Abrevaya en 3D (1ª parte)

[BPN-04/08/16] El lunes 1º de agosto por la mañana temprano, Pequeñas Noticias se sentó a conversar con Sergio Abrevaya sobre la Ley Muñoz ^[1] en un clásico bar porteño. Tras la pugna que existió entre los que intentaron imponerle al sector un Consejo de la Propiedad Horizontal, los que trataron de modificar la ley y aquellos que sólo deseaban derogarla, la redacción del medio vio en esta entrevista el cierre de una etapa.

A causa de lo extenso del encuentro -más de 90 minutos de diálogo- la redacción decidió dividirlo en tres secciones, que se publicarán en las próximas ediciones.

En esta entrega, entre los temas que se tocaron se habló del rol que jugó con Víctor Santa María, de la participación de Abrevaya en las negociaciones con los consorcistas, de sus motivos, de los aspectos positivos y negativos que vio en la ley, de las consecuencias que dejó la lucha por su derogación y muchos otros temas más.

La consigna que se consensuó para la entrevista fue que sería "a calzón quitado": el entrevistado aceptaría todas las preguntas y brindaría todas las respuestas. Así se hizo.

Sergio Abrevaya: No lo sé, lo que tengo son especulaciones.

PN: De lo que surge de su texto ¿qué inferís?

SA: Yo tengo especulaciones de por qué Muñoz la presentó pero la verdad es que el impulso de esa ley, en mi opinión, le trajo más costos que beneficios.

SA: A Santa María le habría hecho participar directamente del manejo tanto de las sanciones como del de la matrícula general de los administradores. ¿Qué costo? Lo expuso públicamente a una pelea entre consorcistas y administradores que él no tenía. Esto es algo que fue notable porque la queja en general de la gente, en relación al gremio, es por lo que le paga de sueldo al encargado pero es una queja relativa, en el sentido que -cuando vos haces una encuesta- está más arriba el enojo de la gente con los administradores que con el encargado. ¿Por qué? Porque el encargado, lo hemos hablado en su tiempo, forma parte del edificio, le resuelve cosas a la gente, trabaja y es trabajador, hay malos y buenos pero es un trabajador. En definitiva, como empleado del consorcio no es alguien que está mal visto. Muchos consorcistas son empleados, jubilados, docentes, entonces, en ese sentido, lo ven como un par. Les enoja pagar más o menos, pero es diferente la pelea con el administrador que es alguien a quien le dan el manejo del consorcio.

La guerra real, fuerte, de los consorcistas ha sido con los malos administradores y este ha sido el verdadero problema. Las deudas gigantescas las han producido las malas administraciones, las deudas por aportes que no aparecen. En las últimas semanas tuve dos consultas sobre este tema. Se trató de 200 mil, 300 mil pesos sin pagar pero que se les cobraron a los consorcios. Las estafas, los fraudes, son de las administraciones. El centro de la pelea estaba puesto en un cambio en las administraciones que sigue siendo necesario. Y creo que [Santa María] entró en esa pelea y no le fue beneficiosa.

SA: En primer lugar, la mayoría de la gente cree que la Ley Muñoz pertenece solamente a Santa María, y yo creo que los administradores -que CAPHyAI- tuvo que ver. Este es el relato que yo tengo. Sobre todo lo ves rápidamente en algunos artículos de la misma ley. La mala redacción del artículo que trata sobre la renovación anual del mandato del administrador: -¿viste que la Ley 5.464 toma de lo que fue mi ley, la 3.254, lo del año pero mal redactado?.

Y el segundo artículo por el que entiendo que es clarísimo que en su redacción participó alguien del sector de lo administradores es aquel que dice que el administrador no está obligado a cumplir con todo lo que crea que es contrario a la Ley aún en el caso de que se trate de un mandato de la asamblea. Sólo un administrador que está del lado del mal puede pensar en ese artículo. Es decir, solamente el que quiere zafar de todo lo que le diga la asamblea es el que te redacta un artículo que se supone que es de Perogrullo. Nosotros -los que estamos en este tema- sabemos que después van a la cancha que es la asamblea esgrimen ese artículo y desaprueban cualquier cosa que ésta quiera aprobar.

PN: Entonces, ¿como mandatario tenés dos opciones: ejecutar lo que la asamblea dice o renunciar?

SA: Con ese artículo no, se puede negar. Puede ser que quien redactó ese artículo sea abogado. Yo creo que esto es una muestra de que los administradores en algo habían estado participando. Creo, además, que esto no terminó, que van por una colegiación.

SA: Bueno, ahí te dije dos cosas.

También me parece erróneo que el control de la matrícula lo tenga, en esas proporciones, el conjunto de los que participan de la vida consorcial. A mí me parecía que o era el Estado -yo siempre admití esto con honestidad intelectual- o era un Colegio. Pero -por sobre todo- un Colegio no puede ser porque no es una profesión y todos sabemos cómo terminan las cosas si le das un Colegio a los administradores. Lo digo a esto porque existen los colegios de los profesionales, como el de los abogados pero este no es el caso. Entonces los pueden registrar el Estado. El Estado está por arriba de los intereses particulares. Si hubiese tenido sentido pensar otra fórmula del control de la matrícula, la composición habría sido absolutamente distinta. Habría tenido una proporción mayor o igualitaria entre administradores y consorcistas -porque tendría lógica- y minoritaria o inexistente del SUTERH ^[1]. Quizás sí podría haber estado alguien representando a los inquilinos pero no sé si en el formato que lo han hecho en la Ley Muñoz sino más bien como asociaciones externas.

