Algunos creen que ética y comercio son conceptos antinómicos y excluyentes. Sin embargo, cuanto más desarrollados y competitivos son los mercados, más fuertes son las exigencias de transparencia y ética comercial. Estas exigencias se hacen más rigurosas todavía cuando el que compra o contrata lo hace por cuenta de terceros, como es el caso del administrador que decide por el consorcio.

En este contexto, y con la intención de promover un mecanismo de autorregulación, bajo la forma de un código de buenas prácticas comerciales, AIERH convocó a la mesa de concertación a representantes de los administradores y de las cámaras que nuclean a los proveedores de edificios de propiedad horizontal

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De las primeras reuniones, surgió el articulado que acompaña esta presentación. En términos generales, este texto refleja acuerdos mínimos sobre reglas de comportamiento comercial que —según entendieron las partes- mejorarán el entendimiento entre proveedores y administradores y sobre todo brindarán un marco de transparencia a las negociaciones. Un código de buenas prácticas comerciales no avanza sobre la libertad contractual, sino que define el marco en el cual se ejerce esta libertad.

En cuanto a los contenidos, este código se compone de una parte general (requisitos que deben cumplir los presupuestos, contratos, facturas; formas de contratación de empresas unipersonales; cumplimiento de las condiciones pactadas; garantías; principio del trato equivalente a los clientes; servicios de asesoramiento para los administradores, mecanismos de resolución de conflictos) y una parte especial que, a manera de "anexos", contempla las particularidades de cada actividad (recomendaciones que se deben tomar en cuenta al contratar un trabajo en altura, el mantenimiento de las calderas o de los ascensores, etcétera).

Como instancia para dirimir eventuales conflictos, el articulado preliminar del código propone la adhesión a los Tribunales Arbitrales de Consumo, dependientes de la Secretaría de Defensa de la Competencia, del Consumidor y la Desregulación del Ministerio de la Producción de la Nación (se evitó expresamente la creación de un tribunal arbitral propio por la complejidad que significa su formación, reglamentación y funcionamiento).

Sabemos que consensuar siempre implica enfrentar obstáculos, resistencias y escepticismos, pero estamos convencidos de que vale la pena afrontarlos e insistir en la apertura de este diálogo que propone una nueva forma de vinculación de mutuo beneficio. Así lo entendieron quienes acompañan y apoyan esta iniciativa.

Dr. Juan M. Acosta y Lara

Presidente

Entre la Cámara Argentina de Seguridad, la Cámara de Empresarios de Pintores y de Revestimientos Afines de la República Argentina, La Cámara Argentina de Agencias de Seguridad e Investigación, La Cámara Argentina de Fabricantes de Maquinarias y Equipos Industriales — Sector calderas y La Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, en adelante las partes y

- Que es en el mejor interés de las partes el alcanzar acuerdos y compromisos mutuos para establecer reglas de comportamiento comercial y mecanismos de solución de eventuales conflictos, que sean mutuamente aceptables;

- Que dado la diversidad de contrataciones posibles y sus características se estima conveniente instrumentar el presente en una parte general y en anexos con las condiciones particulares de cada proveedor

- Que las partes tienen intención de instrumentar tales entendimientos en un Código de Buenas Practicas Comerciales que defina con precisión el alcance de los mismos, dando un marco referencial en las operaciones del sector;

 

El presente código no avanza sobre la libertad contractual que existe entre las partes, sino que ofrece un marco en el cual se ejerce esta libertad, y al mismo tiempo ofrece una posibilidad de mejorar las prácticas comerciales habituales del sector, por cuanto su adhesión es voluntaria por parte de los proveedores de la Propiedad Horizontal.

1-Las partes se comprometen a invitar a todos sus afiliados para que adhieran al presente acuerdo, realizando las recomendaciones en tal sentido y los actos de difusión y promoción acordes con la trascendencia del mismo.

