Entrevista a Emilio Rossi

[BPN-14/10/14] A fines del mes pasado, Pequeñas Noticias entrevistó a Emilio Rossi, titular de Prevind-Fuegotecnic y experto en seguridad y protección contra incendios, quien explicó qué son las instalaciones fijas contra incendios, enfatizó el rol de los administradores al respecto y aconsejó cómo contratar una empresa proveedora de servicios. Auguró también que el Gobierno porteño controlará que se cumplan las normativas que regulan la actividad.

Emilio Rossi: Las instalaciones fijas contra incendio están compuestas por una red de caños hidrantes interiores con su correspondiente manguera y lanza. En algunos edificios -dependiendo de su año de construcción y tipo- pueden tener abastecimiento de agua propio, tanques de reserva para incendio, bombas o hidroneumáticos para dar la presión y el caudal necesario exigido por el Código de Edificación. Dependiendo de la cantidad de pisos y para construcciones a partir de los años 80, las instalaciones contemplan cañerías secas para que los bomberos inyecten agua conectando la autobomba a la boca de impulsión. Los edificios con segundo subsuelo de cocheras poseen además rociadores automáticos.

En edificios más modernos, según el tipo y destino de las unidades, -como es el caso de las torres en Puerto Madero y otras zonas de reciente expansión inmobiliaria- poseen detectores de humo (alerta de incendio) y rociadores en los palieres y áreas de servicio.

CGR: ¿Qué tipo de mantenimiento requieren?

ER: Las normas internacionales y ahora las nacionales entienden que una instalación contra incendio es un elemento indispensable para proteger la seguridad de los ocupantes de un establecimiento. Es por eso que las frecuencias y protocolos que se deben acatar contemplan estándares muy altos.

Si cumplimos con las normativas podremos salvar vidas, atenuar efectivamente un siniestro seguido de fallecimientos, evitar pérdidas materiales y estar cubiertos ante posibles demandas acompañando las exigencias de las aseguradoras. De este modo, podremos acceder a los beneficios del resarcimiento económico ante pérdidas materiales por los seguros contratados.

Es muy importante considerar estos requisitos y más aún a partir de las nuevas leyes que cargan toda la responsabilidad en la administración profesional.

El mantenimiento debe ser preventivo y recurrente para asegurar el buen funcionamiento del sistema cuando -en caso de un incendio- sea requerido. Producto de estos mantenimientos preventivos, surge ocasionalmente la necesidad de realizar también mantenimientos correctivos, para reparar o reemplazar los elementos defectuosos que integran la instalación (válvulas hidrantes, volantes, lanzas, bombas, cañerías defectuosas o mal emplazadas, hidroneumáticos etc.).

ER: Existen prioridades a la hora de resguardar la vida y los bienes de los ocupantes de un edificio. Los servicios que están para el cuidado y bienestar de los consorcistas deben ubicarse en primer lugar al momento de decir cumplir con las leyes y normativas que regulan estas actividades. El mantenimiento de estos servicios (ascensores, incendio, balcones y marquesinas, electricidad, gas, calderas, etc.), es prioritario para asegurarnos la tranquilidad de haber hecho lo correcto para evitar cualquier accidente seguido de fallecimientos, resguardar los bienes y patrimonio del edificio, cumplir ante las aseguradoras mejorando nuestra posición ante los reclamos y demandas que debamos hacer en caso de incumplimiento del contrato y mantener indemne al administrador y a los propietarios ante demandas penales y civiles, y multas por incumplimientos.

CGR ¿Cuál es el rol de los consorcistas y administradores en el mantenimiento de instalaciones fijas?

ER: Es muy importante llevar conocimiento al consorcista. Este tipo de servicio implica trabajos especializados, empresas con profesionales matriculados y responsables ante el usuario y autoridades gubernamentales, con la infraestructura necesaria para llevar adelante eficientemente las tareas, además de contar con los elementos necesarios para realizar los ensayos y pruebas de laboratorio de las instalaciones.

Venimos estudiando desde hace tiempo todas las normativas y leyes que ponen en cabeza de los administradores su cumplimiento, aumentando su carga laboral y comprometiendo su matrícula profesional.

Hace unos días se han modificado los requisitos para cumplir con el certificado de Edificio Seguro, el cual había que presentar obligatoriamente al momento de la renovación de la matrícula profesional del administrador. Uno de los requisitos que se debía cumplir para otorgar el certificado, es haber realizado el control y mantenimiento de la instalación contra incendio, poseer el libro, la plancheta de habilitación, las rutinas de conservación y el certificado de operatividad.

CGR ¿Por qué cumplir con la Disposición 415 (mantenimiento de la instalación fija contra incendio) que es tan costosa para algunos consorcios?

