Crece aceleradamente su protagonismo en las comunas

[BPN-21/09/16] Actualmente el 53% de los consejos consultivos de las comunas porteñas cuentan con una Comisión de Propiedad Horizontal (CPH). Sin embargo –de concretarse las gestiones que se vienen realizando- antes de fin de año ese porcentaje podría llegar al 80%. Al día de hoy, hay ocho comisiones de propiedad horizontal y hay diferentes gestiones para crear otras cuatro. De lograrse, la suma total llegaría a 12 y quedarían sólo tres sin una CPH: la Comuna 8, la 9 y la 10.

De los 48 barrios porteños existentes, 20 (42%) están hubicados en comunas donde funcionan comisiones de consorcios. En caso de crearse las que se están tramitando, el total treparía a los 36 barrios (75% del total).

La primera reunión realizada por una comisión de consorcios dependiente de un consejo consultivo se realizó el 15 de octubre de 2012 en la Comuna 2 (Recoleta) y fue coordinada por la Sra. Teresa Villanueva que continúa en ese cargo hasta el día de hoy. El 14 de marzo de ese año, había expresado en una asamblea del Consejo Consultivo en la que participaron 250 vecinos: "estoy trabajando ya hace varios años en lo que era el Centro de Gestión y Participación Nº 2 y ahora es la Comuna 2. Este tema tiene cada día más problemas y tiene más puntos que se deben tratar y resolver urgentemente. Por eso, quisiera proponer en nombre de los consorcistas que dentro de las comisiones que van a funcionar en el Consejo Consultivo también funcione una Comisión de Consorcios" [BPN Nº 458 del 21/03/12: "Una Comisión de Consorcios para la Comuna 2"].

Luego de tres años, el 19 de agosto de 2015, en la Comuna 12 se autorizó el funcionamiento de una Comisión de Propiedad Horizontal que es coordinada por el Ing. Edgardo Castro [BPN Nº 569 del 15/02/16: "Las imposiciones descabelladas del Gobierno porteño"]. Está integrada por los barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredon.

El 75% de las CPH restantes se crearon entre enero y agosto de 2016:

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Se creó la Comisión de Propiedad Horizontal de la Comuna 7

[BPN-21/09/16] El 8 de junio, se creó la Comisión de Propiedad Horizontal del Consejo Consultivo de la Comuna 7 coordinada por el Dr. Héctor Bregman. Éste dialogó largamente con Pequeñas Noticias y adelantó lo que piensa hacer desde ese espacio, qué opina sobre la representación de los consorcistas en paritarias y sobre la colegiatura de los administradores, quién fue el verdadero protagonista de la lucha contra la Ley Muñoz (Ley 5.464) ^[1] y en qué se debe trabajar luego de su derogación.

La Comuna 7 abarca los barrios de Flores y Parque Chacabuco.

Héctor Bregman: Personalmente creo que esto surgió a partir de la Ley 5.464 (Ley Muñoz). Entiendo que en forma casi simultánea se crearon comisiones similares también en otras comunas. Algo generó el interés de varias personas en que esto se extendiese.

PN: ¿La comisión ya realizó reuniones?

HB: Hemos tenido cuatro reuniones internas. Participaron únicamente los miembros de la comisión. Han sido más que nada de formación y exposición de los objetivos y criterios que cada uno sostiene para poder implementar lo que nosotros creemos que es nuestra función: la de colaborar evacuando las inquietudes que se le puedan presentar a los vecinos de nuestra comuna.

PN: ¿En la práctica sería una especie de asesoramiento al vecino?

HB: En realidad, en la práctica todavía no nos hemos podido más que sentar a organizarnos y sería -según mi visión y en esto no pongo en juego a la comisión en sí sino que es sólo mi opinión- abarcar todos aquellos problemas en los que podamos ser de utilidad pertinentes a la temática en general. Si usted se refiere asesorar sobre conflictos individuales, no es nuestra función.

PN: ¿Qué es lo que van a hacer?

HB: Tenemos programado interiorizarnos de aquellos conflictos que puedan abarcar todo lo que hace a la problemática relativa a la propiedad horizontal que nos puedan acercar, o nosotros ir a buscar.

PN: ¿Por ejemplo?

HB: Si tenemos inconvenientes con administradores en una situación permanente de denuncia, podría ser que intervengamos denunciando. Nosotros no tenemos facultades para apercibir ni para sancionar. Lo que nosotros tenemos que hacer, entiendo yo, es darle relevancia y atender a todos los problemas. Por ejemplo, hace poco hubo uno muy grande con un siniestro en Flores, en el barrio Castex. Si a nosotros nos piden una opinión desde la sede consultiva, queremos colaborar. También queremos informar al vecino cuáles son sus derechos. Trataremos de mejorar la convivencia en nuestra comuna, en todo a lo que haga a la propiedad horizontal.

