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Curso de sueldos para Propiedad Horizontal

Sistema 9041 para la administración de consorcios...


Dra. Diana Sevitz.

Dra. Diana Sevitz.

Gestión Profesional

¿Es válida la asamblea virtual? por la Dra. Diana Sevitz

[BPN-11/10/17] Pequeñas Noticias le realizó tres simples preguntas a la Dra. Diana Sevitz en su calidad de experta en temas jurídicos sobre propiedad horizontal y no sólo respondió generosamente con un minucioso y documentado trabajo sino que también investigó y aportó la experiencia de otros países, especialmente la española y catalana. La redacción del medio quedó abrumada. En nombre de los lectores del medio: ¡¡¡ muchas gracias !!!

Las preguntas realizadas fueron: "Según lo trascendido hasta ahora sobre el programa "Consorcio Participativo": 1) ¿En qué medida es válida la convocatoria a una asamblea virtual?; 2) ¿En qué medida puede ser válida la constitución y toma de decisiones de una asamblea "reunida" en forma virtual? Y 3) ¿Se puede impugnar lo acordado en una "asamblea virtual" según las leyes actuales?

La respuesta de la Dra. Diana Sevitz:

1.- ¿En qué medida es válida la convocatoria a una asamblea virtual?

La primera pregunta que nos deberíamos formular es: ¿Existiría alguna posibilidad de tomar decisiones en un consorcio sin el requisito de estar presente en una asamblea? ¿Es posible la toma de decisiones fuera del ámbito de la asamblea conocida y reglamentada?

El art. 2056- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:..

m) Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación…"

Los legisladores dejaron en claro que todos los consorcios tienen dentro de su reglamento alguna mención sobre el tema de las asambleas en cuanto a su convocatoria, periodicidad y notificación, para el caso que alguno de los reglamentos no las tuvieran incorporadas, la nueva normativa trae algunos artículos que pueden suplir la falta. Ellos son el artículo 2059, 2060, 2061, 2062 y 2064.

Si bien no distingue las asambleas en "ordinarias" y "extraordinarias" nos inclinamos a entender que se respeta lo establecido en los reglamentos, si es que estuvieran diferenciadas, especialmente en lo que se refiere al plazo de la convocatoria que es distinto entre ellas.

Tal como se encuentra redactado, los legisladores utilizaron el término "reunión" de propietarios al referirse a la definición de asamblea al igual que lo hacen en el artículo 2.058 [1], dos veces en dos artículos distintos.

¿Qué se entiende por reunión?

"Se entiende por reunión a la agrupación de varias personas en un momento y espacio dados voluntaria o accidentalmente. La reunión es una de las expresiones más características de todo ser vivo que se considere gregario y esto es especialmente importante en el caso del ser humano. La reunión de diferentes individuos en un lugar y momento específico puede llevarse a cabo de manera planificada, con un objetivo delimitado y con un tiempo de duración planeado, pero también puede darse de manera espontánea, por razones casuales y sin mayores propósitos [2]".

De ello se podría interpretar que la toma de decisiones se haría únicamente en una forma "presencial" [3].

Recorriendo otras obras referidas a la temática de la propiedad horizontal definirán la asamblea como, "… la reunión, más que facultada, directamente destinada a resolver, por no decir obligada a hacerlo [4].

La Dra. Lilian N. Gurfinkel de Wendy destaca que "…La presencia [5] de los propietarios en el lugar. Día y hora fijados para la celebración de la asamblea implica que han sido notificados de dicha convocatoria….A los fines de dejar acreditada su asistencia, cada uno firmará el libro de actas del consorcio, firma que probará no sólo su asistencia sino también si lo hace por sí o en representación de otros propietarios…""...la asamblea se constituye con las personas presentes habilitadas para expresar su opinión y emitir su voto [6].

El artículo 2.059 [7] en la misma línea del art 2056 inc. m) determina que los propietarios serán convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de Propiedad Horizontal.-

Para que pudiere ser válida la convocatoria a una asamblea virtual, la misma deberá estar autorizada en el reglamento de propiedad horizontal.

Dicho de otro modo, ¿se encuentra contemplada la posibilidad de realizar asambleas o reuniones de propietarios por comunicación simultánea entre varias personas, utilizando los distintos tipos existentes como: Video conferencia, Messenger, Skype, Yahoo!, Gmail-chat, etc. ad infinitum, en el reglamento que rige el consorcio que pretende sesionar y deliberar a distancia?

Si las TIC’s [8] no están contempladas dentro del reglamento, para poder implementarlas el primer paso a seguir es la reforma del reglamento [9].