2-Las partes se comprometen a gestionar, tanto en su oferta como en su contratación, los bienes, servicios y obras a los consorcios de propiedad horizontal de acuerdo a las condiciones generales y particulares descriptas en el presente código. En caso de que el consorcio realice una contratación que no se encuentre de acuerdo con lo normado en el presente código el administrador podrá deslindar su responsabilidad ante el consorcio por esta contratación

Capitulo 1 Parte General

Los presupuestos extendidos por los proveedores de la Propiedad Horizontal deberán contener un acabado detalle de los productos o servicios ofrecidos, de los trabajos a realizar, cada uno con su correspondiente importe, condiciones de pago, garantía y validez temporal de la oferta. A estos presupuestos se les deberá acompañar los comprobantes de pagos previsionales o de seguros en los que el consorcio de propietarios pueda resultar solidariamente responsable.

De tratarse de una locación de obra el presupuesto deberá contener una descripción acabada de los materiales a utilizarse, marca, calidad y precio en caso de hacerse cargo el proveedor de la provisión de los mismos

Los contratos a celebrase entre las partes deben contener una descripción acabada de la cosa obra y/o servicio objeto del contrato, las condiciones de pago y plazos; las condiciones de entrega y sus plazos; los plazos de reclamo o devolución por parte de los Consorcios de Propietarios, condiciones y termino de la garantía. Así mismo deberán contener la obligación por parte del proveedor del pago de los aportes previsionales y seguros obligatorios cuyo beneficiario sea el Consorcio de Copropietarios en los casos que este pueda resultar solidariamente responsable.

De tratarse de una locación de obra el contrato por el cual se instrumente deberá contener una descripción acabada de los materiales a utilizarse, marca, calidad y precio en caso de hacerse cargo el proveedor de la provisión de los mismos.

En todos los casos los contratos de ejecución diferida y/o continua deberán contener cláusulas de rescisión.

Además de las obligaciones impuestas por la ley y otras normativas las facturas deben contener un detalle completo de la cosa obra y/o servicio prestado detallando rubro a rubro las cosas, obras y/o servicios prestados con sus correspondientes importes, sus condiciones de pago, y deben ser acompañadas de los comprobantes de pago las obligaciones previsionales o seguros obligatorios cuyo beneficiario sea el Consorcio de Propietarios en los casos que este pueda resultar solidariamente responsable.

En caso de contratarse algún servicio, producto u obra a una empresa unipersonal o monotributista el proveedor debe contar con un seguro de accidentes personales cuyo beneficiario debe ser el Consorcio de Propietarios. La contratación de estos proveedores debe regirse de acuerdo a lo estipulado en los artículos precedentes, así como debe ajustarse a las demás disposiciones que emanan de este acuerdo tanto en su parte general como en sus anexos particulares.

Las partes celebrarán, interpretarán y ejecutarán los acuerdos suscritos de buena fe y conforme a los usos y costumbres del sector comúnmente aceptados hasta el presente por las partes, sin alterar ni la letra ni el espíritu de lo pactado.

Las partes se comprometen a respetar los actuales usos y costumbres en lo que se refiere a las contrataciones de obras, servicios o productos en todo aquello que no se encuentre expresamente establecido en este código.

Todos los trabajos o productos a ofrecidos a los consorcios deben contar con una garantía escrita de no menos de 6 meses por parte del proveedor. En caso de proveerse alguna maquinaria o artefacto el proveedor debe garantizar un stock de repuestos durante 5 años a partir de que el producto sea discontinuado.

4.1 Los proveedores de la Propiedad Horizontal otorgarán un tratamiento equivalente al que otorgue a otros consorcios de propietarios y/o administradores de inmuebles de propiedad horizontal que se encuentren en situaciones y condiciones similares de contratación.

5.1-Las entidades que nuclean a los proveedores de la Propiedad Horizontal se comprometen a desarrollar un servicio de asesoramiento gratuito a los representantes de los consorcios de edificios de Propiedad Horizontal, de forma de orientarlos en la búsqueda de servicios y productos por ellos ofrecidos.

Las entidades que agrupan a los proveedores de la Propiedad Horizontal reconocen como instancia para dirimir los conflictos que se pudieran provocar a los Tribunales Arbitrales de Consumo, dependientes de la Secretaría de Defensa de la Competencia, del Consumidor y la desregulación del Ministerio de la Producción de la Nación, y procuran la adhesión a este sistema de las empresas o profesionales a ellas asociadas.

