Esta gente es mayoría en el consorcio

Queridos amigos:

En nuestro edificio hay publicidad en las medianeras y el producto de ese ingreso se lo lleva la constructora ya que dice que así figura en el reglamento de copropiedad.

Yo pregunto, ¿ya que esta gente es mayoría en el consorcio, puede hacer ésto por ley o podemos hacerle juicio por considerarnos estafados por dicha empresa y tener el edificio sin mantenimiento desde hace años?

Un abrazo.

Ernesto
(1/2/2012) 

Ernesto:

Desgraciadamente la empresa tiene derecho al cobro de dichas publicidades porque son reservas emergentes del reglamento de copropiedad, que por su naturaleza contractual, lo previsto en él es ley para el cosorcio, aplicandose al caso los Arts. 1137 y 1197 del Código Civil. 

Este "abuso" nace a partir de una "inconstitucionalidad" emergente del decreto reglamentario (Art. 1º del 18734) de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta última previene que son los copropietarios en asamblea los que deben redactar, otorgar e inscribir el reglamento de copropiedad (Art. 9) pero luego el decreto reglamentario autoriza a las empresas constructoras que se disponen a contruir edificios en P.H. que redacten el reglamento, que regirá luego para todos los consorcistas. Entonces las empresas se aprovechan de tal "inconstitucional" facultad, para reservarse no solo las publicidades de medianeras, sino las de la terraza, antenas, carteles etc, pero también se suelen eximir del pago de expensas generalmente de locales que no los enajenan y quedan en su propiedad, y más aún, se reserva EL COBRO DEL CREDITO DE MEDIANERIA, o sea que si es un edificio construido lindero a un terreno, el día de mañana, cuando alquien decida hacer un edificio sobre ese terreno el cobro del aprovechamiento del muro medianero que debiera cobrar el consorcio, lo cobra la empresa constructora. Y si todo lo dicho no bastare se suelen reserva el derecho a "sobreedificar" es decir construir luego de terminado el edificio, más unidades sobre la cubierta común superior, de su exclusiva propiedad, cuando debieran ser del consorcio pues el espacio aéreo es de propiedad común, no de la empresa constructora.

Decimos que es una inconstitucionalidad porque nunca un decreto reglamentario de una ley, puede modificar lo previsto precisamente en esa ley que se reglamenta. Es decir bajo la excusa de reglamentar lo que se hace se deja sin efecto una norma de la ley y se la reemplaza por una norma del decreto reglamentario. Se viola el Art. 31 de la Constitucion Nacional, que es el de la jerarquía de las normas, las leyes nunca pueden ser modificadas por los decretos, pues están un grado más arriba. Aquí la Ley 13512 dice que el reglamento lo debe otorgar la asamblea de copropietarios, y el decreto dice que lo puede otorgar la empresa constructora.

En menor escala también entendemos que se trata de un caso ostensible de "abuso de derecho" que contempla el Art. 1071 del Codigo Civil, 2do. párrafo.

De todas formas puede haber medios y acciones judiciales a entablar para modificar el reglamento (ya que por vía asamblearia esto nunca se logrará en base a sus dichos de que "esta gente es mayoría) pero esto amerita ya una consulta con profesionales, excediendo el marco de este ámbito en que se desenvuelve la pregunta.

Este tema da para mucho más y ha sido motivo de dedicación expresa de nuestra parte en varios de nuestros libros, pero por respeto a la brevedad que merece la respuesta, creo que la misma cumple la finalidad por Ud. perseguida.

Atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.