Correo de Lectores

Aportes y Contribuciones: porcentuales

Hola LINDA GENTE!!!!!!!! Ante todo quiero dar las gracias por los boletines que me envían, son de suma importancia y utilidad. Felicito a todo el grupo de trabajo, están realizando una tarea fabulosa en este ramo. Acudo a Ud. para saber si podrían informarme las modificaciones que sufrieron RECIENTEMENTE los porcentuales tanto de Aporte Patronal como de Retenciones al empleado. Me encuentro en un problema, dado que la persona que realizaba esta tarea no lo va a hacer más, y posiblemente tenga que realizarlo YO, temporariamente.

Algo de conocimiento tengo, pero no quisiera cometer errores.

Espero que puedan darme una mano y desde ya muchas GRACIAS!!!!!!

M. P.

Hola Mónica!!! Muchas gracias por tu lindo mensaje... Debo reconocer que varias veces fantaseamos con el equipo de Pequeñas Noticias en poder conocernos alguna vez con todos nuestros lectores y especialmente con aquellos que participan tan asiduamente del boletín, ya que los sentimos parte de esta "Pequeña Familia".

Pero, volviendo a poner los pies sobre la tierra y a tu mensaje, nos viene muy bien repasar todos los porcentuales vigentes correspondientes a los Aportes y Contribuciones. Pasamos a detallarlos.

Un saludo cordial

CGdeR

Con todos los gastos pagos

Claudio & Pequeñas Noticias:
Hola nuevamente, y agradezco la atención para contestar nuestras dudas mediante esta página. En esta ocasión los molesto por una consulta legal:
Quisiera saber si existe jurisprudencia alguna en Capital Federal donde se haya dejado asentado que los gastos por envío de Cartas Documentos (por gestión de cobranza de expensas debido al atraso en el pago principalmente, u otros motivos) mandadas por el Consorcio a los copropietarios se imputaran al pago de las expensas de estos últimos.
Desde ya muchas gracias por este espacio y espero sus comentarios.

Saludos.

Alejandro G H

Consultando la diferente bibliografía de propiedad horizontal que poseemos, encontramos en el "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" del Dr. Carlos D. Calvo, comentarios afirmando que se le puede exigir al moroso el pago de los gastos que fueron necesarios hacer en concepto de telegrama de intimación, franqueo, etc. por culpa de la deuda.

Un saludo cordial

CGdeR

Rasqueteo

Estimado Boletín.
Mi consulta es la siguiente, en el edificio que administro la ayudante de encargado que cumple 4 horas diarias de servicio: Me trajo un papel del sindicato donde enumeraba las tareas que no le estaban obligadas a realizar.
1. Limpieza de paredes (ok)
2. ¿¿¿ Rasqueteo de pisos ???
3. ¿¿¿ Encerado de pisos ???
No pienso obligarla hacer lo que no corresponde, pero si no puede encerar y posteriormente retirar la cera de los pisos, ¿¿¿ para qué la queremos ???.
En el convenio colectivo, no encontré estas enunciaciones saben uds. algo al respecto.???
Desde ya muchas gracias por todo.
Gabriela.

En la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98, el artículo 24 enumera una serie de tareas que el trabajador deberá realizar, y el inciso 7 dice: "Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, asimismo no estará obligado a realizar la limpieza de pileta de natación, ni lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultado de esta tarea no es responsabilidad del trabajador".

El tema de las paredes queda claro. 

Sobre tu pregunta nos dirigimos al SUTERH telefónicamente y nos ratificaron que el encargado no está obligado ni a rasquetear los pisos ni a encerarlos. A continuación consultamos a la Dra. Elvira Lucero que no sólo es abogada sino también administradora. Ella nos dijo, sin entrar en más precisiones (a buen entendedor pocas palabras) que ella nunca tuvo problemas con sus encargados en este sentido pero que reconocía que es todo un  tema... y bastante complicado por cierto.

Recordamos que es una muy buena práctica dejar asentado en el Libro de Ordenes la descripción de todas las tareas del encargado con el mayor detalle posible, para que no haya dudas del tipo que se están planteando en este ejemplo, sobre todo cuando se toma un nuevo consorcio o se incorpora un nuevo encargado.

Espero puedas resolver este problema.

CGdeR 

Opinión

Anatocismo con "c"

Boletín de Pequeñas Noticias Nº 133. Hace unos días, envié un comentario sobre el "anatocismo"; una persona me ha dado la base legal a lo que yo planteaba, está en el ART 623 del Código Civil.

ARTICULO 623.- No se deben intereses de los intereses, sino por convención expresa, que autorice su acumulación al capital, con la periodicidad que acuerden las partes, o cuando liquidada la deuda judicialmente con los intereses, el juez mandase pagar la suma que resultare, y el deudor fuese moroso en hacerlo. Serán válidos los acuerdos de capitalización de intereses que se basen en la evolución periódica de la tasa de interés de plaza...
Marcelo M

El siguiente mensaje es parte del un aporte de Marcelo M. al tema de la capitalización de los intereses, que tratamos en un Correo de Lectores la semana pasada.

Un saludo cordial

CGdeR

Curso a distancia

¿No será posible hacer un curso así a distancia vía Internet para los que vivimos en el interior?
Claudio

Estimado Claudio:

Para aquellos que no pueden asistir a nuestros cursos de sueldos podemos ofrecerles la posibilidad de adquirir la versión que hemos desarrollado para La Red. El Nivel Básico consiste en siete módulos teóricos con sus correspondientes ejercicios prácticos a resolver. La resolución de los mismos se envía a una casilla de correo especial donde se corrigen. Una vez que el módulo es entendido correctamente se te envía el siguiente y así sucesivamente hasta su finalización.

Con la aprobación del Nivel Básico si querés podes seguir con el Nivel Avanzado que se desarrolla de la misma forma pero en seis módulos.

Si estás interesado podés escribir a CursoSueldos@PequenasNoticias.com.ar y te ampliaremos la información.

Un beso

María Fabiana Lizarralde

  Capacitación Continua 

Mantenimiento de pileta, jardín, etc...

Vivo en un edificio con sectores comunes, como pileta, jardín, etc. Mi consulta es si el encargado debe cobrar aparte por el mantenimiento de estos sectores y de ser así, dónde puedo averiguar cuánto debe cobrar por ello.

Muchas gracias,

Paula M J

Paula, los adicionales según la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98, que es en la que se encuentran los trabajadores de edificios de renta y horizontal, están indicados con sus correspondientes valores en el artículo 16 de la misma. Además de los adicionales, este artículo indica los importes de los sueldos básicos según la función del encargado y la categoría del edificio. Si querés el texto completo de este artículo lo encontrarás en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Legislación y dentro de ésta, en la referida a "Propiedad Horizontal".

Ahora te transcribimos los conceptos y valores de los adicionales contemplados:

Retiro de residuos por unidad destinada a vivienda y oficina $ 1.26

Retiro de residuos por unidad destinada a pensiones, etc. $ 1.72

Plus movimiento de coches hasta 20 unidades $ 25.80

Plus limpieza de cocheras $ 16.98

Plus jardín $ 16.98

Plus por Título de "Trabajador Integral de Edificios" 5% sobre el sueldo básico.

Como ves, dentro de la Convención no se tuvo en cuenta un plus por la atención de la pileta, por lo cual es común ver en los recibos de haberes correspondiente a los meses de verano, en caso de ser una pileta descubierta, un plus por atención de la pileta de una determinada cantidad de dinero que será fijada por las partes, ya que no figura en el convenio.

Un saludo cordial

CGdeR

Curso de sueldos

Estoy interesada en el curso de liquidación pero no puedo cursar con Uds. Quisiera saber si hay alguna manera de realizarlo por Internet o documentación sencilla y consiga a tal efecto.

En ambos casos se requiere de soporte para consultas. 

Por favor, infórmenme si esto es posible y cuál sería su costo.

Atte: Sandra B

Sandra B

Espero que hayas recibido el mensaje que dejé en tu móvil, en el cual te decía que el curso de Sueldo - Nivel Básico lo pospusimos para el mes de diciembre. Espero que en esa fecha lo puedas cursar, ya que hacemos mucho hincapié en la práctica y en la resolución de los ejercicios.

De todas formas seguiremos en contacto para ver, si no lo podés cursar, cómo implementarlo con el material que nosotros entregamos para la teoría y los ejercicios que vamos resolviendo clase a clase.

Un saludo cordial

Fabiana Lizarralde

Los números atrasados

Como ya hemos expresado en varias oportunidades, todos los número ya publicados se pueden consultar en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en el ítem Boletines Publicados de Pequeñas Noticias adentros del menú principal Servicios varios o haciendo click con el mouse en este vínculo.

Un saludo cordial

CGdeR

Cuando viste a un filósofo viste a todos

Estimado Claudio:

Con sorpresa veo que han modificado el texto de la nota "Honestidad" que envié el 20-10-2002, y que amablemente han publicado en el Boletín 134.

¿¿¡¡¡¡¡ uuhhhh !!! ???

saludos a todos

Mi querido Gogosch:

En su momento, luego de una exhaustiva revisión de rutina de tu carta buscando errores ortográficos y sintácticos con vistas a su publicación sólo encontré uno: escribiste Crates en lugar de Sócrates. Evidentemente por algún misterio de la informática se te borraron las letras So y sin alarmarme, porque pasa en las mejores familias, diligentemente corregí este único error que deslucía completamente tu misiva y la publiqué. Sólo después de leer esta, tu segunda carta, donde agregás las palabras "de Tebas" recordé a este notable discípulo de Diógenes, precursor del estoicismo y último representante de la escuela cínica del siglo IV antes de la era cristiana que escribió "Sobre los impulsos, Exhortación a la filosofía" y versos burlescos.

Pero no me quedé tranquilo y buscando en oscuras bibliotecas de fieles amigos descubrí que existe otro famoso Crates pero antes de apresurarnos a pensar que tal vez fueran hermanos quiero aclararte que no hay ninguna posibilidad, porque si bien éste último es de Mallos, vivió en el siglo II. Fue filosofo como tu Crates de Tebas pero también gramático y abrió  una escuela en Pérgamo, que rivalizó con la de Alejandría. Como legado nos dejó comentarios a obras de Homero y Hesíodo, y como gramático defendió la teoría de la anomalía en contraposición a la de la analogía, sostenida por Aristarco.

Bueno, Ricardo, como ves el trabajo de corrector no carece de ciertos riesgos.

Un abrazo cordial

CGdeR

¿Con sonido o en silencio?

Estimado disc-jockey:

Humildemente sugiero no incorporar sonido a los boletines.

Leer con detenimiento este último, por ejemplo, te lleva varios minutos y la "balacera" no te permite concentrar en los temas del mismo.

Alberto S

CGdeR 

22/10/2002

Opinión

70.000.000.000 millones de moscas

Estimados Claudio  y Fabiana:
He dejado intencionalmente pasar unos días antes de contestar al mensaje del Lic. Fano respecto a mi participación en  Correo de Opinión: Aquel-cuyo-nombre-no-será-pronunciado del Boletín Nº 132 del 7/10/2002. Esa demora -reitero, intencional- se debe a mi deseo de no dar una respuesta demasiado sanguínea a mi corresponsal, aunque mas no sea por razones de buena crianza.

El Lic. Fano hace ahí una larga exposición acerca de cuál debería ser mi actitud o actividad, para resolver la situación que él define de "enojo" con mi Administrador, esto luego de enviar un especie de mensaje subliminal en el que afirma "un llamado de atención a aquellos propietarios que son bien administrados y sin embargo no lo reconocen"
Da la sensación que el Lic. Fano (Administrador el, no es malo recordarlo) está dejando implícito en su mensaje que "quizás" "tal vez" yo estoy siendo bien administrado, lo que ocurre que no me se ó no me puedo dar cuenta de mi buena suerte. . .
Seamos claros: se POSITIVAMENTE que NO estoy siendo bien administrado y SE, también positivamente, que quien está administrando al presente este Consorcio, lo está haciendo apartándose de la ley 13.512, y por eso mismo, lo que no puedo descartar es que esto no sea así debido a intenciones espurias.

Si así no fuese, por qué entonces INVENTAR un REFERÉNDUM que no está contemplado en la legislación vigente? Porque sería bueno que el Lic. Fano tuviese en cuenta que el  nuestro es un país de legislación positiva, es decir, se legisla específicamente y no simplemente rige el uso y la costumbre.

Mucho menos en un tema que está legislado y reglamentado y desde hace tanto tiempo.
Tengo acaso, que remitir  al Lic. Fano a la lectura del "Manual Practico de Propiedad Horizontal" del Dr. Calvo, 5a. Edición, Capitulo VI, Pagina 61 y 62, donde dice puntualmente: "... el administrador... resuelve omitir la convocatoria y requiere de los consorcistas una conformidad por escrito sobre determinada cuestión; más aún, en oportunidades se expresa mediante una circular  que "la no manifestación en contrario u oposición" a una consulta será interpretada como asentimiento a su respecto y  se llega al extremo en algunos consorcios que ni siquiera requerir tal conformidad. Lisa y llanamente en muchos edificios la administración prescinde del llamado a las asambleas. . ."