PN: ¿Cómo piensan mejorar la convivencia? ¿Qué medidas van a tomar?

PN: ¿Todos los integrantes de la comisión son consorcistas?

HB: No me atrevo a asegurarle que todos son consorcistas. Hay una persona que es administradora.

PN: ¿Cuántos miembros componen la Comisión?

HB: Hasta ahora somos siete. Pensamos participar -invitando como corresponde- a todo aquel que desee acercarse. Apenas podamos acceder a todos los medios que solicitamos para poder difundir nuestra tarea. En primer lugar, una sede, los medios para poder hacer difusión a través de mails, volantes. Para eso se necesita saber con qué respaldo se cuenta desde la sede comunal.

PN: ¿Y si la sede comunal no les brinda esos medios?

HB: Entiendo que hay gestiones tendientes a favorecer esa solicitud. Tengo esa expectativa aunque todavía no tengo una respuesta.

PN: ¿Pidieron una computadora para la Comisión?

HB: La pidió la Comisión de Organización. Hemos pedido tanto, lo primero que hemos pedido es el lugar y después yo pedí la computadora pero tengo que esperar. Aclaro que mi rol no es político para nada, soy una persona que viene a desempeñar una función de colaboración e interpretación. Tiene que ser así, yo estoy totalmente desvinculado de cualquier política partidista.

PN: ¿Para usted la Comisión de Propiedad Horizontal de una comuna tiene que representar los intereses de los consorcistas o de los administradores?

HB: Yo entiendo que de los vecinos.

PB: ¿Qué es un vecino?

HB: Sí, mi criterio personal es que sí. El consorcista debería tener una representación adecuada. Este es mi criterio personal, entiendo que hoy no la tiene.

PN: ¿Usted está de acuerdo con que los administradores se colegien?

HB: Es un tema largamente debatido y creo que tiene, como todo tema, pros y contras. Prefiero decirle que no tengo una opinión definida, conozco distintas posturas y me generan algunas dudas los beneficios que habría en una colegiación.

PN: Terminado el tema de la Ley Muñoz. ¿Para usted quién fue el que consiguió que se derogue esa ley?

HB: Fue el clamor popular, porque de distintos sectores hubo expresiones contrarias a esa ley que fue aprobada -en mi opinión- de una forma que personalmente yo rechazo. Yo repudio -y de esto me hago cargo porque es mi opinión- la vieja costumbre que existe en los entes colegiados legislativos argentinos de aprobar en el estribo de la despedida una gran cantidad de leyes, decretos y reglamentos.

PN: A partir de la derogación de la Ley Muñoz, ¿qué piensa que se debería encarar?

HB: Yo tengo mi idea personal, creo que hay que perfeccionar lo que hay, volver a la Ley 941 ^[2] mejorada.

PN: ¿Cuáles son los problemas que tienen los consorcistas de la comuna en general?

HB: Todavía estamos en formación, es prematuro decirlo.

PN: ¿Cuándo se constituyó la comisión?

HB: Hace dos meses. Fuimos a la reunión del Consejo Consultivo, se propuso y se aprobó. A partir de ahí se hicieron cuatro reuniones internas en las cuales estamos conociéndonos y tratando de ver qué aporta cada uno, cuáles son los problemas y la forma de encarar nuestra relación con los vecinos y con todos los entes que están relacionados con el sector. Uno de los principales temas a resolver es con las autoridades de la sede para que nos den los elementos y así hacernos conocer y trabajar

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[1] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. La conducción del nuevo Consejo estaba compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría eran del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Muy poco tiempo después Muñoz fue nombrado Defensor de los Inquilinos porteños. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario la "Ley Muñoz" que llevó el número 5.464. El 7 de julio de 2016 la ley fue derogada con el voto unánime de los 55 legisladores presentes.

La Comuna 14 ya cuenta con su Comisión de Propiedad Horizontal

[BPN-21/09/16] El miércoles 31 de agosto, se creó en el ámbito de la Comuna 14 (Palermo) una Comisión de Propiedad Horizontal, dependiente de su Consejo Consultivo. Su coordinadora, la Cra. Silvia Aller Atucha, conversó con Pequeñas Noticias sobre sus objetivos a corto y mediano plazo, opinó sobre el desempeño del Registro Público de Administradores porteño, sobre la colegiatura de los administradores y contó su experiencia auditando liquidaciones de consorcios.

PN: ¿Quiénes la integran?