PN: ¿Y la participación de SEARA (Sindicato de Empleados de Administradoras)?

SA: Me parece un sindicato inexistente. No puede ser que el empleado del administrador controle la matrícula de su empleador. Es ilógico, absolutamente ilógico.

PN: ¿Y el empleado del consorcio?

SA: Bueno, por eso te decía, yo creo que no en principio pero es menos grave que el caso del sindicato de  empleados de administradoras. Es como si el sindicato formara parte de la dirección de la empresa, bueno, existen casos igual.

PN: Santa María habla de esta ley como habla Maradona de sí mismo. Lo hace en tercera persona como si no fuera de él. Escribió en Página/12 que él iba a pedir la derogación de la ley como si no hubiera sido su propia ley. ¿No es la ley de Santa María?

SA: Es una ley que lo beneficia más que a los administradores pero, te insisto, es una ley que también le otorga a los administradores algunos poderes que no tenían.

PN: Vos cuando te reuniste con los consorcistas contaste que previamente habías hablado con Santa María y les dijiste cosas que él te había dicho. Por ejemplo que no se podía tocar la representación del SUTERH.

SA: No recuerdo si lo dije o no, pero tiene lógica.

PN: ¿Era la ley de Santa María?

SA: Hay algo raro, ¿por qué Alejandro Amor envía rápidamente una nota diciendo que la deroguen? La envía a la comisión de la legislación general, de puño y letra, firmadita. Mucho antes de que se derogue cuando estaban pensando en modificarla. Porque nada es lineal, yo creo que sí había un interés fuerte. Amor fue quien le dio su apoyo a Muñoz que es el autor de la ley.

PN: Es un amigo del FpV ^[3].

SA: ¿Por qué manda esa nota? Porque yo creo que hubo muchos intereses en eso, y uno fue el del propio Muñoz que figura en la ley. Tenía una silla reservada, una cosa insólita.

PN: ¿Muñoz se quería abrir del tema?

SA: Habrá tenido una interna con Alejandro Amor, supongo, yo no lo sé. Lo que digo es: ¿cómo puede ser que se reserve una silla en un mundo que maneja 2 millones de consorcistas? Una silla rara.

PN: Los inquilinos si mal no recuerdo no tendrían ningún derecho en el consorcio.

SA: Pero en un gran consejo podría haber tenido participación el mundo de los inquilinos. Hubo un crecimiento -desde la época en que se aprobó la Ley 3.254- de un 22% en la cantidad de inquilinos en la ciudad. Ahora hay un 30%, es decir que es un flagelo. Hace 50 años que era 22%. Un 22% histórico.

PN: ¿Pero qué tienen que ver con los consorcios?

SA: Que puedas tener una participación de opinión no está mal. De una representación de 11 personas puede haber una del mundo de los inquilinos.

PN: Pero acá no se hablaba de opiniones, se hablaba del manejo de la matrícula.

SA: No importa, es una asamblea de 11, no es el dueño, no es un poder de veto. En principio no me parece bien que se haga un consejo manejando la matrícula. Está mal. Recordemos eso. En segundo lugar, si existiese, -hubo seis meses que existió- podría haber sido. Podría. Uno puede abrir la mente y decir no está mal, no está tan mal que los inquilinos estén representados.

SA: No me gustaría quedar opinando igual que Vera.

PN: ¿El proyecto de Muñoz no habrá sido para hacerle una gauchada a un amigo?

SA: Te lo estoy diciendo concretamente, es una línea directa, es una silla reservada. Es más grave que un canje. Yo me voy de acá para ocupar un lugar que creé en mi propia ley.

PN: ¿Vos decís que podría ser una ley de varios?

SA: Te estoy queriendo decir que hay varios intereses cruzados. Es una ley de varios donde opinó Santa María y dijo quiero esto y donde opinaron los administradores de consorcios. Hay una silla reservada, no es que le mandaron el proyecto y él agregó a alguien.

PN: ¿Es una ley hecha por tres?

SA: Por lo menos.

SA: Sí, esto no quiere decir que adhiera. Rescato que por primera vez figuren los consorcistas. Creo que no les quedaba otra que incluirlos. Era imposible armar un Consejo de 10 personas y no poner aunque sea a un consorcista. Era un "chino".

SA: Yo creo que es el centro de todo lo que despertó esta ley. Algunas consecuencias de esta ley son buenas, sobre todo lo que tiene que ver con la conciencia de los consorcistas. Una segunda parte de una historia que si querés arrancó con el nacimiento de una Ley 941 muy vacía que después se fortalece enormemente con la sanción de la Ley 3.254. En ella aparece la acotación de un año para el mandato del administrador. Todavía hay gente que saca a su administrador por la cláusula del año. También empiezan a haber sanciones, mal administradas pero aparecen.

Pero todavía falta resolver un gran problema y es que no hay estrategias en el mundo de los consorcistas. Esto es por lo que ocurre todo. Falta que el que paga se organice. Son dos millones de personas y el argumento histórico de que no existe asociación que los represente es cierto -por más que yo las haya tomado para hacer la Ley 3.254- sigo pensando que representan el sector en el sentido de liderazgo, de liderar la opinión aunque no lo hacen en el sentido numérico.

Había un proyecto dando vueltas que por ley establecía la creación de una representación de consorcistas. También tenía una idea en ese sentido la Liga del Consorcista.

PN: ¿El proyecto que presentó en la ciudad la Dra. Susana Echazarreta? El proyecto decía que una vez por año con asamblea anual ordinaria se tuviera que votar a una asociación de consorcistas que representara los intereses generales del sector. Era de la diputada nacional Cornelia Schmidt-Liermann del PRO.