Y en el siguiente párrafo  el Dr. Calvo manifiesta: "El articulo 10 de la ley 13.512 exige  que las cuestiones de interés común no comprendidas dentro de las atribuciones otorgadas al representante administrador sean resueltas "previa deliberación de los propietarios" por mayoría de votos. . ."
De la lectura de estos conceptos, podrá entender el Lic. Fano por qué expreso, más que mi enojo, mi repugnancia acerca de la forma en que este Consorcio es "administrado" actualmente?
Consorcio donde se dilapidó dinero en obras suntuarias sin hacer Asamblea alguna, Asambleas donde la mayoría de los vecinos hubiese podido dar su opinión.
Consorcio donde se cedió un local a una empresa de servicios (lavadero) en términos de un contrato que los consorcistas no conocemos, salvo por una patética nota del Consejo de Administración que dice que "se trata de un contrato que NO obliga a nada. . ." (Aquí confieso que yo jamás vi un contrato que no obligue a nada. . .)
Consorcio donde se mudó al Encargado desde el primer subsuelo, donde estaba afincado con sus trastos y demás elementos al piso 28. . . con lo cual lo torna bastante difícil de encontrar. . . y no hablemos en caso de una emergencia. . .
Consorcio donde por una acción de pinzas entre el Administrador (y sus empleados) y el Consejo de Administración se nos hizo "pito catalán" a los vecinos que habíamos hecho un doble pago a Multicanal para pagar una deuda que había quedado "colgada" gracias al accionar del anterior Administrador y NO SE DEVOLVIÓ ESE DINERO A LOS VECINOS (cerca de 18.000$ incluyendo sus intereses. . .) y se dilapidó como menciono más arriba. Esto con el simple truco de no presentar el Plan de Gastos y Presupuesto para el Ejercicio siguiente (en la Asamblea Ordinaria) so pretexto de "que no hay nada presupuestado. . ." y a los 15 días comenzó el plan de obras faraónicas y escandalosamente suntuarias que refiero más arriba. . .
Espero que ahora el Lic. Fano y cualquier otro lector pueda tener cabal idea de mis razones para expresar mi repugnancia hacia la cuando menos curiosa interpretación de las disposiciones legales y de nuestro Reglamento de Copropiedad que hace este peculiar "Administrador" que tenemos, cuando dice administrar este Consorcio.
Si estoy equivocado, que el "Administrador" aporte la convocatoria a la Asamblea pertinente para discutir el caso, así como el acta de la misma. . . si acaso lo hizo. . .
Si lo hace, no tendré inconveniente en reconocer mi error en este mismo medio. . . hasta entonces seguiré clamando que está actuando por afuera de las disposiciones legales y reglamentarias.
Por otra parte le agradezco al Lic. Fano su recomendación de que me involucre y ocupe. . .en esto cumplo en informarle que fuí -durante 4 años- miembro del Consejo de Administración y creo -cabalmente- haber cumplido en totalidad con mis obligaciones para con "la cosa común", habiéndome retirado del Consejo de Administración del que tuve el honor de ser su Secretario, dejando  a ese momento, un saldo de $ 19.000 POSITIVOS.
Por fin y por último, me quiero detener en el  párrafo final del mensaje del Lic. Fano, que -honestamente- me desborda: "Es indudable que Gonzalo está desconforme con su Administrador, lo primero que debe hacer para cambiar esta situación es saber si su opinión es compartida por sus vecinos o no, de ser así ocuparse para, de acuerdo al reglamento de copropiedad, realizar las acciones tendientes a modificarla. Espero que tenga suerte y muchas ganas"
Creo que la mejor respuesta para este párrafo es aquella vieja historia de mi adolescencia, donde bromeábamos que era imperativo que nos alimentáramos con excrementos... al fin y al
cabo, 70.000.000.000 millones de moscas no pueden equivocarse. . .
Lic. Fano, déjeme serle claro: no es para nada relevante saber si MI opinión es compartida o no.
(En verdad, el sólo hecho que Ud., Administrador, plantee eso, me hace preocupar, y sinceramente, por sus administrados.)
Aquí se trata de que si se viola la ley, eso esta MAL.  Poco importa que se alegue que existe un  difuso "consenso" expresado en ninguna parte y mucho menos en donde debería estarlo: en una Asamblea llamada al efecto para discutir esos temas, convocada con todo el rigor de la Ley!!
Yo se que estamos viviendo en una republiqueta bananera, donde todo es "piedra libre" y donde la Justicia en realidad se tapa la cara para que no vean que está roja de vergüenza. . . al menos aquella parte que todavía puede sentir vergüenza! 
Pero creo que nos vendría a todos muy bien,  a Ud. Lic. Fano quizás tanto como a mi, recordar aquello que aprendí hace muchos años "es dura la Ley, pero es la Ley. . ."
Es por todo esto, que me preocupo y me ocupo hace ya años. . . simplemente para que se cumpla la Ley y buscar así que vivamos en paz y armonía. . .

Atentamente
Gonzalo Acuña
Donizetti 41, Torre B, 4to Piso "D"
gacuna@cotelnet.com.ar

PS: Como siempre. . . lo que digo lo escribo y lo que escribo lo firmo y pido, por favor, que se reproduzca tal cual, para evitar que se salga de contexto...

Norma IRAM 65004

Estimado Claudio:

Por la presente solicito la posibilidad de publicar la norma IRAM de referencia que trata el estatuto del consejo de administración, ya que es la única que no encontré comentada en los boletines publicados a la fecha.

Demás está comentar la utilidad de la información que me llega en cada boletín. 

Continúen así.
Gracias.

Mónica P

Es muy probable que en las próximas semana publiquemos alguna nota sobre esta norma IRAM.

Me alegro que los boletines te sean útiles.

Un saludo cordial

CGdeR

Error en tiempo de ejecución

Sr. Claudio o Srita. Fabiana: 

Me ha llegado una nota de la DGI: donde me dicen que se debe la declaración jurada F.931 del 04/2002. 

Por supuesto que estaba presentada oportunamente cuando se realizó el pago. Me piden que haga una rectificativa de dicho período ingresando con "ceros" los montos a pagar. Ahora me surgen 2 problemas: 

1.- Al instalar la versión 19 se borró automáticamente el período 04/02 y según me comentó la Srita. Fabiana a Uds. les sucedió lo mismo. 

2.- Al intentar ingresar a la versión 19 de cualquier consorcio para confeccionar el F.931 de cualquier mes -ya sea septiembre u octubre- me sale una ventana con la siguiente leyenda: Error 6147 en tiempo de ejecución: No se encontró la columna período. 

Mi pregunta es la siguiente: como puedo recuperar ese archivo que aparentemente se borró? como puedo rectificar la declaración del 04/02 si no la tengo porque se borró al grabar la versión 19? Podría rectificarse con la versión 19 si el período corresponde a la versión 18? Tampoco tengo el disquete de dicho período porque los voy borrando a medida que ingreso uno nuevo. 

Bueno, ojalá puedan decirme cómo solucionar estos inconvenientes, para dar cumplimiento a lo solicitado por la AFIP. 

Ruego a Uds. me envíen respuesta a mi correo xxx@movi.com.ar. 

Desde ya les estoy muy agradecido. 

Un saludo. 

Roberto F. H.

(Dado que Roberto es cliente del Sistema 9041 recibió la respuesta en forma inmediata telefónicamente y aquí la reproducimos para ayudar a aquellos que pudieran tener el mismo problema)

Si al cambiar la versión del aplicativo a otra nueva, se borra alguna liquidación y posteriormente hay que volver a presentarla, no quedará más remedio que generarla nuevamente, aunque la versión actual sea diferente a la versión con la que se presentó en su oportunidad.

Ahora respondiendo al tema del error, cuando el aplicativo SIJyP indica "Error en tiempo de ejecución" y sale del sistema se debe, en la mayoría de los casos, a que el sistema se ha quedado sin memoria RAM (Random Access Memory) suficiente para poder ejecutarse con comodidad, pero a no desesperarse...

Podemos ganar más memoria RAM, reiniciando o apagando el sistema, para que la memoria se libere totalmente y luego de reiniciada, cerrar la mayor cantidad posible de aplicaciones que el sistema Windows abre automáticamente y ubica en la barra inferior a la derecha.

Haciendo un clic con el botón derecho del mouse sobre estos iconos, se debe elegir la opción "Cerrar" para que este programa libere la memoria RAM que está utilizando. Luego, intentaremos volver a abrir el SIAp. y dentro de éste el SIJyP.

Si todo está bien, el aplicativo debería funcionar sin inconvenientes... (Eso espero...)

Un beso

Fabiana

Srita. Fabiana: Le hago saber que seguí sus instrucciones para poder operar con el aplicativo AFIP versión 19 que -según me dijo- tenía un problema de memoria. Cerré todos los íconos posibles que estaban en el margen derecho inferior de la pantalla de inicio e ingresé después al aplicativo. ¿sabe qué pasó? ¡pude trabajar perfectamente!! y pude hacer la rectificativa que necesitaba. ¡¡¡¡¡ SON UNOS GENIOS! !!!! 

Muchísimas gracias por contestarme el mail y darme SIEMPRE la solución correcta.

Una vez más ¡¡¡ GENIOS !!!

GRACIAS.

Roberto H
(21/10/2002)

Una planilla modelo

Quería consultar si existe algún modelo de planilla, de las tareas a realizar por el Encargado, y sobre el mantenimiento y control de la maquinaria del Edificio.

Una planilla modelo en donde quede constancia de qué tareas va realizando diariamente y cuándo se controlaron y si se hizo el mantenimiento de las maquinarias del edificio.

Agradezco su respuesta.

Paula L

Hola Paula, y antes de hablar sobre distintas planillas, vamos a repasar un poquito el tema del Libro de Órdenes (Artículo 25 de la Ley 12.981 Estatuto de los Encargados de Casas de Renta) que debe ser rubricado por ante el Ministerio de Trabajo.

En este libro se deben asentar todas aquellas órdenes de cierta importancia que contribuyan al mejor desempeño de las tareas, las obligaciones y derechos, tanto del empleador como del empleado de manera precisa y clara. Se debe tener en cuenta que ante problemas laborales este libro jugará un papel de muchísima importancia ante las autoridades judiciales.

Este libro lo tiene el administrador, notificando al encargado mediante una copia de lo puesto en el mismo. Ambas partes deben firmarlo.

Es importante, en especial cuando un administrador toma un nuevo consorcio, asentar en el Libro de Ordenes las distintas actividades y responsabilidades del encargado. El artículo 4º de la ley 12.981 habla sobre las obligaciones del empleado y me parece una buena práctica hacer una descripción bastante detallada de las tareas que debe realizar el o los trabajadores durante una jornada de trabajo habitual, los distintos horarios (para lavar las veredas, retirar la basura, etc.), qué debe limpiar y cómo, cómo debe cuidar las maquinarias del edificio y cualquier otra aclaración como para definir lo mejor posible las actividades a realizar.

También es una buena práctica dejar explícito qué tareas no le corresponde realizar.

Te invitamos a leer el artículo 24 y 25 de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 que podrás encontrar en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar el la sección Legislación Laboral, donde se detallan los deberes del trabajador y a lo que no está obligado respectivamente.

Volvemos a recordar que en futuros pleitos legales con los empleados, el Libro de Sueldos será de vital importancia para ambas partes. Nos parece una muy buena práctica utilizar este libro para aclarar todas las actividades y dejar las cosas planteadas de manera clara y concisa tanto para los trabajadores como para el administrador.

En cuanto a las planillas de las maquinarias del edificio, te recordamos que tanto los ascensores como las calderas deben ser controladas por personal idóneo, y que en cada caso existe legislación vigente a tener en cuenta para su correcto mantenimiento y control.

Un saludo cordial

CGdeR

¿Capital + Interés = Deuda?

Aunque algunos administradores dicen que "no esta mal hacerlo así", resulta ser que si van a juicio; el abogado de la otra parte les saltará a la yugular diciendo que eso es (alguien que me corrija si me equivoco o está mal escrito): "anatosismo" (o anatocismo???)
¿De qué hablo? De sumar el interés al capital y en la liquidación siguiente recalcular el nuevo interés basado en esa suma, en vez de separar la deuda (capital) del interés.
Por si no queda claro, aquí un ejemplo: Imaginemos que el mes pasado, las expensas sumaban $100 a pagar, y que quien debe abonarlas no lo hizo... en este mes figurarían:
Atrasado: $100
Intereses: $ 3 (un hipotético 3%)
Actual: $100
A pagar: $203
Y resulta que la persona tampoco paga... con lo cual, según lo que vengo diciendo; las nuevas expensas figurarían así...
Atrasado: $203
Intereses: $ 6.09 (seguimos con el 3%)
Actual: $100
A pagar: $309.09

Como verán, en lo "atrasado" se suman los intereses acumulados, y esto en un juicio; hace que esos intereses se recalculen por estar mal cobrados..
PS: Y no crean que sucede sólo en las expensas... si miran la boleta de luz, verán que les cobran IVA sobre IVA cuando pagan fuera de término. Ah... no sirve nada que vayan a quejarse, ya lo hice yo y saben qué... aunque esté mal, está en los pliegos de licitación... :~(

Marcelo Fabián M.

¿Anatosismo o anatocismo?

Después de buscar el término, nos quitamos la duda de si se escribía con "s" o con "c". Se escribe con "c", por lo tanto quedará ANATOCISMO, y es la capitalización de los intereses.

