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Rincón Solidario

Dr. Alberto Anibal GabásContesta el Dr. Alberto Anibal Gabás

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Evalúo dividir un gasto particular en partes iguales

Estimados, les escribo para hacerles una consulta.

Estoy en un consorcio evaluando la posibilidad de dividir un gasto particular (que es la recaudación de dinero para equipar el SUM) en partes iguales y no de acuerdo a los proporcionales del reglamento de copropiedad.

Estamos basando esta evaluación en el artículo 2.057º del Código Civil donde dice que si juntamos mayoría en asamblea podríamos implementarlo, ¿es esto correcto?

Espero que me puedan ayudar con esta situación porque hay propietarios que dicen que se puede y otros que no.

Gracias.

Lucas [Castelar/Buenos Aires]

(20/11/2015)

Estimado Lucas, el tema no es sencillo.

En principio para reformar el reglamento de propiedad se requieren dos tercios del total de propietarios. 

En este caso entiendo que se está reformando dicho reglamento pues se van a prorratear gastos comunes, de manera distinta a la prevista por el mismo. 

Aclaro que éstas son todas estimaciones personales, pues nunca leí el reglamento y dicha reforma requiere los dos tercios del total de propietarios. 

Pero ocurre que de algún modo se estará cobrando de más a algunos propietarios y de algún modo -al verse afectados en su individual patrimonial- podría invocar el Art. 2.061º que dice que para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Si bien no es el caso propio planteado, no hay dudas que hay un perjuicio patrimonial para el titular de una unidad sobre la que el reglamento prevé un porcentual para el pago de los gastos comunes y la asamblea decide reformarlo en su contra. En alguna medida se le cercena un derecho, se lo afecta, con un evidente perjuicio patrimonial. 

O sea que se corre el riesgo de que el afectado cuestione la decisión judicialmente por violar las normas del CCyC (Código Civil y Comercial) y por supuesto del reglamento. Entonces, sin ser una respuesta absoluta, entiendo que para proceder a liquidar ese gasto en partes iguales para todos, habría que reformar el reglamento con dos tercios del total de propietarios, pero integrando esa mayoría los propietarios afectados.

Pero el tema no termina allí, porque si se reforma el reglamento, luego se deberán liquidar las expensas en el futuro siempre por partes iguales y sin tener en cuenta el porcentual.

Por ello nuestra idea es que se convoque a asamblea del consorcio, pero no para modificar porcentuales ni el modo de prorratear las expensas o gastos comunes en el futuro, sino para tratar como único tema del orden del día, la forma de prorratear este gasto para este único caso de equipamiento del SUM, sin que implique modificar porcentuales de copropiedad ni de forma de pago de expensas, lo que requeriría la mayoría expresada en el Art. 2.060º, o sea la doble mayoría absoluta por porcentual y por unidad, pero con un requisito ineludible: que esa mayoría esté integrada por el o los propietarios afectados por esa forma de liquidación del gasto.

A todo evento hacemos hincapié que en el supuesto que esa asamblea no reúna el quórum o la mayoría necesaria para la toma de una decisión, queda expedita la vía del Art. 2.060º, segundo párrafo en que la simple mayoría de presentes puede proponer esa forma de prorratear el gasto para equipar el SUM, lo que debe ser notificado por el administrador a todos los ausentes a fin de que se expidan en favor o en contra de dicha mayoría en plazo de 15 días, y se tiene por aprobado salvo que en igual plazo se opongan con mayoría suficiente.

Es decir pasados esos 15 días se deben computar los votos que adhieren y los que no adhieren a esa mayoría de presentes y establecer el resultado definitivo, con la aclaración que a no contestación se considera como un acto de adhesión o consentimiento de la decisión tomada.

Le saluda Atte.

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

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