Rincón Solidario

Los vecinos alteran el orden y los horarios de descanso

Sres. Pequeñas Noticias:

En el edificio hay un SUM (Salón de Usos Múltiples) donde los vecinos alteran el orden y los horarios de descanso.

El reglamente interno es bastante limitado respecto al uso del mismo y ya intenté razonar con la administración pero no obtuve ningún resultado. Quisiera saber si, en mi caracter de inquilino, dispongo de alguna vía legal para poner fin a esto.

Gracias,

Fabiana
(27/11/2011)

Estimada lectora Fabiana:

En gran medida, el tema lo hemos desarrollado "in extenso" en las notas producidas en los Boletines de Pequeñas Noticias de fechas 06/04/2011 (Nº 432, ver link), 28/12/2007 (Nº 337, ver link) y 27/12/2006 (Nº 308, ver link), en oportunidad de consultas de ribetes similares y en el artículo de mi autoría publicado en www.microjuris.com.ar del 25/03/2010 (MJ-DOC-4608-AR | MJD4608) intitulado "Los ruidos molestos y la normal tolerancia. La legislación civil, la contravencional y de faltas y su relación con la Ley especial del Régimen de Propiedad Horizontal" <ver enlace>, en los que, consideramos, hallará la respuesta a sus inquietudes, a los que remitimos brevitatis causae.

Para ello reproducimos el Art. 2618 del Código Civil: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.

En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.

El juicio tramitará sumariamente", que funciona armónicamente con el Art. 6º, inc b de la Ley 13.512 que regula el sistema de la propiedad horizontal: "queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:…

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio"
La jurisprudencia de nuestros tribunales ha sido prolífica al respecto: "Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la propiedad horizontal someten el derecho de cada uno de los copropietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el proceso evolutivo de la noción de propiedad, que es cada vez menos derecho absoluto e ilimitado" (1).

Además se ha sostenido que "la circunstancia de que se reconozca dentro del régimen de la Ley 13.512 en cada uno de los copropietarios la máxima posibilidad de utilización de su unidad, teniendo en cuenta el estado de comunidad en que se encuentran, les impone ejercerla en el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás, como por el interés general que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen, que adquiere base real y efectiva" (2).

"A quien reside en un edificio de propiedad horizontal le consta cuán molestos son los pisoteos y tumbos que producen criaturas de corta edad en sus juegos infantiles, los taconeos de los mayores, la música llevada a su mayor volumen, el arrastre de sillas y otros muebles, las voces y gritos destemplados y, en general, el estrépito y el barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas precauciones y cuando no se actúa con prudencia.

Si los demandados han producido en reiteradas oportunidades ruidos perturbadores molestos, más allá de los normales, que han afectado la tranquilidad del copropietario actor, contrariándose así las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, tal conducta constituye una violación a lo preceptuado por el artículo 6º, inciso b) de la ley 13.512" (3).

En el caso sub exámine, habrá que poner en conocimiento del propietario-locador la molesta situación a los efectos que éste asegure al locatario el normal uso y goce de la locación que, en inmuebles sometidos al gobierno de la Ley 13.512, incluye el aprovechamiento de las partes comunes destinadas a ese fin.

En ese sentido, se deberá extremar las gestiones intraconsorciales posibles y en la hipótesis de fracaso ejercer la acción prevista en el art.15 de la LPH (4). 

Esperando haber sido útil para encarar la resolución del conflicto planteado, hago propicia la ocasión para saludarla con distinguida atención. 

Jorge Resqui Pizarro

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(1) CNCiv., Sala D, 02/10/1968, ED, 25-673.

(2) CNCiv., Sala F 11/10/1996, LL 125-776.

(3) Cám.1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, 03/04/1975, ED, 61-414.

(4) Art. 15, ley 13.512.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. 

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.

La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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