Vos das un ejemplo muy fácil de entender y además muy claro. Es calcular el interés sobre el interés más el capital sumados en un sólo importe. La ley lo prohíbe porque produce un aumento desmedido de la deuda. El Dr. Eduardo L. Lapa en su libro "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" cita jurisprudencia al respecto: La Corte Suprema nacional dijo: "no puede computarse intereses sobre el importe total de la liquidación, sino sobre el capital que la misma menciona, si ya en ella se han comprendido los intereses anteriores, no pudiendo admitirse la capitalización de intereses (C.S.N., 24/2/93, "J.A.", t.37, P.536; T.72, P. 571)"

Muchas veces los administradores aplican esta forma de liquidar los intereses porque reciben el consorcio de administradores que lo venían haciendo así, otras se ven presionados por los mismos copropietarios para que siga tratando los intereses de esa forma, a veces en el reglamento de copropiedad se establece esa modalidad (hay que tener en cuenta que la fecha de estos reglamentos es muy lejana) y otras tantas veces el sistema con el que el administrador liquida las expensas no le permite tratar el interés de otra forma y aplica interés sobre interés. Estos son algunos motivos por los cuales se suele hacer esta práctica, aunque no deberían hacerlo.

Un saludo cordial

CGdeR

La Suprema Corte

Tengo un ayudante de portería que cobra por salario familiar (tiene dos hijos) $ 52,20. Este salario es el resultado de una disminución de un 13% del monto original. A partir de lo resuelto por la Suprema Corte se debería restituir en el sueldo de Septiembre o hay que esperar otro tipo de resolución.

Gracias.

Eduardo M

Hola Eduardo

No nos hemos olvidado de tu mensaje y aquí respondemos.

Hasta la fecha, 28 de octubre de 2002, no tenemos ningún decreto reglamentario o resolución por la cual haya que restituir a los trabajadores de edificios el 13% que se quitó de las asignaciones familiares que data del 1º de julio de 2001 según la ley 25.453, Decisión Administrativa 107/2001 de la Jefatura de Gabinete de Ministros y la Resolución Conjunta Nº 31 del 2001 (S.S.S.) y 192/2001 (S.H.M.E.)

Un saludo cordial

CGdeR

20/10/2002

Opinión

Honestidad

Querida familia de Pequeñas Noticias

Esta vez me refiero a la nota de Fabiana Lizarralde, aparecida en el Boletín 133; una parte dice:

"¿Cuándo una persona, en general, tiende a ser deshonesta o se siente tentada de serlo? Cuando no es controlada. Cuando se ve sola. Cuando se encuentra con el poder suficiente para hacer y deshacer con total impunidad, sin ser observada, sin ser vigilada, sin ser "acompañada" y esto es válido en todos los aspectos de la vida... (¿nos sobran ejemplos, no?)." 

Mi opinión es que la persona honesta básicamente necesita estar sola, se queda absolutamente sola, inmune a la corrupción; y la soledad es su mejor arma.

Sócrates, al ver a un joven que se paseaba solo se atrevió a preguntarle por qué se apartaba de la gente, y el joven le respondió: para que nadie interrumpa mi conversación conmigo mismo. Pues ten cuidado, respondió el filósofo, porque podrías estar conversando con una mala persona.

El máximo control que exige persona honesta es el control de sí misma, porque lo que realmente hiere es la verdad. Y si la verdad es descubierta por uno mismo, ese sí que es el peor castigo. La autocrítica en público, eso es el justo y verdadero obrar.

El que piensa un poco profundamente sabe que siempre hará daño, obre y juzgue como quiera.

El malo no es el que nos causa un perjuicio, sino el que es digno de desprecio. Cualquiera que sea el mal que puedan hacer los malos, el mal que hacen los buenos es el más nocivo de todos los males, ¿en quién se encuentra el mayor peligro de todo porvenir humano? ¿ no es en los buenos y los justos?.El que hace el mal lo hace por ignorancia, porque ignora el placer de hacer el bien; injusticia no es tan solo hacer el mal, es ante todo no hacer el bien.

Derechos iguales para todos: ésta es la más maravillosa injusticia, pues precisamente los hombres superiores son los que padecen en este régimen.

Un hombre que se creyera absolutamente bueno sería espiritualmente un idiota.

Los grandes personajes de la humanidad nunca fueron observados, nunca vigilados, obraron con total impunidad (falta de castigo): Einstein, Freud, Platón, Sófocles, Séneca, Marco Aurelio, Erich Fromm, Albert Schweitzer, ......Nietzsche !!!! ..etc. ¿quién se hubiera atrevido a vigilarlos ?.

Es famosa la actividad en la administración pública que desarrolló Sófocles. En el año 443 a.C. es helenótamo, o sea uno de los diez que se escogían para la gestión del tesoro público. Su cargo duraba un año. Hay una vieja leyenda que dice que en su ancianidad sus hijos pidieron su pública interdicción por impotencia de edad. Él acude al tribunal, lee una de sus tragedias que estaba elaborando ( probablemente "Edipo Rey" ) y es dejado en paz contra la acusación de inepcia senil (muere sobrepasando los noventa años).

Sinceros cariños para todos

Ricardo H. Gogosch

Es la Argentina que nos toca vivir

Señores del Boletín de Pequeñas Noticias

Ante todo debo agradecerle el envío de su publicación que es muy interesante.

Si me permiten, quiero hacerle un comentario sobre el Registro de Administradores que está por aprobarse en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Evidentemente buscan nada mas que una medida populista que no soluciona el problema de los administradores que abusan de la confianza depositada por sus mandatarios.

Con esto lo único que dicen es miren como nos preocupamos ahora colaborará el G.C.B.A. para controlar a sus administradores, pero en la práctica sabemos que no están en condiciones de hacerlo por la cantidad de edificios que están en el ámbito de la Capital Federal. El resultado será que en caso de que ocurra algo, por ejemplo la falta de pago de las cargas sociales y haya eludido los controles establecidos el G.C.B.A. y por ende todos los contribuyentes podremos ser demandados como solidarios pagadores por los damificados por ese administrador infiel, por no haber ejercido adecuadamente el control.

Como bien dice el representante de AIERH, ese registro no acredita idoneidad en la función, yo me pregunto por qué tanta voluntad en llevar adelante este proyecto sin considerar la propuesta de los otros diputados que son mucho más completas y aseguran, a quien contrate a esos administradores, mayor honestidad? y bueno es la Argentina que nos toca vivir. no?

Los felicito nuevamente.

Daniel Roberto Tocco

La puerta blindada

Patricia, hemos estado mirando los distintos libros de propiedad horizontal y los autores hablan en casi todos los casos, de situaciones donde lo que se compromete es la fachada o paredes exteriores y que comprometen la estética o armonía edilicia y arquitectónica del edificio en su conjunto. No habla del caso de las puertas de las unidades, sí de la puerta de entrada.

Los casos más comunes que citan es la colocación de carteles de publicidad, instalación de aires acondicionados y calefactores, rejas, toldos, pinturas de distintos tonos en balcones; chapas o carteles en la puerta de entrada, etc. pero no hablan de algún caso parecido al tuyo.

Te vamos a transcribir el artículo 5º de la Ley 13.512 que dice que: "Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda novación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto".

Sin saber los pormenores de tu caso, si tu nueva puerta no fue pintada con un tono diferente al resto y no fue modificado el tamaño, consideramos que no tendría que haber motivos para que observen tu puerta, sobre todo cuando este cambio fue motivado por una cuestión de seguridad y no perjudica estéticamente al edificio.

Esperamos no tengas problemas con tu nueva puerta y nos cuentes cómo se resolvió el problema.

Un saludo cordial

CGdeR

16/10/2002

Sí, fuimos nosotros

Javier

Sí, los del Boletín 71 fuimos nosotros, pero parece ser que los "malos espíritus virtuales" han encontrado en nuestros Boletines ya publicados un rincón donde divertirse y hacer de las suyas. Esta vez han cambiado el vínculo del Boletín 89 y lo han redirigido al 90... pero ya lo solucionamos.

Retiramos lo de "plomo" de tu mensaje ya que nos hace muy bien saber que los boletines y el curso te son de utilidad.

Recordá que los líos que descubrís en nuestro sitio, son las travesuras hechas por los "traviesos espíritus virtuales" y nosotros somos los que las solucionamos, pero esto es casi imposible sin lectores como vos...

Muchas gracias de todo el equipo de Pequeñas Noticias... y bienvenido!!!!!

Un saludo cordial

CGdeR

16/10/2002

Opinión

Inquilinos vs Propietarios

Como propietario y ex-inquilino creo tener derecho a opinar sobre el tema de la participación de estos últimos en las reuniones de consorcio. Si bien es cierto que habría casos en los que sería dificultosa la solución de problemas, en otros ayudaría y se lograría mayor cohesión en las resoluciones y en la puesta en práctica de las estrategias de conjunto (por ejemplo en el tema seguridad, cuidados del edificio, etc.). Podría estudiarse la manera, al igual que en la separación de gastos de expensas, que en los temas de interés comunes los inquilinos puedan aportar ideas y participar de las votaciones. Es una inquietud que puede debatirse abiertamente en la página y enriquecerse con otras opiniones. 

Atte. Rolando Esteban.

15/10/2002

Opinión

Para Norma Montenegro: Bolsas verdes

Sr. Director:
Motiva esta carta hacerle llegar unas reflexiones, las cuales fueron provocadas por la inteligente carta de la Sra. Norma Montenegro, que de alguna forma acepto su apelación final en la cual nos invita a usar el pensamiento con el noble propósito de contribuir a nuestra educación, espero que estas líneas sean un modesto aporte a su abnegada propuesta... etc... etc...
Lo primero que me llamó la atención es darme por enterado de que la mencionada iniciativa es copia de otra del Sr. Macri, es curioso que contando con la capacidad de comunicación y prensa del mismo, no halla hecho conocer esta propuesta en los medios, aunque sea un comentario o una "Pequeña Noticia".
Lo segundo es que también me parece extraño que se hable de las críticas del Sr. Ibarra al Sr. Macri cuando lo que pude enterarme por los medios, era una respuesta mesurada del Gobierno de la Ciudad a los extemporáneos comentarios del Ing. Macri, comentarios que debió rectificar rápidamente ante el impacto negativo de los mismos, digamos, un error justificable por la escasa experiencia política del candidato.
De todas formas es interesante el cambio del discurso del mismo ya que en la rectificación termina ofreciendo un honesto trabajo a quienes primero acusaba de delincuentes, de todas formas parece que éstos prefieren las "chirolas" que se ganan por su cuenta, ante la seguridad y ventajas laborales que les ofrecerían los progresistas empresarios que manejan el negocio de los residuos en la ciudad.
El párrafo siguiente no provocó en mí ningún pensamiento en especial, hasta que llegué a la traducción que la Sra. Montenegro nos propone y debo confesar que la misma me pareció que, por lo menos, se tomaba algunas licencias literales, las cuales obviamente y como libre pensadores que somos está autorizada a utilizar, pero en mi interior provocan una nueva reflexión, la misma es: No es como ella dice.
Paso a explicarme, la conclusión final de su párrafo no se ajusta en nada a los hechos que fue relatando, la conclusión parece mas una justificación a posterior proceder, de solicitar a los encargados que no toquen la basura y de no contribuir al reciclado de los residuos como se hace en infinidad de países y en algunas meritorias localidades de nuestro país, por lo menos no hacerlo hasta que una ley votada por los legsladores (pero cómo, en qué quedamos?, no era que en realidad estos legisladores eran deshonestos?...primero los critica y después dice que si hacen una ley entonces la va a cumplir?).
Pero la verdad es que su manera de proceder, en cuanto instrucciones a los encargados, sólo contribuye al malestar general y es una ejemplo de las dificultades para modificar erróneos hábitos de conducta.
Así llegamos al final de la carta que motiva mis comentarios, me refiero a la apelación para que el Sr. Director de Pequeñas Noticias contribuya a la educación de las masas, el término educar carece de sentido si no le damos contenidos, y a modo de ejemplo, algunos contenidos son: la solidaridad, los valores éticos y el compromiso social. La inciativa de separación de los residuos hizo reflexionar a los vecinos de la Ciudad de Bs. As. en estos temas, es por eso que el Ing. Macri debió cambiar rápidamente sus comentarios iniciales ya que fueron éstos los que desprestigiaban ante el público y no las réplicas del Sr. Ibarra, a nadie escapa los infinitos actos de corrupción que se cometen desde la función pública, pero escudarse en los mismos para boicotear medidas que contribuyen al bien común me parece, por lo menos, carente de razonabilidad.
El resultado del debate que estas inciativas ha provocado entre los vecinos de la Ciudad de Bs. As. es una mayor educación ya que han permitido que sin leyes cohercitivas se comience, muy tímidamente como todo principio) a modificar algunas conductas que atentaban contra el medio ambiente, han permitido que muchas personas empezaran a reflexionar sobre la problemática ecológica y su relación con variables económicas y con los grupos de poder.
Es obvio que habrá sectores que se beneficien más que otros y que nuestra sociedad se ha vuelto mucho más injusta en los últimos años, pero creo que hay un interés cada vez mayor en la ciudadanía por ir modificando esta situación ya que se percibe que eso redundará en beneficio de todos, creo que es justo darle a estas iniciativas una pequeña chance y no poner palos en la rueda.
Finalmente quisiera decir que considero que el espacio que "Pequeñas Noticias" abre a sus lectores y la posibilidad de expresarse en el mismo, es una tarea educativa que merece felicitarse. Por mi parte yo veo la misma como una luz en la montaña, criterio que estoy seguro compartirá la  Sra. Montenegro.
Atentamente
Roberto Lit

15/10/2002

Opinión

Algo que no sólo perjudica a los inquilinos
Todas las expensas que he visto, y sin ninguna excepción hacen otra discriminación de gastos más que decir que son Tipo A o B...
Ni el inquilino ni el propietario saben (en la mayoría de los casos) cuándo esas expensas son comunes ordinarias o comunes extraordinarias, esto debería remarcarlo el administrador en la liquidación.
Pero claro, desgraciadamente hay muchísimas personas que se "dicen" administradores, que seguramente ni ellos sabrán distinguir eso.... algo que no sólo perjudica a los inquilinos... también perjudica a la profesión.

