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Rincón Solidario Yo quisiera hacerlo solo en el mío Sres: Para administrar un edificio, yo quisiera hacerlo solo en el mío, ¿qué requisitos son necesarios? Muchas gracias Saludos cordiales Viviana (01/02/2013) Estimada lectora Viviana: En diversos boletines de esta publicación encontrará nutrida información al respecto así como también la normativa en la que se debe encuadrar. Empero, para una mejor información, convendría saber el distrito en el que se encuentra asentado su consorcio. Sin perjuicio de ello, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires corresponde aplicar la Ley 941 reformada por las Leyes 3254 y 3291 y el Decreto Reglamentario 551/2010 (1). Dicha norma ha creado el Registro Público de Administradores de edificios en propiedad horizontal y regulado la actividad de los mandatarios en esta jurisdicción, complementando la legislación vigente – nacional y local - que también es de aplicación a la figura del administrador y representante legal de los inmuebles gobernados por la ley de propiedad horizontal. Así las cosas, habrá también que determinar de qué clase de administración se trata, atento a que la ley las divide en onerosas o gratuitas/voluntarias (2). De ser de las primeras, se entiende que las hay cuando el desempeño de la administración de un consorcio de Propiedad Horizontal es efectuado a cambio de una contraprestación, sea ésta en dinero o en especie. Asimismo, se considera administración onerosa la compensación de expensas, así como toda compensación de gastos que no se encuentre debidamente respaldada por documentos tales como facturas o tickets conforme la normativa vigente. En cuanto a las segundas, se darán siempre que el desempeño de la administración del Consorcio sea efectuada "ad honorem". La administración voluntaria y gratuita sólo puede ser desempeñada por copropietarios o sus apoderados, que residan o tengan el asiento principal de sus negocios en el inmueble administrado. El poder puede ser otorgado ante escribano público o ante la autoridad de aplicación, en la forma que dispongan las normas complementarias que al efecto se dicten. Finalmente, se tendrá que cumplir con los requisitos establecidos en el Art. 4 (3) de la referida norma y su decreto reglamentario teniendo en consideración los impedimentos establecidos en el Art. 5 (4). De más está decir que, previo a lo supra enunciado, su designación deberá ser decidida en una asamblea consorcial convocada a tal efecto, conforme las prescripciones del reglamento de copropiedad y administración de la finca (sobre el punto también encontrará abundante material en ediciones anteriores del boletín). Augurando que lo reseñado sirva de mera aproximación para que Ud. pueda emprender la tarea, la saludo con distinguida atención. Jorge
Resqui Pizarro --- (1) Artículo 2º Ley 941.- Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal. (2) Artículo 3º Ley 941.- Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as Voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna." (3) Artículo 4º Ley 941.- Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación: a) Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones. b) Constitución de domicilio especial en la Ciudad. c) Número de C.U.I.T.. d) Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito. e) Informe expedido por el Registro de Juicios Universales. f) Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente. Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as solo deberán presentar: a) Original y copia del Documento Nacional de Identidad b) Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios. Art.4 Anexo 1 del Decr.Regl. 551/10 Para inscribirse en el Registro, los administradores de consorcio deben completar una solicitud de inscripción conforme lo determine la autoridad de aplicación, la que pasará a integrar el legajo personal de cada inscripto. Se tendrán por válidas y vinculantes para los administradores, sea su actuación onerosa o gratuita, todas las notificaciones efectuadas al domicilio constituido ante la autoridad de aplicación. El Número de CUIT debe acreditarse mediante constancia vigente, emitida por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). El Certificado Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal debe presentarse obligatoriamente en forma anual. Para las personas jurídicas debe ser cumplido por todos aquellos que ejerzan la representación y administración de las mismas, de acuerdo con sus estatutos sociales. La autoridad de aplicación imparte, organiza y/o supervisa -conforme a las normas complementarias que al efecto dicte- cursos de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal. En todos los casos se valorará especialmente su diseño curricular, programas, carga horaria y actualización. Los administradores voluntarios gratuitos acreditan su designación ad honorem mediante copia certificada del Acta de Asamblea con los requisitos establecidos en el inc. b) del último párrafo del artículo 4º de la Ley, o mediante la exhibición del Libro de Actas original. (4) Artículo 5° Ley 941.- Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo: a) Los inhabilitados para ejercer el comercio. b) Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva. c) Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme. d) Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación. Art.5 Anexo 1 del Decr.Regl. 551/10 La inexistencia de los impedimentos establecidos en el artículo 5° de la Ley se acredita mediante el informe expedido por el Registro de Juicios Universales (artículo 4°, inc. e, de la Ley) y por los certificados emitidos por la autoridad competente, según el caso, en la forma y condiciones que determine la autoridad de aplicación. En caso de concurso preventivo, el interesado debe acreditar que no está inhabilitado para ejercer el comercio mediante certificación expedida por el juzgado interviniente. Esta certificación debe ser presentada anualmente. La autoridad de aplicación puede dar de baja la matricula de todo administrador que, por averiguación de oficio, denuncia de consorcista y/o informe judicial o administrativo se compruebe se encuentra alcanzado por algún impedimento. --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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