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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

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Eximir a los copropietarios de pagar expensas

¡Buenos días! Tengo el agrado de dirigirme a ustedes para hacerles una consulta de un edificio que es de pocos pisos y departamentos en esos pisos.

Necesito saber qué posibilidades hay de que se eximan los copropietarios de pagar expensas y si hay alguna reglamentación que avale lo antedicho o jusitifación alguna al respecto.

Por otra parte ¿en qué casos puede alguno de los copropietarios pasar a administrar el edificio?

Espero su respuesta lo antes posible, por favor.

Muchísimas gracias.

Patricia [CABA]

(26/01/2015)

Estimada Patricia:

La forma en que los copropietarios contribuyen a los gastos que demanden las reparaciones o mantenimientos de las cosas comunes se encuentran normadas en el reglamento de copropiedad. El reglamento de copropiedad es un contrato que el adquirente de una unidad funcional, una vez que deviene propietario de la misma, se somete a sus estipulaciones y las acepta. 

"En el régimen de la Ley 13.512 el adquirente de una unidad, a la vez que se incorpora al consorcio, adhiere al reglamento de copropiedad, el que desde ese momento forma parte de su título de dominio C. Civ. Cam. Sala B. Noviembre 5 de 1970 E.D. 35-689" (Consorcios, Bartolomé Orfila Pág. 30). Dentro del reglamento hay estipulaciones que no pueden ser modificadas sino con el voto unánime de todos los propietarios. Éstas son llamadas cláusulas estatutarias que están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento: "La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512, o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cám Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633).

En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado. Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensa comunes" (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Río Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494). "El sujeto pasivo de la acción por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo órgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto inválido. No se trata de una acción dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayoría que adoptó la decisión- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como expresión de la voluntad comunitaria" (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cám Isis sum 1996 LL1992=D316).La contribución a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad sólo puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el Art. 9º de la Ley 13.512" (CNCiv., Sala F, Noviembre 12, 1968; ED, 39-316). "Si según el artículo 9º de la Ley 13.512, el reglamento de copropiedad puede modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios, las bases para determinar el monto de la contribución de los propietarios al pago de las expensas sólo son reformables con el consentimiento de todos los copropietarios interesados... La asamblea general de copropietarios, actuando con cualquier mayoría que fuese, no podría imponer a la minoría el aumento de su participación." (CNCiv., Sala E, Diciembre 24, 1964; ED 11-371).-

"Para que proceda la reforma del reglamento de copropiedad y administración debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes" (CNCiv., Sala E, Febrero 3, 1993 - J.A., 1993-IV).

Ni la administración del consorcio, ni un grupo de propietarios que no reúnan la mayoría o la unanimidad que exige el reglamento, pueden modificar por cualquier pretexto la porcentualidad para la contribución del pago de los gastos comunes. Para que quede claro, los porcentuales establecidos en el reglamento para cada unidad funcional, gozan de garantía constitucional y únicamente pueden ser alterados conforme lo establezca el reglamento.

Opinión de la doctrina

Beatriz Areán ha sostenido, en relación con esta cuestión, que "puede decirse que en la actualidad existe consenso en el sentido de que en los juicios que tienden a obtener la modificación del reglamento, la litis debe ser trabada con la totalidad de los propietarios y no con el consorcio. El derecho a la defensa en juicio asegurado por el Art. 18º de la Constitución Nacional exige que todos sean oídos, si se tiene en cuenta que, de accederse a la eximición del pago de ciertos gastos en favor de alguna de las unidades -generalmente los locales-, se están alterando los porcentuales con los que los demás deben contribuir, y con ello se afectan sus derechos patrimoniales" (Highton, Elena - Areán, Beatriz, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinario y jurisprudencial, T. 2, pág. 326).

Para poder administrar un consorcio en forma gratuita la Ley 3254 (modificatoria de la ley 941) establece los siguente: 

“Artículo 2º.- Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.”

Artículo 2°.- Modifíquese el Artículo 3º de la Ley 941 el que quedará redactado de la siguiente forma:

“Artículo 3º.- Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as Voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna.”

Artículo 4º.- (Ley 941) Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación:

Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.

Constitución de domicilio especial en la Ciudad.

Número de CUIT.

Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito.

Artículo 3°.- Agréguese al artículo 4º de la Ley 941 el siguiente texto:

e.- Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.

f.- Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente.

Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as solo deberán presentar:

a).- Original y copia del Documento Nacional de Identidad.

b).- Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

Documento

Otorgante

Dirección

Nº de CUIT

 

 

Certificado de Antecedentes Penales

Registro Nacional de Reincidencia

Tucumán 1353 PB de 7:30 a 19:00hs

Certificado de Juicios Universales

Dto. Registro de Juicios Universales

Talcahuano 550 subsuelo, por la mañana

Inscripción en el Registro de Administradores

Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

Patricias Argentinas 277, PB.

Una vez reunidos los requisitos exigidos por la ley debe inscribirse ante el Registro Público de Administradores y obtener el certificado correspondiente.

Sin otro particular, lo saludo Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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