Marcelo Montenegro

15/10/2002

Opinión

Correo de Opinión

No aclares que oscurece
Estimada Marta: En tu mensaje aclarás que tu ya administras.... lo que no me queda claro es qué factura presentas al consorcio por tus honorarios si aún no estas inscripta en Ingresos Brutos...

Marcelo Montenegro

Metrogas: rejillas compensadoras

Hola Claudio & Pequeñas Noticias:
Nuevamente este administrador los molesta para hacerles una consulta: 
Quisiera saber debido a inspecciones de Metrogas en los distintos departamentos si le corresponde al Consorcio los siguientes puntos: 

Motiva mi pregunta porque supongo que los departamentos fueron originariamente habilitados con rejillas compensadoras, excepto que Metrogas haya dispuesto adicionales en cada departamento. También tengo dudas porque la visita fue particular y no a nombre del Consorcio, y las modificaciones o indicaciones dada por Metrogas fue en este caso a cada propietario.
Agradeceré sus comentarios y opiniones dado que he recibido preguntas de este tipo por varios copropietarios.
Desde ya muchas gracias nuevamente, y saludos

Gustavo

Gustavo:

Hemos tenido una consulta muy parecida a ésta, que la contestamos bajo el título de "Rejillas de Ventilación" en el Boletín Nº 129 del día 16 de septiembre de 2002. Te invitamos a que la leas y te recordamos que para acceder a los Boletines ya publicados tenés que ingresar a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar, a la sección Servicios Varios y allí a Boletines Publicados de Pequeñas Noticias. Encontrarás todos los números para consultarlos.

Saludos.

Un saludo cordial

CGdeR

La hija vive en la portería

Sr. Claudio García

De mi consideración:

Quisiera hacerle algunas consultas:

¿Qué opinan Uds.? 

Agradeciendo desde ya su atención, saludo a Ud. cordialmente.

Noemí G.

Como aquí hay dos preguntas vamos a contestarlas por parte...

Pregunta 1

La asignación familiar debe ser pagada siempre y cuando se cumplan determinadas condiciones:

La documentación respaldatoria la detallamos a continuación, según el tipo de asignación:

Con respecto al decreto 1273/02 le corresponde el importe proporcional al tiempo trabajado. Si son días los que trabajó, el importe diario correspondiente será el resultante de dividir $100 por 25 días y si son horas, el valor por hora resultará de dividir $100 por 200 horas.

Pregunta 2

Con respecto al comentario relacionado con el alquiler de la vivienda destinada, por reglamento, al encargado lo hemos comentado en el correo llamado "La vivienda del encargado puede usarse" de este mismo Boletín, por lo cual la invitamos a darle una miradita.

Un saludo cordial

CGdeR

La vivienda del encargado puede usarse

Conozco 2 casos que me han llegado, no me afectan de ninguna manera; pero me gustaría sacarme las dudas:

Esto se puede hacer?

Marcelo M

El tema de la vivienda está tratado de manera muy detallada en el "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" del Dr. Alberto A. Gabas.

Dice que la vivienda forma parte del contrato laboral por lo cual cuando éste finalice también finaliza el derecho a su uso. Es obligatorio el dejar la vivienda, sin importar la causa que motivó el cese de la relación laboral, aunque el empleador le adeudase indemnizaciones o pago de haberes a los que tiene derecho.

El plazo de que dispone para dejar la vivienda es de 30 días según el art. 7º del decreto reglamentario 11.296/49.

El autor hace hincapié en que el plazo de los 30 días beneficia al encargado en los casos donde el contrato laboral termina por voluntad del empleador, que en el caso de la renuncia por parte del trabajador debe devolver la vivienda en forma inmediata y que en caso de otorgarle el preaviso, los 30 días están comprendidos en éste.

Aclara por un lado, citando a otro autor, que en los casos en que la finalización del contrato se debiese a causas ajenas a las partes, de fuerza mayor, muerte, etc. se toma como una situación parecida a la de extinción por voluntad del empleador.

Por otro lado, el autor separa la obligación por parte del trabajador de devolver la vivienda del derecho a percibir las indemnizaciones que le correspondieren. En el caso de las indemnizaciones adeudadas u otros conceptos, podrá hacer todos los reclamos pero por tal motivo no puede quedarse en la vivienda. Debe desalojarla y dejarla disponible.

El autor menciona jurisprudencia que, en caso de interesarle, podría consultar en el libro.

En cuanto al alquiler de la unidad destinada a vivienda del encargado, no todos los casos son iguales y no en todos se puede aplicar el mismo concepto, por lo cual habría que analizarlo en forma particular. El autor, al igual que el Dr. Carlos D. Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" dice que nada le impide al consorcio si decide alquilar o enajenar el departamento, siempre y cuando se proceda previamente a la reforma del reglamento de copropiedad en la parte que se refiere al mismo, se modifiquen los porcentuales en caso de venta, y se extinga el contrato laboral con el encargado ya que no puede quitársele el beneficio de la vivienda que venía gozando. Aclara también que el producto de la venta o alquiler debe ser prorrateado en proporción al porcentual de cada unidad.

Un saludo Cordial

CGdeR

10/10/2002

Opinión

Ni nos contestaron

Como es de imaginar, este tema es tratado por todos los autores especializados en propiedad horizontal y vamos a hacer referencia a ellos para tratar el tema.

El Dr. Carlos D. Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" dedica todo un capítulo al tema. Hace mención al artículo 10 de la ley 13.512 que prevee la solicitud al juez para que convoque a asamblea, en caso de que no fuera posible alcanzar la mayoría necesaria. Aclara que se refiere al quórum reglamentario y no a la falta de obtención de la mayoría de los votos prescripta para resolver un tema determinado.

Hace hincapié de manera especial en dejar claro que es "imprescindible" demostrar que se ha tratado por todos los medios posibles obtener el quórum necesario y esto ha sido imposible.

Dicha intervención judicial exige que se trate de cuestiones urgentes, que no admitan demora y que no puedan ser solucionadas mediante otras alternativas reglamentarias.

Si a través de la convocatoria judicial se logra el quórum, el juez no deberá tomar ninguna decisión contraria a la voluntad de los consorcistas. Si no se logra dicho quórum reglamentario, el juez sí quedará autorizado a tomar las medidas urgentes, aun contra el deseo unánime de los copropietarios presentes.

Esta convocatoria puede ser solicitada por cualquiera de los copropietarios o por el administrador.

Para ilustrar el tema, hace referencia a una resolución de la Cámara Civil, sala B, del 26-6-69 donde no se da el supuesto del artículo 10 de la ley 13.512 para la convocatoria judicial a asamblea extraordinaria si quienes la pidieron, salvo uno, en el caso de jurisprudencia citado, eran deudores morosos del consorcio según condiciones establecidas en el reglamento de copropiedad.

También recurrimos al "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada"  del Dr. Alberto A. Gabas al capítulo que trata de Constitución de la Asamblea.

Escribe que el reglamento debe contener una cláusula que hable del tema. Entre otras cosas dice que la convocatoria la realiza el administrador, sino el mismo reglamento debería determinar quién puede convocarla. Si nada dice al respecto, se debe solicitar la convocatoria judicial.

Cita dos puntos fundamentales a tener en cuenta para poder pensar en una asamblea judicial: 

Es muy interesante la documentación que el autor considera tener en cuenta, aunque la ley no la especifica.

Termina el autor diciendo que el costo de la asamblea, honorarios de profesionales, etc. estará a cargo del consorcio, salvo que la solicitud de esta asamblea haya sido motivada por negligencia del administrador en cuyo caso cargará con las costas del juicio

Un saludo cordial

CGdeR

8/10/2002

Opinión

Algunas ideas

Estimados Claudio, Fabiana & Ariel:
antes que nada, mi agradecimiento por la oportunidad que me brindaron de participar hoy en el programa: no solo fue placentero sino también muy instructivo.
Por supuesto, desde ya acepto cualquier eventual invitación a un nuevo "round" y prometo mantener la boca cerrada hasta el momento de estar en el aire. . . para que nada quede sin decir, si es que eso vale la pena!
Antes de enfrascarme en la vida familiar, que la tengo, aunque no parezca, quería dejar sentadas algunas pequeñas cuestiones que se me fueron ocurriendo, algunas antes, otras durante y unas poquitas, hace un ratito nomás.
Basura:
Según las estadísticas por Uds. dadas, el 29 % (papel, cartón, vidrio) son componentes generalmente importados. . . lo cual significa que su valor de venta ha subido enormemente. . . por eso mismo, el trabajo de los cartoneros está tomando día a día mayor significación económica, mejor dicho, el de los acopiadores a quienes ellos abastecen. . .
El concepto de "ciudad limpia" como parámetro o índice de satisfacción para asegurar el pago de los servicios de recolección y aseo, me parecen tan "flu", que dudo mucho que oferentes serios lo acepten, pero veamos qué pasa en la próxima licitación, el año próximo.
Queda abierta la puerta para hacer el ensayo de ver qué pasa realmente en un consorcio grande con las bolsas verdes y su contenido. . .si es que acaso llegan a sus destinatarios. . .
Consorcios & Administradores, Registros, Cortes y Quebradas:
Insisto en mi postura que hasta tanto no se pueda plantear un mecanismo SERIO de contención y/o separación de los MALOS administradores, los buenos administradores (que todavía existen) seguirán pagando el pato y recibirán el escarnio de la gente, que los sitúa ligeramente, pero solo MUY ligeramente, por detrás de los políticos en la escala de valoración de imagen.
Es decir, tienen MUY mala imagen.
La idea de una matrícula y/o colegiación, para quien es "habitual" no me parece mala. El tema pasa por si esa entidad que los agrupará estará ahí tan solo para hacer "chapa" y  cobrar sus cuotas o también estará ahí para sancionarlos, al estilo de los antiguos gremios de artesanos y otras profesiones en la Inglaterra victoriana y de antes también.
Y de ese Tribunal de Disciplina.. . . deberían participar AJENOS a la entidad, entre ellos el Gobierno local y por qué no, los vecinos. Habría que inventar una figura ad-hoc, electiva, que nos represente a los Consorcistas.
Transparencia + transparencia, es la única vía de posible recuperación, caso contrario: OLVIDALO!
Sería útil que se destinara el monto de las multas a un programa de capacitación para consorcistas, capacitación que debería ser obligatoria y previa a la firma de la escritura y / o posesión:
Enseñar los rudimentos de la Ley de Propiedad Horizontal y del Reglamento de Copropiedad, permitiría reducir problemas que surgen de la ignorancia. . . y también reduciría el campo de acción de los vivillos de siempre que se aprovechan - justamente - de la ignorancia de la gente. . 
Esto debería ser una "política de estado" en el caso de las viviendas de propiedad horizontal entregadas por entidades estatales, Comisión Municipal de la Vivienda y los Institutos Provinciales de la Vivienda, siendo los primeros. Y siendo los que más se han olvidado de estos temas.
Por otro lado, estoy convencido que hay posibilidades de mejorar, por vía de UNA nueva reglamentación, la vida consorcial, sea por medio de una actualización de la 13.512 o por otros instrumentos adicionales que la perfeccionen.
Algunas ideas:

Bueno, basta!
Mi única neurona pide descanso y que me ponga a trabajar en lo mío.
Les mando un fuerte abrazo y estoy -como siempre- a su disposición, en caso de que quieran criticar, modificar mis propuestas o alguien más quiera hacer sus aportes
Gonzalo Acuña
gacuna@cotelnet.com.ar
Donizetti 41, Torre B, 4to. Piso "D"
Buenos Aires

8/10/2002

Opinión

Solicito se active y promulgue esa bendita ley

Estimado Claudio, te escribo para darte mi opinión con respecto al registro de administraciones.
A mi entender es lo mejor que nos podía pasar a todos los administradores que ejercemos nuestra profesión en forma SERIA.
En lo que va del año entré como Administrador en varios consorcios (6), en todos ellos se repite la misma historia, "administradores que se fugan dejando un tendal de deudas", entonces, nada mejor que sacar un registro y que cada consorcio que decide contratar un nuevo administrador, primero consulte ese registro o bien que el administrador presente en su curriculum una nota avalada por el ente que registrará las administraciones.
Esto hará que los seudo colegas que denostan nuestra tarea se tengan que dedicar a otra cosa.
Es increíble ver como se llenan los bolsillos no pagando las cargas Sociales, el Suterh y otras yerbas y sí imputando en las expensas dichos gastos.
Esto hace que a nuestra tarea habitual se le deba agregar el de poner al día todas las deudas heredadas, y esto no es remunerado como algo extra, por lo tanto doble trabajo por culpa de quien no cumplió con su responsabilidad.
Como caso particular, en un consorcio que entré hace dos años y medio, ya está procesado el mal colega. Ahora bien, qué significa eso, todavía no lo sé, ya que el buen hombre no tiene nada a su nombre y seguramente no irá preso. En otro consorcio, una vez comenzado las acciones judiciales, los mismos propietarios me solicitaron suspender las mismas ya que se iba a gastar plata en abogados que no se recuperaría jamás.
Entonces, realmente solicito se active y promulgue esa bendita ley 
Atte. Luis Alberto Zucchi

8/10/2002

Opinión

Gonzalo esta desconforme con su administrador

Con referencia a la opinión de Gonzalo Acuña (*) de la calle Donizetti.
Estimado Sr. Acuña:
Demás esta decirle que esta profesión me encanta, no fue mi nota una queja lastimera sino un llamado de atención a aquellos propietarios que son bien administrados y sin embargo no lo reconocen.
Con referencia a su caso en cualquier consorcio se realizan Asambleas Ordinarias donde se eligen los representantes del Consorcio que conformarán el Consejo de Administración.
Mi opinión al respecto es que Gonzalo se involucre en el tema formando un consejo de Administración y proponiéndolo a la Asamblea para que sea elegido.
De no ser así también tiene la oportunidad de votar en contra en las Asambleas donde se toman resoluciones pidiendo expresamente que figure en Actas su oposición.
Incluso puede pedir el libro de Actas y redactar allí una disconformidad para que quede en la historia del Consorcio y genere antecedente.
Todas estas acciones son posibles.