ER: El impacto económico que produce este servicio en los consorcios se debe a varias razones. Durante muchos años se ha relegado el mantenimiento de este tipo de instalaciones. Al entrar en vigencia la normativa, la mayoría debieron ser reparadas como consecuencia de no haberles realizado, en su momento, el mantenimiento preventivo. Por eso, poner en condiciones a todos los elementos constitutivos que componen una instalación requiere de un mayor costo de implementación.

Seguramente, una vez regularizado el parque de instalaciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los mantenimientos serán menos costosos.

CGR ¿Cómo atenuar el impacto de este costo en las expensas?

ER: El impacto en las expensas se debe atenuar con la negociación a través del administrador y su proveedor certificado para buscar las soluciones y alternativas más convenientes para el consorcio.

En la actualidad, se encuentran registradas más de 60 empresas, por lo cual tenemos suficiente oferta para atender la demanda y seguramente el proveedor de confianza podrá colaborar con la mejor propuesta económica y financiera para poder cumplir.

En virtud de ello, creo que las empresas proveedoras deben comprometerse seriamente con su cliente administrador, llevarles tranquilidad y seguridad, ayudarlos a cumplir otorgando mejor financiación para atenuar el impacto de las cuotas en el valor de las expensas mensuales, brindarle atención dedicada y personalizada para poder discutir mejores soluciones entendiendo que todos los consorcios no son iguales y que manejan presupuestos diferentes.

El administrador y el proveedor deben comunicarse con mayor frecuencia, comprometerse para arribar a la mejor solución económica y financiera de modo que se pueda cumplir con todas las nuevas normativas vigentes y así, de este modo, evitar multas y reclamos.

ER: No me consta si existen en la actualidad empresas truchas. Si existieran sería muy difícil para ellas ofrecer el servicio al sector de la propiedad horizontal a través de los administradores.

CGR ¿Cómo identificarlas para no dejarse engañar?

ER: Hoy en día los administradores profesionales pueden determinar rápidamente -y especialmente por el nivel de información que manejan- si la empresa cumple o no con los requisitos necesarios. Generalmente consultan a través de Internet o solicitando la documentación que acredita que tienen las habilitaciones, registros y matriculas obligatorias que se exigen para desarrollar la actividad.

En la actualidad, los servicios que son considerados de alto riesgo para los ocupantes de un edificio están regulados por la ciudad de Buenos Aires a través de leyes, decretos y disposiciones. Estos servicios deben ser realizados y facturados por el registrado o matriculado. En ningún caso y bajo ninguna circunstancia pueden ser tercerizados o comercializados por entidades no registradas. Tanto la Ley 941 y su modificatoria, la Ley 3.254, como la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, lo prohíben. La razón fundamental de esto es que son servicios que atienden a la seguridad de las personas, los ocupantes y visitantes de un edificio o establecimiento público.

En este sentido, el administrador debe asegurarse la trazabilidad de la contratación desde el presupuesto, los remitos, las facturas y los certificados que emita el prestador. De este modo, no sólo cumple con las exigencias emanadas de las normativas sino que se asegura la garantía del servicio contratado, mejora su posición jurídica ante reclamos a las aseguradoras por daños y mala praxis, y protege su matrícula profesional ante las autoridades gubernamentales y también ante la sociedad.

Otros de los instrumentos que son absolutamente necesarios para llevar adelante una contratación exitosa y sin riesgos son: exigirle al proveedor -al momento de la contratación- la emisión de la cláusula de no repetición a favor del edificio y el administrador. De este modo se asegura que el personal de la empresa contratista está debidamente asegurado y que posee los seguros de ley vigentes y al día. Exigiendo este documento, ningún empleado de la empresa contratada podrá repetir un juicio por accidente o muerte hacia el consorcio o el administrador. Como los contratistas suelen accidentarse en los edificios, a esta herramienta hay que considerarla de suma importancia si queremos estar tranquilos y cubiertos.

CGR ¿Cómo conocer a la empresa que se va a contratar?

ER: Es muy importante conocer los recursos e infraestructura de la empresa que se contrata. Prevind-Fuegotecnic viene cursando desde hace tiempo, invitaciones a nuestros clientes para que conozcan nuestra planta y al personal directivo responsable de los servicios. El objetivo es que el administrador conozca a su empresa proveedora, comprobando las instalaciones con las que cuenta, su infraestructura y los procesos que realiza para la ejecución de los trabajos.

Hemos advertido muy satisfactoriamente que el administrador, al hacer esta experiencia, además de contactarse con el personal, poder observar la máquina y herramienta necesaria para que se realicen las tareas y los procesos que se llevan a cabo para dar cumplimiento a las normativas y regulaciones, reciben un gran conocimiento tanto como la seguridad y certeza al momento de poder transmitir a sus administrados con mayor claridad, los beneficios de contar con proveedores calificados. Estas prácticas sería muy interesante que se hagan extensivas hacia otros proveedores de servicios y especialmente a aquellos servicios de riesgo.