SAA: La propuesta la hicimos Jorge Resqui Pizarro y yo. Mañana ^[1] va a ser la primera reunión de la comisión.

PN: ¿Será una reunión abierta a los vecinos?

SAA: Mañana, como todavía no se ha dado a conocer, salvo la gente que estaba ese día, nos vamos a reunir el grupo que ya confirmó y otro que estuvo presente que adelantó que va a participar. En ese momento vamos a ver cómo vamos a hacer para llegar a los vecinos y darla a conocer.

PN: ¿Quién es el coordinador?

SAA: Yo.

PN: ¿Cuál es tu objetivo con esta comisión de propiedad horizontal?

SAA: El primer objetivo que tenemos es lograr llegar a los propietarios para que tengan conocimiento de la importancia de involucrarse en los temas relacionados con la propiedad horizontal.

PN: ¿Conocimiento de la importancia de qué?

PN: ¿Van a brindar asesoramiento legal?

SAA: La idea, una vez que empecemos a trabajar, es ver qué posibilidades tenemos dentro de la comuna, no creo que podamos atender consultas de forma personal, pero sí orientar a la gente y empezar por dar charlas. La primera idea es abordar temas generales que notemos que son de interés de la gente. Pensamos que un tema que puede ser interesante es los cambios que se han producidos en lo relacionado con las mayorías en las asambleas, asunto que la gente desconoce. Otros son los espacios comunes, los gastos comunes, los gastos extraordinarios, cómo leer las expensas, cómo poder interpretarlas, qué se le puede exigir al administrador y qué no. Todos estos temas irán surgiendo a partir del interés de la gente que se acerque a participar. Lo primero que tenemos que analizar es cuáles son las inquietudes de los vecinos de la zona porque, obviamente, ésta es una comuna donde prácticamente todos vivimos en propiedad horizontal.

PN: Ahora que está derogada la Ley Muñoz ¿cuál pensás que tendría que ser el próximo paso?

SAA: Yo creo que tenemos un problema con la Ley 941 ^[2]. Hay que modificarla. El registro directamente no funciona de ninguna manera. Nadie controla hoy las matrículas de los administradores, nadie controla que realmente tengan la matrícula al día, que tengan todo en orden y que cumplan con lo que la ley estipula. Tampoco veo que haya sanciones y que se vaya decantando a los malos administradores de los buenos. Creo que eso tiene que ser un proceso y en lo personal pienso que debería mejorarse la capacitación de los administradores y deberían estar más actualizados. A lo mejor tendría que existir una formación más intensiva que la que hay ahora: un simple curso. Hoy la propiedad horizontal es mucho más compleja, tiene un mayor nivel de actividad y económico. Hoy un consorcio mueve más dinero que una PyME y por eso creo que es importante la profesionalización de los administradores y que la gente se involucre. Si la gente no controla, si la gente no se interioriza, no participa dentro de su edificio, pasa a ser tierra de nadie y los lugares que no ocupa una persona, los ocupa otra.

PN: ¿Pensás que los administradores deberían estar colegiados?

SAA: Yo creo que la colegiación está relacionada con las profesiones. No sé si hoy con el curso y el nivel que tiene la actividad, los administradores deberían estar colegiados. Yo creo que deberíamos empezar porque funcione la matrícula.

PN: El Registro Público de Administradores...

SAA: El registro, exacto. Me parece que no hay ningún control, lo que dice la ley no se cumple. No vi nunca a un administrador que trajera su inscripción al Registro, repartiera la Ley 941 en una asamblea o cumpla con la normativa. Creo que sería importante que esta ley se cumpla y después ir viendo los niveles de capacitación de la actividad del administrador de consorcio, a lo mejor el día de mañana es una carrera.

PN: ¿Sos administradora?

SAA: Yo tengo matrícula pero no me dedico a administrar, soy contadora pública y me dedico a asesorar y a hacer auditorías de consorcios, me interesa mucho el tema de propiedad horizontal, pero no administrar.

PN: ¿Pensás que la Comisión de Propiedad Horizontal tiene que estar dedicada a atender los intereses de los consorcistas, de los administradores o de ambos?

SAA: Yo creo que tiene que ver con los intereses de los consorcistas y trabajar para que haya una sala de incoación ^[3] entre consorcistas y administradores. Me parece que si los administradores son los representantes de los consorcios no se puede vivir en un pie de guerra entre los propietarios y los administradores. Creo también que se debe responsabilizar de sus actos a los malos administradores y debe haber controles. Pero es todo un proceso en que la gente comience a conocer cómo manejarse dentro del consorcio y se involucre. Creo que ahí se va a manejar una mejor relación entre administradores y consorcistas. La intención es acercarse a los consorcistas porque en la medida en que ellos conozcan sus derechos y obligaciones también van a saber buscar un mejor administrador y tener una mejor relación con él. La actividad del administrador tiene que existir y hay que mejorar ese vínculo.

