Rincón Solidario

Alguna otra forma de rendir cuentas

Les hago esta pregunta porque estoy confundida.

¿El administrador tiene que presentar balances anuales o existe alguna otra forma de rendir cuentas?

Muchas gracias.

Mirta

(29/11/2013)

Estimada Mirta:

No existe reglamentación alguna que establezca la forma de presentar la rendición de cuentas, teniendo presente que un consorcio no es un comercio donde su contabilidad puede dar un indicador de evolución, crecimiento, pérdidas o ganancias, limitándose exclusivamente a un detalle de la forma en que se gastó el dinero recaudado de los propietarios.

Esta falta de uniformidad en la modalidad de presentar una rendición de cuentas hace que en muchos casos no se informe correctamente el desenvolvimiento de un ejercicio o que en muchas administraciones consideren que las propias liquidaciones de expensas son suficientes y que al no ser observadas por los propietarios avalan una gestión administrativa.

Debe entenderse a la propiedad horizontal como una entidad carente de toda finalidad como no sea la de satisfacer los servicios a las unidades funcionales que componen el consorcio. Es decir que sus propietarios no se reunieron con fines de lucro como pudiera ser una cooperativa de trabajo, una empresa, étc. Ni para hacer beneficencia como una ONG. Pero que, sin embargo, dado a su idiosincrasia es considerada persona jurídica en tanto y en cuanto contrata servicios, realiza reparaciones, tiene personal a cargo y responsabilidades civiles y penales como son las que se desprenden de sí como bien inmueble (normas de seguridad, mantenimiento de ascensores y calderas, seguros contra incendio, matafuegos, servicios bromatológicos, accesibilidad, étc.). Todo ello sujeto a obligaciones locales y nacionales.

La jurisprudencia así lo ha entendido: “I. Puede afirmarse que en la actualidad es casi unánime la posición doctrinaria que reconoce la personalidad del consorcio, aunque algunos autores —entre los que me cuento—, afirman que se trata de una personalidad limitada o restringida. En el plano jurisprudencial igualmente se reconoce que el consorcio de propietarios es un sujeto de derecho, con personalidad propia, distinta de los miembros que lo integran y al que la ley le ha confiado la gestión de los fines que hacen a su creación. Además, el administrador y no obstante la terminología legal (Arts. 9º inciso a), 10º y 15º de la Ley 13.512), aparece como representante legal del consorcio y no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual. La relación jurídica se establece entre el ente consorcio y el administrador, no existiendo vínculo alguno entre este último y cada uno de los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal en cuanto a las cuestiones relacionadas con el mandato. El nexo con el administrador debe canalizarse a través del consorcio. Se trata de una representación legal y no convencional, similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, resultando aplicables las normas del mandato, en razón de lo preceptuado por el Art. 1870 del Código Civil. Por lo tanto, es obligación del administrador rendir cuentas documentadas de su gestión y entregar al mandante todo lo que hubiese recibido como consecuencia del mandato" (art. 1909 del Código Civil) (Conf. CNCivil, Sala H, 09/08/1999, La Ley Online). 

Dicha obligación nace precisamente de su calidad de mandatario legal del consorcio, siendo ella inherente a toda gestión de negocios ajenos, cualquiera sea su carácter, debiendo ser cumplida a la finalización del ejercicio financiero del consorcio o cesación de aquel mandato, cualquiera sea su causa. Se ha resuelto que «El administrador de un consorcio es un mandatario con características «sui generis» conforme a la representación que le confiere el Art. 11º de la Ley 13.512, en concordancia con las emergentes de los Arts. 90º, 10º y 15º. Por ello, como «mandatario», está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a entregar a su mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante». Rendir cuentas no es meramente afirmar, decir, informar; es, además, apoyar en elementos probatorios la verdad de los asertos. Por otra parte, la rendición de cuentas pone a cargo de quien debe rendir las dos obligaciones diferenciadas: a) un primer paso, conocido doctrinariamente como «informativo», consistente en la explicación de las partidas y sus respectivos comprobantes; b) un segundo paso, según sea el resultado del anterior, en el que deberá entregar el saldo.

Aunque la ley no establece cómo deben ser rendidas las cuentas, basta que contengan un detalle claro y completo de los ingresos y egresos con sus respectivos comprobantes. Estos no serán indispensables para justificar gastos que de cualquier modo aparecen justificados objetivamente por las circunstancias, en especial, cuando se trata de pequeños desembolsos" (EXPTE. Nº 84.222/2002 JUZG.64 Recurso Nº 504.044 - «Cons. Prop. Rivadavia 4136 c/Oreste, Silvia y otro s/rendición cuentas»).

“No existe en la actualidad ninguna ley o decreto que establezca en forma obligatoria de qué manera el administrador de un consorcio de propietarios debe presentar el balance anual de su gestión. Los consorcios no son empresas, a diferencia de éstas deberían regirse por el criterio contable de lo percibido, esto es por lo efectivamente cobrado y pagado, y no obtienen utilidades ni producen pérdidas sino que tienen superávit o déficit de caja.

Un balance anual debe obviamente tener el detalle de todos los ingresos y egresos de fondos.

Sin embargo, sería de buena práctica que además cuente con información que permita conocer el estado económico-financiero del consorcio: estado de caja y/o cuenta bancaria, expensas pendientes de cobro, estado de juicios iniciados por cobro de expensas, pagos pendientes a proveedores, cargas sociales adeudadas, estado de juicios iniciados contra el consorcio y toda otra información que haga a la transparencia de la gestión.

La Subcomisión de Propiedad Horizontal del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad de Buenos Aires ha sugerido modelos de presentación de la información. Asimismo, lo ha hecho el IRAM, pero reitero que ninguna norma es de aplicación obligatoria (Viviana Grinberg - Pequeñas Noticias de 23/5/2008)”.

Respecto al inventario, también es tema de cada consorcio, depende de los bienes muebles que tengan. No es lo mismo un consorcio con “amenities” -es decir, con espacios de recreación, pileta, sauna, sum, laundry, jaula de golf, étc. en donde inexorablemente tendremos que hacer un inventario porque habrá máquinas, muebles, vajilla, étc,- que edificios que lo único que poseen es una enceradora.

Espero haber podido contestar su pregunta.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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