SA: No me acuerdo. Por ahí es ese. En definitiva la idea es excelente, no conozco al texto, no quiero meterme en algo que no sé cómo está escrito. Lo que sé es que esa idea es buena. Tiene un par de rarezas, ellos me lo contaron como un proyecto que resuelve el problema de los consorcistas y yo creo que es muy bueno como idea. Es una rareza en términos de derecho porque existe legislación para crear sindicatos pero no existe para crear cámaras empresariales. Mejor dicho, no existe formato legal para crear cámaras empresariales o para adecuar a un consenso a las cámaras empresariales. Yo creo que una ley sería buenísimo que exista, se puede intentar por la Ciudad, lo correcto sería que fuera Nacional por la figura que hay que crear.

PN: El que saliera electo de esas votaciones sería indubitablemente el representante de los consorcistas. Ya no se lo puede acusar de ser un sello de goma.

SA: Sí, claro. Además me imagino que no puede llegar a ese lugar alguien que no sea un consorcista votado por las asambleas. Porque si no empezamos a tener cosas truchas. Sino se te meten los administradores a la velocidad de la luz. Imagino yo que tiene que tener la condición de consorcista en ese consorcio. Estamos casi en el debate de una ley que todavía no está armada o si está armada no la conozco bien.

Lo cierto es que este es el problema, por supuesto que si haces esto no debería tener costo, porque ese es el problema de crear estas asociaciones: cómo la mantenes. Quizás haya que crear un mix con el Estado. Pero la necesidad del que el consorcista tenga una representación no tiene que ver solamente con el tema de los encargados y las paritarias. Es donde más se ve porque participan los administradores y te enoja que participen ellos y no los consorcistas. Pero es muchísimo más grande el problema porque no hay una estrategia en el mundo de los consorcios por lo cual pasan muchísimas cosas más. La legislación en la Ciudad de Buenos Aires que afecta a los consorcios pasa sin opinión del consorcista. El consorcista se entera después y no dice nada al respecto. Va desde balcones -que es por seguridad- pero no hay opinión. No hay opinión en relación a sentarse con el Estado y decir: "bueno, mirá, hoy la situación en los consorcios es esta: yo pago esto y esto y es imposible de bancar. Necesitamos crear una cantidad de categorías donde el Estado exima este tipo de edificios". Es decir, una discusión que no existió nunca.

Y de hecho, también es una discusión que podría ocurrir en las paritarias. La discusión de las paritarias no es por el sueldo, esto yo lo dije cuando hice la Ley 3.254. El problema no es Santa María. El problema es que no hay nadie de este lado. Santa María hace su trabajo y está muy bien. El problema es que no hay nadie de este lado que diga: no, mirá, hay consorcios más chicos o más grandes. De una de esas cuatro categorías de las que sólo se usan dos se puede pasar a tener 15 o 16 porque aparece la visión del consorcista que hoy no está.

Mirá el avance que ha tenido por afuera del mundo consorcial el tema. El otro día me consultó un consorcio por un problema serio: la constructora los dejó con luz de obra. Edenor los intimó durante 5 años para que regularicen. No lo llegaron a hacer porque el administrador era de la constructora y entonces les cortaron la luz. Les dejaron la luz del pasillo pero no les dieron la capacidad para enchufar algo más fuerte, como por ejemplo dos ascensores, en vez de uno solo. Por supuesto vamos a presentar un amparo por "servicio esencial".

Todo esto que te estoy diciendo pasa por el costado del mundo consorcial. La gente se entera cuando ocurre. Se agarra la cabeza, se reúne el consorcio, la asamblea y dice ¿cómo? pero entonces ¿qué podemos reclamar? Descubre que es un servicio esencial y que pueden reclamar.

Si existiese una representación consorcial te sentarías con las empresas de electricidad y de gas y el Estado. Y dirías vamos a trabajar con tarifas diferenciales en los consorcios porque vive en un lado distinto, vamos a trabajar distinto las posibilidades de cortes de luz y de gas.

Todo esto no está presente porque solamente tipos sueltos como fue mi caso y algunos más, decimos esto está mal hagamos una ley. Pero eso es esporádico, espasmódico, es malo. Lo bueno es que exista una estrategia. Este es el tema central y es la enseñanza que tiene que dejar la Ley 5.464.

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[1] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. La conducción del nuevo Consejo estaba compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría eran del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Muy poco tiempo después Muñoz fue nombrado Defensor de los Inquilinos porteños. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario la "Ley Muñoz" que llevó el número 5.464. El 7 de julio de 2016 la ley fue derogada con el voto unánime de los 55 legisladores presentes.

[2] SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

Tiempo límite

[BPN-04/08/16] El próximo 18 de agosto, Interacción ART debería reintegrar los 1.414 millones de pesos de capital mínimo establecido por la "Ley de Entidades de Seguros y su Control" (Ley 20.091) para poder seguir operando ^[1]. La ART es dirigida por Víctor Santa María y le pertenece mayoritariamente al SUTERH ^[2] y FATERyH ^[3].

El 20 de julio, Víctor Santa María atribuyó la inhibición de los bienes de la ART vinculada a su gremio, por presuntas irregularidades financieras, a razones políticas. El dirigente le aseguró a Télam que "hay una demonización contra los trabajadores y contra todos los que tuvimos alguna afinidad de pensamiento ideológico con el gobierno anterior".