PN: ¿Auditás consorcios, consorcistas, administradores? ¿Qué te has encontrado?

SAA: Audito los consorcios. He encontrado de todo. He encontrado desde administradores que no tienen sus registros al día a otros que directamente tiene la baja en la AFIP porque nunca han pagado impuestos. Ahí me doy cuenta por qué en la liquidación de las expensas no figuran los datos de su factura. Hay administradores que cuando se van retienen la documentación y no la entregan aun sabiendo que la documentación es del consorcio y esto es una retención indebida. He encontrado muchísimas falencias en las liquidaciones de sueldos y cargas sociales con la responsabilidad que eso conlleva tanto para los consorcistas como para los encargados. Encontré personal en negro, cargas sociales mal liquidadas, mala gestión del seguro frente al fallecimiento de un empleado o una enfermedad larga y mala gestión de las deudas con FATERyH ^[4]. He encontrado salidas no documentadas, incumplimiento de normas y de seguros. Por supuesto, irregularidades del manejo de fondos, administradores que se niegan a abrir una cuenta a cada consorcio y manejan muchos consorcios con la misma cuenta bancaria.

PN: ¿Faltante de fondos?

SAA: No sé si faltantes, pero por lo menos imposibilidad de controlarlos porque cuando no tenés una cuenta bancaria que puedas controlar hay movimientos que no los podes conciliar. Si el administrador maneja seis consorcios en la misma cuenta bancaria no tenés forma, no puede separar los gastos de uno y otro consorcio.

PN: ¿Los administradores que no estaban registrados en la AFIP estaban inscriptos en el RPA?

SAA: El caso puntual que te digo tenía la matrícula vencida y la baja en la AFIP por falta de pago del monotributo.

PN: ¿Querés agregar algo?

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[1] Martes 13 de septiembre.

[2] La Ley 941 creó, en su oportunidad, un Registro Público de Administradores en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

[3] Acción de incoar. Incoar: Comenzar algo, llevar a cabo los primeros trámites de un proceso, pleito, expediente o alguna otra actuación oficial.

El 0,5% de las expensas sería para APIPH

[BPN-21/09/16] El 15 de septiembre, APIPH (Asociación de Consorcios y Propietarios Consorcistas de Inmuebles en Propiedad Horizontal) comunicó que se va a trabajar en un proyecto de ley que obligaría a los consorcios de todo el país a depositar el 0,5% de sus gastos mensuales en una cuenta bancaria a nombre de esa entidad. De esa manera se proporcionaría a APIPH una "fuente de ingresos legales". Así lo hizo saber mediante un boletín que difundió por correo electrónico entre sus asociados. Estaba firmada por el Sr. Marcos Bergenfeld, presidente; el Dr. Pablo Terzano, vicepresidente; el Dr. Félix Pazo, secretario; el Sr. Fernando del Corro, tesorero y el Dr. Fabián Bergenfeld, asesor legal.

La comunicación describe cinco objetivos de la entidad y el cuarto expresa textualmente: "en el Congreso de la Nación se va a trabajar en un proyecto de Ley que convoque a los consorcios a proporcionar una fuente de ingresos legales del 0,5 % de sus gastos, depositado en forma mensual en un banco a nombre de APIPH, para su desenvolvimiento. Hasta que se apruebe esa ley, las asambleas de los consorcios adheridos pueden depositarlo voluntariamente".

Sus otros cuatro objetivos son:

1.- El crecimiento obliga a ampliar nuestras prestaciones a una masa de propietarios cada vez más necesitados. Se deberá promover la mayor difusión de sus actos hasta ahora circunscriptos al boletín quincenal que llega a todos los adherentes desde nuestra fundación.

2.- Exigimos la irreversible puesta en manos de los propietarios del Registro Público de Administradores entendiendo que el administrador es un mandatario al servicio del consorcio y sus asambleas. Y son ellos a quienes debe responder y quienes le pagan sus honorarios.

3.- Se deben llevar a la Justicia las paritarias celebradas a partir del año 2002 y sus resultados, puesto que a nuestra entidad nos fue negada la presencia en las mismas y fueron suplantadas por una trilogía absolutamente ilegal. Se debe también responsabilizar al Ministro de Trabajo que las homologó.