Y porque interpreto que es inexorable su reforma, habida cuenta que la normativa para la propiedad horizontal no contempló las asambleas a distancia. Es más, ni siquiera las calificó y dejó librada su convocatoria a lo establecido en el reglamento.

Va de suyo, a mi entender fundamentado en la ley positiva, que cualquier intento de imponer este tipo de asambleas "mal llamadas" virtuales, choca con los reglamentos de propiedad horizontal que no las contemplen, avasallando los derechos de la persona jurídica "llamada consorcio" y de todos los derechos de propiedad consagrados a los propietarios en dicho instrumento integrativo del título [10].

Muchísimo antes de esta discusión con mi querida compañera de aventuras jurídicas la Cra. Liliana Corzo, ya reflexionábamos al respecto: "… El mundo cambió en los últimos 10 años, la incorporación de Internet y las redes sociales han modificado el sistema en que nos relacionamos. Tenemos la ilusión de que las distancias no existen, los mails, Facebook [11], Skype [12], LinkedIn [13], significan mucho más que medios de comunicación. Son herramientas útiles al servicio de las actividades humanas. Sin ser expertas en el tema, pero teniendo que utilizarlas, la inmediatez que exige la vida diaria nos conduce aunque, nos resistamos, a la necesidad de no poder quedar afuera. Consideramos que el "tema decidendum" [14] no radica en las distintas formas de toma de decisiones que se puedan imponer por la nueva normativa de fondo, sino que los que tengan que intervenir, específicamente los propietarios, se sientan verdaderos protagonistas y se comprometan con la cosa comunitaria… [15]".

2.- ¿En qué medida puede ser válida (legal) la constitución y toma de decisiones de una asamblea "reunida" en forma virtual?

En el supuesto que el reglamento las haya contemplado para que pudieren ser consideradas legales deberán reunir los siguientes requisitos:

1.- Convocatoria previa a los que tiene derecho a asistir, garantizándose el derecho a decidir.

2.- Orden del día.

3.- Posibilidad de participar.

4.- Opinar y votar para todos los convocados que quede fiel registro de lo discutido, o sea se pueda grabar y guardar y el día que sea necesario se pueda reproducir.

5.- Confección del acta.

Indudablemente la reforma del Código no quiso incluir en forma específica, para los consorcios, la forma de deliberar a distancia, es decir no presencial.

Pero no debemos olvidarnos que el consorcio es una persona jurídica [16], si bien su sistema de funcionamiento es a través de las asambleas (Artículo 2.058/2.060 CCyC), no podemos olvidar que se encuentra dentro del capítulo 1 sección 2 donde se clasifican otro tipo de personas y para éstas [17], su funcionamiento se rige por el artículo 158 [18]. Ponemos el acento en su Inc. a) si todos los que deben participar del acto lo consienten, pueden participar en una asamblea o reunión del órgano de gobierno, utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos. El acta debe ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse..."

Igual veremos de la lectura del artículo que, si en el estatuto está contemplado la reunión a distancia debe ser respetada.-

Con el avance de estas nuevas tecnologías aplicadas a las asambleas, nuevos interrogantes surgen:

¿No se vulnera la seguridad del acto de deliberación (asamblea o reunión de socios) y de los participantes? ¿Puede alguien hackear una cuenta o apoderarse de un celular y hacerse pasar por el socio en una asamblea o reunión? ¿Hasta dónde se protegen los derechos de los socios y de la sociedad con este mecanismo cuando no se ponen reglas claras sobre esta forma de comunicación? [19].

El mismo doctrinario concluye que: "...Después de haber analizado el artículo 158 del Código, las normas de IGJ y Comisión Nacional de Valores, podemos observar algunas dificultades que pueden plantearse en las reuniones a distancia; tanto sea en lo referente al consentimiento de los asistentes, los medios utilizados, la vulnerabilidad del socio en su forma de deliberar y en lo referente de su seguridad en la comunicación. [...] para el caso de sociedades abiertas, o conflictivas o donde participen diversos socios, la aplicación de las reuniones a distancia puede dar lugar a diversas cuestiones problemáticas si no se ponen reglas claras, que permitan garantizar la seguridad del acto. Finalmente es necesario precisar que, la implementación de las reuniones no presenciales en los órganos sociales implica un adelanto de la norma a los tiempos que corren, pero para ello se deben reglamentar diversos aspectos esenciales que regulen esta interesante forma de deliberar para que no sea considerada un problema en su manera de llevarse a cabo…"

En un futuro no muy lejano, se podría intentar utilizarlas en los consorcios, pero no de la forma que se ha presentado.

