Tenemos problemas para encontrar a los dueños

Hola:

El consorcio donde vivo -al cual estoy tratando de organizar- es un edificio compuesto por cuatro torres de tres pisos y en total tiene 42 unidades funcionales.

Tenemos problemas para encontrar a los dueños de siete de esos dpartamentos ya que todos están habitados por inquilinos o parientes pero no pagan y no quieren facilitar datos del posible titular.

Todo esto se construyó en cooperativa por crédito hipotecario pero, como los créditos no están saldados todavía, no figuran en el Registro de Propiedad los nombres de los titulares y el banco tampoco quiere facilitar sus datos.

¿Qué se puede hacer para cobrar las expensas a estas personas?

¿Se puede intimar a los ocupantes o inquilinos?

Gracias

Norma

(14/05/2012)

Norma:

Voy a empezar por el final. Se puede entablar una diligencia preliminar judicial a fin de que el Acreedor Hipotecario (Banco) denuncie el nombre y domicilio de los beneficiarios del crédito y/o de los adquirentes de las unidades. 

Incluso se puede entablar esta misma diligencia contra el ocupante del departamento a fin de que denucie a título de qué ocupa el mismo, y en su caso el nombre y domicilio del adquirente o quien le otorgó la posesion o tenencia del bien, o adjudicación, si es que ya la hubo.

No importa que los departamentoss no tengan aún titular registral, la obligación de pago de expensas no nace de la calidad de propietario "registral" sino de la calidad de "poseedor, por una razón de justicia, y es que quien goza de los servicios debe hacerse cargo de su pago.

El problema no se presenta respecto a quién reclamar el pago o a quién iniciarle el juicio, sino que al no figurar como titular registral no se le podrá embargar la unidad, y por lo tanto, no sabremos que bien embargale al deudor.

Se podría sí embargar los derechos emergentes del boleto de compraventa, es decir que en caso de juicio, se deberán subastar esos derechos, de carácter personal no real.

Mas allá de lo dicho, es necesario saber para dar una opinión más certera, si el edificio tiene reglamento de copropiedad, si funciona como propiedad horizontal, con administrador, asambleas etc. En caso de no tener aún el reglamento, o sea tratándose de un consorcio de hecho vigente durante el período de prehorizontalidad, ver si el edificio ya ha sido totalmente terminado y adjudicado.

Necesitaría estos datos para una opinión con mayor propiedad.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

---

El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.