Una cobertura plástica

Sr. Director:

Solicito asesoramiento de Uds., sobre lo siguiente:

Somos integrantes de un consorcio pequeño, de 8 unidades.

Cuatro de ellas cuentan con cochera bajo techo y las restantes al aire libre.

A raíz de la recurrente posibilidad de la caída de granizo -con el consecuente daño para los vehículos involucrados- surgió la necesidad de proveer a ellos de una cobertura plástica o de algún otro material afin.

Pero necesitamos contar con algunas aclaraciones referentes a las consecuencias que podrían devenir de su implementación.

Querríamos saber si el techado mencionado es considerado obra y por tanto impactaría sobre la valuación fiscal de toda la propiedad horizontal.

Además, si el techado de las cocheras implicaría un cambio en el porcentaje de distribución de las expensas por mayor cantidad de metros cubiertos.

Agradeciendo desde ya a la atención que preste Ud., a la presente, saludo atentamente.

Osvaldo

(19/10/2012)

Osvaldo:

Esta es una cuestiòn de derecho municipal, es decir, qué es fundamental la consulta a la Municipalidad. 

Lo primero que deben hacer es definir concretamente la obra a realizar, que es lo que quieren hacer, recurriendo a un arquitecto o maestro mayor de obras o constructor, etc. para que les haga el bosquejo de la obra. 

Una vez hecho ir a consultar a Obras Privadas en la Municipalidad para ver si autoriza esa construccion. Hay que ver qué materiales van a usar, qué superficie van a tomar etc. etc. para saber si se ajusta al Código de Edificación Urbano. Si sólo instalan un techo en ese caso la superficie pasará de descubierta a semicubierta. No hay un aumento de la superficie que sigue teniendo las mismas medidas,  sólo cambia el caracter.

 Con respecto al pago de expensas me parece que no habría un cambio porque esta modificación constructiva no ocasiona mayores costos y además el costo de las obra debe ser particular de cada propietario de esas cocheras.

De todas formas puede haber cambio de valuación fiscal lo que debe ser averiguado en Rentas. Si fuese así, entonces podría haber modificación de porcentuales conforme pautas de la Ley 13.512 pues el aforo inmobiliario es el que debe tenerse en cuenta para determinar los porcentuales de copropiedad. 

De todas formas esta opción siempre es en tanto y en cuanto los propietarios no acuerden otra cosa y si lo que acuerdan representa una modificación del reglamento debieran plasmarlo en escritura pública e inscribir la reforma en el Registro de la Propiedad.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.