Es indudable que Gonzalo está desconforme con su Administrador, lo primero que debe hacer para cambiar esta situación es saber si su opinión es compartida por sus vecinos o no, de ser así ocuparse para, de acuerdo al reglamento de copropiedad, realizar las acciones tendientes a modificarla.
Espero que tenga suerte y muchas ganas
Lic. Fano

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(*) Correo de Opinión: Aquel-cuyo-nombre-no-será-pronunciado del Boletín Nº  132 del 7/10/2002 

¿Puede ser?

Hola !
Soy otra vez yo, el que vive en un edificio de V. López e hizo una consulta allá por julio (cuya respuesta me fue muy útil, por cierto)...
En esta oportunidad, estaba viendo los cursos sobre sueldos, pero al llegar al capítulo III (Boletín Nº 71 - 3/9/01) me encuentro conque no se puede llegar a ver esa parte. ¿ Puede ser?
¿Me pueden ayudar? Gracias.
Javier

Hola Javier (el que vive en un edificio de V. López...)!!! Hemos revisado lo que nos contás y ya fue corregido. Los "malos espíritus virtuales" nos jugaron una mala pasada, pero ya está solucionado, por lo tanto no tendrás excusas para pasar de alto el Capítulo III del Curso de Sueldos.

Ahora hablando más en serio, te recordamos que el curso publicado en el sitio, tiene ya algún tiempo y es posible de que ciertos porcentuales o conceptos hayan sido modificados. Entendemos que recibís el Boletín de Pequeñas Noticias todas las semanas, por lo cual siempre tenés que estar atento a cualquier modificación en este tema 

Mucha suerte!!!

Un saludo cordial

CGdeR

Alta temprana

Sí, es más conveniente incorporar al trabajador teniendo en cuenta el período de prueba, independientemente de que los propietarios ya hayan decidido su incorporación definitiva. Además no se lo perjudica en nada, sólo que el empleador (el consorcio) se ve beneficiado en caso de terminar la relación laboral durante ese período.

Creo personalmente que es un buen momento para conocerse con el encargado, que éste vaya reconociendo sus tareas, sus derechos, sus obligaciones y, en definitiva, convivir dentro del mismo edificio.

Para el SUTERH (Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal), el período de prueba es de 60 días, y el artículo 92 bis de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 establece que durante ese período cualquiera de las partes podrá extinguir la relación durante ese lapso sin expresión de causa y sin derecho a indemnización alguna con motivo de la extinción.

El Alta Temprana debe darse antes de que el trabajador se inicie en la actividad, sea cual sea la modalidad de contratación. El límite para tal trámite es el mismo día de inicio de las actividades y se puede hacer muy fácilmente a través de Internet en la página de la A.F.I.P. (www.afip.gov.ar). En caso de haber alguna irregularidad en este tema, puede solucionarse en la Agencia de la A.F.I.P. correspondiente al domicilio del empleador, en nuestro caso, el consorcio.

El cambio de modalidad de contratación, o situación o cualquier otra información que refleje un cambio, se informa a través de la modificación del código en el mismo formulario, como bien vos decís 

Un saludo cordial

CGdeR

El día del encargado

Señor Director de Pequeñas Noticias:
Soy una administradora nueva, pero leo siempre vuestro boletín, que tan gentilmente me envían semana a semana, y de verdad aprendo muchísimo, además es un gran alivio contar con Uds. a la hora de despejar dudas.
El motivo de la presente es justamente una duda: pasado mañana es el día del encargado, en el edificio que administro, el suplente del encargado permanente, que sólo trabaja los fines de semanas y feriados, pretende que le abone el día del encargado, mi pregunta es ¿le corresponde? En caso afirmativo ¿por qué?. Según él, porque el administrador anterior siempre se lo pagaba. Espero vuestra respuesta.
Atentamente Exda.

El día del Encargado es el 2 de octubre de cada año y nos parece oportuno transcribir el artículo del cual se desprende.

Artículo 14 de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98: "Se establece el día 2 de octubre de cada año como el Día del Trabajador de Propiedad Horizontal. Dicho día el personal estará franco total de servicio; de trabajarlo deberá ser abonado independientemente como feriado."

Queda perfectamente aclarado, que sólo se debe abonar como feriado en caso de que el día sea trabajado.

Quizá el administrador anterior lo abonaba porque el día era efectivamente trabajado, pero de lo contrario no corresponde abonarlo 

Un saludo cordial

CGdeR

4/10/2002

Opinión

Por eso me apasiona esta profesión

Fabiana y Claudio, no envié antes el formulario (de la encuesta), porque aún no leí en forma completa el proyecto de ley. Cuando lo lea voy a opinar al respecto. Además, les cuento que renuncié a la Fundación de Administradores, ya que no coincido respecto de la opinión formada que tiene la FRA. No obstante por el momento continúo perteneciendo a un colegio de administradores, que ellos mismos crearon, ya que a comienzos de año aboné mi matrícula, por la suma de $ 84.- (importe anual). Esto me dá vergüenza ajena, pero quise colegiarme a la Cámara de la Propiedad Horizontal) Perú 570, donde realicé el curso para administradores y lo aprobé en julio/87 (tengo el certificado), me pusieron obstáculos, porque no tengo una oficina a la calle, y nunca me contestaron a mi pedido. Sin embargo me considero una administradora honesta, informada, que fue creciendo en el conocimiento de la actividad, para beneficio del administrado, y además, de tener muchos conocimientos al respecto, admito que cada día aprendo algo nuevo respecto a la administración de consorcios, es por ello que me apasiona esta profesión. Para mí es una profesión porque se deben cumplir con muchos requisitos, no basta con ser un simple idóneo. Ya que la actividad es muy compleja, tampoco creo que sea patrimonio del colegio de contadores, ya no son sólo números. La actividad requiere también que el administrador conozca de leyes, normas que regulan la actidad, que son muchas. Además, tenés que saber escuchar a la gente, y saber llevar al personal que tenés a cargo. Razón por la cual, opino que no es patrimonio de ningún colegio en particular (Ciencias Económicas o Ciencias Sociales), podría ser de ambos o de uno nuevo creado a este fin, para terminar con una gran cantidad de administradores opotunistas que siguen estafando a la gente que no tiene conocimientos respecto de sus derechos.A pesar que en la facu me decian.. "el Derecho se presume conocido por todos", para mí no es verdad, diciento totalmente al respecto, ya que la gente no está informada respecto de sus derechos, porque muchas veces no tienen los conocimientos básicos y además, no quieren tenerlos porque prefieren perder el tiempo en otras cosas, que creen más importantes. Pero, al fin de todos estamos los ABOGADOS. 

Disculpen no iba a opinar, y al final me enganché con el tema

Los quiero. 

Cariños Elvira.

2/10/2002

Opinión

Yo estaba con mucha bronca

Con respecto a la respuesta que me dieron, les cuento que el tema no pasaba por bajarles el sueldo a los administradores porque creo que la tarea que realizan es valiosa. El punto que les molestó fue que en la asamblea se había votado que tenían que dar de baja un servicio que les hace toda la parte de liquidación de sueldos, aportes jubilatorios y les imprime los comprobantes de pago al consorcio, con este tema yo les dije, en su momento, cuando ustedes publicaban el curso de liquidación de sueldos, que si querían se los imprimía y se los daba, es más, les comenté del servicio que ustedes brindan, la primera vez que les entregué información, me contestaron como que uno de ellos estaba haciendo un curso y que no me molestara, yo, simplemente en su momento intenté colaborar.

Se habló del servicio de fumigación contra las cucarachas, que no está dando resultado y se llegó a un acuerdo en conjunto que lo cambiarían.

Todo lo que les estoy contando, nada se tuvo en cuenta y todo lo que la gente votó para que se cambie, no lo hicieron. Es más, la gran molestia para ellos fue que se dé de baja el servicio de liquidación de sueldos.

Tal vez en el momento en que les escribí yo estaba con mucha bronca todavía y bueno, disculpas por tirarles todo a ustedes.

Gracias por el servicio que brindan.

Silvina, nos gusta mucho compartir dudas, consultas, anécdotas y los distintos problemas que surgen en el consorcio, ya que a todos nos pasan cosas bastante parecidas. Muchos lectores se sienten representados con los distintos problemas y consultas que vamos recibiendo semana a semana de ustedes, ya que en algún momento algo parecido tuvieron que vivir.

Esperamos que puedan resolver las diferencias con los administradores y sobre todo hacer que los copropietarios participen y juntos encuentren una solución a las problemas planteados. Te deseamos mucha suerte...!!!!

Un saludo cordial

CGdeR

1/10/2002

Opinión

Aquel-cuyo-nombre-no-será-pronunciado

Hola Claudio & Fabiana, Fabiana & Claudio para ser equitativos:
Queridos amigos, como ven siempre estoy atento a su excelente Boletín de Pequeñas Noticias, que una vez más hace realidad aquello de "describe tu aldea y serás universal. . ."
En este caso concreto me quiero referir a la sentida queja del Lic. Fano que, obviamente, es un Administrador un tanto desencantado de la relación con sus Mandantes, los Copropietarios.
No voy a decir obviedades como que "nadie lo manda a que trabaje de esto. . ." y demás, que son, sin duda, casi groserías.
Lo que sí voy a decir es que LAMENTABLEMENTE son tantas las historias negras que sufrimos los consorcistas por los desmanes de los Administradores, en especial por aquellos de más "cartel", que uno cae en aquello de "ver la vaca y llorar. . ."
Déjenme darles un ejemplo que da sustento a mi razonamiento: Uds. ya han leído (y difundido) mis quejas acerca de un conocido Administrador, muy renombrado él, que supuestamente "administra" el Consorcio donde vivo, en Donizetti 41, es decir las torres "grandotas" de Villa Luro.
Que por qué ironizo acerca de que "administra" ? Porque este buen Sr. (cuyo nombre no será difundido para que no sufra el justo castigo del escarnio público que en verdad merece, pero que es inancalzable en este pobre país nuestro sin Justicia ni palenque donde rascarse) se RIE de la Ley 13512 y de nuestro Reglamento de Copropiedad.
Veamos como: llevó adelante enormes reformas de la entrada del edificio, contrató un lavadero que funciona en la Torre en un espacio común (habilitación municipal, gasto de energía?) todo SIN someterlo a la opinión de la Asamblea.
Y ahora, la frutilla del postre: envía una circular, titulada "Referendum" en la cual pide que se vote por si o por no para la contratacion de un servicio de seguridad, que significaria un aumento de 6 a 8 pesos por mes por unidad, con presindencia de su porcentual.
Y todo para respuesta antes del 5/10/02.
Y aquí yo pregunto: no debe acaso como dice el Lic. Fano, abro cita:
"El Administrador de Consorcios es contratado para: Hacer cumplir el reglamento de Copropiedad, El reglamento interno del edificio, la ley de propiedad horizontal, llevar las cuentas del consorcio de forma honesta y ordenada, cumplir con los pagos que exigen las leyes, atender los pedidos de Copropietarios y lograr que los vecinos vivan mejor".
cierro cita.
Ante semejante ristra de atrocidades que comete impunemente este "aquel-cuyo-nombre-no-será-pronunciado" (Perdoname, Marechal!!) no tenemos alguna posibilidad fáctica concreta los pobres y desdichados consorcistas de hacer algo más que lamentarnos?
Se puede o no pensar que los Consorcistas estamos HARTOS de tales tropelias?
Espero que entienda el buen Lic. Fano lo que puede pasar por la mente de un lector cuando analiza su sentida queja.
Muy cordialmente, con el abrazo grandote de siempre
Gonzalo Acuña
Donizetti 41, Torre "B" - 4to. Piso "D"
Capital Federal

(1/10/2002)

PS: Para hacerlo esto peor, este "aquel-cuyo-nombre-no-será-pronunciado" cuenta con la decidida "vista gorda" del Consejo de Administración Sectorial, que se lava las manos de cualquier reclamo, sosteniendo que está solo para "controlar al Administrador. . ." Lástima que esto lo salen a decir justo después que se verificó, en un corte de luz que hubo hace poco, que la gran mayoría de las luces de emergencia no funcionaban. . . imaginen si hubiésemos tenido que evacuar esta Torre de 27 pisos. . .
En fin, de qué estabamos hablando?