Mi humilde opinión, es que la adopción de estas TIC's para la implementación de asambleas a distancia no puede ser obligatorio. Existen infinitas variantes desde lo económico, cultural, generacional, de acceso al mundo virtual, que no pueden ser impuestas por una normativa por encima del reglamento y de la ley positiva que no lo regula para los consorcios.

Experiencia en otros países:

La ley Colombiana [20] en su artículo 42º establece: Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

Como podemos observar las mismas están garantizadas en la ley positiva. Y se complementa para dar garantía con lo normado para la ley de sociedades art 19 de la ley 222 de 1995.-

Algunas recomendaciones que se desprenden para tener en cuenta:

Poseer una buena plataforma para que puedan conectarse directamente y con buen precio

Establecer en los estatutos el método que se utilizará para levantar las actas y en especial cómo se van a tratar los temas.

Tienen que tener una reglamentación bien establecida para evitar problemas, mínima capacitación técnica. Y sobre todo un cambio de mentalidad.

Convocar previamente para que no exista el riesgo de que no asistan.

Nicaragua: No hay en la ley positiva referencia alguna sobre asamblea a distancia, pero lo suplen con las costumbres mercantiles ante el silencio de la ley. Como es un código de origen Napoleónico, siguen el principio de la autonomía de la voluntad contractual, esto permite pactar asamblea a distancia.

¿Cómo se celebran estas asambleas a distancia?

Deben estar consignadas en los estatutos claramente aprobando la celebración de juntas, por medios de comunicación simultánea.

Registro de lo discutido, que se grabe y guarde para cualquier consulta posterior.

Convocatoria previa.

Quorum, tal cual y fuera en presencia física.

Algo para destacar Nicaragua: no posee libro de actas digitales. Nosotros tampoco.

Y por último España/Cataluña:

En el Régimen de la Propiedad Horizontal de Cataluña en el artículo 553-22 [21] establece que: Asistencia. 1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.

Juntas a distancia: Son bien receptadas:

El 78 % de los hogares tiene un acceso a Internet, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), cabe preguntarse si tiene sentido que los problemas de una comunidad de vecinos se tengan que hablar a voces en un garaje o portal y las convocatorias de Junta se sigan haciendo mediante un folio pegado en la puerta del ascensor. Gracias a nuevas herramientas informáticas que prometen agilizar bastante los asuntos que conciernen a una comunidad de propietarios.

Creación de un portal tucomunidad.com que pretende ser el eje de comunicación entre el administrador de fincas, los propietarios y los proveedores y permitirá ahorrar un 70% de tiempo en gestiones administrativas.

Pero de cara al propietario es donde puede suponer una auténtica revolución en el funcionamiento y regulación de la vida en comunidad. Muchos propietarios no ven sentido a la rutina de las reuniones vecinales como que el administrador relate en voz alta todos los detalles de las cuentas y el estado de las arcas de la comunidad.

Por ejemplo, es mejor que las reciba unos días antes en su correo o las puedas descargar para estudiarlas y que, además, la contabilidad se muestre no sólo con los datos de Excel, sino en un resumen ejecutivo con gráficas y los datos más relevantes destacados de alguna manera.

Otro cambio sustancial que puede generar el uso de nuevas tecnologías de la información es, por ejemplo, poder ver las explicaciones del administrador en "streaming" desde el ordenador o el móvil y votar por vía telemática todas y cada una de las decisiones a tomar. O intervenir y expresar el parecer vía webcam o vía chat.

Una vez creado el entorno virtual, las aplicaciones son muy variadas.

También pueden servir de plataforma para reservar espacios comunes de la urbanización, como la pista de pádel o una sala para celebrar un cumpleaños. Se puede informar en tiempo récord y a cualquier hora del día de desperfectos o incidencias que observa algún vecino o, simplemente, estar en contacto.

Las tres acciones descritas muchas veces se solucionaban con herramientas "tan sofisticadas" hoy en día como una lista en un corcho donde escribir el nombre y la hora a la que se desea usar la pista deportiva, infames carteles donde se recuerda que los niños no deben jugar al balón porque han roto un cristal o algo a evitar como es la clásica y molesta visita a otro vecino para comentarle cualquier cosa.

A lo largo del año, y no sólo en la junta general, es posible hacer sondeos sencillos entre los vecinos para pulsar su opinión sobre si creen necesario cambiar los buzones o no están satisfechos con los servicios de jardinería, por ejemplo. Todo eso se puede hacer de forma sencilla y en un simple "clic" [22].

