las unidades es necesario el consentimiento unánime de todos los interesados. (CNCiv., Sala D, 9/11/72, ED, 42-471) |
De todas formas, Pablo, creemos que será necesario por tu parte que consultes con un profesional qué acciones podrás tomar, en función de todo lo ocurrido en el edificio. En un futuro nos gustaría que nos cuentes cómo lo resolviste, ya que tu experiencia va a ser de relevancia para otros administradores que se encuentren en situaciones parecidas.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
IRAM: Certificado de Deuda por Expensas Comunes
Señor CLAUDIO:
Me dirijo a usted a través de este medio porque considero que mi inquietud puede ser de utilidad a otros suscriptores al Boletín de Pequeñas Noticias.
Al tener conocimiento que usted integra la Comisión de IRAM es que le solicito, si es factible que nos informe sobre la Norma Nro. 2: "CERTIFICADO DE DEUDA POR EXPENSAS COMUNES".
No obstante, y le pido disculpas si es que constan en boletines anteriores y yo soy la responsable de no haberlos encontrado, facilite también el resto de las normas emanadas en esa entidad, en razón que creo que son sólo 8, según expresara la señora Contadora Alicia S. RIVAS en las charlas de los días sábados.
Agradezco la deferencia que tenga para con este pedido.
Cordialmente,
Silvia B.
(28/5/2002)
Señora Silvia B.
La Norma IRAM 65002 es la que trata el tema del Certificado de deuda por expensas comunes.
Esta norma exige que el certificado de deuda sea impreso en papel de formato A4 (210 mm x 297 mm) y contenga los siguientes datos:
| 1. | La dirección completa del consorcio. |
| 2. | El CUIT del consorcio. |
| 3. | El número de unidad, su piso y departamento. |
| 4. | El saldo del deudor en concepto de expensas comunes más el saldo deudor en concepto de la certificación en sí misma en letras y números, expresados en pesos. |
| 5. | Los datos de los seguros vigentes que cubren al consorcio: Nº de póliza, compañía aseguradora, tipo de riesgo, suma asegurada y vencimiento del seguro. |
| 6. | El importe integrado por la unidad al fondo de reserva en letras y números, expresado en pesos. |
| 7. | Los datos de las causas judiciales en la que es parte el consorcio: Fuero, Juzgado, Secretaría y Carátula. |
| 8. | El nombre y apellido del escribano requirente del certificado de deuda. |
| 9. | Firma y sello de la administración. |
| 10. | Apellido y nombre del firmante. |
| 11. | Razón social de la administración. |
| 12. | Domicilio legal de la administración. |
| 13. | Número de CUIT de la administración. |
En la página 6 de la norma aparece un formulario modelo donde se incluye el marco textual donde van incluidos los datos citados anteriormente.
El tema de las normas IRAM fueron tratadas en los Boletines de Pequeñas Noticias Nº 44 de fecha 5/2/2001, Nº 46 del 12/2/2001 y Nº 47 del 19/2/2001.
Nosotros hemos tratado en estos Boletines 6 normas y le pedimos que nos cuente cuáles son las dos restantes que nombra la señora Contadora Alicia Rivas para incorporarlas.
| 1) | IRAM 65001 - Registro de propietarios |
| 2) | IRAM 65002 - Certificado de deudas por expensas comunes |
| 3) | IRAM 65003 - Convocatoria a asamblea |
| 4) | IRAM 65004 - Estatuto del consejo de propietarios |
| 5) | IRAM 65005 - Contenidos y procedimientos para las actas de asamblea en los consorcios de propietarios sometidos al régimen de propiedad horizontal |
| 6) | IRAM 65006 - Liquidación de expensas comunes. |
Desde ya esperamos su colaboración y esperamos haberle sido de utilidad.
Saluda a Ud cordialmente
CGdeR
Correo de Lectores
Los boletines desde el Nº 84
Solicito envío de los boletines desde el Nº 84 en adelante dado que circunstancialmente estuve fuera de la red.