Sin embargo reconoció que "el déficit existe, como también en muchas otras compañías en general, y sin hablar particularmente del mismo sistema de las ART, que está colapsado". Explicó que "fue un error contable producto del déficit que tenía la ART y ya se solucionó", y agregó que "se había presentado un plan de adecuación a la Supeintendencia de Seguros que fue rechazado ayer y ahora tenemos cinco días para apelar esa decisión y seguir trabajando como lo veníamos haciendo".

Por último puso paños fríos a la situación y aclaró que "la inhibición de bienes no quiere decir que Interacción ART no funciona más, sigue funcionando igual, lo que tenemos que hacer es pedir permiso y autorización para todos nuestros movimientos a la Superintendencia de Seguros".

Según la resolución de la SSN, Interacción ART quedó inhibida de celebrar nuevos contratos. O sea, si un consorcio -que asegura a sus trabajadores con esta empresa- toma un encargado nuevo debe asegurarlo en otra compañía.

A grandes rasgos tampoco puede disponer del dinero que pudiera cobrar en concepto de los seguros que ya posee. Todo pago que reciba deberá ser depositado en una cuenta especial que estará bajo la supervisión directa de la SSN que autorizará -o no- todo pago que se debiera hacer.

No podrá realizar modificaciones en sus acuerdos de reaseguro bajo ninguna modalidad y no podrá disponer de sus inmuebles ni celebrar nuevos contratos de alquiler o mutuo acuerdo.

Según el sitio de la SSN, Interacción ART pertenece en un 84,64% al SUTERH, en un 11,57% a la FATERyH y en un 3,79% a una empresa llamada Baninver SA.

La primera referencia que se tiene de esta empresa es de 1995. El 16 de mayo de ese año, Alejandro Marcelo Francisco Picco y Carlos Otero constituyen una empresa que bautizan Financiera Bancaria SA. El primero asume como presidente de la compañía mientras que el segundo como director suplente (BO: 24/05/95).

El 31 de mayo de ese mismo año cambió su nombre de Financiera Bancaria SA a Baninver SA (BO: 07/06/95).

Cuatro años después, el 9 de noviembre de 1999 los accionistas de Baninver SA aceptaron la renuncia de Picco y de Otero a sus cargos y en su lugar designaron a Walter Adolfo Arias como presidente y a Miguel Ángel Avila como director suplente (BO: 21/08/03).

El 1 de septiembre de 2006, el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial N° 11 a cargo de La Dra Maria Cristina O’ Reilly, Secretaría N° 22, le decreta la apertura de un concurso preventivo (BO: 01/09/06).

El 12 de mayo de 2010 el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial Nº 11 a cargo de la Dra. María Gabriela Vassallo le decreta la quiebra indirecta (BO: 26/05/10).

El Juzgado Nacional de 1º Instancia en lo Comercial Nº 11 a cargo del Dr. Fernando I. Saravia realiza tres intentos para vender las acciones que Baninver SA poseía de Interacción ART: el primero el 18 de mayo de 2011 con una base de $ 1.101.749,84 (u$s 269.376,49) más IVA (BO: 09/05/11) y el segundo el 23 de noviembre de ese mismo año con una base de 826.300 pesos (u$s 193.967,14) más IVA (BO: 10/11/2011) lo que representó un 72% del valor anterior. Por último, el tercer intento se produjo el 19 de septiembre de 2012 ya sin base (BO: 03/09/12). Al día de hoy no se sabe quién es el poseedor de ese paquete accionario

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[2] SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

[3] FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

Los administradores de Córdoba están preocupados

[BPN-04/08/16] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba (CAPH), Juan Carlos Brembilla, expresó ante la Superintendencia de Seguros de la Nación su "preocupación por las noticias que los medios de comunicación transmiten respecto a la compañía Interacción Seguros SA, con la que los consorcios de propiedad horizontal que administran nuestros asociados han tenido que contratar coberturas".

Mediante carta documento, el titular de la CAPH remarcó que, en ese sentido, pone "en su conocimiento que, a través de diversos convenios colectivos de trabajo, los consorcios de propiedad horizontal de la República Argentina fueron obligados a suscribir diversas pólizas de seguros con dicha compañía".

"Por otra parte -señaló-, muchos consorcios han contratado voluntariamente el seguro de riesgos de trabajo con Interacción Seguros ART. Los pagos a la aseguradora se realizan a través de FATERyH (Federación Argentina de Trabajadores Edificios de Renta y Horizontal), quién -según informaciones brindadas por la propia Superintendencia- figura como la tomadora de distintos seguros lo que impide a una innumerable cantidad de consorcios (y sus habitantes y administradores) acceder a las pólizas respectivas y verificar si los montos que se abonan a través de dicha institución se corresponden con el costo real de las coberturas contratadas".

"Desde hace tiempo venimos teniendo problemas de demoras en los pagos por parte de la compañía", advirtió Brembilla, y precisó que ello es así "particularmente en los casos de reintegros por salarios caídos en casos de enfermedades inculpables".

Debido a las numerosas consultas de los asociados de la Cámara de PH, y "con miras a clarificar el panorama", el presidente de la entidad solicitó a la Superintendencia que "informe si Interacción Seguros SA puede continuar operando como compañía de seguros". Preguntó, además, en primer lugar, "qué sucederá con los pagos pendientes de dicha compañía a sus asegurados por siniestros producidos con anterioridad a la resolución de fecha 18 de julio de 2016", y, en segundo término, qué medidas se deberá tomar "frente a los pagos que los asegurados deben realizar a la compañía, teniendo en cuenta que representan un costo importante para los consorcios de propiedad horizontal que, aún cumpliendo en tiempo y forma, pueden quedar sin cobertura, con la gravedad que ello implica".