La CAPHyAI puso los puntos sobre las íes

[BPN-21/09/06] Mediante una carta dirigida a este medio, la CAPHyAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) aclaró que Daniel Grass y Silvia Rodríguez Maceira participaron del desayuno de trabajo convocado por el Sindicato de Empleados de Administradoras de la República Argentina (SEARA) a "título personal" y no en representación de la institución. La entidad de administradores se vio obligada a hacer esta aclaración porque el Adm. Grass es protesorero de la Comisión Directiva de esa entidad mientras que la Adm. Rodríguez Maceira es vocal titular.

A ambos se los pudo ver en una foto participando de una reunión convocada por SEARA para "dialogar y consensuar" con esa entidad gremial "puntos importantes" para el desarrollo de un Convenio Colectivo de Trabajo para el sector. La foto fue publicada por el sindicato en su página en Facebook el 18 de agosto en horas del mediodía [BPN Nº 584 del 01/09/16: "Administradores particulares ya negocian con SEARA"].

Abrevaya en 3D (última parte)

[BPN-21/09/16] En esta tercera y última entrega de la extensa entrevista que le realizó Pequeñas Noticias, Sergio Abrevaya (GEN) contó pormenores del encuentro de los consorcistas con Víctor Santa María ^[1], detalles sobre el tan mentado acuerdo de confidencialidad que surgió de esa reunión y su opinión sobre la gestión de Juan Manuel Gallo ^[2] como responsable de hacer cumplir la Ley 3.254 ^[3]. Entre los múltiples temas que se trataron, Abrevaya habló sobre estrategia consorcial, respondió sobre algunos reproches que se le hicieron sobre la gestión de Gallo y se expidió sobre la forma en que fue aprobada la Ley Muñoz.

La entrevista se realizó el pasado 1º de agosto en un bar porteño. A causa de lo extenso del encuentro -más de 90 minutos de diálogo- la redacción decidió dividirlo en tres secciones, que se publicaron en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 582 del 4 de agosto y en el Nº 583 del 1º de septiembre.

Sergio Abrevaya: Se realizó por muchas razones. Hay que tener una estrategia, varias maneras de resolver tus acciones. Esto es algo que todavía no termina de ocurrir en el mundo consorcial. Yo planteé una en la reunión en la que no estuvo Víctor: hay que seguir teniendo en alto la bandera de la derogación, decirlo públicamente: "hay que derogar esta ley y trabajar por su derogación". Pero, por otro lado, la ley está vigente, entonces tenés que conversar con uno de los actores de este juego.

Yo creo que hay que conversar para delante con él [con Santa María], porque es un problema que hablen los administradores con él y los consorcistas no. No sólo deberían estar sentados en paritarias sino también en una mesa de trabajo donde, por ejemplo, empiecen a pensar cómo cambiar las categorizaciones de los edificios. Te doy este ejemplo porque es algo que está atrasado y es fácil de entender que se puede trabajar. No sé si Víctor está dispuesto pero te quiero decir que hay que trabajar con los gremios.

Hay que trabajar como lo hacen todas las empresas. Los dueños primero se creen dueños de las empresas. Si vos te creés consorcista, dueño de esto, todos los actores se tienen que sentar con vos y no al revés. Si vos no sos dueño, no tenés convicción de serlo, tenés convicción de ser paria, si vos tenés convicción de representación de dueño te sentás. Así que yo armé esta reunión porque me parecía que ellos tenían que decir lo que creían, cosa que hicieron y Víctor anotó. Lo hicieron bien, todos se llevaron bien, hablaron por primera vez. Me pareció muy bueno. Me parecía que tenía que ser de asociaciones la reunión, no de individuos. Te digo porque había alguna persona que había participado y yo dije: "esta es de asociaciones". Las asociaciones se tenían que sentar alguna vez con un representante gremial.

Había un antecedente no menor, las asociaciones se habían sentado por primera vez con CAPHyAI y habían estado reunidas post ley porque CAPHyAI estaba enojada. En realidad, CAPHyAI se había enojado, para mí, porque se había dado cuenta que no tenía el poder completo sobre esa ley en la que había influido. Entonces se pone mal, teme por capacitación, porque le pase algo. Le ve demasiado poder a Santa María entonces se junta con los consorcistas. Pero yo te digo, cero confiabilidad. Ahora se sentaron, está bien que se hayan sentado porque es otro actor del juego. Por más que nos hayamos peleado siempre con CAPHyAI, vos sabes que la pelea fue brutal, no importa, está muy bien. Si la estrategia del sector requiere un aliado que vos sabés que circunstancialmente juega bien se tienen que sentar y se sentaron. Les faltaba sentarse con Víctor Santa María.

SA: Santa María dice "dónde tengo por escrito las cosas que ustedes dicen". Se había acordado en la reunión anterior el planteo que había hecho público Loisi, entonces se lo imprime y se le entrega esa propuesta que circula entre todos.

