Rincón Solidario

Debió haber omitido la solapa

Estimados amigos, "una duda cruel me aqueja"; por favor solicito ayuda.

Mi consorcio (8 pisos) cuenta con 110 cocheras. En consecuencia dispone de sistema fijo contra incendios.

En los últimos doce años las liquidaciones mensuales de expensas no registran erogaciones de ningún tipo referentes a la solapa "Mantenimiento Anual de Mangueras, Mantenedores, etc".

En octubre de 2013 el administrador renovó el registro. Para hacerlo, debió haber omitido en las DDJJ la solapa mencionada.

Estimados, en carácter de propietarios, ¿nos asiste derecho a acceder a las DDJJ y si las mismas figuran en el Libro de Datos del consorcio?

Un gran agradecimiento y un cordial saludo.

Francisco [CABA]

(22/11/13)

Estimado Francisco:

Doce años es mucho para acusar a un tercero de exclusividad en su torpeza. Y por casa, ¿cómo andamos? Ya que llama la atención el comentario que obliga a la siguiente pregunta: ¿Y por qué la foto justo ahora? (El "escrache" hablando en criollo; y la pasada de factura).

Aclaración necesaria

Más que nuestro consorcio es el consorcio del edificio en donde habitamos. Ya sea a título de propietario, inquilino o encargado, uno no vive "en el consorcio" ni éste le pertenece; ya que el "consorcio" es una figura ideal necesaria de carácter claramente jurídico, diferente a las partes que lo componen y a los cuales siquiera representa (tema abierto a debate) si nos ponemos a hilar finito.

En otros términos, es una figura necesaria para la ley, pero no es ni la suma de los propietarios ni tampoco el edificio sino una consecuencia jurídica. Es una entidad que está más allá de sus partes constitutivas inclusive ("el todo es más que la suma de las partes", Heráclito). Y su representante legal y administrador (dos figuras yuxtapuestas) es el administrador propiamente dicho, conforme al Art. 9º inciso "a" de la ley 13.512 de propiedad horizontal argentina.

La corrección lingüística no es caprichosa ni malintencionada, porque tal cual lo expresado, daría a presumir que uno es el único dueño de un edificio afectado al régimen de la propiedad horizontal y aún así, no sería "mi consorcio" sino "mi edificio" en donde existe -por afectación a la ley 13.512- un consorcio del cual soy único propietario. Que los hay los hay, y doy fe de lo que digo.

Yendo al grano

Aclarada esta cuestión (que no considero menor) pasaré a dar respuesta a tus inquietudes, la cual sería muy sencilla si no fuese por un gravísimo error en la concepción del analista de sistemas que estructuró la programación del aplicativo de las DDJJ que todos los administradores de la CABA, presentamos ante el correspondiente Registro Público de Administradores (RPA) cada año (en la teoría) en concepto de la obligación que nos impone el Art. 12 de la Ley 941.

O tal vez no sea un error de conceptos del analista de sistemas, sino del propio RPA o de quien haya encomendado la tarea de estructurar la forma del aplicativo. En definitiva, sea quien sea el responsable, aquí hay un claro error de concepto que en cierto modo atenta contra lo expresado en el Art. 9º inciso "f" de la propia Ley 941 y el Art. 9º inciso "f" del Decreto Reglamentario 551/10.

Y el mismo consiste en que dichas DDJJ salen "agrupadas" y no en forma "independiente" (que sería lo ideal), esto es: incluyendo a todos los consorcios declarados en conjunto, y no por partes separadas, lo que le da carácter "confidencial" puesto que hay información de terceros que corresponde a otros consorcios a las cuales Uds. no tienen derecho de acceso alguno.

Si salieran de modo independiente (una por cada consorcio); supongo que el administrador no sólo no tendría problemas en mostrarla, sino que si hizo una buena gestión, la exhibiría con total orgullo frente a terceros o como parte de su currícula.

Una presunción no es una certeza

De modo que la supuesta omisión por cuenta del administrador del consorcio en donde afirmás ser copropietario... por ahora y mientras no se demuestre lo contrario, sólo reviste el carácter de "presunto". Salvo en la Argentina, y particularmente respecto a los administradores de consorcio, uno es inocente hasta que se demuestre lo contrario en todas partes del mundo. 