A ese respecto, Brembilla solicitó a los directivos de la Superintendencia que "se arbitren los mecanismos necesarios para que aquellos consorcios que deseen salir de este mecanismo de contratación cautiva puedan hacerlo y suscribir pólizas de seguros con compañías que no presenten los graves problemas que enfrenta Interacción Seguros SA".

El 66% piensa que SEARA aumentará mucho las expensas

[BPN-04/08/16] Según una encuesta realizada por Pequeñas Noticias, el 66% de los participantes opina que la creación de SEARA (Sindicato de Empleados de Administradoras) provocaría que el valor de las expensas aumente "mucho". El 9% cree que el aumento en las expensas será poco y el 22% consideró que no producirá ningún aumento. El 3% restante eligió la opción "No sabe / No contesta".

El medio realizó la encuesta durante 8 días a partir de 18 de julio en sus redes sociales: su página y grupo de Facebook y su cuenta de Twitter. Exactamente se les preguntó a los participantes si, en su opinión, la creación de un sindicato de empleados de administradoras de consorcios aumentaría las expensas. Las opciones fueron cuatro: "Mucho", "Poco", "Nada" y "No sabe/No contesta". Muchos de los encuestados no sólo votaron sino que también comentaron el tema. Entre todas las opiniones Pequeñas Noticias extrajo algunas de las más representativas.

Entre los que respondieron que influiría en las expensas, un expresidente de AIPH ^[1], comentó: "Todo impacta. Lo más preocupante es que su dirigente gremial también es jefa del Registro Público de Administradores, es impúdico y falto de ética compartir ambos cargos y el gobierno de la CABA vuelve hacerse el distraído".

Por otra parte otro administrador acotó: "siempre dije que el SEARA era el último clavo en el ataúd del administrador. Cuando saquen una planilla salarial desproporcionada aprobada por las tres cámaras de administradores y el sindicato, definitivamente va a impactar en las expensas".

Una reconocida abogada especialista en propiedad horizontal expresó: "¡Me parece una locura! Una más de las tantas para inmiscuirse dentro de nuestros consorcios. ¡Basta de atropello!.

Por último un administrador explicó: "todo termina impactando porque los honorarios contemplan estos gastos y otros. Las expensas no son compartimientos estancos, conjugan con todas las variables económicas incluyendo la impunidad y la corrupción".

Entre quienes piensan que la creación de SEARA no terminará impactando en las expensas se destaca la opinión de un administrador que comentó: "los empleados de administradores, como todo trabajador en convenio, tiene su sindicato. Lo único que cambia de manos, pasa del sindicato de comercio al de empleados de administradoras. Esto no afecta a los consorcios".

En esta misma sintonía un contador acotó: hoy están –los empleados de administradoras- afiliados al sindicato de comercio, que seguro es de los más caros, así que no creo que haya diferencia".

Por último un consorcista opinó: "No encuentro por qué puede afectar las expensas de los consorcios. Los aportes y retenciones corresponden a los empleadores y no a los consorcios", y a continuación agregó: "estuve investigando y sólo puede afectar a los consorcios en caso que el administrador no le deposite las retenciones a sus empleados, ellos tienen el derecho de ir contra los consorcios. Por lo tanto se le debe pedir al administrador que nos demuestre mes a mes que cumple y deposita contribuciones y retenciones"

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"Nuestra lucha y nuestros objetivos"

[BPN-04/08/16] El 1º de agosto, el Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de APIPH ^[1], anunció que está trabajando para eliminar 55 leyes, resoluciones, paritarias, categorizaciones, aportes, contribuciones, controles, libros y otras obligaciones con el "objeto de descomprimir el costo de las expensas, ya prohibitivas".

Por otra parte, le advirtió al Gobierno porteño que –si es necesario- recurrirá a la Corte Suprema de Justicia de la Nación para lograr que el Registro Público de Administradores sea dirigido por APIPH, en representación de los copropietarios de esta ciudad, ya que son los consorcistas quienes les pagan sus honorarios.

Así lo hizo saber mediante una circular que –bajo el título "Nuestra lucha y nuestros objetivos"- difundió por email firmada por el mismo en su carácter de presidente de la entidad, el Dr. Pablo Terzano, como vicepresidente y el Dr. Felix B. Pazo como secretario.

Denunció también que el exministro de Trabajo de la Nación, Carlos Tomada, y el secretario general del SUTERH ^[2], Víctor Santa María, "causaron estragos en una comunidad que había logrado su vivienda propia y que fue maltratada hasta llegar –en muchos casos- al remate de su propiedad". En su acusación expresó: "pasaron todas las barreras de lo lícito dejando un tendal de 300 viviendas anuales (aproximadamente 3.600 unidades) que fueron rematadas en sus 12 años juntos".

Bergenfeld recordó que mientras se declaraba contra de la Ley 5.464 (Ley Muñoz ^[3]) y la proclamaba como una "ley que había nacido muerta", "grupos de abogados, supuestamente defensores de los consorcios negociaban con Santa María y Sergio Abrevaya acuerdos para recucitarla", y agregó que "quienes debían tomar resolución sobre el destino de la ley -los legisladores que la votaron- seis meses después tomaron la histórica decisión de derogarla"

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[1] APIPH: Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal

[2] SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

Una sindicatura de consumidores en el ENRE y ENERGAS

Revisiones periódicas de las instalaciones de gas

[BPN-04/08/16] El 14 de julio, el senador Roberto Basualdo (Alianza Compromiso Federal) ingresó en el Congreso de la Nación un proyecto de ley que obligaría a todos los inmuebles a pasar periódicamente por una revisión de sus instalaciones de gas natural. "Resulta necesario recordar que en nuestro país se han producido numerosas tragedias que podrían haberse evitado con una inspección de instalaciones", explicó Basualdo en los fundamentos. El proyecto incluye tanto casas particulares como consorcios y en estos últimos comprendería tanto las instalaciones en sus partes comunes como en sus unidades funcionales.