Cuando a posteriori, muy a posteriori, después que el ejecutivo y legislativo les confirmara a todos que no había manera de derogar, en esta reunión con las tres cabezas de la legislatura. Un sector dice "bueno vamos a sacar modificaciones porque nos están diciendo que no van a derogar" y otros no quieren ni acercarse. Se arranca con Loisi y se trabajan más cosas, esto ocurre en la Comisión de Legislación General, públicamente ocurre, todos, absolutamente todos dicen "hay que derogarla", tras decirlo alguno dice "pero – si no la van a derogar- además deberían modificar esto y esto" y otros ni decirlo. Pero no hay un acuerdo secreto, lo único que se creó fue ese texto.

PN: Sin embargo varios actores, incluso los que estuvieron en la redacción del proyecto, hablaron de un acuerdo que era secreto. Lo llamoron acuerdo de confidencialidad. Eso fue un viernes, el lunes se terminó firmando en el despacho de Loisi.

SA: Hay enormes confusiones. Lo que se firmó es una nota que se presentó haciendo reserva del lugar [que la Ley Muñoz reservó para los consorcistas] pero advirtiendo que se estaba en contra de la ley, pidiendo derogarla. Es un texto que se presentó en el Ejecutivo que dice "nosotros creemos que hay que derogarla, esto está mal, pero si la ley sigue vigente no podrán integrar a ningún otro que este conjunto de asociaciones".

La nota dice estas dos cosas: "estamos en contra de la ley: deróguenla" y "si no la derogan hacemos reservas del lugar, para que no se designe a otro". Es decir, el punto era que no haya un sello de goma, que ni CAPHyAI ni Víctor inventen alguien que no es del mundo consorcial. Eso es lo único que se firmó que yo sepa.

SA: Lo que creo que fue confidencial fue la reunión con Víctor, eso sí, por lógica. Porque era una reunión por primera vez ocurrida. Pero en las negociaciones es común que haya algún tipo de condiciones de confidencialidad para que todos puedan hablar tranquilos. Da una libertad mayor.

PN: Pero era confidencial que se iba a hacer la reunión, era confidencial lo que se iba a hablar adentro y eran confidenciales sus conclusiones.

SA: No, esas no iban a ser confidenciales [las conclusiones]. La nota de Loisi era pública. Era la primera reunión, no hubo nada conjunto ahí, era una reunión de conversación, Víctor se fue con los reclamos.

SA: No me acuerdo si el texto decía una prórroga pero no hay un acuerdo secreto en eso. Ahí hay fuentes interesadas. Si no escuchaban "guerra o muerte" estaba todo mal y eran todos entregadores. El acuerdo es una nota que presentó Loisi. Diciendo que se derogue y reservando los lugares. Hay que entender el momento.

PN: ¿Para qué reservar un lugar si la ley decía que tenían un lugar?

SA: Sí, claro, ¿sabés lo que tardan en armar una asociación y ponerla como de consorcistas? Porque además era una de consorcistas y una de consumidores, se reservaban dos lugares, el de consumidores también. Dejame que te diga algo más de la reunión confidencial porque ahora me acuerdo de los que estaban presionando del lado más extremo. Cuando vos tenés alguien más extremo presionando públicamente con una nota que sale con una precisión de lo que se dice en las reuniones anteriores a Víctor Santa María, lo que sentís es que no podes hablar en libertad.

SA: No te digo eso, no te dije nada de la nota. En esta guerra de conceptos con lo nuevo que había aparecido con esta ley, había muchas estrategias posibles y había que charlarlas. Y la charla la tenés que poder desarrollar en libertad. Nixon, Abrevaya y otros pueden hacerla pública pero a las asociaciones -que no están en esto- no les es fácil porque no son políticos. Si vos -como medio- apretás a uno que está pensando una estrategia distinta, arruga a la velocidad de la luz y por ahí se perdió la posibilidad de desarrollar una estrategia en común. Entonces no está mal publicarlo, te estoy hablando de otra cosa […] hay muchos momentos que no se publican porque no es todo público.

PN: Tampoco me metí en las mesas de debate cuando vos estabas armando la Ley 3.254.

SA: El problema no es la nota, era el apriete permanente de que si pirulo habla es un entregador. Entonces no podes discutir porque la discusión libre es la que te dije recién. Vamos a pedir que se derogue, si no la derogan hay que modificarla, y si se modifica era ¿integro o no integro? El que decía que había que integrar no era porque el sueldo era de 70 mil pesos -que eso es un delirio de alguno- no existía eso para mí. El ejecutivo se iba a agarrar de los pelos si se creía eso, estoy seguro de lo que te estoy diciendo, un sueño de alguno.

