La herramienta exacta: Este mensaje se lee 60 mil veces por mes !!!

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Queremos difundir hoy entre nuestros lectores el proyecto de ley, que a lo largo de este año viene siendo discutida en la Legislatura Porteña, que trata sobre la creación de un Registro de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal. La mayor parte de los administradores desconocen la existencia de este proyecto y debemos coincidir que esta ley, de ser sancionada, es sumamente importante y va a afectar en mayor o menor medida, para bien o para mal, según el caso, a todos aquellos que ejercen esta profesión. A lo largo de las próximas semanas iremos publicando todos los comentarios, opiniones, apoyo y críticas que nos hagan llegar.

Señoras Diputadas y Señores Diputados

Visto:

El expediente 1904-D-2000 de la Diputada Dosch, y

Considerando:

Que de los consorcios de propietarios afectados al régimen de propiedad horizontal devienen situaciones con características especiales y muchas veces divergentes debido a que la cantidad de personas que conviven tienen percepciones diferentes frente a un mismo hecho, esta situación pareciera ser inevitable en el contexto de la propiedad horizontal.

Que sin embargo, es necesario abordar la problemática señalada brindando una solución ante la infinidad de cuestiones que se presentan a diario dentro de los consorcios como ser las que se relacionan con la administración de éstos.

Que en muchas oportunidades los consorcistas se encuentran desprotegidos debido a la falta de información y de contralor de quienes en definitiva están administrando su patrimonio, ya sea por carecer de suficientes conocimientos de los antecedentes de los administradores, ausencias de garantías ante supuestos de responsabilidad por incorrectas administraciones, entre otras.

Que en este orden de ideas, resulta imperioso crear una normativa tendiente a poner fin y brindar soluciones a todas las cuestiones que afectan diariamente a los miembros del consorcio.  

Que, si bien los copropietarios son los que, en definitiva, determinan el rumbo a seguir respecto de la totalidad de las cuestiones suscitadas -tal el espíritu de la Ley 13.512-, resulta necesario brindarles los elementos y las herramientas suficientes para que la toma de decisión sea el producto de una verdadera expresión de la voluntad.

Que con este objetivo se crea el Registro de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, ubicados dentro del ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-

Que en el Registro se deberán inscribir obligatoriamente los administradores de consorcios. Esta inscripción tiene como fin proteger los intereses de los consorcistas, generando transparencia en la elección de las personas que dispondrán del manejo de los fondos de las expensas comunes,-

Que con la implementación de este sistema registral de acceso público los consorcistas contarán con una serie de elementos objetivos, que les permitirán tomar decisiones más acertadas respecto de la persona en quien confiarán la totalidad de las cuestiones patrimoniales de la comunidad edilicia.-

Que la exigencia de la garantía brindará a los consorcistas mayor seguridad frente a posibles reclamos por responsabilidad ante el mal manejo de los administradores en el ejercicio de su actividad.

Que por otro lado, la inscripción y la calidad de activo se obtienen y mantienen sólo si se cumplen con las obligaciones tributarias respecto de la Comunidad toda. Este requisito no es menor, atento al número de evasiones que, día a día, saquean las arcas fiscales obligando al Gobierno Autónomo a reasignar fondos casi permanentemente.-

Que se puede señalar, asimismo, que la obligación de constituir una garantía real cede únicamente ante la calidad de copropietario administrador de una única unidad en donde efectivamente tenga establecido su domicilio. 

Que, la reglamentación complementará a la presente, estableciendo -entre otras cosas- el monto de las garantías reales, que siempre estarán de acuerdo con el número de consorcios administrados.-

Que para la elaboración del presente proyecto la Comisión ha contado con la valiosa participación de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, así como con la opinión de destacados juristas, asociaciones y corporaciones profesionales afectadas y ciudadanos interesados en la regulación de tan importante instituto.

Por lo expuesto, esta Comisión de Legislación General y del Trabajo aconseja la aprobación de la siguiente 

LEY

Artículo 1º

Registro: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dicho Registro está a cargo del organismo que determine el Poder Ejecutivo, el cual actuará como autoridad de aplicación de la presente ley. 

Artículo 2º

Inscripción Obligatoria: Las personas físicas o jurídicas que en forma profesional y habitual presten el servicio de administración de consorcios dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires deben inscribirse en el Registro creado por esta ley. Se consideran incluidos, sin excepción, a quienes administren dos o más consorcios, aún cuando fuesen, a su vez, consorcistas en todos ellos.

Quedan exceptuados de tal obligación las personas físicas que administren el consorcio del cual forman parte en razón de ser propietarios de una unidad de propiedad horizontal y tener allí establecido su domicilio.

Artículo 3º

Los administradores de consorcios no pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que no cuenten con los siguientes requisitos:

1.-

Título o matrícula cuando la legislación vigente así lo disponga.

2.-

Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo.

Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos.-

Artículo 4º

Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben acreditar ante el Registro, presentando la documentación pertinente:  

a)

Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, deberán presentar copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.  

b)

Constitución de domicilio especial dentro del radio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-  

c)

Número de C.U.I.T..-  

e)

Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal  

Artículo 5º

No pueden inscribirse en el Registro:   

a)

Los inhabilitados para ejercer el comercio.  

b)

Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.  

c)

Los condenados por delitos dolosos.  