1/10/2002

Opinión

Ordenar la actividad
Hay algo que me llama poderosamente la atención, y es esa "pelea" por ver quién "manejará" el registro de administradores.
Y ni hablar del frío sudor que sentí cuando en el boletín 130 leí: "sólo en la Ciudad de Buenos Aires existen 90.000 consorcios que mueven un volumen de dinero de 3.000 millones de pesos al año."
La "excusa" dada por las cámaras indicando que el gobierno no tiene capacidad de hacerlo porque actualmente no cumple con sus funciones, sigue la misma línea de esos ignorantes que en enormes manifestaciones piden que no paguemos impuestos porque no vuelven a la población...
Sí, es verdad; tenemos una muy triste historia respecto a como nos gobiernan, pero no creo que la forma de arreglarlo sea quitando controles al estado. Si estoy seguro que debemos compartirlos y cruzar información para que no haya desvíos ni falsedades
Marcelo Montenegro

Entrevista al Lic. Taccone de IRAM

A veces; al recibir la liquidación de expensas sentimos que nos falta información... pero como no podemos estar pidiendo al administrador más info cada vez que esto sucede, nos quedamos con cierta "angustia" de "no saber qué pasa".
Sería bueno saber cuáles son esas normas IRAM y llegado el caso solicitarle al administrador que las cumpla. 
Asimismo, si un administrador quisiera cumplirlas... a dónde debería dirigirse o en dónde encuentra esas normas?

Marcelo Montenegro

Hay varias normas IRAM relacionadas con la Administración de Consorcios y pasamos a detallárselas:

Hemos tratado varias veces este tema en los Boletines y te contamos en cuáles:

Le recordamos que para llegar a los Boletines ya publicados, al entrar a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar debe dirigirse a la sección Servicios Varios, luego a la opción Boletines publicados de Pequeñas Noticias y allí encontrarás todos los el ejemplar deseado.

Con respecto a solicitarle al administrador que las cumpla te comentamos que, por ahora, el cumplimiento de estas normas es "voluntario", pero por su puesto que podrían sugerir su cumplimiento, en especial la Norma 65006, que trata sobre los contenidos mínimos que debería tener una liquidación de expensas según el IRAM.

Con respecto a tu pregunta de dónde debiera ir un administrador en caso de querer cumplirlas, también te comento que hay dos posibilidades: Un administrador puede decir que el cumple con la norma Nº tal del IRAM o hacer que el IRAM certifique esas liquidaciones y hacer uso del sello de IRAM. La segunda opción tiene un costo para el administrador y sobre el tema habla el Lic. Taccone en la entrevista que le hiciéramos y que está en el Boletín Nº 131 del 30 de septiembre de 2002.

Un saludo cordial

CGdeR

1/10/2002

Opinión

A partir de mañana se deberá...

Estimados Señores:
Mas allá de felicitarlos por la calidad de vuestra página web y de vuestro servicio, y como modesto aporte al mismo quisiera hacerles notar que en vuestra nota sobre reciclaje de residuos uds. titulan la misma diciendo "a partir de mañana se deberá...", esto es erróneo ya que la normativa es voluntaria, mas alla de esto quisiera destacar mi apoyo a la medida, me resultan absurdas las críticas del Grupo Macri quienes nunca quisieron hacerse cargo de la planta de reciclaje y ahora se rasgan las vestiduras.
Atentamente
Roberto Lit

1/10/2002

Opinión

Bolsas de basura

Sres.
Pequeñas Noticias

Agradezco la publicación de mis opiniones.

Con referencia al tema de las bolsas de basura ma asaltan las siguientes preguntas:

Estoy de acuerdo con cualquier campaña para mejorar esta Querida Ciudad de La Santa María de los Buenos Aires, pero concretemos proyectos que no se realizen con fines políticos electoralistas sino con fines altruistas y de verdaderos ciudadanos, copiemos si es necesario de otras comunidades lo mejor, pero adaptemos a nuestra idiosincracia.
Me gustaría conocer opiniones de los propios cartoneros sobre cómo estarían dispuestos a contribuir con este proyecto y si este método les ayuda en su recolección o no
Lic. Fano

30/9/2002

Opinión

Un estudio de nivel universitario

Estimado Claudio: 

Primero quería felicitarlos por esta magnífica página y agradecerles por la buena y actualizada información que nos suministran día a día. Por otro lado les escribo para brindarles mi humilde opinión, ya que sólo llevo casi dos años en esta actividad, respecto a la temática de los nuevos proyectos de Ley, en el ámbito de esta Ciudad y a nivel Nacional, orientados a regular a los Administradores de Consorcios, en donde en estas últimas semanas he leído y escuchado muchas opiniones al respecto, en las cuales, la mayoría de ellas han sido totalmente en contra a este proyecto en sí, exponiendo principalmente los puntos débiles, los cuales no digo que estén del todo bien, sin hacer ninguna mención a los puntos favorables. Yo pienso... “¿tenemos los Administradores algo que ocultar?” que algunos ni siquiera aceptan que se conozca públicamente si tenemos causas pendientes o estamos inhabilitados, considerando que manejamos miles de pesos ajenos en donde los copropietarios confían sus depósitos y su utilización. Personalmente en mi edificio hemos sido víctimas de un Administrador delincuente que se ha apropiado de fondos del consorcio y no ha cumplido con las obligaciones previsionales, seguros, entre otras, por un importe aproximado de $ 7.000. Iniciarle una acción Penal costaba alrededor de $ 1.000 para empezar y luego vendría la acción Civil, pero ¿para qué? ¿cuál es el costo beneficio? si era una persona que tenía un solo inmueble “ya embargado”, cuenta corriente bancaria excedida, préstamos impagos con varios meses de atraso, tarjetas y otras cosas más, nos tuvimos que conformar con una denuncia Policial. Yo no creo que este sea un caso aislado, nos estamos acostumbrando a escuchar de amigos, colegas y parientes la famosa frase “el Administrador nos embromó” (para no decir malas palabras). ¿Nos hace bien esto? ¿Cómo se empieza a revertir esta situación? Entonces, desde este punto de vista, ¿es tan irracional pensar en un Seguro que cubra los daños y perjuicios ocasionados al Consorcio? Por otro lado me parece bien que se manifieste la necesidad de unificar, en una sola entidad privada, esta actividad, pero de ninguna manera podemos compararlo con un Colegio de Abogados o un Consejo Profesional en Ciencias Económicas ya que estos regulan actividades para las cuales se necesita un estudio de nivel universitario de, al menos, 5 años, y a su vez, están definidas sus funciones e incumbencias por leyes nacionales. Para terminar quiero manifestar que no perdamos de vista cuál es el espíritu de estos proyectos mas allá que pueden existir falencias, que de seguro las hay, pero es el principio de un camino largo a recorrer en donde uno puede protestar pero también hay que proponer para poder llegar al objetivo con mayores beneficios para todos. ¿No les gustaría a todos sentirse protegidos de alguna manera? ¿No dormiríamos mas tranquilos al cumplir con lo normado? ¿No les gustaría que digan los Copropietarios....”Ahí viene el SR. ADMINISTRADOR”? Desde ya muchas gracias por su atención y aprovecho para saludarlos muy atentamente

SEBASTIAN ESTRADA

Un tema de antigüedad

Sres. Pequeñas Noticias:

Agradezco las contestaciones a mis consultas anteriores. Son muy atentos. En este caso me refiero al tema de la antigüedad que se debe computar al liquidar el sueldo de un encargado reincorporado después de haberse jubilado.

En la Aierh me informaron que la antigüedad se calcula a partir del reingreso, pero yo tenía entendido que esto es así únicamente a los fines indemnizatorios. Si recurro a bibliografía me es muy difícil encontrar el dato en forma concreta.  En la nota publicada en "Gestión de Consorcios" nº 45 de abril/mayo 2000 (de Aierh) dice..."sólo se computará como antigüedad el tiempo de servicio posterior al cese". Pero por otro lado tengo fotocopiada una página de Correo en el que dice que "los profesionales de Aierh responden las consultas formuladas por los socios" y, en referencia a este caso concreto (habla de un trabajador con 30 años de aportes y las preguntas se refieren a los trámites para su jubilación, a su reincorporación y a la forma de liquidarle el sueldo), la respuesta textual dice: "La antigüedad se respeta en todos los conceptos (salario, vacaciones, etc.), salvo para los fines indemnizatorios: la indemnización se calcula a partir de la fecha de reingreso". Por lo que yo deduzco que le corresponden  28 días de vacaciones y que le corresponde cobrar los años de antigüedad desde el inicio de la vinculación (en mi caso 29 años de antigüedad). Me remito también al art. 18 de la L.C.T (20.744). En el art 253 de la misma Ley habla del trabajo del jubilado, pero allí no encuentro nada de la antigüedad del reincorporado.

Por otra parte le vengo pagando esta antigüedad desde el año '97 (fecha en la que se jubiló). Si no le correspondiera ¿se la puedo quitar? o es un "derecho adquirido"?

Agradezco su atención y pido desculpas por lo extenso del mensaje. Quedo a la espera de su respuesta, que seguramente aclarará mis dudas.

Justamente el tema que lo preocupa lo tratamos el viernes pasado en el curso de sueldos que dictamos desde hace 4 clases y por tal motivo lo tenemos bastante fresco... Ahora pasamos a contarle cuáles son las leyes que fundamentan el tema.
La ley 24.347 en su artículo 7 (23/06/94) es la que incorpora un párrafo al antiguo artículo 253 de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744, que a continuación transcribimos: "En caso de que el trabajador titular de un beneficio previsional de cualquier régimen volviera a prestar servicios en relación de dependencia, sin que ello implique violación a la legislación vigente, el empleador podrá disponer la extinción del contrato invocando esa situación, con obligación de preavisarlo y abonar la indemnización en razón de la antigüedad prevista en el artículo 245 de esta ley (1 mes del mejor sueldo percibido durante el último año o durante el tiempo trabajado, por cada año de servicio o fracción mayor de 3 meses) o en su caso lo dispuesto en el artículo 247 (Idem artículo 245, pero tomando ½ sueldo). En este supuesto sólo se computará como antigüedad el tiempo de servicios posterior al cese". La ley sólo habla de cómo proceder con el cómputo de la indemnización por antigüedad en caso de que el trabajador jubilado reingrese y se lo despida. Con respecto a la liquidación mensual se le debe seguir computando la antigüedad como si no hubiera reingreso, o sea respetando su fecha de inicio de las actividades en el consorcio. Como usted dice, los días de vacaciones y el plus por antigüedad será el correspondiente a 29 años de servicio.
Por otro lado, si lo pensamos recurriendo a la lógica, no tendría ningún sustento hacer que el trabajador con esos años de antigüedad se retrotraiga a un plus de antigüedad igual al de un trabajador que recién ingresa al trabajo y lo mismo con respecto a las vacaciones. No podríamos darle sólo 12 días hábiles cuando, el año anterior le dimos los 28 días correspondientes según su real antigüedad.
Conclusión: Usted está liquidando el sueldo correctamente y seguramente que en el Aierh no le entendieron su pregunta.
Un saludo cordial

CGdeR

26/9/2002

Opinión

¡...Somos seres humanos!

Otro lector opina sobre la nota de la Ley Clon de Pequeñas Noticias Nº 130 del 23/9/2002

En mi humilde opinión se debería complementar con un registro de Integrantes de Consejos de Administración.

A su vez reglamentar que por lo menos una vez en la historia de los consorcios "QUE TODOS LOS PROPIETARIOS ESTEN OBLIGADOS A FORMAR PARTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION"

Instrumentar la Auditoría obligatoria a los Administradores por parte de un profesional independiente contratado por el Consorcio.

Determinar cuáles son las pautas de lo que debe realizar un Administrador, qué se le puede exigir y qué no.

En la actualidad muchos Consorcios no saben qué es lo que quieren de un Administrador, y en la gran mayoría no conocen ni han leído nunca el reglamento de Copropiedad y el reglamento interno. Y lo que es peor es que ni siquiera están dispuestos a cumplirlos.

La falta de convivencia es el peor enemigo del consorcio.

El anteponer intereses particulares a la mayoría es una constante en el día de hoy en los Consorcios.

El Administrador de Consorcios es contratado para : Hacer cumplir el reglamento de Copropiedad, El reglamento interno del edificio, la ley de propiedad horizontal, llevar las cuentas del consorcio de forma honesta y ordenada, cumplir con los pagos que exigen las leyes, atender los pedidos de Copropietarios y lograr que los vecinos vivan mejor.

Como contraprestación cobrará un honorario que se pacta de común acuerdo.

