Rincón Solidario

Hay una unidad funcional cuyo destino es una cochera

Amigos:

En un consorcio hay una unidad funcional cuyo destino -según el reglamento de copropiedad- es una cochera ¿Esta unidad funcional debe participar del pago del sueldo total del encargado o sólo debe abonar el plus cochera? ¿El resto de las unidades funcionales destinadas a vivienda deben soportar el resto del sueldo del encargado? ¿Es posible esta separación?

Desde ya muchas gracias

Miguel de la CABA

(27/7/2012)

Estimado Miguel: 

La ley 13.512 tiene varios artículos que establecen la forma en que los propietarios deben hacerse cargo del pago de las expensas:

"Articulo 8 - Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario".

"Articulo 9 - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad... c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes"

"Artículo 3 - El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre las siguientes materias:.... 6) Cargas comunes y contribución a las mismas."

o sea que para acordar la determinación del valor se pueden dar los siguientes casos:

a) Acuerdo de partes: asignación al redactarse el reglamento , pueden ser conforme a plano de mensura (mensura horizontal MH) relación aritmética directa con la proporción que a cada una de ellas le corresponde sobre el total del inmueble en conjunto. Se liquidan conforme a plano, todo ello salvo convención en contrario conforme el art. 8º de la ley 13.512

En consecuencia, se pueden determinar otros porcentuales que no sean del plano de mensura.

Entre ellos se puede establecer en un reglamento que algunas unidades funcionales se le eximan de pagar algunos servicios que no disfruta.

Pero lo importante que Ud. debe tener en cuenta que es el mismo reglamento quién debe establecer las exenciones para ciertas y determinadas unidades funcionales. Si no están determinadas éstas en el reglamento, las unidades funcionales abonan todos los rubros mencionados como gastos comunes. Tal como Ud. plantea su caso, no existiría ninguna exención para esa unidad funcional, por lo tanto deberá abonar el pago del sueldo del encargado y su cargas sociales. Igual le sugiero una relectura del reglamento con el objeto de estar muy seguro que no se le haya dado ese privilegio a la unidad cochera.

Sobre el particular no he encontrado fallos de exenciones sobre cocheras pero si sobre locales y al respecto la jurisprudencia ha decidido:

"El personal de portería sirve no sólo al mantenimiento de la limpieza del edificio en general, sino que además tiene a su cargo la limpieza de la vereda, que obviamente debe abarcar el frente íntegro de la cosa común incluído el frente de los locales con salida directa a la calle. Además, puede prestar servicios tales como distribución de correspondencia, atención de reclamos, etc., a todos los copropietarios, incluído los de dichos locales, más allá de que los propietarios de los locales puedan requerir o nó el cumplimiento de dichos servicios.BOSSERT Mayoria. LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200 s/SUMARIO 16/09/91 C. 086645 Civil - Sala F ".

"Los locales de planta baja con salida directa a la calle deben contribuir a los gastos de portería, limpieza del edificio y mantenimiento de las instalaciones cloacales (Cám Nac Civ sala F 16/9/1991 JA 1992-III-169 El propietario de un local con entrada independiente debe contribuir a los gastos de retribución de la porteria (Cáma BNac. Civ sala B, 9/12/1978)J:A: 1979-III-138".

En tal sentido nuestro tribunales han fallado que los gastos de los encargados son asumidos aún por aquellas unidades que teniendo entrada independiente no utilizan servicios del consorcio.

Esperando haber contestado a su pregunta. Lo saludo muy atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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