Correo de Opinión

¡¡¡ ALERTA INQUILINOS !!! por el Dr. Osvaldo Loisi

El nuevo Código Civil ha reformado el concepto de "Expensa" de la propiedad horizontal, mediante una redacción poco feliz que va en perjuicio de los inquilinos.

Como remedio a tal desacierto, la Liga del Consorcista aconseja a quienes redacten los futuros contratos de alquiler, omitir en ellos la palabra "expensa" cuando se refiere a las obligaciones del inquilino, reemplazándola por la frase "gastos habituales del consorcio". De esta manera se asegura que el locatario no quede obligado a hacer erogaciones que sólo debieran corresponder al propietario del inmueble alquilado. Expliquémonos:

Conforme al régimen legal anterior, el concepto de "expensa común" de la propiedad horizontal comprendía los gastos "ordinarios", que son los habituales, que se repiten en el tiempo y por ello pueden preverse; y los "extraordinarios", que reflejan los gastos eventuales, imprevistos u ocasionales.

La distinción, extraída del sentido común y recepcionada por la jurisprudencia, era suficientemente clara, y permitía que el inquilino, antes de firmar su contrato de locación, pudiera calcular de antemano el monto de las expensas del inmueble que iría a alquilar echando una ojeada a las liquidaciones mensuales anteriores. Allí figuran los gastos que se repiten periódicamente, como ser impuestos, servicios, sueldos de encargados, honorarios de administración, etc., y también todos los demás gastos imprevistos del edificio.

Sea cual fuere la clasificación de cada gasto como ordinario o extraordinario que figure en la liquidación de expensas, el inquilino podía decirle al propietario cada mes: "estos rubros los pago porque corresponden a gastos habituales del consorcio, pero estos otros no, porque son ocasionales e imprevistos y por ello le corresponde sufragarlos a usted".

Lamentablemente, el nuevo Código Civil altera sin razón alguna el concepto de expensa ordinaria, desvirtuando su naturaleza de gasto previsto. En efecto, dice en su Art. 2.048º: "...Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros". Es decir, incluye dentro del concepto de expensa ordinaria, gastos por reformas de los accesos del edificio, que en algunos casos pueden llegar a ser de un costo muy alto. 

Ahora bien: lo dicho se refiere a la naturaleza de las expensas respecto a los inquilinos. En relación al administrador, la diferencia entre ordinarias y extraordinarias es más sustancial: las expensas ordinarias las puede decidir por sí mismo, en cambio, para fijar las extraordinarias, el administrador debe requerir la autorización de la asamblea de propietarios. Visto el tema desde este punto de vista, está claro que, al introducir la reforma que comentamos, la intención del legislador fue obviar el requisito de la convocatoria a asamblea cuando se trate de hacer gastos por reformas en el edificio que fueran necesario realizar para facilitar el acceso a personas con discapacidad o para prevenir incendios.

No se pensó en los efectos negativos que tal redacción iría a tener respecto a los inquilinos, quienes a partir de ahora, si el contrato habla de expensas ordinarias, deberán contribuir al pago de ciertas alteraciones físicas en el inmueble, de costo elevado.

El remedio inmediato está en manos de las inmobiliarias, los martilleros y todos aquellos que redactan los contratos de alquiler. Como dijimos al principio, al referirse a la obligación del inquilino de pagar expensas, aconsejamos referirse a ellas como los "gastos habituales del consorcio".

Como remedio de fondo, aconsejaríamos a los integrantes del Poder Legislativo promover una reforma de la redacción del reciente Código Civil que, teniendo en cuenta la realidad de que quien alquila es, por lo general, asalariado, asegure a la población de inquilinos que el precio del alquiler sea "determinado", según lo había impuesto la sabia redacción del viejo Código de Vélez Sarsfield 

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