No se contrata a un administrador para que haga favores, ni para que le haga cumplir a algunos y no a otros, ni para no pagar al día las expensas, ni para tener alguien con quien descargarse de los problemas personales, ni para que se queje con la gente de otros edificios, ni para que administre esclavos, ni para que se llene los bolsillos a costa de los propietarios.

Esta es mi humilde opinión generada en el día a día de atender al rededor de 30 a 40 llamados diarios de propietarios que no tienen nada que hacer más que quejarse.

En tres años no he recibido casi nunca una palabra de aliento ni siquiera cuando conseguí ventajas adicionales a mi función.

¡PAREN UN POCO, TAMBIEN SOMOS SERES HUMANOS!

¿O NO?

Lic. Florentino Fano

Decidimos sacarle las horas extras

Les molesto en esta oportunidad por una nueva consulta: La encargada del edificio donde vivo trabaja 8 horas y tiene un sueldo básico de $372.00, por asamblea decidimos sacarle las horas extras que suman $174,00 la pregunta es cómo debemos instrumentarlo? Con respecto al aumento de $ 100,00 le corresponde la totalidad? Siguiendo el mismo tema, cómo se podría reducir el salario de la encargada dentro de parámetros legales. 

Gracias. 

Andrea.- 

El tema de bajar el sueldo a un encargado no es tarea sencilla... pero vamos a analizar este caso por partes. Además me surgen algunas preguntas para hacerles que no están en este mensaje.

Antes me gustaría aclarar que las horas extras no son un derecho adquirido a diferencia de algunos conceptos que suelen aparecer en los recibos de haberes como "A cuenta de futuros aumentos" o "Diferencia sueldo básico", etc. No obstante si el importe de las horas extras es siempre el mismo, se repite mes a mes y nunca sufre variaciones, es un poco más difícil defender la postura.

Por otro lado si la suma de las horas extras es de $ 174 significa que el sueldo básico de la encargada es de $ 198 ¿Cuál es la categoría en la que la encuadran? ¿Esas 8 horas son semanales, mensuales? No creo que sean horas diarias... ¿De dónde surge el importe de $ 198 para su sueldo básico?

Por otro lado el importe de los $100 no remunerativos (1273/02) le corresponde, pero en la proporción al tiempo trabajado y es aquí donde no me queda claro cuál es el total de horas o días que trabaja en el mes.

Si trabajara por horas, habría que abonarle $ 0,50 por hora de trabajo ($100/200 horas) y si trabajara por día, el importe diario a abonar por este concepto sería de $ 4 ($100/25 días). En caso de trabajar durante todo el mes, el importe a abonar es de $100 menos los aportes correspondientes.

Recordamos que éstos son dos: Obra Social 2,7% y el 3% para el INSSJP (ley 19.032).

Un saludo cordial

CGdeR

24/9/2002

Opinión

Ordenar la actividad

Un lector le contesta con su opinión a Ariel Rosales su Nota de Autor de Pequeñas Noticias Nº 130 del 23/9/2002

Muy pedagógico su discurso, lamento no compartir en absoluto, por los mismo argumentos que da al principio de la nota, es necesario dar visos de legalidad a una actividad que precisamente, por no tener un marco legal, se han producido las estafas que todos conocemos. Por otra parte, en el último párrafo de su nota, entiendo que reconoce la necesidad de ordenar la actividad del administrador. 

Ojo, yo no soy administrador.

Mario Josovic

Le agradezco sinceramente su participación y comparto su idea de que hay que ordenar la actividad del administrador sin embargo me gustaría escuchar los argumentos por los que no comparte en absoluto con mi opinión. Si Ud. disiente con mi discurso por los argumentos que doy al principio de la nota entiendo que los comparte cnmigo por lo que me serí muy interesante escuchar cuales son los suyos en los que disiente.

Su opinión me parece muy valiosa y lo invito a que reflexionemos juntos sobre estos puntos.

Un abrazo

Ariel

24/9/2002

Opinión

La libertad de elegir

Un lector opina sobre la nota la Ley Clon de Pequeñas Noticias Nº 130 del 23/9/2002

Entiendo que el consorcio tendría que tener la libertad de elegir un administrador registrado
o no registrado así como elegir la autoadministración, siendo el consorcio, el responsable de su elección por mayoría absoluta en Asamblea Extraordinaria. Con respecto a los administradores que se hallan incursos en delitos, de cualquier tipo, en mi opinión, no tendrían opción a registrarse como tales, de por vida. Respecto de las normas IRAM para la confección y emisión de las liquidaciones mensuales, por lo que leí, hacen hincapié en el detalle de las facturas que se pagan, quizá no sea tan necesario, si entre otras consideraciones, se obligue al C.de A. a revisar trimestral o cuatrimestralmente las liquidaciones con sus respectivos comprobantes y si efectivamente fueron pagados. Lo que la norma IRAM debería incluir, no se si lo hace, es que la liquidación sea tan clara como la cuenta del "carnicero", porque algunas traen historias donde el consorcio le debe al administrador. La cuenta sencilla debería ser:

saldo anterior + cobranzas del mes - gastos pagados = saldo final. 

Este saldo final debe coincidir, con arqueo de caja, saldo en bco, caja chica, etc. Si el consorcio tuviera un fondo especial, un resumen aparte, para no mezclar las cuentas. Acompañar un detalle, creo que todos lo hacen, con lo que cada unidad pagó o debe, sus intereses, etc. Si me acuerdo de algo más, le escribo. Como siempre, muy bueno el boletín.

Mario Josovic

Lo firmé en disconformidad

Hola les escribo porque en el edificio donde vivo hay varias cuestiones que me inquietan.

En los últimos tres meses tuvimos dos asambleas, en la primera los administradores (que son dos copropietarios con sueldo de $300 cada uno), quisieron aumentar las expensas, la asamblea se negó y la propuesta fue bajar los gastos mensuales, uno de los administradores se ofendió y dijo que a fin de mes renunciaba. Al comienzo de la misma yo fui una de las voluntarias para firmar el acta, cuando me la dieron para firmar, la leo y me doy cuenta que estaba incompleta, la firmé en disconformidad.

La segunda asamblea era para tratar el tema de la renuncia irrevocable de los administradores, los mismos ya habían convencido a un grupo para que pidieran que continúen. Yo lo que dije era que si el llamado a asamblea había sido porque renunciaban de forma irrevocable no podían continuar, se me negó la palabra y quedaron los mismos sin respetar los puntos que se habían tocado en la asamblea anterior para bajar los gastos.  

Me gustaría tener una opinión de alguno de ustedes sobre lo ocurrido, ya que ustedes sí saben y no como los administradores que tengo que ni siquiera saben liquidar sueldos.

Gracias.

Silvina de Lugano

Hola Silvina. Después de leer tu mail, me cuesta un poco emitir opinión porque tratamos de ver todos los actores, ponernos un poco del lado de cada uno y analizar de manera subjetiva el caso planteado, pero vamos a intentarlo...

Yo voy a ir pensando en vos alta y escribiendo lo que se me ocurre pensar...

Lo primero que aparece en tu mensaje es la acotación de que los administradores son dos, son copropietarios y que cada uno cobra $300 de honorarios... Por lo que entiendo eso no está en juego y creo entender que desde un principio esto fue aceptado por todos los copropietarios a través de una asamblea... ¿verdad? Además cuando contás que "quisieron aumentar las expensas, la asamblea se negó y la propuesta fue bajar los costos mensuales" ¿lo concreto fue bajar los honorarios de los administradores y por eso se ofendieron? ¿ese fue el motivo de la presentación de su renuncia?

No entiendo bien por qué si los administradores presentaron su renuncia de manera "irrevocable" unos pocos propietarios (aunque haya sido preparado por ellos mismos) hagan tambalear una decisión "tan firme" tomada por parte de ellos.

¿Qué dice el reglamento de copropiedad con respecto a las mayorías necesarias para tomar la decisión de aceptar la renuncia del administrador o de cambiarlo?

Por otro lado y viviendo en el momento en el que nos toca vivir hoy en nuestra vapuleada Argentina... ¿no es realmente necesario incrementar el dinero a recaudar para afrontar los distintos aumentos en todo sentido que se han venido produciendo en el consorcio? Creo que, dejando de lado todo el tema de los administradores, pensar en pagar lo mismo de expensas que hace 6 o 7 meses atrás es bastante difícil de sostener, ya que todo, absolutamente todo ha aumentado (exceptuando nuestros sueldos, eso sí).

Como ves, he tratado de poner distancia, tanto de administradores como de administrados, y a la vez he tratado de ponerme un poco de cada lado y pensar como si fuera uno y otro. A veces al alejarse del paisaje, permite ver apreciar cosas que estando dentro de él no se pueden apreciar. De todas formas, creo que la única solución es que tanto ustedes como los administradores resignen parte de cosas de ambos lados y lleguen a una solución consensuada por todas las partes. Hay que recordar, que el edificio es "nuestra" casa y que el trabajo de administrar es una tarea de ambas partes: administrador y copropietarios.

Te invitamos a que en un futuro nos cuentes cuál fue la solución que encontraron. Mucha suerte!

Un saludo cordial

CGdeR

Se jubiló como trabajador del estado

Rejillas de ventilación

Nos dirigimos a Uds. a fin de solicitar tengan a bien contestar por este medio la siguiente consulta:
En un consorcio por nosotros administrados, una inspección efectuada por personal de la empresa Metrogas, clausuró distintas instalaciones por pérdidas de gas. A la fecha, se han solucionado dichas pérdidas pero en varias unidades han dejado observado que los calefones no cuentan con la correspondiente válvula de seguridad y que no existen distintas rejillas de ventilación que son obligatorias.
La consulta específicamente se refiere a si el hecho que de construcción no existían dichas rejillas como así tampoco las válvulas de seguridad en los calefones originales del edificio, corresponde al consorcio hacerse cargo de solucionar dichas falencias o si es responsabilidad de cada propietario regularizar la situación de cada unidad.
Desde ya agradecemos vuestra colaboración al respecto, aprovechando la oportunidad para saludarles muy atentamente.
Horacio A R

Socio Gerente

Señor Horacio A. R.

Su consulta motivó primero, una consulta a la empresa Metrogas y después varias preguntas por nuestra parte que no encontramos respuesta en su mensaje.

Metrogas nos informó que la empresa ve en un edificio a dos tipos de clientes: el consorcio y cada uno de los propietarios de las unidades funcionales ya que ellos emiten distintas facturas para unos y otros.

Aquí las observaciones relacionadas con las válvulas de seguridad y las rejillas de ventilación se han hecho en "varias unidades" funcionales por lo tanto, y para Metrogas, la responsabilidad de regularizar esta situación es del cliente, léase en este caso "cada uno de los copropietarios". Estos trabajos tendrían que ser realizados en cada unidad por un gasista matriculado, quien llenará un formulario con los trabajos realizados quedando uno de ellos en manos del cliente para poder presentarlo en su momento ante una nueva inspección.

Ahora bien, puertas adentro del consorcio... ¿a quién le corresponde pagar estos trabajos? Como decíamos al principio, tenemos muchas preguntas para hacer:

Son muchas las preguntas a las cuales no tenemos respuestas, pero como última solución proponemos una asamblea donde se trate el tema y se llegue a una solución consensuada por todos.

Un saludo cordial

CGdeR

Desde Bariloche

Estimado amigo: ante todo quiero felicitarle ,por la información que desarrolla en este boletín, y por esto quiero realizarle una consulta, yo hace 3 años que trabajo como "franquero", cubro los días francos de mis compañeros del garage donde trabajo,me pagan por horas trabajadas que según los días que trabajo, van de 96 a 120 hs.Ahora el pago de la antigüedad siempre es distinto, por que según el administrador, es porcentual a las horas trabajadas, y no un plus como establece el convenio colectivo 306/98, y me dice que si le presento alguna ley en la que lo explique, no me va a pagar ese plus,por lo tanto le pido que por favor me contestes a la brevedad, desde ya muchas gracias. 

HERNAN

San Carlos de Bariloche

Estimado Hernan!!! Que alegría que nos lean desde un lugar tan alejado para nosotros y a la vez tan hermoso!!! Queremos que te sientas saludado muy especialmente por todo el equipo de Pequeñas Noticias y además te contamos que te envidiamos sanamente por lo privilegiado que sos al vivir en una ciudad como Bariloche...

Ahora sí, veamos tu consulta. Antes que nada quisiera aclarar antes de contestarte, que damos por sentado que tu categoría se encuadra dentro de algunas de las contempladas en el artículo 7 de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 para trabajadores de edificios de renta y horizontal, tu remuneración básica se encuentra dentro de las estipuladas en el artículo 16 de la misma convención y surge también de ese mismo artículo que 1 año de antigüedad debe abonarse a $5,96.

El artículo 12 de la convención dice textualmente: "Independientemente de los sueldos básicos fijados en el artículo 16 de esta Convención, para las diversas categorías y escalas, los trabajadores percibirán una bonificación por antigüedad por cada año de servicio, contando a partir de su ingreso al edificio".

De la antigüedad también dependen los días de vacaciones que tenés derecho a percibir. El artículo 13 inciso c) indica los días que te corresponden gozar de vacaciones si sos suplente:

No me queda claro por qué el administrador dice que no corresponde un plus como lo dice el convenio, sino un porcentual en base a las horas extras... ¿No estarás bajo otro tipo de convenio? Tratá de averiguar en qué se basa el administrador para liquidar la antigüedad de la manera que lo está haciendo. Quizá estemos ignorando algo de tu categoría o convenio bajo el cual estás encuadrado.

