[BPN-10/03/16] Escuchamos muchas veces que una política de estado -que luego se traduce en una ley- no deja conforme a todos. Siempre hay algunos que protestan y otros que dicen que es perfectible o que no cubre la totalidad de los casos.

El caso de la Ley 5.464 que le transfirió el control del RPA^[1] a un Consejo de la Propiedad Horizontal -luego de la reunión histórica que se dio cita posteriormente- ha sido considerada por todos los sectores que integran la comunidad consorcial y los que la representan^[2] como un "engendro de legislación absurda" y "un burdo negocio disfrazado de ley", entre otras cosas.

La conducción de esta nueva entidad estará compuesta por 11 miembros. Dicho Comité Ejecutivo se encontrará integrado por tres representantes de la cámaras oficiales y/o asociaciones sin fines de lucro que representen a los administradores, un representante que nuclee a los consorcios y copropietarios, tres representantes de las asociaciones sindicales y gremiales que nucleen a los trabajadores de edificios de renta y horizontal, un representante de las asociaciones civiles y organizaciones que tengan por objeto la defensa de los derechos de los usuarios, un representante de las asociaciones sindicales y gremiales que nuclean a los empleados de administradores de consorcios, un representante de la Defensoría del Pueblo de la CABA por la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, y un representante del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a través de un funcionario que se designe.

Esta ley, al margen de cualquier discusión de los sectores involucrados, no tuvo la debida publicidad y fue aprobada en una muy especial circunstancia del país: una administración estaba dejando el gobierno para dar paso a otra.

A partir de conocerse los detalles de la ley, enérgicamente otras voces se manifestaron para dar su opinión y repudio: "esta ley conceptualmente es un mamarracho, tomada de los pelos e intentando hacer una ensalada mezclando intereses diversos y por sobre todo, aplastando el espíritu inicial de la Ley 941"^[3].

Rápidamente, tanto en las redes sociales como en el Facebook Consorcios Hoy^[4], se solicitó que el Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, la vetara. Durante el mes de enero, numerosos correos de lectores en los diarios Clarín y Nación también lo exigieron. Hasta la fecha no tenemos ninguna comunicación de que se haya tomado alguna consideración a todos nuestros pedidos.

Los que no estuvieron participando durante el año 2001 y 2002 de los debates habidos en la legislatura porteña para la creación del Registro Público de Administradores, se perdieron de las discusiones acerca de la conveniencia o no de la creación del Colegio o de un Registro. Finalmente se sancionó la Ley 941/02 con su posterior reforma 3.254/10 que regula la actividad de la administración de propiedad horizontal bajo un Registro dentro del ámbito de la CABA.

Varios fueron los intentos para la creación de un Colegio pero nunca pudo ser materializado.

Leyendo el texto en análisis, no puedo menos que expresar que nunca se pudo crear un Colegio y esta ley -si bien no lo menciona expresamente- lo ha fundado ^[5].

Para conocer el espíritu del legislador al sancionarla, no alcanza con la lectura de sus artículos, es necesario analizar sus fundamentos.

Sintéticamente son estos:

1) Aplicar las garantías consagradas en la Constitución de la CABA en cuanto a la defensa de los consumidores.

2) Derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado.

3) Desarrollo de políticas de planeamiento y gestión del ambiente urbano.

Este primer grupo de fundamentos entiendo que se encuentra poco relacionado con el desarrollo de la actividad del administrador. Éste no participa en ninguna de las políticas de planeamiento ni de gestión urbana, ni se encuentra comprometido con los derechos de una vivienda digna o un hábitat adecuado. Esto le compete 7al poder político y de turno, no es una tarea del administrador, ni de la propiedad horizontal, ni de los consorcistas.

Esto fue un oportunismo político que quedará en la historia y favorece al SUTERH, ayudándolo a legalizar una posición de abuso y avance que ya venía ejerciendo sobre los derechos individuales de los propietarios, derechos sobre la propiedad que se encuentran garantizados en la Constitución Nacional.

a) La ciudad debe desarrollar herramientas legales e institucionales que resguarden los intereses de la sociedad a través del control del ejercicio de la actividad de la administración de consorcios y que coadyuven en las relaciones entre los actores sujetos al régimen de la propiedad horizontal en el ámbito de la CABA.

b) Si bien la Ley 941 inició el proceso, es necesario crear un ente que abarque integralmente ese complejo normativo y de relaciones que componen la propiedad horizontal.

c) Creación de una persona jurídica pública no estatal.

d) Generar un espacio para resolver conflictos, convivencia pacífica y democrática, cooperación, tolerancia, integración y solidaridad.

e) Participación respetuosa de los actores de la propiedad horizontal en los procesos de organización social, de plantación local y construcción de lo público.

f) Protección de la defensa y garantía de los derechos e intereses de los sectores que componen la relaciones de la propiedad horizontal.

g) Defensa del decoro, ética, independencia y dignidad de la actividad de los administradores.

h) Desarrollar y fermentar instancias de capacitación.

