[BPN-11/09/15] El nuevo Código Civil en el Título V Propiedad Horizontal Capítulo 7 en su Art. 2067º establece los derechos y obligaciones del administrador los que son impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.

Hasta la modificación del Código Civil, la normativa laboral se regía por lo dispuesto en la Ley 13.512 que en su Art. 9° dice textualmente que:

"Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo".

El representante al que se refiere es el administrador. Es de aclarar que esta facultad es a su vez acogida por la Ley 12.981/47 y el CCT 589/10 que rige la actividad, cuando se refiere a las obligaciones del empleador nombrando como destinatario de facultades de dirección al administrador.

Hoy la situación ha cambiado radicalmente ya que según el Art. 2.067º del nuevo Código Civil en su Inc. f) dispone que "para nombrar y despedir al personal del consorcio el administrador lo debe hacer con acuerdo de la asamblea convocada al efecto".

Con relación a contratar personal, las dudas que se presentan surgen no sólo en cuanto al quórum exigido para que la asamblea tenga legitimidad, sino que ante situaciones concretas, como por ejemplo ausencia del personal por enfermedad y la necesidad de contratar un suplente, el consorcio deberá llamar a asamblea y quedar sin personal por largo tiempo con los serios problemas que ello ocasiona.

¿Es una norma de cumplimiento posible?

Con relación al despido, si bien en el ámbito de la consulta aconsejo que para despedir a un trabajador es conveniente el llamado de asamblea y ello en el entendimiento que los copropietarios son quienes mejor pueden evaluar la conducta del empleado. No obstante, el presentismo en la asamblea nunca fue objeto de conflictos en razón de no ser obligatoria y la decisión la tomaba el administrador con la asistencia de los miembros presentes.

La situación ha cambiado radicalmente con esta nueva obligación, ya que como toda norma nueva no tiene jurisprudencia o sea fallos que establezcan pautas factibles con relación a la mayoría que debe primar tanto para tomar como para despedir a un empleado.

A su vez, el Capítulo 5 "Asambleas" dispone en su Art. 2.059º "Convocatoria y quórum" que los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa. Es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

Por otra parte el Art. 2.060º dice: "Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea".

Una de las primeras dudas es que si el trabajador ha incurrido en una situación que ponga en peligro la vida o los bienes de los habitantes del consorcio o de un tercero, el administrador debe llamar a una asamblea o si puede despedirlo haciendo por derecho propio las denuncias que sean necesarias.

El segundo problema es qué mayoría se necesita para tomar o despedir a un trabajador.

La ley dice "Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios" y el reglamento de propiedad dice que en caso de fracasar la reunión por falta de quórum se sesionará media hora después en segunda convocatoria cualquiera sea el número de unidades representadas.

Por otra parte, ¿la mayoría exigida en el Art. 2.059ª del Código Civil se refiere a la totalidad de los copropietarios, es decir personas físicas o jurídicas que tienen un título de propiedad (dueños) o a los que se encuentren presentes en la asamblea?

Sé que desde la óptica de aquellos que no pueden entender que el consorcio no es una empresa, ya que no tiene ningún fin de lucro, la mirada se va a inclinar en poner las mayores dificultades para que se produzca el despido y exigirán mayoría absoluta, olvidando que esta irracionalidad pone a los consorcios en un lugar mucho más grave que el que puede atravesar cualquier empresa que despide a sus trabajadores sin consultar a órgano alguno ni llamar a reunión de directorio, la decisión la toma el jefe de personal.

La nueva normativa se acerca a la idea de estabilidad de la que sólo goza en nuestro país el empleado público.

Más allá de lo que ideológicamente significa, no puedo dejar de alertar a aquellos que alimentan este concepto que el mismo es atentatorio de las fuentes de trabajo.

La prueba de lo dicho es que cada vez más los consorcios alquilan la vivienda del encargado y contratan empresas de limpieza.