Esperamos que puedas resolver tus dudas y te acercamos el teléfono del Suterh - Bariloche por si necesitaras comunicarte con ellos: (02944)43-5589

Otra vez, un saludo muy afectuoso de todo el equipo!!

CGdeR

El costo promedio

Sr. Néstor

En las distintas obras consultadas de los doctores Eduardo L. Lapa y Carlos Diego Calvo, comentan que el Reglamento de Copropiedad debe determinar la remuneración del administrador. Comenta el Dr. Calvo que "podría ser un porcentaje de los gastos generales del consorcio o una proporción estable o progresiva sobre las expensas". Agrega que es común la aceptación en el reglamento de las cifras que determina de manera orientativa el arancel de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal.

Hasta aquí la teoría... En la práctica, y en particular en esta "especial" situación en la que nos encontramos, la oferta y la demanda son las que marcan las reglas del juego. Aquí sólo puedo ponerme en su lugar y contarle qué haría yo a la hora de elegir un administrador y recordar que lo "muy barato a la larga sale muy caro".

Considero sano pedir varias propuestas, reunirse con los administradores propuestos y los copropietarios (aprovechando que son poquitos) para poder "charlar", exponer dudas, consultas y sobre todo, conocerse. Preguntar la experiencia en la actividad, si se puede pedir alguna referencia, forma de tratar las urgencias, periodicidad en las visitas al consorcio, los distintos honorario, qué comprenden, etc. y luego entre los copropietarios analizar las distintas propuestas y sobre todo no elegir al más barato sino a aquel cuyos honorarios y servicio sean los más convenientes.

Hago hincapié en no basar una elección sólo en el aspecto económico, ya que a futuro suele ser una muy mala decisión.

Un saludo cordial

CGdeR

Ahorrarnos unas monedas

Marcelo M

Motivados por tu consulta, nos propusimos en esta respuesta hacer un repaso sobre los seguros obligatorios con los que debe contar el edificio y otros que no lo son pero, como decías en tu mail, nos permitiría no empeñar nuestro futuro...

Hemos consultado el libro "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" del Dr. Eduardo L. Lapa que nos acerca, además de lo que indica la ley, notas muy interesantes.

El artículo 11 de la Ley 13.512 exige asegurar el edificio contra incendio y el artículo 8 establece que los propietarios están obligados a participar en el pago de las primas correspondientes derivadas del seguro del edificio común. Es tarea del administrador actualizar todos los años este seguro teniendo en cuenta la valuación del inmueble. Agregamos aquí, que nada impide al propietario de una unidad funcional contratar en forma privada cualquier seguro sobre incendio u otros riesgos que cubran a su propia unidad.

Apunta el autor que "en un edificio de propiedad horizontal es obligatorio contratar el seguro contra incendios, pero ello no obsta a que se convenga la ampliación de la cobertura a accidentes de trabajo, al seguro de vida obligatorio, al seguro de caldera y otros riesgos que el consorcio estime conveniente prevenir. Dicha ampliación, por su puesto, tiene que ser resuelta en asamblea de copropietarios, y la resolución de la mayoría deberá ser aceptada obligatoriamente por la minoría."

En un párrafo muy interesante, el autor propone otras clases de seguros que el administrador puede aconsejar dependiendo del tipo de edificio, lugar y otros elementos pertinentes a tener en cuenta como: 

La contratación del Seguro de Vida Obligatorio es de cumplimiento obligatorio por el decreto 1567/74 y cubre a aquellos empleados con relación de dependencia de los riesgos de muerte e invalidez total, absoluta, permanente e irreversible.

A partir del 1º de julio de 1996 el seguro por Accidentes del trabajo A.R.T. es de obligatorio y su cobertura es indispensable ya que es muy amplia: muerte por accidente con motivo o en ocasión del trabajo, incapacidad total o parcial permanente, asistencia médica y farmacéutica, jornales caídos.

Marcelo, esperamos haberte podido ayudar y nos quedará pendiente, por cuestiones de espacio, comentar en un próximo Boletín, los recaudos a tener en cuenta por parte del consorcio cuando se contrata a una empresa para realizar trabajos en el edificio.

Un saludo cordial

CGdeR

Legislación sobre medicina laboral

Necesito saber el número de decreto o ley correspondiente a la medicina laboral obligatoria del personal de edificios. 

Muchas gracias 

Cristina.

No se qué es lo que andas necesitando en particular, pero te indicamos dos leyes que son la Nº 19.587 de Higiene y seguridad en el trabajo y la 24.557 de Riesgos del Trabajo. Ambas las podés encontrar en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la Sección Legislación.

Esperamos que te sean de utilidad.

Un saludo cordial

CGdeR

Correo de Lectores

Decretos de apuro

Respecto del artículo "Aportes y contribuciones" quisiera hacer un pequeño comentario.
Es costumbre ya por parte de los organismos de recaudacion armar decretos "de apuro" sin medir consecuencias y dejar huecos a tapar en algún momento, los contadores sufren esto constantemente. 
Más allá de eso, sería bueno que no se use tan fácilmente la frase: "si hay que pagarlo o no".
Creo que, nos guste o no, el pagarlo es nuestro deber, que no sepamos cómo porque ni siquiera ellos lo han previsto, es otro cantar, pero eso no nos exime de la obligación de abonar cuando ese tema esté solucionado. :o)
Marcelo Fabian M.

Antes que nada te decimos que nos estamos acostumbrando a tu participación en este medio que poco a poco va siendo más de ustedes que de nosotros mismos y esperamos seguir contando con ella...

Cuando escribí el artículo de Aportes y Contribuciones y al utilizar la expresión "si hay que pagarlo o no" no se me ocurrió que se podía interpretar como un derecho a elección por parte del contribuyente de "querer pagarlo" o "no querer pagarlo".

Mi intensión fue aclarar que no se sabía, a la fecha del artículo, cómo debía implementarse el pago, ya que la A.F.I.P. no se había pronunciado sobre este particular.

Además, me atrevo a arriesgar, que la mayoría de nosotros siempre paga o quiere o intenta pagar... pero el estado se empeña mes a mes en hacerlo cada vez más difícil... ¿Hay derecho?

NOTA: aprovecho tu mensaje para aclarar nuevamente que el aumento de la contribución correspondiente al INSSJP del 1,5% al 2% no debe ser aplicado. La ley 25.615 es un ordenamiento de la ley 19.032, y no tuvo en cuenta que la contribución del empleador había sido reducida desde el 1 de julio de 2001 (Dto. 814/2001). Luego ese mismo porcentual fue elevado en un 1% por la ley 25.565 que aprobó el presupuesto para el año 2002.

Un saludo cordial

CGdeR

Condición sine qua non

Nuevamente me dirijo a Udes., y en este caso la consulta es la siguiente: En la nota del último boletín (que desde ya agradezco su envío) "Morosos en el Consejo de Administración" se hace referencia a párrafos de distintos libros, con los cuales coincido totalmente. Mi pregunta es la siguiente, cuando se dice:

"es condición sine qua non, ser propietario de alguna unidad funcional para desempeñar el cargo de miembro del consejo, no pudiendo ejercerse por representación."  o bien:

". . .  ya que no deben significar una carga económica para el consorcio durante el término para el cual se los designa. A su vez, tienen que ser personas que no se hallen registradas en los libros de la administración como deudores ni litigantes del cuerpo o ente colectivo." , son conceptos personales de los autores o figuran en alguna legislación. Insisto en que estoy totalmente de acuerdo con ellos, pero a la hora de justificar ante alguien esto, poder saber si parte de un concepto ético o de una reglamentación, dado que a veces la ética de uno no coincide con la de los otros.

P.D.: Los felicito por la página, por el aporte que nos dan, en nuestras dudas.

P.D.1:Algo más, estoy en la zona de Almagro (cerca de Castro Barros y Venezuela), quería comentarles que aquí no me llega la señal de Radio Flores, lamentablemente.

P.D.2: Está bien la dirección de e-mail a la que me dirijo, o debiera ingresar por la página para registrarme con los datos cada vez que les escribo?

Gracias y un saludo.

María Elena  

Tu consulta es muy pertinente, y te contamos lo que dice el Dr. Carlos Diego Calvo al respecto en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal". Nos cuenta, al empezar a hablar del tema, que la existencia del consejo de administración no está contemplado en ninguna ley especial y que nació espontáneamente por la necesidad de muchos edificios. Aclara que, no obstante, no significa que su creación sea ilegal, siempre que no contradiga las normas que regulan todo el sistema de propiedad horizontal.

Generalmente la figura del "Consejo de Propietarios" está contemplada dentro de los distintos reglamentos de copropiedad de cada edificio.

El Dr. Alberto Aníbal Gabas en su "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" también aclara, al hablar del consejo de administración, que este ente no está contemplado en la ley 13.512 ni en su decreto reglamentario, y que fue creado por la costumbre; incluido en algunos casos por el reglamento y en otros creado por asamblea.

Te contamos que existe una norma IRAM (que no tienen caracter de ley ni son obligatorias a la fecha) Nº 65004 "Estatuto del Consejo de Propietarios" que condiciona a los integrantes del mismo a que no deben ser deudores ni estar en juicio judicial con el consorcio. En este mismo boletín amplía un poquito el tema una carta que nos enviara el Ing. Gogosch que es miembro de la subcomisión que trata normas de calidad para la administración de consorcios del Instituto IRAM.

Agregamos nosotros, que muchas veces y sobre todo en los temas que no están tratados en leyes ni en decretos, es válido hacer referencia a las opiniones de estos autores que nosotros siempre referenciamos, ya que son especialistas en todos los temas tratados y fuente de consulta permanente en todo lo relacionado a temas de propiedad horizontal.

Con respecto a tus 3 PD, agradecemos mucho la primera y también agradecemos tu continua participación; para la segunda, esperamos en una fecha no del todo muy lejana poder llevar nuestro programa a una radio con alcance total en toda la Capital y alrededores y para tu tercera PD, la dirección de correo a la que te dirigís es la correcta y no es necesario que cada vez ingreses todos tus datos. Sí, nos gustaría tener todos tus datos siempre actualizados para completar nuestros registros, pero sólo si no lo has hecho en alguna oportunidad anterior.

Un saludo cordial 

CGdeR

Bromas aparte

Más que estimado Sr. Alejandro "El Bueno", cómo anda usted!!!!??? ...y cómo lo está tratando la tan recordada A.F.I.P. ????

Bueno, como decís por ahí, bromas aparte y nos ponemos a trabajar...

Consultando como siempre bibliografía especializada en el tema de propiedad horizontal, el "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" del Dr. Carlos Diego Calvo, pone un ejemplo muy parecido al tuyo cuando habla de los patios. Hace una introducción, diciendo que los patios son muy seguido motivo de problemas ya que por su ubicación suelen estar asignados al uso exclusivo de los propietarios que tienen acceso directo e inmediato a los mismos, aunque sea una parte común. Por tal motivo, el usuario beneficiado por el privilegio de poder usarlo sin compartirlo incurre en el error de actuar como dueño absoluto.

Por tal motivo hay abundante jurisprudencia, donde los jueces han puesto freno a muchos abusos. Mirá el ejemplo que cita este autor: Se ha obligado a indemnizar a quien mediante la colocación de canteros con plantas ha generado filtraciones y humedad que dañaron unidades vecinas (Cámara Civil, Sala B, 13-3-68)

En otro ejemplo que cita, han obligado a restituir las cosas a su estado anterior, demoliendo lo construido a quien ha transformado el patio en espacio cubierto ampliando su vivienda pese a las advertencias del consorcio (Cámara Civil, Sala D, 28-12-67)

Es también muy interesante lo que dice al respecto el Dr. Alberto Anibal Gabas en su "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" cuando habla de Patios solares. En uno de los párrafos, cuando aclara que comúnmente los patios son de uso exclusivo de los copropietarios cuyas unidades acceden al mismo, sigue diciendo que "no quita carácter común, con sus implicancia, como por ejemplo no alterar el destino ni realizar obras o innovaciones, ni siquiera mejoras, y contribuyendo proporcionalmente y no en su totalidad cada consorcista a su conservación. Cualquier actividad u obra sólo puede ser decidida por todos los copropietarios. No se requiere que perjudique a alguien cualquier alteración del destino de dichos bienes; el sólo hecho de ser común impide en su totalidad cualquier acto de disposición material o jurídica por parte del titular que accede a dicha parte, sin previo consentimiento del consorcio".

Un beso

Fabiana

Soluciones a dos problemas

A la familia Pequeñas Noticias

¿Esto da para tanto....?

En otro orden de cosas en su carta anterior, como en ésta, Ud. vertió opiniones sobre temas puntuales que nos parece importante reproducir tal cual Ud. los pensó sin necesidad de agregar nuestros propios comentarios.

Pensamos que nuestra misión con Pequeñas Noticias (tanto en el boletín como en nuestro programa de radio) es cultivar un espacio donde absolutamente TODOS puedan expresar sus opiniones, dudas, reclamos, quejas, aportes e ideas sin interferir con nuestra propia línea editorial.

Por lo tanto bienvenido a nuestra gran familia!!!

Un saludo cordial

CGdeR

Los nombres completos de los firmantes obran en poder de la redacción y se publicarán sólo en los casos que sea solicitado.

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