Rincón Solidario

Construcción en la terraza

Estimados:

He investigado la Web de arriba abajo y no existe nada parecido al servicio gratuito que brindan ustedes. ¡Muchas gracias por esta tarea!

Les consulto lo siguiente:

Estoy comprando, de pozo, un departamento con terraza de uso exclusivo. Me gustaría, en el futuro, contar con la posibilidad de cerrarla (en su totalidad o en parte). Debido a que el reglamento de copropiedad aún no ha sido redactado, les consulto sobre la viabilidad de incluir en éste alguna cláusula que permita o al menos simplifique dicha construcción.

Por un lado, he leído la respuesta de la Dra. Diana Sevitz sobre la aplicación primera del reglamento de copropiedad por sobre la Ley 13.512 (www.pequenasnoticias.com.ar/RinconSolidario/RinconSolidario0432c.asp) en donde una lectora hacía referencia a una cláusula de un reglamento de copropiedad que permitía ocupar “hasta un 50% de la misma, sin necesidad de obtener autorización del resto de los copropietarios”.

Por otro lado, entiendo que el artículo 2 de la Ley 13.512 deja abierta la posibilidad de que el consorcio acepte a la terraza como de dominio exclusivo (“...Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario”).

Entonces les pregunto:

¿Se puede efectivamente incluir una cláusula que habilite a los propietarios con terraza de uso exclusivo a construir en ellas sin mediar autorización de todos los propietarios?

¿Qué implicancias tendría incluir una cláusula que ateniéndose al artículo 2º hiciera de la terraza un “espacio de dominio exclusivo” y no ya un “espacio de dominio común y uso exclusivo”?

¿Serviría ésta última cláusula de algo a los fines de simplificar la construcción?

Muchas gracias por sus respuestas.

Un cordial saludo,

Martín

(19/2/2012)

Estimado Martín: 

El Art. 2do. de la Ley 13.512 en el Inc. a) se enumera como comunes , entre otros los techos, que son definidos como la bóveda del edificio o bien su cobertura y cuya función es aislar el edificio del exterior.El techo al que alude este inciso es aquél que cubre las unidades funcionales del último piso o de aquellos pisos en los cuales finaliza el edificio.

El carácter de la enumeración no es taxativa, sino enumerativa, ya que puede incorporarse a un edificio otras cosas que integrarán el carácter de comunes. Si bien no es taxativo, sí es determinante en cuanto al carácter que se le da al sector, conforme al reglamento, es decir, que es éste quien determina qué cosas son consideradas comunes y qué cosa propias o privativas.

El artículo establece cómo debe ser considerado una cosa común y cuáles son sus características:

a) Que las partes comunes deben ser cosas de uso común del edificio

b) Que todas las partes comunes debern ser indispensables para mantener la seguridad del mismo.

Situación de la azotea: ésta puede ser estipulada como cómún o privativa .

"El reglamento es confeccionado por el propietario, pueden otorgarlo varias personas, como resultado de la división del condominio preexistente, pueden otorgarlo todos los propietarios que resultan adjundicatarios de las unidades funcionales de un edificio construido, generalmente al costo implantado en un terreno cuya titularidad se encontraba en condominio entre ellos o del que era dueño, el emprendedor o algún otro sujeto. Barlomé Orfila Capitulo II Reglamento de Copropiedad pág 29"

"La materialización del acto de otorgamiento la efectúa el escribano público, pero el contenido del reglamento lo disponen las partes" Barlomé Orfila Capitulo II Reglamento de Copropiedad pág 30"

A su primera pregunta, después de hacer estas distinciones, le contesto que no existiría ningún problema en dejar constancia en el reglamento e incluir la cláusula que usted refiere, siempre y cuando, la unidad funcional se haga cargo de todos los gastos que la modifciación suponga. En cuanto al cambio de proporcionalidad, pasará a ser una parte descubierta a una cubierta, lo que modificaría porcentuales a mi modesto entender. Todo esto siempre y cuando el constructor, o el propietario del edificio estuviese de acuerdo con la confección de dicha cláusula, caso contrario deberá buscar concenso entre los otros condóminos y necesitaría la unanimidad de todos ellos.

A la segunda pregunta: sigue siendo común porque es azotea, pero a usted le dan el uso exclusivo de la misma; otra cosa distinta es que le permitan la construcción o sea ampliar su espacio, por reglamento, con las consideraciones que ya he vertido precedentemente. "La distinción entre cosas propias y cosas comunes es muy artificiosa, proque en suma, todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado por cosas comunes (Cám Nac. Civ Sala L 17/7/1992 Consorcio Carlos Calvo 2251 v. S. F.) La reparación de los lugares comunes concedidos al uso exclusivo de uno de los propietarios está cargo del consorcio (Cám Nac. Esp. Civil y Com sala 4ta. 31/51983 J:A: 1984-IV-129"

Sin otro particular, espero haber respondido a sus consultas.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

---

La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +