Rincón Solidario

Con respecto a la norma Expensas Claras

Estimado Sr. director:

Administro un consorcio en propiedad horizontal y con respecto a la norma Expensas Claras se me terminaron los talonarios de recibos y debo imprimir nuevos.

Mi duda es si puedo emitirlos yo desde mi PC, qué tipo de recibos serían (si X) y si la numeración continúa o se inicia una nueva considerando -además de las nuevas normas- que este mes me inicio como administrador.
Muchas gracias
Francisco
(10/04/2013)

Estimado Francisco:

El tema sobre "Expensas Claras" es un tema muy "caliente y peculiar", porque ninguna Resolución, Disposición u Ordenanza (como simple ejemplo de normativas menores) puede contrariar lo impuesto por una Ley.

En primer lugar, anticipo que con fecha 7 de diciembre de 2012 existe al respecto una medida cautelar de parte de la Dra. Andrea Danas, juez interviniente ante el recurso de amparo presentado por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), ante el Juzgado en lo Contencioso Administrativo 9 Secretaría 18 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

La misma puede descargársela desde www.losconsorcistas.com.ar/Descargas/fallo-contra-resolucion-408-expensas-claras.pdf

Por otro lado (y con anterioridad al recurso aludido en el párrafo anterior), en calidad de administrador y por cuenta de los propietarios reunidos en asamblea, yo mismo he presentado dos recursos administrativos solicitando la revocatoria de la Resolución 408/SECGCYAC/12, las cuales a la fecha, han sido ninguneadas por el GCBA.

Y en base a ese mismo espíritu, puedo asegurar que han sido muchos los consorcios que se expresaron de igual modo, pese a no haber mandatado a su administrador para reclamar por la vía que creyeran más adecuada y pese a que por ningún medio se le diera publicidad alguna.

Los pedidos de revocatoria de la norma patrocinada por el Dr. Eduardo Macchiavelli, responden a una clara razón esgrimida por los copropietarios: que la misma viola el derecho privado, toda vez que la propiedad horizontal se le circunscribe en todos sus aspectos; y además, viola la autonomía de la voluntad de cada consorcio de llevar sus asuntos administrativos, como se les de la reverenda gana tanto como viola asuntos legislados por el contrario a través de la Ley 941.

Además:

1.- Siendo que por mandato de los propios reglamentos, el administrador tiene sobre sí la "obligación de guarda" de toda la documentación del consorcio al cual representa ("Compete al administrador... llevar el libro de administración, custodiar los títulos de propiedad del inmueble originario y demás documentación relacionada con el bien conjunto..." dice la mayoría de los reglamentos);

2.- Siendo que el Código Civil dispone en su Art. 1909: «El mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante.»;

3.- Siendo que el Art. 9º inciso "f" de la ley 941 de la CABA dispone que deberá «Conservar la documentación del Consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma»;

...cae de maduro que toda otra inteligencia —como la de escanear y publicitar comprobantes que son propios del particular— es capcioso y premeditado. Ninguna ley ni normativa alguna puede obligar al privado respecto a cómo éste llevará sus asuntos conforme a sus mandatos.

De modo que hasta que no sea "OFICIAL" la obligatoriedad de aplicar dicha norma (Resolución 408/SECGCYAC/12) de dudosa jerarquía, queda librada al buen parecer de "los copropietarios" si quieren o no quieren acogerse a la misma; y si lo hacen, serán ellos (y nadie más que ellos) quienes determinen los alcances de su subordinación a tal normativa (o cualquiera que la reemplace) en base al interés del conjunto.

El punto crítico es que la 408/SECGCYAC/12 está imponiendo obligaciones "al Consorcio" en cabeza del administrador, utilizando como puente de abordaje la ley 941 de Registro Público de Administradores de la CABA y las potestades conferidas al órgano de aplicación en su Art. 1º, esto es: "la Dirección de Defensa del Consumidor" de la CABA; que dicho sea de paso, no tiene ingerencia alguna sobre los asuntos consorciales.

Y entonces (bien mirado), éste es el mismo ardid utilizado con respecto a la Disposición 1698/DGDyPC/12 que obligó a "los consorcios" (y no al administrador) a capacitar a los encargados en el Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH).

Dicho todo esto, debe quedar bien claro que los recibos "sugeridos" por la 408 no pasan de ser eso y nada más que eso: mera "sugerencia"; quedando librado al buen gusto, practicidad e imaginación de cada quien, emitir los correspondientes recibos de pago de expensas.

Lo auténtico, vale por su propia legitimidad

Lo que sí es "obligatorio" —porque lo impone la propia ley 941 (modificada por la 3254) en su Art. 9º y sólo para el ámbito exclusivo de la CABA—, es lo que indica en su inciso "l" (ele); a saber:

«Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:

a.- Denominación y domicilio del consorcio.

b.- Piso y departamento.

c.- Nombre y apellido del/a propietario/a.

d.- Mes que se abona, período o concepto.

e.- Vencimiento, con su interés respectivo.

f.- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.

g.- Lugar y formas de pago.»

¿Quién dejó la puerta abierta?

Todo lo demás, está fuera de la realidad. Pero hete aquí un extraño ardid de quienes reglamentaron la ley de Registro Público de Administradores (Decreto 551/10) al dejar "sin reglamentar" justamente ese inciso. Y no es casual que así haya sido; si es que aún no he perdido el don de predecir el futuro.

Esta "falta de casualidad" ya ocurrió con el Art. 9º inciso "d" que permitió al director de Defensa del Consumidor abrir la Caja de Pandora a través de la "cándida potestad de tomar los consorcios por asalto a través de unos simples libros" (¿qué son un par de libro, eh?) lo cual, una vez más (y fuera de las potestades conferidas), puso la obligación "al Consorcio" en cabeza del administrador.

¡Piedra libre!

Lo cierto es que detrás de la Resolución 408 de Expensas Claras, se esconde un gran negocio a través del "plástico" (Vg.: "tarjetas de crédito") y el cruce de información entre empresas de servicios que tendrán en su poder datos de todos los copropietarios "sin su consentimiento", dado que estará impuesto por tan ilegítima norma.

Si la ley 3254 incorporó a la 941 (en su Art. 9º inciso "f" precitado ut supra), la "obligación" por parte del administrador de poner a disposición de los propietarios la documentación respaldatoria de su gestión, habrán de ser las propias asambleas quienes manifiesten con su voluntad, el cómo, cuándo y para qué, de su aplicación. Toda otra ingerencia de estado es totalitaria y cuestionable.

Pero mientras la 408 (o aquella que la supla) no sea libre de culpa y cargo, sea con el impresor de la esquina o la propia PC, a mano o como se nos plazca, siempre y cuando se respete lo que exige la 941, el recibo que el administrador extienda en nombre del consorcio, será 100% lícito.

Además, mientras no sea un requerimiento fiscal (vale decir, que el fisco no lo convierta en negocio u obligación), no habrá necesidad de inicializarlo (A, B, C, X, N...) ya que el mismo no pasa de ser un mero "acuse de recibo" (de ahí la palabra "recibo") que certifica fehaciente e "internamente", que el pago existió y fue imputado con éxito a cuenta del deudor, conforme a lo estipulado por el Art. 8º de la Ley 13.512.

Gustavo Karcher

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El Sr. Gustavo Karcher es administrador, titular de www.losconsorcistas.com.ar y coordinador del foro "Los Consorcistas" de Yahoo: https://ar.groups.yahoo.com/group/losconsorcistas/.

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