Estas discusiones para que se hagan libremente, sobre todo para quienes no están en política, necesitan no tener un precio. Además pensá en esto -que no es menor y que sigue siendo mi conclusión de esta historia porque por algo nunca lograron formar un frente de consorcistas- ellos se pelean entre sí porque uno dice "a" y otro dice "b", entonces dicen "bueno yo me voy más a la izquierda que el otro para que nadie me insulte".

Loisi dice primero en su nota cómo se modificaría, porque él entiende que hay que modificarla y entiende que no la van a derogar, que la acaban de aprobar. Es un hombre de derecho, se aprobó una ley no la van a derogar a los tres días, la van a modificar. Es un razonamiento correcto, no es un entregador, ni de izquierda, es correcto, democrático. Publica eso, lo putean un montón de gente en la Web, repiensa el tema. Esa secuencia ocurre con la gente común, sus asociados. Escucharon a las bases cosa que está muy bien eso. Están muy bien las dos cosas.

PN: Sin embargo, Resqui Pizarro y ADEPROH ^[4] se mantuvieron firmes.

SA: Porque creían que todavía no estaba constituido el poder del consorcista. Estuvimos reunidos con Paula Oliveto que estaba a favor de la derogación. Está mal dicho por todos los medios que ella estaba a favor de la ley, ella también se abstuvo a la hora de votar esa ley. Si leés bien la versión taquigráfica, el socialismo pide la abstención por el socialismo y por la Coalición Cívica. Ella es la Coalición Cívica, es la presidenta del bloque.

Paula dice en reunión "no creo que la deroguen, yo estoy por la derogación", firma el proyecto que anticipa Arce. Ella dice con pesar que "la única manera que esto ocurra es que los medios armen un despelote tan grande que vayan para atrás". Que fue lo que ocurrió, que fue por la única razón por la que ocurrió, por una pelea que no tiene nada que ver con los consorcios, lamentablemente.

PN: La guerra de Clarín contra Santa María

SA: Como esto no existía, la convicción de Resqui y ADEPROH era "la van a modificar y no la van a derogar". Fundada porque el Jefe de Gobierno lo decía públicamente, el Ejecutivo y los capos de la legislatura se lo dijeron personalmente, por lo cual no podes no creer, podes creerlo. Entonces ellos dijeron "hay que trabajar porque la modificación sea buena y no mala", que los daños sean los menores.

SA: Yo no recuerdo ese tema.

SA: Yo creía que si la ley se consolidaba había que participar, relatado de esta manera. Que si no se derogaba y se modificaba bueno es ley, en el sistema democrático las leyes se cumplen. No había que dejar que otros, como Santa María y CAPHyAI lo ocupen, como es el invento de SEARA, yo creo que es un sindicato invento. Yo creía que hasta la derogación todos tenían que decir "derogación" y si [desde el gobierno] te decían "no derogamos" había que pedir la modificación de la ley.

PN: Salvo Resqui y ADEPROH que no se manifestaron.

SA: Sí, creo que lo dijeron. En la reunión con los legisladores lo dijeron todos. Suponte que modificaban y no derogaban. Modificaban para bien: uno más de consorcistas, tres del Estado. Es decir modificaban la mayoría porque el quilombo de ese Consejo era cómo se construía la mayoría.

PN: Se decía que Víctor no quería negociar eso bajo ninguna manera.

SA: Sí, eso se decía. A mí me dijo 2, 2, 2 y 2. Se le adjudicó a Víctor la totalidad de la ley y yo te digo que había tres jugadores, lo que pasa es que a CAPHyAI los caminaron. ¿Quiénes estaban dispuestos? Hay que ver cuando terminara quién estaba dispuesto. Por más que no sea la ley que uno quiera, es ley.

SA: Haría las cosas igual. Yo asumí el riesgo de estas cosas que se dijeron que me contaste como cuando lo asumí con la Ley 3.254. Cuando vos no hacés nada nadie te dice nada, entonces no hay problema. Cuando vos hacés algo, vas a una reunión de la Comisión de Legislación General, y tenés al presidente del Colegio y a Awad a los gritos para que no se apruebe la 3.254. Ese es el riesgo que asumís. Después Awad y Rizzo reivindicaron la Ley 3.254 pero eso fue una suerte podría no haber sido así. Fue muy dura esa reunión pero bueno, cuando vos legislas, ¿qué harías con lo que hiciste? Yo vi muy claramente que no la iban a derogar, lo transmitieron en todos los idiomas. Cambiaron de idea: mejor. Se derogó: una suerte para todos nosotros. Estoy feliz porque está vigente mi ley otra vez. Ahora ¿qué harías que no hiciste en todos estos años?, haría lo mismo que hice posterior a esta ley que fue juntarnos para conformar una estrategia común y una asociación de todos. Esto sí me parece que yo no lo hice después de Ley 3.254 y eso sí es una autocrítica. Y lo haría, gastaría mi tiempo gratuito en eso. Estoy esperando que se calme un poco el asunto, pero lo haría, hace falta.

