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Rincón Solidario Terminó la tarea pero no le pagaron Estimado Sr. director de Pequeñas Noticias: El administrador de un consorcio -como representante legal- contrató la ejecución de tareas de refacción de toda la fachada de un edificio. La empresa terminó la tarea pero no le pagaron lo hecho. El abogado de la empresa demandó el cobro del trabajo al administrador. ¿Es correcto dirigir la acción contra el nombrado?. Nicolas (10/05/2012) Estimado lector Nicolás: La ley 13.512 en sus arts. 9º, inc. a)(1) y 11º(2) establece que el administrador es el representante de los propietarios, por lo que entendiendo que al Consorcio se le reconoce - ya pacíficamente tanto en doctrina cuánto en jurisprudencia - personalidad jurídica propia, deviene en representante de dicho ente. En ese sentido, están a su cargo la gestión de los intereses comunes en temas que no justifiquen la convocatoria a la Asamblea - facultades, derechos y obligaciones inherentes a su función - o que hayan sido resueltas por ésta. Se sabe, que la existencia del administrador en el Consorcio es de carácter obligatoria y le son aplicables las reglas del mandato civil(3) y en nuestra opinión las de la relación de consumo(4). "El administrador de un inmueble en propiedad horizontal es un mandatario, y las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato en cuánto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o por normas específicas (…) (el resaltado nos pertenece)(5). El administrador puede ser responsabilizado, cuando actúa como órgano de la persona jurídica o en cumplimiento del mandato recibido, si lo hace en forma negligente según los requerimientos de las circunstancias de personas y cosas(6). En
el planteo sub-exámine, habiendo el representante de los condóminos
actuado dentro de sus facultades o en cumplimiento de instrucciones
asamblearias y no demostrada culpa Esperando haber sido útil a los fines de esclarecer su consulta, lo saludo con distinguida atención. Jorge
Resqui Pizarro --- (1) Art. 9° LPH - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; (…). (2) Art. 11º LPH -El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio. (3) Código Civil, arts. 1869 y siguientes. (4) Ley 24.240 con sus modificatorias y reformas hasta la ley 26.361 y normativa infralegal aplicable. (5) Cámara Nacional en lo Civil, Sala L, 30/12/93, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 3113). (6) Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, 2ª ed., pg.606, Hammurabi, Bs.As., 2007. --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Jorge Resqui Pizarro
