Rincón Solidario

El mes pasado descubrimos un faltante de dinero

Buenos dias.

Por favor necesitaría que nos ayudaran a resolver este tema.

Tenemos una administradora designada por asamblea el 25/02/2013.

Ahora bien, el mes pasado controlando las cuentas descubrimos un faltante de dinero. Se le comunicó a la administradora, realizamos una reunión y ella se puso muy nerviosa.

Tiene 8 consorcios más y lo que nos llamó la atención es que no se había dado cuenta, que si recibe pago de expensas en efectivo y paga los gastos del mes con ese efectivo el remanente lo tenía que depositar.

Eso le ocurrió en julio, y en agosto cuando le informamos la cifra ella había manifestado no sobrarle nada pero la depositó.

No queremos que sea más la administradora, ¿qué recursos tenemos como propietarios para destituirla?

Desde ya les agradezco su tiempo y respuesta.

Sandra [CABA]

(22/10/2013)

Estimada Sandra:

El administrador puede ser removido de su función: 

”El administrador de un consorcio es una figura análoga a la de un gerente; sus facultades son esencialmente revocables y está en un todo sujeto a los términos del reglamento (SC Mendoza Sala I,18/12/91 LL 1992 C -200”.

"La relación jurídica entablada entre el actor y el consorcio cabe encuadrarla dentro de la figura del contrato de mandato.

En el mandato el interés de una de las partes es determinante para su nacimiento, admitiéndose que también lo sea para la extinción. En estos casos es natural que si el solo interés de una de las partes les da origen, también ese solo interés pueda extinguirlos.

El Art. 1970 del Código Civil dispone que el mandato es revocable "ad nutum" por el mandante, en principio sin incurrir en responsabilidad alguna y sin tener que invocar o fundarla en ninguna causa. El ejercicio de esta facultad, en principio, no le irroga al mandante responsabilidad alguna.

La especial naturaleza del contrato de que se trata y la finalidad que persigue, no pueden verse obstaculizadas o desvirtuadas por la mera circunstancia de que el plazo previsto en el reglamento no se halle vencido. En realidad, una interpretación distinta resulta incompatible con los lineamientos sentados por el art. 1970 del Código Civil". L. 290091 - "PIROVANI, CARLOS ALBERTO C/ CONS. DE PROP. JERONIMO SALGUERO 476/78 S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO" - CNCIV - SALA F - 10/05/2000. 

Consorcio: reclamo de honorarios del administrador por periodos posteriores a la revocación del mandato

Si la remoción del administrador se produce sin expresión de causa durante la vigencia del acuerdo convencional, o sea durante la vigencia del año del mandato o la vigencia de lo normado por el reglamento, el administrador tendrá derecho, en principio, a reclamar los daños y perjuicios derivados de lo que dejó de percibir hasta la finalización de su relación con el consorcio de propietarios. El administrador podrá reclamar al consorcio también daño moral con fundamento en lo dispuesto por el Art. 522 del Código Civil, el cual establece: "en lo casos de indeminización por responsabilidad contractual el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso. (Cazeaux Pedro N Drecho de las Obligaciones T.I: PLatense, La Plata 1969p. 210. "El administrador en el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal". Juan A. Constantino p. 102).

En relación con lo manifestado precedentemente, para proceder a la remoción de un administrador con un mandato vigente deberían concurrir una serie de circunstancias provenientes de hechos concretos cometidos por el administrador que justifiquen su remoción antes de su plazo de vencimiento, por causas que hagan imposible que éste pueda seguir con la administración del consorcio.

Remoción con causa: se podrá remover a un administrador en los siguientes casos: si no ha rendido cuentas de su gestión o existen fundadas sospechas de graves irregularidades, debiendo basarse éstas en elementos objetivos, válido y concretos y no en simples suposiciones.

La importancia de la alegación y prueba de una causa que justifique la remoción tiene suma trascendencia; la remoción sin causa de un administrador con plazo de actuación pendiente o la remoción de un administrador al cual, aún con plazo vencido, se le imputaran causales que luego no pueden ser demostradas, daría lugar a la indemnización de los daños materiales y morales que dicha actitud unilatareal del consorcio le pudiera causar.

Ejemplos de casos en los cuales se podría interpretar como causales de remoción: falta de contratación de seguros, falta de rubricación de libros de aportes previsionales, incumplimientos de decisiones asamblearias, incumplimientos del reglamento, mal desempeño, comete irregularidades, actúa en forma desaprensiva, omite rendir las cuentas , etc.

Si bien se justifica que cuando no existe motivo alguno se obligue a lograr determinada mayoría, generalmente dos tercios, pero puede ser menor para remover al administrador, ello no es así cuando hay causales expresas que justifiquen su remoción. "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal , remoción pág 161. Aberto Anibal Gabas".

Para proceder a la remoción con causa será requisito esencial una decisión asamblearia convocada válidamente a tal efecto. "Cuando mediara una justa causa para la remoción, la justicia puede decidirla, una vez agotada la vía consorcial, si existiera desinteligencia de los consorcistas para lograr la revocación de la designación del administrador". Racciatti Propiedad Horizontal citt. p. 211.

La toma de dicha decisión siempre traerá aparejada, en caso de no estar bien fundada y probada, perjuicios económicos para el consorcio, por lo tanto lo analizado precedentemente es un caso en general que deberá ser merituado y estudiado por un profesional que aconseje con la documentación a la vista, si están dadas las condiciones exigidas para una remoción con causa .

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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