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El Senado y la Cámara de Diputados,…

   

Registro de Administradores y Proveedores de Bienes y/o Servicios de Consorcios de Propiedad Horizontal

Artículo 1°:

Registro. Créase el Registro de Administradores y Proveedores de Bienes y/o Servicios de Consorcios de Propiedad Horizontal en todo el territorio de la República Argentina. Dicho registro funcionará en la órbita de la Secretaría de Defensa de la Competencia y del Consumidor o dependencia equivalente de cada provincia y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, teniendo estas últimas la facultad de delegar en los municipios y/o departamentos el registro y contralor.

Artículo 2º:

Obligatoriedad. Toda persona física o jurídica que administre o pretenda administrar o ser proveedor de bienes y/o servicios de un consorcio de propiedad horizontal, tendrá la obligación de inscribirse en el registro creado por la presente ley. Quienes se encuentren ejerciendo la actividad deberán formalizar su situación dentro de los noventa (90) días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente.

Artículo 3º:

Prohibición.

a) Queda prohibido a los consorcios de propiedad horizontal tomar los servicios de un administrador que no se encuentre inscrito en el registro y revista en calidad de activo. Quedan exceptuados de cumplimentar el presente artículo, aquellos consorcios que resulten administrados por uno o más de sus copropietarios;
b) Queda prohibido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal contratar la provisión de bienes y/o servicios con prestadores que no se encuentren debidamente registrados y revistan en calidad de activos.

Artículo 4º:

Requisitoria. Los administradores y proveedores deberán presentar ante el registro la documentación que determine la reglamentación, sin perjuicio de cumplir con los siguientes requisitos:

a) Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, deberán presentar la nómina de los titulares y/o accionistas de la misma, así como también de los integrantes de su directorio;
b) Constituir domicilio especial dentro del radio de la ciudad donde será ejercida la administración; 
c) Proporcionar el número de CUIT;
d) Poseer certificado policial de antecedentes;
e) Para el caso de las administraciones, constitución de la garantía especial prevista en la presente ley. Este requisito no será necesario para los consorcios que se autoadministren;
f) Los proveedores deberán presentar copia de las pólizas de seguros exigidas por la normativa correspondiente para el desempeño de su actividad. El registro deberá constar siempre con las pólizas actualizadas;
g) Presentar certificado de "libre deuda" de los tributos y tasas nacionales, provinciales y municipales;
h) Notificar al registro la nómina de consorcios para los cuales desempeñan su tarea.

Artículo 5º:

Garantía. Los administradores deberán mantener mientras se encuentren registrados conforme lo dispone el artículo segundo, la responsabilidad patrimonial computable que determine la reglamentación de la presente ley, a fin responder ante eventuales responsabilidades derivadas del mal ejercicio profesional. Quedan exceptuados de cumplimentar el presente artículo los copropietarios que administren el consorcio que integran.

Artículo 6º:

Calidad de activo. Los administradores y proveedores deberán justificar semestralmente su "calidad de activo", mediante la presentación en el registro de sus obligaciones tributarias indicadas en el artículo 5º inciso g). Deberán acreditar además, el pago de multas impuestas por el órgano de control, si las hubiere. La reglamentación determinará la modalidad en que será acreditado dicho requisito. En caso de incumplimiento perderá automáticamente y sin notificación previa, la calidad de activo.

Artículo 7º:

Denegatorias y exclusiones. Será denegada y/o excluido de la inscripción en el registro y por lo tanto no podrán ser administradores ni proveedores de bienes y/o servicios quienes:

a) Se encuentren inhibidos para disponer de sus bienes;
b) Se encuentren inhabilitados judicialmente;
c) No puedan ejercer el comercio;
d) Los fallidos y concursados hasta 5 años después de su rehabilitación;
e) Los condenados por delitos dolosos incompatibles con el ejercicio de la actividad, hasta después de cumplida la condena.

Artículo 8º:

Acreditación. A fin de acreditar la calidad de activo, el registro emitirá un certificado a pedido de el/los interesado/s. El contenido de dicho certificado será establecido en la reglamentación.

Artículo 9º:

Carácter público del registro. El registro podrá ser consultado gratuitamente por cualquier ciudadano. A pedido de éstos, el registro emitirá para los requerientes un informe completo del empadronamiento en cuestión.