No hace falta ser muy especialista en el tema para darse cuenta que todos los fundamentos no son más que una pancarta política, un panfleto de campaña , que bien pueden tener otro destino y otro destinatario, pero no la propiedad horizontal y menos los administradores de consorcios y consorcistas.

Podemos decir que es una ley inconstitucional y -además de serlo- revela que es peligrosa, pues quien la impulsó es sencillamente un ignorante legal que no consultó con especialistas, deviniendo así en un omnipotente que ha creado poco menos que un "frankestein"^[6].

Le pido que no se ría lector porque la ley es un rejunte de otras, defendiendo intereses contrapuestos, mezclando derechos y normativa local contraponiéndose a la norma impuesta por el nuevo Código Civil y Comercial vigente desde el primero de agosto de 2015, tratando de darle vida a esta ley que yace agonizante desde su nacimiento.

Casi 66 años se difirió en el tiempo para que la Ley de Propiedad Horizontal pudiera ser reformada. Con todos sus defectos, el nuevo Código Civil y Comercial -que los tiene- pudo integrarla a partir del primero de agosto de 2015 por la sanción de la Ley 26.994, que entre los artículos 2.037° y 2.069° legisla y regula la propiedad horizontal.

En el nuevo Código Civil y Comercial, en su artículo 963°^[7], se establece una suerte de escala de aplicación de las regulaciones legales y convencionales.

Lo hace estableciendo que, en primer lugar, son aplicables al contrato las normas indisponibles, ya sea que se originen en la legislación especial o en el mismo Código. Luego, se aplican las reglas creadas por las partes en función de la libertad de configuración y si fuera necesario suplir la voluntad omisa de las partes, se lo hace con las disposiciones supletorias de la ley especial y finalmente, con las supletorias del Código.

En consonancia con ello y en la forma particular que han sido redactados algunos artículos referidos a la propiedad horizontal (2.037°-2.072°), entendemos que los reglamentos de propiedad horizontal redactados anteriormente a este Código son de aplicación y se encuentran vigentes en tanto y en cuanto no se opongan a la ley de fondo, y lo que éstos no tengan previsto, supletoriamente se aplicará lo normado por el nuevo Código Civil y Comercial.

Conforme lo explicado en este ítem, dudo que la norma local -como está sancionada- no se contraponga con el derecho positivo consagrado en el plexo normativo del Código Civil y Comercial y sea declarada inconstitucional.

Todo ello por cuanto el Código legisla sobre la actividad del administrador en varios artículos referidos en el propio Título V ^[8] y en todo lo referido a la personalidad del consorcio^[9], conservación de partes comunes, mandato y rendición de cuentas^[10].

Esta ley avanza sobre el Código Civil y Comercial y queda demostrada la ignorancia supina de quienes la impulsaron y sancionaron con el único ánimo bien oculto de darle una "herramienta" legal al gremio de los encargados, "entiéndase sus dirigentes", para que manipulen a gusto y piaccere una profesión liberal que repercute en intereses individuales y colectivos de los propietarios de unidades funcionales bajo el régimen de la propiedad horizontal y que de esta manera se encuentra severamente violada y dañada.

Como ya lo expresara, lo único que esta ley pretende es ejercer el control de la actividad de los administradores y por ende manipular el universo de la propiedad horizontal, que no es menor.

Lo más preocupante y que despierta el más profundo rechazo desde todo punto de vista, es la composición del Comité Ejecutivo ^[11], la Comisión Fiscalizadora, la Resolución de Conflictos y el Tribunal de Disciplina.

Que en el Comité Ejecutivo le den cabida a tres representantes de los empleados (encargados) y a uno de los empleados de los administradores -otro engendro creado políticamente no sé para qué oscuros fines- es a todas luces intolerable, pues este ámbito se supone que fue creado sólo para administradores.

Si este Consejo es para regular la actividad del administrador, haber hecho participar a sectores ajenos y que pertenecen al sector de empleados es al sólo fin de perjudicar a los propios administradores y a los consorcistas.

Ningún colegio de profesionales tiene entre sus miembros de la Comisión Directiva a nadie que no sea un "par" y menos que integre una Comisión de Disciplina , Fiscalizadora y de Resolución de Conflictos, pues no hay que ser muy creativo para saber con qué escenarios nos vamos a encontrar. Es sencillamente absurdo que un empleado juzgue a su empleador.

¿Cuál fue el criterio que el legislador adoptó para darle una sola representación al propietario? Si lo quiso proteger, la verdad, no tiene idea de lo que es proteger derechos. De la manera que legisló, lo coloca al borde de un abismo.