Ahora bien: Si el colega omitió dicha declaración por su propia torpeza, será pasible de la multa que le corresponda siempre y cuando (y como administrador doy fe de lo que digo) su incumplimiento no sea a causa de la negligencia de los mismos copropietarios a través de una asamblea, que obstaculizaron el cumplimiento de un deber, por resultar excesivamente oneroso u otra causa. Asamblea que tal vez se dio hace 12 años o más, y uno ya ni guarda memoria de los hechos. Cuidado. Me ha pasado.

En ese caso, en la declaración jurada, debió hacer el descargo correspondiente y presentar ante el RPA copia del acta que atestigüe lo declarado bajo juramento como hice yo en algunos casos, y siempre y cuando uno pueda; porque hay algunos en los cuales los propietarios le secuestran el libro de actas al administrador en tanto lo echan compulsivamente, y ahí mismo queda "atrapada", una rendición de cuentas aprobada o una decisión cualquiera. En mi caso me echaron por querer cumplir, y no por incumplir, ¡con más del 86% de los votos! Así que como puede verse, hay de todo en las viñas del Señor.

El que las hace, las paga

Ahora bien: si el incumplimiento se debió a su propia negligencia; Uds. deberán hacer la denuncia en el RPA, y este organismo deberá intimarlo a que en el plazo de 10 días haga el descargo correspondiente.

Si llegara a darse el caso de que la denuncia es infundada, el denunciante será pasible de la correspondiente demanda por parte del administrador por calumnias, injurias, daños y perjuicios; lo cual incluye "afectar el buen nombre y honor", ensuciando el legajo que el propio RPA tiene por cuenta de cada uno de nosotros (gratuita mácula administrativa, dicho sea de paso). 

Y si éste realmente incumplió con parte de las obligaciones conforme a su mandato, deberá dar las explicaciones correspondientes en una asamblea solicitada a tal efecto, por la cantidad de propietarios que determine el reglamento para el caso de las reuniones extraordinarias. 

Recomendación final

Conforme a las reglas de la sana cortesía, recomiendo hacer el petitorio de la siguiente manera: 

1) por las buenas en primer término: por medio de nota firmada con aclaración de firma, DNI y unidades a las cuales representa cada quien más el correspondiente porcentual, imponiendo plazo cierto de convocatoria, fecha, lugar y hora, con los puntos a tratar en el orden del día, y acompañada la misma de copia fiel para acuse de recibo; o... si la cortesía fracasa...

2) por las malas si se rehúsa (carta documento o confronte notarial), emplazándolo en otros términos, a cumplir con lo que le obliga el propio reglamento; caso contrario, Uds. le notifican que quedarán liberados para reasumir su carácter de condóminos, pudiendo autoconvocarse y designar nuevo administrador mediante escribano a su costas, ya que por lo visto obró con asesina negligencia y ahora se rehúsa a dar explicaciones.

En mi caso, de ser por culpa de los propietarios reunidos en asamblea, les presento la renuncia de inmediato, ya que según el Código Civil en su Art. 1907, éste expresa: "El mandatario debe abstenerse de cumplir el mandato, cuya ejecución fuera manifiestamente dañosa al mandante."; que es "el consorcio", y no los propietarios en la cuota parte que les corresponde. Y por eso la aclaración del principio.

Eso sí (y lo digo con la más amplia experiencia): en cualquiera de los casos, todos los involucrados deberán acreditar identidad y ser titulares del bien sobre el que ostentan derecho de dominio. Caso contrario: lo solicitado (nota simple, carta documento o confronte notarial) será pasible de nulidad alguna (por el todo o por la parte). O como diría mi fallecido abuelo: "que el que las pida, las demuestre".

En cuanto al Libro de Datos, no pasa de ser un mero borrador; un ayuda memoria previo a las DDJJ por cuenta de cada consorcio; un negocio más de los que mejor ni hablar; y que no sirve como testimonio fiel a ser acreditado frente a los propietarios, el cartero, o la tía Antonia cuando viene de visitas con sus masas finas. Inclusive, cuando el propio aplicativo pidió cosas que no figuraban en el propio libro. 

Atte.

Gustavo Karcher
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El Sr. Gustavo Karcher es administrador, titular de www.losconsorcistas.com.ar y coordinador del foro "Los Consorcistas" de Yahoo: https://ar.groups.yahoo.com/group/losconsorcistas/.

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