Pérsico se suma a los proyectos de ley para inquilinos

[BPN-24/07/15] El pasado jueves 2 de julio, el senador Daniel Raúl Pérsico (FpV^[1]) presentó un proyecto de ley integral en el Congreso de la Nación para regular el mercado de locaciones. De ser aprobado, los contratos, sus modificaciones y prórrogas deberán ser escritos, homologados y registrados por un Registro Público de Contratos de Alquiler para Vivienda a crearse. Por otra parte los alquileres se bancarizarán, deberán ser abonados en moneda nacional y los inquilinos como garantía podrán optar por contratar un seguro en lugar de proporcionar una propiedad.

Este nuevo Registro Público deberá también cumplir las siguientes funciones: elaborar un modelo de contrato homologado; asesorar a las partes; efectuar las recomendaciones para las propuestas de contratos que presenten las partes; verificar -previamente a la homologación del contrato- el cumplimiento de los deberes tributarios correspondientes a la operación; recibir y reintegrar las fianzas o depósitos en garantía; registrar las aseguradoras de garantía; recibir los pagos por el alquiler de los contratos no homologados; retener la multa al locador y reintegrar el resto al inquilino.

Por otro lado, Pérsico propone que el precio del arrendamiento sea fijado exclusivamente en moneda nacional y que los alquileres se paguen mediante un depósito en una cuenta bancaria que el propietario indique.

En otro orden de cosas, si hay una intermediación comercial por parte de una tercera persona, las comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un mes de alquiler, debiendo ser pagadas por ambas partes en mitades iguales. Los honorarios, aranceles, impuestos o cualquier otro gasto que requiera la instrumentación del contrato, también serán solventados por ambas partes equitativamente.

El proyecto, que ingresó bajo el número de expediente 2241/15, consta de 21 artículos de los cuales uno es de forma.

Según la iniciativa, si no se registra y homologa el contrato, el propietario deberá abonar una multa equivalente al 25% de las sumas dinerarias correspondientes a alquileres por todo el tiempo de la demora, hasta el momento de la homologación y registro del contrato. Además hasta que no se pague la multa no se podrá homologar ningún contrato de alquiler para vivienda.

De acuerdo al proyecto, "se impone al locatario la obligación de pagar los alquileres del contrato de alquiler para vivienda, no homologado ni registrado, en la oficina del Registro cumpliendo con ello la obligación a su cargo, sin derecho de reclamo por parte del locador. La oficina del Registro retendrá en concepto de multa al locador ese dinero reintegrando el resto al locador, una vez que éste se haya presentado a regularizar su situación".

Si el inquilino no cumple deberá abonar una multa equivalente a un día de alquiler por cada seis días de mora, que se liquidará al momento de homologarse del contrato, o prorrateado en cuotas iguales hasta su finalización. Además, hasta que no pague la multa no podrá homologar ningún contrato de alquiler para vivienda.

Asimismo, el senador Pérsico propone que el plazo mínimo de alquiler sea de dos años y que aquellos contratos que se celebren por términos menores sean considerados como formulados por 24 meses.

Por otra parte, la iniciativa determina que el precio del alquiler, ya sea escalonado o no, debe ser "cierto y determinado desde el inicio hasta el fin" del contrato. Asimismo, establece que se podrá pactar un aumento escalonado pero no podrá aplicarse antes del primer año.

Respecto a los gastos, mientras que los inquilinos deberán pagar las facturas de los servicios, las expensas ordinarias y la tasa de Alumbrado Barrido y Limpieza (ABL); los arrendadores tendrán que hacerse cargo de las tasas, contribuciones e impuestos que recaigan sobre el inmueble y las expensas extraordinarias.

Según la iniciativa "las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas al finalizar el alquiler".

De acuerdo a este proyecto, el propietario podrá exigir como depósito de garantía un mes de alquiler. Durante el penúltimo mes de vigencia del contrato se inspeccionará el inmueble para constatar su estado de conservación.

Asimismo, si el inquilino tiene que hacer refacciones, las partes pueden acordar que el inquilino las haga a su costa, recuperando al final el depósito de garantía; o que las efectúe el propietario una vez desocupado el inmueble, utilizando dicha garantía.

Conforme a la propuesta de Pérsico, el inquilino podrá optar por contratar un seguro de garantía de alquiler para vivienda de una empresa inscripta en la oficina del Registro Público de Contratos de Alquiler de Inmuebles para Vivienda. Por otro lado, el arrendatario podrá otorgar garantías reales o personales en reemplazo de este seguro,

Asimismo, de acuerdo a la iniciativa, queda prohibida la publicación de ofertas de alquiler de inmuebles para vivienda que contengan requisitos de garantías contrarios a los estipulados.

Por otro lado, el proyecto expresa que "no podrá requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler del lapso que dure el contrato y el pago del valor llave o equivalente".

Además, el senador Pérsico establece que "la violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador".

En cuanto a los aspectos legales, el inquilino podrá disolver el contrato luego de los seis primeros meses de vigencia. Al hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de alquiler, deberá abonarle al propietario en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En caso de abandono o fallecimiento del inquilino, el contrato podrá ser continuado por quienes acrediten haber convivido con el arrendatario en las condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual.

En sus fundamentos, el senador Pérsico argumentó: "hay millones de inquilinos que muchas veces sufren abusos fruto de la relación desigual que existe entre ellos, el locador y las inmobiliarias. Por lo tanto, se hace necesaria la presencia del Estado para asegurar que no se cometan irregularidades y abusos, más aún en un área tan sensible como es el acceso a una vivienda digna que es un derecho consagrado en la Constitución Nacional".

Por último, aseveró: "es necesaria una nueva Ley de Alquileres de Inmuebles para Vivienda donde el Estado sea garante de los derechos -sobre todo- de la parte más vulnerable"

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