Puntualmente la iniciativa propone que a partir de los cinco años de antigüedad del inmueble las inspecciones se deben hacer en forma gratuita cada dos años y en los edificios de más de 20 serán anuales. Estas las realizaría el personal de las empresas distribuidoras de gas natural sin costo alguno para los usuarios. El legislador sostiene que luego de la habilitación de la red de gas no se realizan nuevas inspecciones y que –de prosperar su iniciativa- "las empresas prestadoras de servicio garantizaran que las propiedades cuenten con sus instalaciones en orden y podremos evitar tragedias".

El sábado 23 de julio alrededor de las 3:30 de la madrugada, una mujer de 70 años perdió la vida y otras 17 personas resultaron heridas a causa de la explosión de un departamento del barrio "Mariano Castex", en la zona conocida como Bajo Flores. Según informó un matutino nacional ^[1], la detonación tuvo la fuerza suficiente como para que los muebles y demás elementos que se encontraban en las viviendas cubrieran uno de los jardines que separa los monoblocks.

El 28 de junio hubo una explosión y derrumbe en Villa Luro por una pérdida de gas ^[2]. La mujer que habitaba la vivienda fue internada en grave estado, los vecinos declararon ante medios de prensa que se le había advertido a la empresa Metrogas que había olor a gas. Desde la empresa se desentendieron haciendo alusión que el reclamo telefónico fue por parte de un bombero, una vez ocurrida la explosión.

A principio de año, el 24 de marzo, en la ciudad de Rosario se produjo la explosión y posterior derrumbe de un edificio situado en las calles Balcarce y Brown ^[3]. Un señor de 60 años resultó gravemente herido, con aproximadamente el 70% del cuerpo quemado. El incidente se produjo en un inmueble que se encuentra a dos cuadras del consorcio de Salta 2.141 en el que, el 6 de agosto de 2013, murieron 22 personas también por una pérdida de gas

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[1] La Nación [23/07/16]: "Explosión e incendio en un edificio de Bajo Flores: hay 17 heridos, tres de gravedad".

[2] Télam [29/06/16]: "Una explosión por un escape de gas dejó herida a una anciana en Villa Luro".

Créditos para cambiar instalaciones de gas peligrosas

[BPN-04/08/16] El 30 de junio, el diputado provincial Sergio Mas Varela (Cambiemos) presentó en la legislatura de la provincia de Santa Fe un proyecto llamado "Hogares más seguros". Su objetivo principal es que el gobierno santafecino otorgue créditos para que las "viviendas múltiples y colectivas" de más de 20 años de antigüedad puedan cambiar sus instalaciones de gas.

El Dr. Mas Varela explicó a medios locales ^[1] que "Hogares más seguros" –de aprobarse- brindará "la oportunidad de acceder a una línea de créditos exclusiva para cambiar o mejorar las instalaciones de gas con el fin de adecuarse a la normativa vigente que establece mayores condiciones de seguridad". Por este motivo se aplica a edificaciones con más de 20 años, dado que en ese momento regía una "normativa más flexible".

La iniciativa estipula que únicamente se podrán incorporar viviendas con menor antigüedad en el caso de que su "construcción se haya realizado por afuera de la normativa vigente, suspendiendo las multas o sanciones que puedan aplicar la Provincia o el Municipio bajo condición de regularizar la situación y quedar en las condiciones exigidas por las normas vigentes" (artículo 2º).

Establecerá también que "las líneas de crédito que garantice la Provincia a través de este programa, deberán ser tasas de interés especial ofrecidas por los bancos para los solicitantes de dichas líneas, debiendo ser del orden de la mitad de las tasas vigentes para la operatoria referida" (artículo 4º).

En los fundamentos de su iniciativa Varela -argumentando que hay edificaciones que no cumplen con la normativa vigente- menciona tres tragedias ocurridas en la ciudad de Rosario. "Después de la explosión de la caldera del Laboratorio Apolo, pasando por lo ocurrido en calle Balcarce y Brown y a casi 3 años de la tragedia de Salta 2.141, desde la legislatura tenemos la obligación de dar herramientas para que entre todos hagamos una ciudad más segura también desde lo edilicio", opinó en un medio local.

Tres días antes de presentar el proyecto, el 27 de junio de este mismo año, ocurrió una explosión del Laboratorio Apolo causado por una falla en el sistema que controlaba la presión de las calderas, la cual dejó cinco heridos y daños materiales en decenas de viviendas.

Cinco meses antes, el 23 de marzo, hubo una explosión en un edificio situado en Balcarce 23 bis. Una acumulación de gas en las paredes fue el desencadenante de esta tragedia que le costó la vida a una persona y además hirió a otras cinco.

Por último mencionó el estallido y derrumbe del edificio situado en Salta 2.141, que dejó 22 muertos y 66 heridos. Sucedió hace poco menos de cuatro años, puntualmente el 23 de agosto de 2012

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Ayuda económica para inquilinos mayores de 60

[BPN-04/08/16] Los legisladores porteños Roy Cortina y Hernán Arce (PS) presentaron un proyecto de ley para que el IVC (Instituto de la Vivienda) preste dos tipos de ayuda económica diferente a los mayores de 60 años que habiten una vivienda en condiciones precarias o en situación de tenencia irregular. Por una parte –de ser aprobado- le brindaría el importe de tres alquileres para solventar los gastos tanto de la mudanza como del contrato y por otra, subsidiaría parcialmente el alquiler mensual.

