Rincón Solidario

¿Lo podemos hacer a gusto de los propietarios?

Hola.

Llevo la administración de doce departamentos entre ellos el mío.

No cobro nada y quería saber sobre el reglamento interno: ¿lo podemos hacer a gusto de los propietarios ?

En los departamentos de abajo cuelga la ropa interior en los patios y como dan al frente de otras unidades quedan al descubierto dando una imagen horrible al edificio

¿Me pueden orientar?

Gracias

Alejandra

(04/02/2013)

Estimada lectora Alejandra:

Ya sea por la necesidad de regular ámbitos de convivencia más efectivos o en razón de la naturaleza cambiante de algunas cuestiones atinentes a la vida en los consorcios gobernados por el régimen de la propiedad horizontal o por tratarse de cuestiones que no resultan convenientes de ser incorporadas en los reglamentos de copropiedad y administración (en adelante RCA), es que los comuneros, reunidos en asamblea consorcial, cumpliendo con todos los requisitos y fases de ellas, convienen celebrar un acuerdo, mediante instrumento privado (no es requisito inexcusable que sea elevado a escritura pública) (1) , que se denomina comúnmente – o porque así lo determina el RCA – reglamento interno.

El reglamento interno, a diferencia del RCA, no es obligatorio, siendo facultativo su redacción por parte de los condóminos, pero una vez sancionado por éstos es de cumplimiento para todos los propietarios y ocupantes, no integra el título suficiente como sí lo hace el de copropiedad y administración, y sólo será oponible al nuevo adquirente a partir de su notificación.

Sucede a veces, que el RCA del edificio prevé la confección de un reglamento interno y señala la forma y oportunidad de su redacción, así como las mayorías necesarias para su aprobación. En ese supuesto deberán ser cumplidos los procedimientos establecidos en el RCA (2).

Se ha suscitado otrora, alguna diferencia de opiniones en lo relativo a la mayoría necesaria que en asamblea debiera aprobar dicho plexo normativo, aunque ya es casi unánime la doctrina de los autores en inclinarse a que con excepción que el estatuto consorcial fije una mayoría especial o agravada, sólo es necesario la mayoría simple de votos reunidos en el acto, posición a la que adherimos (vgr. art.10 de la ley 13.512) (3) (4).

Demás está decir, que el reglamento interno de modo alguno puede contener cláusulas contradictorias o propias del RCA, sino abocarse a pautas de conducta y organización interna del Consorcio para una mejor, más pacífica y tranquila vida de los integrantes de la comunidad.

Los rubros o materias sobre los cuales se aplica el reglamento interno, si bien son amplios, se centran en horarios para mudanzas, transportes de muebles, descanso, colocación de antenas y tendederos, ingreso de proveedores, tenencia de animales domésticos, uso de ascensores y/o montacargas, colocación y disposición física de letreros y carteles, permanencia de personas y/u objetos en los pasillos comunes, ruidos internos, horarios de reparaciones en las unidades funcionales, uso de terrazas, patios internos y lavaderos (y en los condominios más modernos, de los famosos "amenities"), limpieza de partes comunes y prohibición de arrojar elementos sobre techos o cubiertas, distribución de espacios guardacoches; etc..

Asimismo, varios de ellos regulan sobre obligaciones del administrador del consorcio y de los encargados del edificio, aunque estos tópicos deben ser contemplados con mucho cuidado para no contraponerse a la letra de los RCA y de la legislación aplicable a tales efectos.

Un punto de suma relevancia con respecto a los reglamentos internos es el referido a la obligatoriedad de los mismos y la aplicación de sanciones pecuniarias o de limitación de uso de ciertos lugares o espacios comunes dentro del Consorcio.

Al decir de Loiza (5) "claro está que su indiscutible naturaleza es la de un contrato pero, a diferencia del RCyA tipificado por la ley, éste no posee un régimen de publicidad ni tampoco integra el título del derecho real de propiedad horizontal". Y agrega: "Por tales razones es lógico que su carácter contractual implique obligaciones y derechos sólo para aquellos que posean el carácter de consorcistas – titulares del derecho real de propiedad horizontal – al momento de su aprobación por la asamblea consorcial, con las modalidades respecto de mayorías, quórum y convocatoria que determine el RCyA".

El conflicto se suscita cuando los titulares de dominio de las unidades funcionales, originarios al tiempo de la sanción del reglamento interno, son sucedidos por adquirentes posteriores a la entrada en vigencia de dicho instrumento, ingresando a la vida consorcial.

Y es aquí cuando cabe considerar desde cuando el convenio – o algunas de sus cláusulas – puede llegar al conocimiento de los sucesores inter vivos y si a partir de allí, es posible demandarse determinadas conductas u omisiones.

Por ello, los tribunales han reseñado algunas pautas para elucidar tales cuestiones, como ser que se tendrá que conocer cuando el reglamento interno o al menos sus normas controversiales han llegado a la esfera de conocimiento del nuevo copropietario.