Felicitaciones por el Boletín.
Me es muy útil.
Saludos.
(28/5/2002)
Gracias por las felicitaciones.
En el ítem Boletines Publicados de Pequeñas Noticias de la sección Servicios varios en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar puede acceder a todos los boletines faltantes.
Hacemos referencia a otro caso del mismo tenor en el Correo de Lectores bajo el título Los boletines atrasados en este mismo número.
Un saludo cordial.
CGdeR
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Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
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Empresas Auspiciantes |
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Empresa |
Teléfono |
Localidad |
4961-5907/4962-0400 |
Capital Federal |
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4302-0612/4303-7895 |
Capital Federal |
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4585-1790 / 4585-4001 |
Capital Federal |
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4342-9195/6612 |
Capital Federal |
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4757-3694/4712-2598 |
Capital Federal |
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Bolsa de trabajo
Ofrecidos
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Encargado-Suplente Edificio de Vivienda u Oficinas: Hombre 40 años con experiencia y referencias se ofrece como encargado-suplente y/o franquero para edificios de viviendo u oficinas. Conocimiento de plomeria, electricidad y albañileria.- |
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Apellido, Nombre: |
Saul Pais |
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Teléfono: |
4911-5814 mensajes |
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Horario: |
Todo el dia |
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Direccion: |
Av Caseros 3227 |
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Localidad: |
Capital Federal |
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E-mail: |
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Cualquier empleo: En este momento estoy comenzando con un curso de preparación para ingresar a la carrera de locución, despues de un intento fallido en el I.S.E.R. Si el trabajo es de cadete en alguna radio o cualquier medio de comunicación mucho mejor. Desde ya muchas gracias. |
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Apellido, Nombre: |
Chirico Diego Salvador |
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Teléfono: |
4865-1435 |
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Horario: |
full time |
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Direccion: |
Camargo 425 |
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Localidad: |
Capital Federal (Villa Crespo) |
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E-mail: |
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Secretaria - Recepcionista - Empleada Administrativa: Conocimiento en computación que comprende DOS, Windows 98, Office 97- Office 2000, Programación (Visual Basic) - Internet - Correo Electrónico. Tareas varias de oficina, atención al público, trámites varios. |
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Apellido, Nombre: |
Palomo, Carolina |
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Teléfono: |
4833-5854 |
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Horario: |
14:00 a 20:00 |
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Direccion: |
Uriarte 1475 5º "B" |
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Localidad: |
Capital Federal |
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E-mail: |
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Contadora Publica: Trabajos Part Time y en forma independiente: auditorías, DDJJ, impuestos, sueldos, conciliaciones bancarias, consultas, constitución de sociedades, abonos mensuales, etc |
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Apellido, Nombre: |
Caravias Nazar, Beatriz |
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Teléfono: |
4812-5209 |
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Horario: |
de 10 a 15 horas |
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E-mail: |
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Empleada administrativa con 4 años de experiencia en administracion de consorcios. Tareas realizadas: secretaria, atención al público, cobro de expensas, pago a proveedores, visitas a consorcios, confección de liquidación de expensas y sueldos, trabajos en computación, etc... |
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| Apellido, Nombre: |
Lauretti, Valeria Paula |
| Teléfono: |
4826-5433 y (15)5305-1620 |
| Horario: |
a partir de las 18>00 hs. |
| Direccion: |
Salguero 1654 1º A |
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Localidad: |
Capital Federal |
| E-mail: | |
En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal.
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Proveedores de Bienes y Servicios Avisos destacados |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Boletín de Pequeñas Noticias para la administración de consorcios Número de Edición: 112 Fecha de publicación: 3 de Junio del 2002 Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral César Díaz 2761 Localidad: (1416) Capital Federal País: República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: Claudio@Sistema9041.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCION en el asunto del mensaje. |
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