La iniciativa especifica que estos beneficios están destinados a quienes tengan un ingreso menor a una jubilación mínima ($4.959) y habiten una vivienda en condiciones precarias o en situación de tenencia irregular. Es de destacar que desde el despacho del legislador Cortina resaltaron que quienes tienen un ingreso igual o mayor que la jubilación mínima quedarían excluidos.

En el cuerpo normativo se establece que "se prioriza especialmente la incorporación al programa de las personas adultas mayores expulsadas de sus hogares familiares, aquellas con padecimientos crónicos de salud, que se encuentren en situación de pobreza o estén alcanzadas por otro factor de vulnerabilidad".

La autoridad de aplicación sería el IVC de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en coordinación con el Ministro de Hábitat y Desarrollo Humano.

Para lograr sus objetivos el proyecto crea un programa al que denomina "Alquiler Mayor" y que se propone "favorecer el acceso de las personas adultas mayores de menores ingresos, a contratos de locación de inmuebles acordes a sus necesidades y ubicados dentro del territorio de la Ciudad de Buenos Aires".

Para estar incluido se debe:

a) Tener 60 años o más y domicilio legal en la Ciudad de Buenos Aires.

b) Carecer de acceso a la vivienda o habitar una afectada por condiciones precarias o en situación de tenencia irregular.

c) Procurar la suscripción de un contrato de locación de vivienda para residir en ella habitualmente.

d) No ser propietarios de ningún inmueble.

e) Tener un ingreso menor a la jubilación o pensión mínima.

Los beneficios que se recibirían serían:

a) Una ayuda económica, por única vez, para solventar los gastos propios de la suscripción de un contrato de alquiler que es equivalente a tres veces el valor del alquiler mensual.

b) Un subsidio destinado a solventar la diferencia entre el valor del alquiler mensual acordado y 33% del total de los ingresos del locatario por el plazo de 36 meses renovable por períodos iguales.

Por ejemplo, una persona mayor de 60 años con un ingreso de $4.900 que quiera alquilar un departamento de un ambiente en Barrio Norte a $4.000 mensuales, podría acceder a un subsidio de $ 2.383. Este monto surge de la diferencia del 33% de sus ingresos ($1.617) y el precio del alquiler, en este caso $4.000 (4000-1617=2383).

En sus fundamentos, los autores de la iniciativa argumentaron que "la Ciudad de Buenos Aires se caracteriza por tener una estructura poblacional en la que existe una alta proporción de personas mayores de sesenta años. Así se desprende de la Encuesta Anual de Hogares del 2014, según la cual, ese porcentaje se ubica en torno al 22,9% del total de sus habitantes, y agregaron "sin embargo, son muchos los adultos mayores que en el territorio porteño, se ven privados del goce de esos derechos [NR: vivir en entonos seguros y adaptables a sus preferencias personales y capacidades]. Un estudio elaborado por el Observatorio de la Deuda Social de la Universidad Católica Argentina ^[1], revela que una de cada diez personas mayores en la Ciudad de Buenos Aires reside en viviendas con problemas habitacionales, en su mayoría por razones debidas al carácter irregular de la tenencia. 

Por último subrayaron: "con la vista puesta en revertir ese escenario, el proyecto que venimos a presentar propone la creación del Programa "Alquiler Mayor", especialmente destinado a las personas que tienen más de sesenta años e ingresos que no superan la jubilación básica, priorizando a aquellas que enfrentan especiales situaciones de pobreza y otras de vulnerabilidad"

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Impulsan un RPA para la ciudad de Santa Fe

[BPN-04/08/16] A mediados de julio, el Dr. Carlos Suárez (UCR-PFCS) presentó un proyecto de ordenanza al Concejo Municipal de Santa Fe para crear un registro de administradores de consorcios de propiedad horizontal en esa ciudad. El legislador explicó a medios locales que "la inscripción en el registro será una forma simple, económica y práctica para otorgar transparencia a los usuarios" y remarcó que "este mecanismo brinda al Estado una herramienta de control por hechos que pudieran suceder en el ámbito de estas comunidades".

Una de las primeras cosas que lo diferencia del Registro Público de Administradores porteño es que excluye de la obligación a los consorcios autoadministrados aunque el vecino cobre por ello. El primer artículo de la iniciativa indica que deberán inscribirse en el Registro Municipal de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal "toda persona, humana o jurídica, que administre consorcios de propiedad horizontal de forma onerosa o gratuita, de forma habitual y profesional". Sin embargo, en el Art. 3° se aclara que la inscripción es opcional para personas humanas que administren en forma onerosa o gratuita el consorcio en el que sean propietarios de una unidad <texto original>. En la Ciudad de Buenos Aires la inscripción es obligatoria para todos los administradores, incluso los de los consorcios autoadministrados aunque se haga en forma no onerosa.

Otra diferencia con la Ley 941 que creó un RPA en la CABA es que el certificado de inscripción tendrá una validez de cinco años. Es de destacar que en este proyecto de ordenanza no se le exige al mandatario la presentación anual de una declaración jurada, como sí lo estipula la Ley 941.

En Santa Fe, la autoridad de aplicación será el Departamento Ejecutivo Municipal a diferencia de la Ciudad de Buenos Aires en donde el registro está a cargo de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. Éste será el encargado de determinar, vía reglamentaria, la documentación a presentar para acreditar el cumplimiento de los requisitos y la gradualidad de aplicación de las sanciones que prevé esta ordenanza. Además, en menos de 180 días después de su promulgación, deberá establecer mecanismos participativos de trabajo con los inscriptos para definir el contenido de las liquidaciones de expensas y el de los recibos de pagos de éstas. 