Artículo 6º

Los administradores deben, mediante declaración jurada, presentar anualmente un informe con la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas, según la forma y condición que la reglamentación determine.  

Artículo 7º

 Seguro de responsabilidad civil.- Los administradores deben constituir un seguro de responsabilidad civil por errores u omisiones conforme las formas y modos que determine la reglamentación.  

Artículo 8º

Los administradores de consorcios deben acreditar ante el Registro mediante la presentación de los respectivos comprobantes, los pagos de:  

a)

la totalidad de las tasas e impuestos municipales que les corresponda abonar respecto del consorcio administrado.  

b)

las multas que les hubieren impuesto por la aplicación de la presente ley.   

c)

los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales y la cuota sindical, si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran.  

e)

La vigencia del seguro de responsabilidad civil establecido en el artículo 7°.  

Los requisitos establecidos en los apartados precedentes deben ser acreditados anualmente, en la forma y condiciones que reglamentariamente se establezcan.

Artículo 9º

Acreditación: A fin de acreditar la calidad de inscripto, el Registro emite un certificado a pedido del administrador, cuya validez es de treinta días. El mismo debe contener el nombre y apellido o razón social, domicilio y CUIT del administrador.  

Artículo 10º

Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público pudiendo cualquier interesado informarse respecto de los apartados a), b) y c) del artículo 5° de la presente Ley, así como de las sanciones que se hubieren impuesto en los dos últimos años. La reglamentación establecerá los lugares de consulta.  

Artículo 11º

Infracciones. Son infracciones a la presente ley:  

a)

El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley.  

b)

La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 3°.  

c)

El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4° y la falta de comunicación de las modificaciones a esos datos que se hubiesen producido.  

d)

El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 6°.  

e)

La falta de presentación de los comprobantes exigidos por el artículo 8°.  

El Poder Ejecutivo determinará por vía reglamentaria el organismo competente a los fines de la aplicación de las diferentes sanciones previstas en el presente artículo y de las infracciones que correspondan a cada una de ellas. A tal fin dicho organismo debe tener en cuenta el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia, como factores de agravamiento de las sanciones correspondientes.  

Artículo 12º

Sanciones. Quienes incurrieren en las infracciones enunciadas en el artículo 11° serán sancionadas por la autoridad de aplicación con las siguientes:  

a)

Apercibimiento;  

b)

Multa de quinientos pesos ($ 500) a cincuenta mil pesos ($ 50.000);  

c)

Suspensión hasta por seis (6) meses del Registro;  

d)

Exclusión del Registro.  

En la aplicación de las sanciones se deberá tener en cuenta el  perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.

Se consideran reincidentes quienes habiendo sido sancionados por una infracción, incurran en otra de igual especie dentro del término de tres (3) años.

La reglamentación establecerá en qué casos y bajo qué condiciones quienes fuesen excluidos del registro pueden ser reinscriptos. En ningún caso se reinscribirá a quien fuera excluido antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.  

Artículo 13º

Procedimiento: 1.- 

1.-

Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley.  

2.-

Instrucción del sumario.- Recibida la denuncia, si la autoridad de aplicación encontrare mérito suficiente en la misma ordenará la instrucción del correspondiente sumario e imputará al denunciado.  

La imputación debe contener inexcusablemente:  

a)

Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa;  

b)

La cita precisa de la norma presuntamente infringida.  

c)

El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba.  

3.-

Prueba. En cada uno de los supuestos se da traslado mediante cédula del acto cuestionado al presunto infractor por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretenda valerse. Verificado lo anterior o vencido el plazo dado para ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que resulta admisible, con las siguientes particularidades:

La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que no resulten manifiestamente inconducentes. Contra la resolución que deniega medidas de prueba sólo procede el recurso de reconsideración.

La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días hábiles, prorrogables cuando exista causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por causa imputable al sumariado.

Es responsabilidad del sumariado la confección, suscripción y diligenciamiento de los oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para el cumplimiento de la prueba informativa que solicite, así como la citación y comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por desistido.  

4.-

Resolución.- Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte (20) días hábiles.

En todo lo no previsto en las disposiciones que anteceden, será de aplicación lo dispuesto por el Decreto 1.510/1997 , de Procedimiento Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.  

Artículo 13º

Prescripción. Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.  

CLAUSULAS TRANSITORIAS:  

Primera: El Poder Ejecutivo reglamentará la presente dentro de los ciento veinte (120) días corridos, contados a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial.-  

Segunda: Los actuales administradores de consorcios deben formalizar su situación, inscribiéndose dentro de los noventa (90) días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente Ley.-  

Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Sala de la Comisión: 12 de agosto de 2001.-  

 

FERNÁNDEZ, ALBERTO

Presidente  

BISUTTI, DELIA

Vicepresidente 1°  

ALTAMIRA, JORGE  

CAEIRO, FERNANDO  

CONTE GRAND, GERARDO  

IBARRA, VILMA  

RODRÍGUEZ, ENRIQUE  

    

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