Rincón Solidario

Extraordinarias y complementos

Estimados:

Siempre doy gracias por informarnos sobre todos los temas que surgen día a día sobre la propiedad horizontal y los derechos de sus propietarios.

En este caso quisiera informarme sobre el concepto de expensas extraordinarias y complementos de expensas por un determinado período de tiempo.

En mi consorcio es común las roturas de todo tipo de caños, muchas reparaciones son a consecuencia de anteriores reparaciones donde el administrador optó por hacer parches (soldaduras) en vez de proceder a cambiar tramos para terminar definitivamente con el problema. Nunca pone a consultar a la asamblea cuál va a ser la forma de reparación y aprobación del presupuesto.

Ahora bien, en cada caso dispone de una expensa extraordinaria para el gasto.

Al caso, pregunto: ¿Ese gasto constituye expensas extraordinarias ó complemento de expensas?

En el caso de tener inquilinos, y no presentando el administrador al consorcio la liquidación de expensas hace ocho meses por motivos injustificables, a la vez que se niega recibir cartas documentos intimando a quien las presente, ¿qué argumento le doy al inquilino para que se haga cargo del gasto en cuestión si le correspondiere?, teniendo en cuenta que las expensas extraordinarias las abona el propietario.

¿Tiene el administrador el poder de decidir emparchar o cambiar tramos, o lo debe decidir la asamblea?.

Gracias.

Gloria

(29/02/2012)

Estimada Gloria:

En principio definiré qué son expensas ordinarias y extraordinarias:

Gastos Ordinarias

Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio, como son entre otros:

1. Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales.

2. Elementos y artículos de limpieza.

3. Gastos de electricidad, agua y gas del edificio

4. Mantenimiento de ascensores y bomba de agua, reparaciones de caños etc.

5. Etc. existen otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta

6. – las habituales y periódicas;

7. - los honorarios del administrador;

8. - los salarios;

9. - los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio;

10. - los gastos de combustibles y electricidad;

11. - el mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias;

12. - los elementos de limpieza e iluminación;

13. - la papelería y franqueo;

14. - los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.
etc.

Gastos Extraordinarios

Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.

A su primera pregunta le respondo que un cambio de cañerías, o un parche, no puede considerarse un gasto extraordinario puro, porque aún teniendo un elevado valor, sigue siendo un gasto de mantenimiento y conservación, o sea común. Por más que el gasto se recaude en forma extaordinaria (puede que el administrador le coloque ese nombre en las liquidaciones, no se incluye dentro de la definición de expensas extraordinarias). Si el administrador se niega a liquidar expensas y se niega a recibir las cartas documento, sencillamente ha hecho abandono de la administración, y el consorcio se encuentra acéfalo, ya que una de las principales funciones del administrador, es "valga la redundancia" la de administrar el dinero que pone al cobro mensualmente para recuperar los gastos efectuados por el consorcio, quiere decir que si no liquida no recauda y entonces el consorcio no cumple con sus obligaciones. 

Respecto a si los locatarios abonan o no las expensas extraordinarias, primero debemos informar que lo que ud. y el administrador denominan expensas extraordinarias "no los son", reitero, el cambio de tramos es simplemente un acto de mantenimiento y conservación de las cosas comunes, y por ende , las debe abonar el locatario, en caso que el departamento se encuentre dado en alquiler, abona el propietario las extraordinarias puras, si así se establece en el contrato de alquiler.

Así lo ha entendido la jurisprudencia: "Locación de cosas. Contrato de locación. -Expensas Comunes 1- Por expensas comunes ordinarias a cargo del locatario deben entenderse las que hacen al mantenimiento normal del edificio, por oposición a las extraordinarias, que quedan a cargo del locador. No puede dudarse del carácter ordinario de las reparaciones de ascensores y otros elementos de las partes comunes del inmueble, como de los seguros y demás conceptos que hacen a la conservación de la cosa común. 2- La instalación de un termotanque en un edificio en propiedad horizontal constituye una mejora, al dotar al inmueble de un nuevo elemento, razón por la cual corresponde incluirlo dentro de la categoría de expensas extraordinarias.E., M c/D F, R y Otro s/Daños y Perjuicios (Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala G - Nro. de Recurso: G165534 - Fecha: 10-5-1995 - Vocal Preopinante: GRECO) citar: elDial - AED81 Copyright © - elDial.com - Editorial Albrematica

El administrador no tiene ningún poder, debe cumplir con las obligaciones impuestas por la Ley 13.512, el reglamento ,lo normado por la ley 3254 y las asambleas. En su caso es ocioso contestar si el administrador tiene o no poder ya que por sus manifestaciones éste ya no administra más su consorcio. En general, salvo que el cambio de caños sea urgente, el administrador puede decidir su cambio, pero si es una obra programada tiene obligación de llamar a una asamblea , Ley 3254 art. 9º inc b.- "(...) atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes." y art. 11º última parte: "(...) en aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto".

Espero haber respondido a su consulta.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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