El artículo 6° de la iniciativa de Suárez prohíbe que se inscriban en el registro los inhabilitados para ejercer el comercio, quienes tengan condenas penales por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, y los que hayan cometido infracciones previstas en el proyecto de ordenanza.

Dentro de las disposiciones complementarias del proyecto se estipula que los administradores de consorcio que ejerzan en el momento que se sancione esta ordenanza tendrán 60 días hábiles desde su promulgación para adecuarse a los requisitos, pasado este plazo se podrán establecer sanciones (artículo 12°).

El proyecto de ordenanza consta de 13 artículos, cinco forman parte de las disposiciones complementarias y uno de ellos es de forma

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El intendente vetó la Oficina de Registro de Alquileres

En sus fundamentos explicó que al existir más de 15 mil viviendas en alquiler en la ciudad de Neuquén había una "imposibilidad material de llevar a cabo en forma adecuada las funciones de poder de policía que la norma confiere a la Administración Municipal" y que su "implementación por parte del Municipio insumiría gran cantidad de personal administrativo, técnico y recursos, ocasionando demoras y trastornos en el movimiento necesario de los contratos de esa índole, resultando todo ello perjudicial para el inquilino que se intenta resguardar". 

Por otra parte argumentó que la Ordenanza 4.686 y los Decretos Reglamentarios 359/14 y 221/15 exigen los mismos requerimientos para que un inmueble reúna condiciones mínimas de habitabilidad que los que estipula la Ordenanza 13.487. Por ejemplo que el inmueble cuente con servicios de luz, agua y cerramiento exterior

El Decreto 585 está conformado por cuatro artículos de los cuales uno es de forma.

El 26 de junio, el Concejo Deliberante de la ciudad de Neuquén había aprobado la Ordenanza 13.487 (Expediente N°: CD-036-8-2016) que creaba un registro de viviendas aptas para la locación dado que consideraba "necesario disponer instrumentos normativos para generar y readecuar medidas que garanticen las condiciones de habitabilidad de una vivienda en alquiler". Según Ferrareso "el 40% de los inquilinos de Neuquén capital viven en edificios que presentan irregularidades con respecto a las medidas de seguridad e higiene y condiciones mínimas de habitabilidad".

Rincón Solidario

Descubrimos que el encargado utiliza un espacio del garage

Estimados:

En el edificio donde vivo recientemente descubrimos que el encargado utiliza un espacio del garage y un cuarto en el sótano para guardar objetos personales, ambos espacios son parte común que totalizan una superficie de 25 m2. El encargado hace más de 30 años que presta servicios en el consorcio y dice que los anteriores miembros del consejo lo autorizaron a utilizar esos lugares para guardar sus cosas, aunque nadie puede avalar sus dichos.

Tampoco hubo una asamblea que apruebe el cambio de destino de estos sectores. Aunque tomé conocimiento de esta situación hace poco tiempo, reclamos de otros vecinos por este tema parecen haber sido desestimados por las administraciones anteriores.

El nuevo administrador me informa que no puede hacer nada para obligar al encargado para que retire estos objetos porque asume que hace mucho tiempo que esto esta así y lo considera un derecho adquirido para el trabajador.

El seguro ya me informó que no se harán cargo ante el caso de un siniestro donde estén involucrados estos objetos.

1. ¿Se puede considerar usurpación en partes comunes?

2. ¿Se considera esto un derecho adquirido?

3. ¿Debe la administración intimar al empleado a desalojar estos espacios comunes?

Saludos.

Adrian [CABA]

(22/07/2016)

Estimado Adrián:

En principio en respuesta a su consulta le hago saber que no existe norma alguna que permita que ninguno de los habitantes del consorcio usen los espacios comunes para fines propios sean éstos "copropietarios o empleados".

En el caso concreto y teniendo en cuenta que el seguro no se hará cargo, el Administrador no puede evadir su responsabilidad de hacer cumplir la Ley aún en el caso de que al asumir sus funciones se encontrase con una anomalía de larga data.

En mi entender en situaciones como éstas en principio hay que tener en claro que dado las consecuencias que puede traer al consorcio la transgresión a las disposiciones legales y al Reglamento de Copropiedad, el Administrador y el Consejo de Administración deben conversar con el encargado para que comprenda que no resulta posible mantener la situación. Que si bien él pudo haber tenido autorizaciones verbales ellas no le habilitan para usar los espacios comunes.

Asimismo resulta de interés saber cuales son los objetos que guarda el encargado, ya que muchas son las oportunidades que guardamos por afán acumulativo. Este argumento también es válido para conversar con el trabajador el que no dudo siente que tiene ya un derecho adquirido.

Para el caso que los objetos guardados sean de uso habitual también puede ser una alternativa ver si en la unidad del encargado hay algún espacio donde se pueda hacer una baulera y/o entrepiso.

Si las ideas que le sugiero fueren de imposible cumplimiento el Administrador deberá intimar fehacientemente al trabajador para que proceda a desocupar los espacios comunes haciéndole saber las razones legales que le asisten.

A la espera de haberlo ayudado en su problema le saludo muy cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Hola Mario:

Acá va la respuesta. Si el bruto es de $15.000, entonces:

La hora normal es igual a $15.000/200 horas = $75

La hora al 50% es igual a la hora normal por 1.5 = $75 x 1.5 = $112,5

La hora al 100% es igual a la hora normal por 2 = $75 x 2 = $150

Un saludo grandote.

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