Las partes acuerdan la creación de un comité de seguimiento del presente acuerdo, para lo que cada una de ellas designará un miembro titular y un suplente. Este comité resolverá por unanimidad acerca de la inclusión de nuevas entidades, siempre que estas adhieran plenamente a las disposiciones del presente código. Será también facultad del comité actualizar la parte general del presente código

Las condiciones particulares, descriptas en los anexos podrán ser modificadas mediante acuerdo de los representantes de los sectores involucrados, sin la intervención de las demás entidades. Estas modificaciones deberán ser notificadas al comité de seguimiento.

1.1-El presente capitulo contiene las consideraciones particulares a tenerse en cuenta para cada una de las contrataciones según los diversos rubros de proveedores del sector de la Propiedad Horizontal

Las obras de termomecánica deben ser realizadas por Empresas que dispongan de dirección y control de ingenieros habilitados para este rubro. Estos datos serán dados a conocer al Consorcio de Propietarios al momento de presentarse un presupuesto de acuerdo a lo establecido en 1.1 Capitulo 1 del presente Código

El control de la ejecución de las obras o tareas debe ser encomendado por las

Administraciones de Consorcios a ingenieros del Consejo Profesional de

Ingenieros Mecánicos y Electricistas.

Los contratistas del rubro de la termomecánica deberán acreditar su matricula vigente, la idoneidad de su personal tanto en los trabajos de mantenimiento, reparación o instalación de equipos, así mismo deberán acreditar el pago al día de los seguros de todo su personal que ingrese al Consorcio, seguros de vida de ley, seguros de responsabilidad civil, contra terceros, y el pago y cumplimiento de las normas y requerimientos de la ART. El cumplimineto de lo expresado precedentemente será acreditado según lo acordado en 1.1, 1.2, 1.3 Capitulo 1 del presente Código.

Se debe exigir y prestar este servicio obra o producto de acuerdo a lo normado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a las ordenanzas municipales locales. Metrogas, Energas, y ETOSS, en todas las obras existentes o nuevas, como base de seguridad y calidad mínima para el Consorcio de Propietarios. Debiendo tenerse en cuneta todo tipo de actualizaciones o reformas de estas normativas

La calidad de los equipos deben responder a códigos de construcción reconocidos o por lo menos a las normas IRAM especificas para este fin, debiendo garantizarse que los consorcios de propietarios tengan un mínimo de calidad asegurada en la fabricación y posterior uso de estos productos instalados en sus dependencias. NORMA IRAM 19.001 Y LA NORMA 19.002.

2.6-Evaluación técnica y económica de la contratación

Para una correcta contratación es necesaria la intervención de un Ingeniero matriculado en el Centro de Ingenieros Mecánicos y Electricistas a fin de que se realice una evaluación técnica de forma de poder igualar las diferentes ofertas y verifique que los equipos ofrecidos respondan a la normas IRAM u otras semejantes para garantizar Fa calidad de la fabricación de los equipos a contratarse, así mismo este análisis debe contemplar la faz económica conforme a las condiciones de costo beneficio.

El consorcio de Propietarios debe contratar empresas o profesionales totalmente independientes para realizar las tareas de certificación de los equipos con las empresas o profesionales que realizan las reparaciones en los mismos.

Las partes acuerdan que tanto en la prestación como en la contratación de obras, productos o servicios de termomecánica el advertir a los usuarios de sistemas de calefacción central durante las 24 horas de la necesidad de control por personal idóneo durante las horas de funcionamiento, como así también el registro de ese control durante todo el funcionamiento llevando un libro de novedades de forma tal que se pueda corregir los desvíos que sufra la instalación.

Las partes aconsejar también a los Consorcios de Propietarios sobre la conveniencia de un sistema de seguridad y alarma consistente en minimizar los posibles desvíos que pudieran tener las distintas variables que debemos controlar en el sistema.

Los Consorcios de Propietarios deberán tener en cuenta que par un correcto uso de las maquinarias instaladas se debe capacitar en forma adecuada al personal del Consorcio de Propietarios en el manejo y control de los equipos térmicos ya que los mismos encierran un factor de riesgo importante.

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