Artículo 10º:

Multas. Para el caso de infracciones a lo dispuesto por la presente ley, los consorcios y/o los administradores y/o proveedores -según corresponda-, serán sancionados con la pena de multa. Para ello se tendrá en cuenta lo dispuesto por la ley 24.240 de defensa del consumidor y cuyo órgano de contralor será la Secretaría de Industria y Comercio o dependencia equivalente de cada provincia y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La reglamentación establecerá la escala de multas y las modalidades de efectividad de las mismas. 

Artículo 11º:

Reglamentación. El Poder Ejecutivo nacional reglamentará la presente ley.

Artículo 12º:

Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Guillermo E. Alchouron.


FUNDAMENTOS

Señor presidente:

Desde la promulgación de la ley 13.512 de propiedad horizontal, los consorcios de propietarios no escapan a las relaciones interhumanas originadas en cualquier sociedad, caracterizándose precisamente por generar vínculos particulares y específicos entre sus miembros que deben tratarse con soluciones también específicas.

Desde hace un tiempo vienen generándose en el seno de los consorcios de propiedad horizontal una serie de quejas y denuncias informales, algunas radicadas en asociaciones de Defensa del Consumidor y otras recogidas por diversos medios de comunicación. Ellas apuntan a veces a la inidoneidad de los administradores, otras a su carencia de responsabilidad patrimonial que se traduce en la imposibilidad de repetir de ellos los montos que debieron erogar por falta de pago de cargas sociales o impuestos, o cuando estos han sido mal calculados; las más a poca transparencia en la rendición de los gastos comunes. Téngase en cuenta que sólo en la Ciudad de Buenos Aires existen 90.000 consorcios que mueven un volumen de dinero de 3.000 millones de pesos al año.

Por ello resulta necesario generar una normativa de contención para evitar o morigerar las complicaciones que se repiten en la mayoría de los casos y que desde siempre han producido controversias en el seno consorcial.

Sin duda y habiendo grandes intereses de por medio, existen diferentes posturas respecto de cómo legislar sobre administración de consorcios. De hecho, una de ellas es la que pregona la autoadministración -prevista además en la ley 13.512- y que si bien aparece como ideal, no es menos cierto que las ocupaciones privadas de cada consorcista restarían el tiempo necesario para una dedicación de tiempo completo a la actividad administrativa, así como también no deja de ser preponderante que la alta especialización que sobrellevan las diferentes profesiones hace necesario el tratamiento del tema en forma específica.

Otras posturas existentes provienen de organizaciones privadas, que pretenden elevar al rango universitario la actividad de administración de consorcios, matriculando y/o colegiando su tarea. Esta intención resulta interesante si no fuera porque dicha pretensión reserva para estas organizaciones la decisión sobre quienes pueden o no ejercer la actividad; con lo cual se podría convertir en un monopolio privado.

Teniendo en cuenta lo dicho, resulta conveniente apuntalar todas las voluntades con ciertas normas generales y regulaciones que faciliten la toma de decisiones por parte de los administrados dentro de un marco de seguridad jurídica.

El presente proyecto de ley aborda ciertas cuestiones relacionadas con la persona encargada de administrar un consorcio juntamente con ciertas particularidades referidas a los proveedores, proponiéndose la creación de un Registro de Administradores y/o Proveedores de Bienes y Servicios de Consorcios de Propiedad Horizontal en el ámbito nacional. En dicho Registro se deberán inscribir los administradores para poder desarrollar su tarea. Esta inscripción es de carácter compulsivo y tiene como fin proteger los intereses de los consorcistas, generando idoneidad y transparencia en la elección de las personas que dispondrán del manejo de los fondos de las expensas comunes.

Este Registro será además de acceso público para que los diferentes consorcios cuenten con elementos objetivos que les permitan tomar decisiones acertadas sobre a quién confiarán su patrimonio.

Asimismo, la garantía real exigida servirá como elemento disuasorio ante posibles desfalcos y malversación de fondos, separando a aquellos que pretendiendo otros fines que no sean los de lograr una administración eficiente, desistan de sus cometidos. Es así que en caso de eventuales infortunios, son los consorcistas quienes deben afrontar con su patrimonio personal esas erogaciones.

Por otra parte, la ley también alcanza a los proveedores de los consorcios quienes para poder trabajar deberán cumplir con todas sus obligaciones tributarias.

Es por todo lo expuesto que solicito a mis pares la aprobación del presente proyecto de ley.

Guillermo E. Alchouron.

-A las comisiones de Legislación General, de Comercio y de Defensa del Consumidor.   

    

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