Los "padres" de tucomunidad.com aseguran que "la vida en comunidad ha cambiado. Muchos de los nuevos vecinos son nativos digitales que demandan nuevas formas de comunicación. Los administradores de fincas tienen que proporcionarles herramientas que conviertan las comunidades en entornos participativos. Aplicaciones móviles, se organizan en grupos de WhatsApp, webs informativas son los nuevos canales que están reclamando", explica Enrique Sánchez, director general de IESA, compañía que ha desarrollado la plataforma, a la que ya se han sumado 180.000 propiedades.

3) ¿Se puede impugnar lo acordado en una "asamblea virtual" según las leyes actuales?

Si no está acordado en el reglamento de propiedad horizontal, la asamblea a distancia es impugnable desde su convocatoria y de allí que todo lo resuelto pueda ser pasible de una nulidad judicial.

Una última mirada sobre un nuevo instituto incorporado al Código Civil y Comercial - La autoconvocatoria

Cuando la Dra. Liliana Corzo y yo analizábamos este instituto, en los albores del año 2015, dejamos plasmado en nuestro libro las siguientes consideraciones que a lo mejor suman para seguir encontrando formas para poder realizar -en algunas contadas ocasiones sin imposición gubernamental sino a través del consenso- las asambleas a distancia con las consideración de hecho y de derechos que ya expuse precedentemente. Literalmente reflexionamos:

"…Se nos despiertan ciertas dudas con este mecanismo:

¿Cómo podría hacerse este procedimiento garantizando la transparencia, el derecho a voto, el conteo de las mayorías para que sea unánime, que los que voten sean los titulares dominiales?

¿Quién va ser el que fiscaliza esa votación?

Indudablemente y siguiendo con las reglas del mandato y si el consorcio tiene un administrador, él debería ser encargado de controlar todos estos aspectos que son naturales en una asamblea consorcial.

1) A los efectos de no tener distintas interpretaciones, ¿no hubiera sido más fácil introducir el mecanismo de una consulta vinculante que garantiza el acto eleccionario?

2) Utilizando las nuevas tecnologías ¿podríamos pensar que se podría contemplar la realización de asambleas virtuales?

No está muy alejado de la realidad la posibilidad que en un futuro no muy lejano se pudieren celebrar asambleas válidas a través de una teleconferencia [23] u otros medios virtuales.

Al respecto el Dr. Ramiro Salvochea [24] opina que: "Quizá lo más interesante de esta Sección del nuevo Código unificado es la incorporación de ciertas normas de modernización en materia de funcionamiento del órgano de gobierno de las personas jurídicas privadas. Se trata de algunas definiciones vinculadas a dos temas que han preocupado a la doctrina y la jurisprudencia de los últimos tiempos: la participación de asistentes a las asamblea su órganos de gobierno a través de medios tecnológicos (teleconferencia, videochat [25], etc.); y la posibilidad de autoconvocatoria del órgano de gobierno del ente. Con relación al primer tema, las nuevas tecnologías permiten en la práctica de hoy la comunicación a distancia con integración de la voz del hablante con su imágen, de modo que es posible mantener conversaciones o reuniones con personas que se encuentran geográficamente en diferentes partes del mundo, en forma simultánea. Casi como si estuvieran juntas, físicamente, en la misma habitación. Este efecto se incrementa por la mejora en la tecnología de los televisores y pantallas, que permite, en algunos casos, la visualización de la contraparte en una comunicación en tamaño natural y a todo color. Es más, la integración de diferentes conversaciones simultáneas posibilita, de hecho, mantener verdaderas "reuniones" entre más de dos personas, aún cuando cada una esté en un lugar diferente. Dadas estas herramientas, cabe reformular el concepto de "presencia" en la asistencia a reuniones de los órganos de la persona jurídica, incluyendo los casos de participación en las mismas a través de estos medios tecnológicos, no importa en qué latitud y longitud del mundo se encuentre un participante con relación al lugar previsto para la realización de la reunión. Puede, de hecho, no existir un "centro" situacional en el que la reunión se desarrolle, encontrándose todos los participantes en diferentes ubicaciones geográficas. La cuestión a resolver es si se podría celebrar válidamente una reunión a través de -por ejemplo- una teleconferencia. La doctrina actual se inclina por una posición afirmativa. Sin embargo, la gran pregunta gira en torno al "quórum", cuando este es exigido como requisito de validez formal para el funcionamiento del órgano: ¿Hace falta que exista un quórum de personas físicamente presentes en la reunión para que esta sea válida, sin perjuicio de la existencia de una minoría de participantes que lo hagan a través de medios tecnológicos de comunicación? ¿O, por el contrario, basta que exista quórum de participantes, independientemente de si los mismos están físicamente o no en la reunión? El artículo 158 del nuevo Código Civil y Comercial prevé que, si todos los que deben participar del acto lo consienten, pueden participar en una asamblea o reunión del órgano de gobierno, utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos. El acta, en tal caso, deberá ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse."

