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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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Incumplimiento del administrador en la rendición de cuentas

¡Buenos días!

Voy a ser escueta:

1) En caso de incumplimiento del administrador en la rendición de cuentas ¿dónde debe radicarse la denuncia?

2 ¿Puede tener firma conjunta con el administrador alguien que no integre el consejo de propietarios pero sí esté en condiciones de llevar el control bancario (con poder general amplio hasta el punto de poder vender o hipotecar unidad otorgado con un familiar)?

3) Cuando una asamblea pasa a cuarto intermedio ¿en la segunda parte se pueden agregar copropietarios?

Gracias.

Susana [Monserrat/CABA]

(2/08/2015)

Estimada Susana: 

1) El administrador en general antes de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial que comenzó a regir a partir del 1º de agosto del corriente año, por analogía a la figura de mandato, debía rendir cuentas a su mandante.

Generalmente, en los reglamentos existía alguna claúsula que establecía una rendición de cuentas anual y una rendición al final de la gestión. Si no cumplía con su obligación se lo reclamaba judicialmente pero debemos recordar que el administrador es mandatario del consorcio y sólo éste puede requerírselo. Es una decisión asamblearía.

En la actualidad y bajo el imperio del nuevo Código, ya no se discute que el consorcio es persona jurídica y que el administrador es un órgano de la misma (y además es mandatario). Al respecto la jurisprudencia ya había establecido: 

“El cumplimiento de las obligaciones emergentes de la actuación del administrador -entre ellas, la de rendir cuentas- sólo puede serle exigido por su mandante, el consorcio, y no por los copropietarios individualmente [...] 3.- Entre las obligaciones del administrador se encuentra la de rendir cuentas de su gestión en forma documentada y periódica, y el sujeto activo de esta obligación es el consorcio, en consecuencia los copropietarios no pueden demandar la rendición de cuentas, y sólo pueden solicitar la designación de asamblea a tal efecto, por ello, para poder acudir a la justicia se debe agotar la vía consorcial. 4.- El consejo de administración es un órgano colegiado que no tiene legitimación activa para pedir judicialmente la rendición de cuentas del administrador, y tampoco puede cualquiera de sus integrantes individualmente ejercer la representación legal del cuerpo [...] 6.- El consorcio de copropietarios es un sujeto de derecho con personalidad propia distinta de la de sus miembros, por ello, si bien la Ley 13.512 expresa que el administrador es el representante de los copropietarios, debe entenderse que lo es del consorcio. C. NAC. CIV., sala D, 16/11/2010 - Proto, María F. v. Andreoni, Héctor E. y otro 20 de abril de 2011”

En armonía con la nueva legislación, el administrador por el artículo 2.067º Inc. e) debe rendir cuentas anuales y si no cumple por una decisión asamblearia se lo puede remover con causa y exigirlas judicialmente.

Y además por incumplimiento de lo normado por la Ley 941 -modificada por la Ley 3.254- Art. 12º, Inc. b)- hacer una denuncia ante el Registro Público de Administradores.

2) No hay obligación que la firma de la cuenta del consorcio sea conjunta. Tampoco es obligación que sea de alguno de los miembros del consejo. Para el caso que Ud. me indica deberá ser una decisión asamblearia, máxime con la nueva normativa que deja bien establecido que para ser miembro del consejo se debe ser propietario (Art. 2.064º).

3) Sí se pueden agregar nuevos propietarios pero no votar sobre los puntos ya decididos.

Esperando haber contestado a sus inquietudes. La saludo Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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