Rincón Solidario

Deberían ser considerados extraordinarios

Estimados, 

Quería consultarles por unos gastos que hubo en mi edificio que creo que deberían ser considerados extraordinarios por no tratarse de gastos habituales ni reparaciones infaltables mensualmente.

Se rompió el portón del edificiio y lo repararon (arreglo portón garaje c/cambio de placa electrónica, fotocélula, etc.)

Colocación de artefacto de iluminacion de emergencia en ascensor. Se cambiaron luces de emergencia según dispone la ordenza.

Materiales de pintura para el SUM.

Limpieza interna y externa de superficies de calentamiento de caldera y termotanque; desollinado interior de tubos de gases, etc. (este creo que deberia tratarse de ordinario por ser un servicio de mantenimiento del equipo)

Aprovecho para consultar cómo se interpreta "los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio".

Desde ya muchas gracias por su tiempo.

Matias

(08/06/2012)

Estimado Matías: 

En principio definiré ambos conceptos:

EXPENSAS COMUNES

Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio, y son de mantenimiento y conservación a modo de ejemplo:

1.- Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales.

2.- Elementos y artículos de limpieza.

3.- Gastos de electricidad, agua y gas del edificio.

4.- Mantenimiento de ascensores y bomba de agua.

5.- Etc. existen otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta.

6.- Las habituales y periódicas.

7.- Los honorarios del administrador.

8.- Los salarios.

9.- Los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio.

10.- Los gastos de combustibles y electricidad.

11.- El mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias.

12.- Los elementos de limpieza e iluminación.

13.- La papelería y franqueo.

14.- Pintura de espacios comunes.

15.- Cumplimiento de ordenanzas. 

GASTOS EXTRAORDINARIOS

Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.-

La jurisprundencia así lo ha entendido:

"La expresión expensas comunes significa gastos de todos, es decir, gas necesarios para el mantenimiento del edificio, arreglos, etc. Así como hay partes comunes, hay gastos comunes, entendida esta palabra como refiriéndose los consorcistas (Arts. 2 y 8 de la Ley 13.512). Ahora bien, las expensas extraordinarias son también expensas comunes (en el sentido de gastos todos), y se oponen a las expensas ordinarias. La sentencia apelada rechazó parcialmente la ejecución por asignar a comunes el significado de ordinarias. Pero ese no es el sentido de la ley. Un pasillo o un ascensor son partes comunes, y si hay que arreglarlos, habrá expensas comunes (de todos). Que esos sean ordinarios o permanentes sólo autoriza a decir que son extraordinaros pero no a negarles el carácter de expensas comunes, y denegar su ejecución". Ley 13.512 Art. 2 ¦ Ley 13.512 Art. 8 "Consorcio de Copr. Edificio Barrio Bernal 274 Torre B1 c/ Estevez, Angela s/ Cobro ejecutivo" - CC0103 - LP 23 6050 RSD-283-00 S - 21-9-2000 Juez Roncoroni (SD) MAG. VOTANTES: Roncoroni-Vásquez - Citar: www.elDial.com - W135C8.

Entendido ambos conceptos, la rotura del portón, colocación de artefactos de iluminación, luces de emergencia, limpieza interna y externa de superficies de calentamiento de caldera y termotanques, son todos gastos ordinarios, que por su naturaleza no todos los meses deben cambiarse o reemplazarse, por eso a veces se los liquida como extraordinarios, pero de ninguna manera son extraordinarios puros.-

Esperando haber contrestado a se consulta,lo saludo muy atte.-

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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