Paradójicamente, el único integrante que se encuentra organizado es el SUTERH, que recibe órdenes o le bajan línea. Si por esas casualidades mañana comenzara a funcionar este "bodrio", el único que podría cubrir los cargos seguramente sería el SUTERH.

Lo único certero es cómo se va componer el Comité Ejecutivo. El resto, hasta que éste no esté integrado y dicte los reglamentos para el Consejo Asesor, la Comisión Fiscalizadora, el Centro de Resolución de Conflictos y el Tribunal de Disciplina, no sabremos su composición y los requisitos. Nos rifaron. Fuimos el botín de algún intercambio político y no tuvimos ni la oportunidad de oponernos ni quejarlos. MUY DEMOCRÁTICO.

Los propietarios no estamos sindicalizados ni tenemos un sector único que nos represente. Los distintos organismos que se manifiestan detentando la voz de los propietarios no sé a ciencia cierta si nos representan y cómo. Este tema me parece muy delicado y veremos cómo se resuelve. Es un tema "decidendum"^[12].

También esta ley hace referencia a la defensa de los derechos de los usuarios y consumidores, y su protección.

Indudablemente, mal que le pese a algunos, la administración de consorcios es una prestación de servicios que se encuentra alcanzada también por la Ley de Defensa de los Consumidores.

Se debe entender que con el juego armónico de las siguientes normativas: Código Civil y Comercial, Ley de Defensa al Consumidor y la aún no derogada Ley 941; el administrador también se encuentra alcanzado, además de lo establecido específicamente en el Código vigente, por el ordenamiento de la protección al consumidor debiendo responder en caso de incumplimiento.

El Dr. Carlos A. Ghersi sostiene: "en cuanto a los reclamos de los consorcistas al administrador, van a ser regidos por un doble régimen: a) hasta la suma que se determine por la multiplicación de 55 salarios mínimos, vitales y móviles. Será de competencia la nueva Justicia del consumo, con conciliación obligatoria... b) Por sobre ese importe, será la Justicia Nacional en lo Civil (CABA) y en cada como esté organizada la competencia ^[13].

Actualmente, los reclamos de los propietarios, siempre y cuando provengan de los incumplimientos de lo normado por la Ley 3.254, se encuentran encausados, en primer término, por un audiencia de conciliación dentro de le esfera de la Defensa al Consumidor, en donde el conciliador abre un espacio de reflexión para deslindar si las denuncias se encuadran dentro de la normativa y, en su caso, que el administrador se ajuste a la misma.

NO nos hemos dedicado a criticar en profundidad el articulado dado que, con solo analizar los fundamentos alcanza para denostarla. Ojalá que el Sr. Rodríguez Larreta escuche a los aproximadamente 4 millones de ciudadanos que viven en propiedad horizontal, a los cuales esta ley les fue impuesta, sin posibilidad de poder discutirla, de hacer entrar en razones a los legisladores de que es imposible que el SUTERH, los otros sindicatos e inclusive los mismos propietarios, integren cualquier Consejo donde sus empleadores deban ser juzgados, capacitados o sancionados. Que para juzgar y sancionar está la Justicia respaldada por un nuevo Código Civil y Comercial ágil que contempla todas las posibilidades y da herramientas modernas para sancionarlos.

Les pedimos que si les gustó el artículo y les fue ilustrativo, lo difundan donde puedan hasta llegar a oídos del Sr. Jefe de Gobierno para que la reforme o la deseche acorde a todos las críticas recibidas de todos los sectores involucrados

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[1] Registro Público de Administradores.

[2] Adm. Daniel Tocco (CAPHyAI); Adm. Jorge Hernández (FRA), Adm. Marcelo Ruiz (AIPH), APARA, Dr. Osvaldo Loisi (LCPH), Dr. Samuel Knopoff, (FEDECO y CACCyC), Alicia Giménez (UCRA), un representante de API, Mercedes García (ADEPROH), Dr. Jorge Resqui Pizarro (ReDeCo), y Sr. Jorge Curk de APBR.

[3] Carta abierta al Jefe de Gobierno de la CABA, Horacio Rodríguez Larreta, del Adm. Adrián Hilarza.

[5] Es interesante la lectura de un proyecto para crear un Colegio de Administradores que tiene los mismos lineamientos que la ley referida.

[7] Art 963°- Prelación normativa. Cuando concurren disposiciones de este Código y de alguna ley especial, las normas se aplican con el siguiente orden de prelación: a) normas indisponibles de la ley especial y de este Código; b) normas particulares del contrato; c) normas supletorias de la ley especial; d) normas supletorias de este Código.

[8] Artículos 2.056, inciso b) del 2.068 2.059, 2.062, 2.065, 2.066, 2.067.

[9] Inciso h) del Art. 148°.

[10] Art. 1.319° y 1.334°.

[11] Art. 8°.

[12] Tema a decidir.