No existe reglamento

Buenos días, soy administrador de edificios en la capital de la Provincia de Córdoba.

La mayoría de los edificios que administro son nuevos, por lo cual están bajo el régimen de fideicomiso y no bajo la órbita de la ley 13.512, atento no se ha rescripto todavía en Reglamento de Copropiedad en el Registro respectivo.

Mi consulta es la siguiente: en una reunión a la que acudieron 6 propietarios de 28, resolvieron realizar una acción judicial 4 de ellos, mientras que dos votaron en contra. Pero al no existir un reglamento en el cual por lo general se le dá poder al administrador para iniciar acciones, entiendo que si esa decisión no es unánime, hasta tanto se redacte el reglamento, no puedo iniciar las acciones que me solicitaron en la asamblea.

Por otro lado, también trataron el tema de remoción del administrador, pero al no existir reglamento, ¿cuál es la mayoría necesaria para removerlo sin causa? ¿Con el voto de 4 0 5 personas presentes es suficiente?.

Agradezco su colaboración y ante cualquier problema estoy a su disposición.

Entiendo que en lineas generales al no haber reglamento hay varias decisiones que deberían adoptarse con mayoría simple de todos los propietarios por lo menos.

Ruego no publiquen mi apellido.

Saludos

H

(21/02/2013)

Estimado H:

Es casi imposible contestar estos interrogantes que Ud. tiene pues se requieren más precisiones, no obstante daré algunas pautas generales.

En primer lugar necesito saber qué tipo de acción judicial es la que pretende entablar el preconsorcio o consorcio de hecho. Sabiendo ello puedo dar una respuesta concreta. 

En cuanto a la remoción del adminsitrador, debería saber antes quién lo designó. 

A priori diríamos que el administrador es del preconsorcio (no hay consorcio porque no hay reglamento de copropiedad otorgado). 

De todas formas, en todos los casos de edificios que se someterán a propiedad horizontal, que están habitados, que obviamente generan expensas, que tiene administrador, que contratan y se obligan ante los proveedores, que a su vez adquieren derechos, etc. tanto la doctrina como la jurisprudencia reconocen que se aplican los principios de la Ley 13.512 como si ya existiese el consorcio. 

Es decir que puede haber asambleas, administrador, cobro de expensas, juicios por cobro de expensas, puede tener Consejo de Administración, etc. 

Lo que habría que hacer -aunque no exista aún propiedad horizontal- es redactar un reglamento de copropiedad, hacer una asamblea de preconsorcistas, aprobarlo y luego poder aplicarlo, pues mientras no lo haya no sabemos cuál es el quórum para la asamblea, ni las mayorías para resolver los temas, ni cómo se nombra o remueve al administrador, etc. 

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.