Rincón Solidario

Realiza trabajos por montos considerables sin llamar a asamblea

Buenas tardes,

Mucha gracias por este espacio.

Queria consultarles por el administrador de nuestro edificio. El mismo tiene la costumbre de realizar trabajos en unidades por montos considerables sin llamar a asamblea. Lo peor es que me enteré que en su afán de ganar votos para la próxima votación de mandato los trabajos que realiza no son acordes con los daños a reparar. Por ejemplo, a un coopropietario le pintó todo el departamento cuando el daño por la pérdida de agua le afectó sólo una pared de una de las habitaciones.

Hasta el momento no se lo reclamé porque era una presunción pero esta semana me comentó otra vecina que el administrador le ofreció pintar todo el departamento cuando sólo corresponde una porción bastante chica del mismo. ¿Cómo debo actuar? Mi temor es que su accionar sea siempre el mismo.

Muchas gracias

Carlos Ariel

(16/07/2012)

Estimado Carlos Ariel: 

El art. 9º de la Ley 13.512 establece: "...el reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; conforme este articulo es el administrador quién debe recaudar los recursos para hacer frente a las reparaciones que deba realizar el consorcio. Las obligaciones naturales del administrador son las de conservación y manteniemiento de las partes comunes, que son sufragadas con las expensas determinados en el reglamento de copropiedad, y en forma subsidiaria lo normado por el art. 2do. de la ley 13.512.

De la Ley 13.512 no surge que el administrador deba llamar a asamblea para reparar y conservar las partes comunes ya que es su obligación natural pero lo que se entiende sobre "reparación y conservación de partes comunes" es la intención de la reparación y conservación. Ya que si los propietarios no quisieran reparar o conservar, éste deberá dejar constancia en una asamblea la negativa del consorcio a efectuar las mismas. Por lo que se desprende que la decisión es asamblearia y se tiende que la misma comprende la evaluación de él o los presupuestos cuándo las repraciones tienen una importancia significativa en las liquidaciones fututras de expensas. 

Lo que estoy mencionando es sobre reparaciones que pueden ser programadas. La pintura de una unidad funcional , no reviste la categoría de "urgente". Es entocnes que, si el admnsitrador no tiene una autoriación del consorcio o del consejo de administración para hacer gastos, a mi modesta opinión, debería someter al consorcio los presupuestos para su aprobación. Además conforme el art 9 inc. b) de la ley 3254 establece:atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asismismo la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes. y su dereto reglamentario 551/10 en el mism o inciso establece que: "Las necesidades y requerimemto deben ser debidamente planteadas en Asamblea o notificadas al consorcio por medio fehcianete. Del mismo modo deben documentarse las rechazadas por la asmablea por falta de fondos u otro motivos ajenos al admnistrador.

En atención a lo normado por dichos arts. el administrador que no cumple con estas directivas se encuentra incumpliendo esta ley y pasible de las sanciones determinadas en el art.16, pudiendo perfectamente cualquier propietario efectuar las denuncias ante el Registro Público de Administradores.

Respecto de las denuncias que Ud. efectúa sobre lo que el consorcio debe reparar el Dr. Bartolomë Orfila en su libro consorcios, editorial Errepar, pág 420, nos dice que: ".....si una cañería comín del consorcio ha causado daños en el interior de un departamento, los trabajos que deberá relaizar el consorcio deben estar dirigidos a rstituir la unidad al mismo e idéntico estadp en el que se hallaba antes del acecimiento del siniestro. La jurisprudencia y doctrina en materia de responsabilidad civil son coincidentes y unánimes al respecto. Cuando se provoca un daño a otro, el afectado tiene derecho a que el rsarcimiento del mismo coloque su patrimonio en las misma condiciones en que se hubiera econtrado de no haberse producido el hecho.- Ahora bien, el mismo estado no significa mejor estado. ...La responsabilidad indemnizatoria tiene su límite en la reposición de dicho patrimonio al estado en el que se hallaba antes del daño, pero no más...".

Es más que claro lo manifestado por el Dr. Orfila, todo tiene un límite en cuanto al tema de las reparaciones, si el administrador se ha extralimitado en cuanto a lo que el consorcio debió o debía abonar referido a aquellas, habrá incurrido en un abuso de sus funciones y en una mala praxis que deberá ser ventilada y apreciada judicialmente.

Le recuerdo que las acciones a inicarse contra el administrador, deben ser concesuadas con el consorcio y considero un poco dificultoso el inicio de acciones exclusivamente de su parte, por carecer de legitimación activa, ud. no representa al consorcio. El consorcio puede solicitar, conforme lo normado por el reglamento, una asamblea extraordinaria para tratar este problema que los aqueja. Pero igualmente ud. puede dejar constancia de estas circunstancias en forma fehaciente y pedir las explicaciones que considere convenientes para el administrador explique su proceder.

Esperando haber respondido a su consulta, lo saludo atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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