A pesar de un sinnúmeros de interrogantes que se nos presentan, frente al quórum, mayorías, ¿cómo saber si realmente están on line, las personas que se acreditan como propietarios? el. Dr. Ramiro Salvochea finaliza: "Más allá de las críticas que la técnica de las normas citadas puedan merecer, la incorporación de estas herramientas por parte del nuevo Código son positivas, ya que modernizan y flexibilizan la funcionalidad de las empresas de nuestro medio." Acordamos plenamente con él... [26]" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Dra. Diana Claudia Sevitz

Abogada

(22/09/2017)

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[1] Artículo 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver.

[2] Definición ABC: https://www.definicionabc.com/general/reunion.php.

[3] Asambleas. Incorporaciones del nuevo Código Civil y Comercial. Página 200/201.Libro Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial. Manual teórico práctico para consorcios de Propiedad Horizontal-2da edición actualizada 2016.Dras Liliana Mabel Corzo/Diana Claudia Sevitz.

[4] La asamblea en el derecho de propiedad horizontal, página 53, Federico Chiesa , Febrero de 2017.

[5] Presencia según el diccionario de la real Academia española es asistencia personal. o estado de la persona que se halla delante de otra u otras o en el mismo sitio que ellas.

[6] Propiedad horizontal. Conjuntos inmobiliarios. Tiempo compartido. Cementerios privados. Páginas 302/303. Lilian N. Gurfinkel de Wendy. Ricardo Javier Saucedo. Abeledo Perrot, 2016.

[7] Artículo 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

[8] Tecnologías de la Información y las comunicaciones.

[9] Convocatoria a asamblea con el punto del orden del día , específico para incluir asambleas a distancia, con las mayorías requeridas en cada reglamento para su reforma, y el doble cómputo establecido por el art 2060 segunda parte del Código Civil y Comercial.

[10] Artículo 2.038 in fine.

[11] Facebook es una red social creada por Mark Zuckerberg mientras estudiaba en la universidad de Harvard.

[12] Skype es un software que permite a los usuarios comunicarse a través de videollamadas, mensajes instantáneos y compartir archivos con otras personas que poseen este programa y en cualquier parte del mundo.

[13] LinkedIn es una red social orientada a los negocios.

[14] Locución latina: tema para decidir.

[15] Libro Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial. Manual teórico práctico para consorcios de Propiedad Horizontal-2da edición actualizada 2016.Dras Liliana Mabel Corzo/Diana Claudia Sevitz. Páginas 197/200.

[16] Artículo 148 Inc. h).

[17] Salvo el consorcio.

[18] Artículo 158.- Gobierno, administración y fiscalización. El estatuto debe contener normas sobre el gobierno, la administración y representación y, si la ley la exige, sobre la fiscalización interna de la persona jurídica. En ausencia de previsiones especiales rigen las siguientes reglas: a) si todos los que deben participar del acto lo consienten, pueden participar en una asamblea o reunión del órgano de gobierno, utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos. El acta debe ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse; b) los miembros que deban participar en una asamblea, o los integrantes del consejo, pueden autoconvocarse para deliberar, sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se tomen son válidas, si concurren todos y el temario a tratar es aprobado por unanimidad.

[19] Reuniones a distancia en el Código Civil y Comercial ¿solución o problema? Hugo E. Belardez Améndola.

[20] Ley 675/01.

[21] Ley 5/2015 13.5.2015 Comunidad Autónoma de Cataluña.

[22] Madrid Miércoles 30/12/2015: Las juntas de vecinos virtuales aliviarán las tensiones en una comunidad de propietarios.

[23] La teleconferencia es una tecnología que permite el intercambio directo de información entre varias personas y máquinas a distancia a través de un sistema de telecomunicaciones. Términos tales como conferencias de audio, conferencia telefónica, también se utilizan a veces para referirse a las teleconferencias.

[24] Estudio Salvochea y Abogados artículo "La modernización del funcionamiento del órgano de gobierno de las personas jurídicas en el nuevo Código Civil y Comercial " (revistas digital abogados, 2015).

[25] El videochat es una variación de los servicios tradicionales chat, que permite la comunicación a través de Internet entre varios usuarios con capacidades de audio y video.

[26] Libro Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial. Manual teórico práctico para consorcios de Propiedad Horizontal-2da edición actualizada 2016.Dras Liliana Mabel Corzo/Diana Claudia Sevitz. Páginas 205/207.

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