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Anteproyecto de Ley de Reforma de la Ley 941

Auditoria Contable y de Gestión de Administración de Consorcios de Propietarios de Edificios en Propiedad Horizontal (Consejo Profesional de Ciencias Económicas)


Visto:

La ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal donde deben inscribirse obligatoriamente las personas físicas o jurídicas administren uno o más consorcios de propietarios en forma onerosa, profesional y habitual

Considerando:

Que en el Capítulo II de la referida Ley denominado “Obligaciones del Administrador” se establecen claramente los requisitos que debe cumplir el administrador para contratar con terceros la provisión de bienes o servicios en nombre y representación del consorcio, así como el contenido del informe con carácter de declaración jurada que éste debe presentar anualmente ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor que resulta la Autoridad de Aplicación del Registro.

Que dentro de las obligaciones del administrador resultaría conveniente establecerse con claridad las condiciones que debería cumplir la rendición anual de cuentas que debe efectuar y presentar el administrador al consorcio de copropietarios, atento no encontrarse dicha situación, en extremo importante, regulada en la legislación vigente en la materia.

Por lo expuesto, se aconseja la sanción de la siguiente

LEY

Artículo 1° - Incorpóranse al Capítulo II Obligaciones del Administrador de la Ley 941 diez (10) nuevos artículos, los cuales quedarán redactados de la siguiente manera:

Artículo 10°: La rendición anual de cuentas que deben efectuar y presentar los Administradores de Consorcios de Propietarios de Edificios regidos por la Ley Nacional N° 13.512 de Propiedad Horizontal, conforme los respectivos reglamentos de copropiedad y administración, deberá ser auditada contablemente por un Contador Público y ser acompañada de un informe referido a la gestión del Administrador preparado por un Licenciado en Administración. En ambos casos dichos profesionales en Ciencias Económicas deberán estar matriculados en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y su firma estar legallizada de acuerdo con lo dispuesto en la Ley N° 466.

Artículo 11° - La Asamblea de Copropietarios será la encargada de designar al o a los profesionales dictaminantes a los que se hace referencia en el artículo anterior. A tales efectos, será incluido dicho tema específicamente en el orden del día, como uno de los puntos a tratar junto con la designación de un mínimo de tres copropietarios que mantendrán la relación directa con los profesionales designados. La Asamblea aprobará los honorarios profesionales y el plazo de ejecución de las tareas. El gasto que demande la labor profesional, tendrá carácter de ordinario.

Artículo 12° - El o los profesionales designados deberán tener total y absoluta independencia respecto del Administrador y de los copropietarios del Consorcio de Copropietarios, de acuerdo con las normas que regulan el ejercicio profesional. En el caso de tratarse de una sociedad de graduados, la independencia involucra a todos los socios del profesional designado, sin excepción.

Artículo 13° - La Asamblea podrá disponer la realización de los controles y la emisión de informes, establecidos en el art. 10° de la presente ley, por períodos inferiores a un año si así lo considerare necesario.

Artículo 14° - No estarán obligados a cumplir con lo dispuesto en el artículo 10° de esta ley, los consorcios de propietarios que cumplan con las siguientes condiciones:

a) No cuenten con personal.

b) Carezcan de servicios centrales, calderas y ascensores.

c) Posean hasta dos plantas, incluyendo la planta baja.

Artículo 15° - El Administrador del consorcio estará obligado a poner a disposición del o de los profesionales actuantes, en un plazo no mayor a cuarenta y cinco (45) días de la finalización del ejercicio anual, o el determinado por la Asamblea de conformidad con lo establecido en el artículo 13° de la presente Ley, una copia de su rendición de cuentas, debidamente firmada, con los elementos necesarios para desarrollar la labor encomendada, en particular y sin que la enumeración sea excluyente, los informes técnicos sobre los controles regulados por la normativa vigente en la Ciudad, los presupuestos de obras y mantenimiento edilicio, los libros obligatorios, la documentación respaldatoria de sus registros, y la lista completa de los juicios en los que el Consorcio sea parte, o tercero citado, así como de su estado procesal.

El incumplimiento de esta obligación por parte del Administrador, previa intimación fehaciente al mismo por parte de los profesionales designados, será considerado falta grave, debiendo comunicarse a los copropietarios designados en la Asamblea, pudiendo ser causal de destitución del Administrador.

Artículo 16° - Los informes de los profesionales designados a tal efecto deberán ser preparados de acuerdo con las normas profesionales aprobadas por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Artículo 17° - Los informes profesionales deberán estar referidos, entre otros, a los siguientes aspectos, sin que la enumeración resulte taxativa:

a) Cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y de las resoluciones asamblearias.

b) Movimientos de fondos mensuales y del ejercicio.

c) Detalle de deudores y acreedores, indicando su exigibilidad.

d) Existencia y legalidad de los libros obligatorios.

e) Cumplimiento de las normas laborales, previsionales y tributarias, sobre riesgos del trabajo, y las referidas a la facturación de terceros al Consorcio.

f) Cumplimiento de las normas vigentes referidas a la conservación, mantenimiento y seguridad de las instalaciones del edificio, en particular de: ascensores, calderas y generadores de vapor, tanques de agua potable (limpieza y desinfección), matafuegos e instalaciones contra incendio, frentes y balcones.

g) Vigencia y cobertura de los seguros contratados, conforme a las normas en vigencia.

Artículo 18° - Los organismos estatales, obras sociales y organizaciones sindicales que perciban aportes o contribuciones derivadas de los sueldos abonados al personal del consorcio, deberán informar al/los profesional/es actuante/s los estados de cuenta del consorcio, y fechas de los respectivos depósitos , con el solo requisito de la presentación de copia firmada del acta de la asamblea que lo/s designe.

Artículo 19° - En un plazo no superior a sesenta (60) días de la fecha del cierre del ejercicio anual, el Administrador deberá llamar a Asamblea Extraordinaria a efectos de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 11° de la presente Ley.”

Artículo 2° - Modifícanse los números de los artículos de la Ley 941 actualmente vigentes de la siguiente manera: el artículo 10° actual pasa a ser artículo 20°, el artículo 11° actual pasa a ser artículo 21°, el artículo 12° actual pasa a ser artículo 22° y el artículo 13° actual pasa a ser artículo 23°.

Art. 3° - Incorpórase al art. 20° (antes artículo 10°) de la Ley 941 el siguiente inciso:

g) el incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 10°, 12°, 15° y 19° de la presente Ley.

Art. 4° - La presente modificación será de cumplimiento obligatorio a partir del primer ejercicio anual cerrado seis (6) meses después de la publicación de la misma en el Boletín Oficial.

Art. 5° - De forma.

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