El mencionado Loiza cita en su trabajo (6) que ello sucede, por ejemplo, "en el caso de una distribución de uso de cocheras que era ostensible – por existir ‘signos visibles’ – a cualquiera que accediera a las mismas, aún antes de adquirir la propiedad de una unidad funcional".

"En otro caso – continúa diciendo Loiza – se estimó que no existió publicidad suficiente como para obligar a un nuevo consorcista a respetar una cláusula, ya que ésta sólo constaba en los libros de actas del consorcio, no habiéndose demostrado ningún otro medio de exteriorización que otorgue derecho al consorcio a reclamar".

"La exteriorización de signos visibles (…) resulta suficiente publicidad a efectos de anoticiar a terceros interesados de la existencia de un reglamento de uso interno – en el caso el propietario pretendía que no le fuera oponible -, lo que presupone que quien adquiere un departamento en dicho edificio conoce y acepta el mismo" (7).

Así las cosas, surge palmario a los fines de aplicar correctamente el reglamento interno, que el mandatario del Consorcio notifique cuanto antes de su existencia al consorcista ingresante.

"Las modificaciones del reglamento interno, aún cuando se hayan adoptado con las mayoría exigidas para reformar el reglamento de copropiedad, son inoponibles a quien adquirió su unidad funcional luego de dicha reforma si no fueron instrumentadas mediante escritura pública ni inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble – arts. 9º, ley 13.512; 975 a 978 y 1183, Código Civil -, ya que no puede pretenderse que el copropietario esté obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para conocer su existencia" (8).

Finalmente, en el sentido de la fijación y aplicación de sanciones o penas pecuniarias y/o limitativas del uso, goce y aprovechamiento de partes comunes por parte de los reglamentos internos, nos declaramos decididamente en contra de la señalada posibilidad, por entender que la denominada "justicia privada" en los consorcios de PH se encuentra reñida con nuestra legislación en vigencia y resulta atentatoria de garantías reconocidas constitucionalmente (arts.16, 17, 18, 28, 75 inc.12 y ccdantes. de la Constitución Nacional) (9), por lo que pregonamos en el supuesto de violación de las cláusulas limitativas de los reglamentos internos subsumir su reproche judicialmente mediante la invocación del art.15 de la ley de Propiedad Horizontal (10) o las normas conducentes a dicho objetivo contenidas en el Código Civil (responsabilidad civil de acuerdo a sus presupuestos básicos, centrada en el principio "neminen laedere").

Esperando haber aportado ciertos elementos para evacuar su consulta y que junto a sus vecinos pueda llevar adelante la tarea de redactar un reglamento interno para su Consorcio – sin desdeñar la imprescindible concurrencia de un profesional del derecho para orientarlos y darle el acabado correspondiente al cuerpo normativo – hago propicia la oportunidad para saludarla cordialmente.-

Jorge Resqui Pizarro

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(1) Cfr. Cámara Nacional en o Civil, Sala B, fallo de 1era. inst. firme, del 18/02/1972, JA, 14-1972/363.

(2) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., "La propiedad horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512", pg.227 in fine, LexisNexis, Bs.As., 2005.

(3) Ver Gabás, Alberto A., "Derecho Práctico de la Propiedad Horizontal" tomo 2, pg. 178, Hammurabi, Bs.As., 1994; Gurfinkel de Wendy, Lilian N., op.cit., pg. 228.

(4) Art. 10. – Ley 13.512: Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

(5) Loiza, Fabián Marcelo, "Constitución del sistema. Reglamento de Copropiedad" en "Propiedad Horizontal", Claudio M. Kiper, director, pg.185, Rubinzal-Culzoni Editores, Sta.Fé, 2008.

(6) Loiza, ídem nota anterior, pg. 186.

(7) Cám.Nac.Civ., Sala H, en autos "Salas Martínez, Patricia E. c/ Consorcio de Copropietarios Parera 90/92 y otros", 14-02-2003, JA 05/06/2003, 47; LL., 2003-D-286.

(8) Cám.Nac.Civil, Sala A, in re "Consorcio de Propietarios Av.Santa Fé 3336/38 c. Beltrán, Ramón O.", 21-04-2003, LL. 2003-C-492; JA 2003-IV-813.

(9) "Se declara arbitraria la sanción impuesta por el Consejo de Administración del Consorcio de Propietarios demandado - consistente en la prohibición de uso de las instalaciones comunes, incluso de la Confitería-, del cual es socio el actor en su calidad de propietario de unidades funcionales, declarando la nulidad de la resolución del Consejo, así como de la resolución del Tribunal de Honor y condenando al mismo a abonar al actor una suma en concepto de daño patrimonial y daño moral", expediente "Aguilera, Alejandro Leoncio c/ Cons. de Prop.. Campo Chico Country Club s/ daños y perjuicios", Cám.Nac.Civ., Sala H, 09-04-2010, MJJ55825, entre otros decisorios en igual sentido.

(10) Art. 15.- Ley 13.512: En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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