SA: Es un disparate. No sé si fue un canje la Agencia de Bienes porque se aprobó con los votos de Eco, de Lousteau, del radicalismo y el bloque de Víctor se partió a la mitad. No está mal discutir las leyes con otros, corregir cosas de las leyes. Si no, todo es blanco y negro. Lo que está mal es que sea un intercambio con beneficios espurios que no tiene que ver con la legislación.

PN: ¿Vos estás a favor de la Agencia de Bienes?

SA: No, me manifesté en contra públicamente.

PN: ¿Vos estás a favor de la Ley Muñoz?

SA: No, me manifesté en contra públicamente.

PN: ¿Ese acuerdo no te parece espurio?

SA: Pero no sé si fue una contra la otra.

PN: Hay algunos analistas que señalaron directamente y detallaron con mucho rigor cómo fueron las negociaciones y cómo se llega a ese consenso.

SA: Hay otras lecturas. La ley se termina aprobando con los votos de ECO y eso debería completar la información. La mitad del bloque peronista no la aprueba y sí la aprueba el bloque de ECO, te hablo de la Agencia de Bienes. Yo creo que hubo más cosas ahí y que la ley más importante era la Agencia y la votó ECO y el radicalismo, perdón ECO está mal dicho, Lousteau y el radicalismo, no así la Coalición Cívica y el socialismo que la tildaron de inconstitucional.

PN: Volviendo a la Ley Muñoz, 27 legisladores votaron una ley en diciembre y en junio la derogaron.

SA: Increíble, fue la presión de los medios.

PN: ¿Cuál es el medio conceptual, ideológico, que rige para ese tipo de cosas? ¿La Legislatura sigue los pasos del Consejo Deliberante?

SA: Es muy loco. Ojalá que la Legislatura no siga los pasos del Consejo Deliberante, ojalá que no. La verdad que creo que la Agencia de Bienes es muy mala.

PN: ¿Ésta es manera de hacer 127 leyes? ¿Es manera de hacer democracia participativa?

SA: Es un disparate. Cuando yo entré a la Legislatura pensando en sacar una ley como la Ley 3.254, había ocurrido un embate muy fuerte por una ley de colegio de administradores, alrededor del 2006.

PN: Enríquez y Santilli.

SA: Exactamente. Varios fueron a armar lío para que no se apruebe. El problema de Argentina es que nuestra cultura te hace creer que las leyes no van a ser cumplidas. En este caso, lo mejor era el Estado. Yo creo que ahora con la derogación de la ley viene el Colegio de Administradores, otra vez, éste va a ser el problema. Lo que no quiere decir que haya estado mal derogarla. Nos encuentra en dos estados malos para esta pelea: relajados que es un error -están todos tranquilos porque la Ley 5.464 se derogó- y con una rispidez que hay que superar. La grieta es un error. Esta pelea fue muy difícil. Si vos tenés una postura más fuerte, o más blanda, o de negociación, no importa, son parte de la discusión. Al final del camino se toma una decisión. Cuando se toma esa decisión no se excluyen a los que tuvieron distintas posturas. Los grises son parte de la vida democrática.

PN: Pero no todo el mundo lo entiende. A veces hay revanchismo.

SA: En el momento que se creía que no se iba a derogar y que se podía modificar, hay quien creyó, como yo, que había que modificarla lo mejor posible y si se consolidaba había que integrarla, pero que había que seguir diciendo que había que derogarla. La cuestión es que algunos siguieron diciendo que había que derogarla a muerte. Hemos obtenido la derogación, ahora hay que trabajar para que no venga un Colegio de Administradores. Y hay que construir esa reunión de consorcistas en donde se juntan todos en una mesa y se pueda decir lo que se crea.

PN: ¿Cual sería el objetivo?

SA: Le di un changüí muy grande porque pensé, como pensé ahora, que las instituciones tenían que funcionar. La ley la tenía que hacer cumplir el ejecutivo. Él había recibido a los consorcistas para la reglamentación. Eso me hizo pensar que lo iba a hacer bien. Me recibió a mí. Después empiezó a sacar resoluciones sobre el tema seguros, todo mal.

PN: Hasta el día de hoy no se sabe bien cómo es que el Libro de Datos que cuesta hacerlo 60, se vende por cientos de pesos. Todos los años hay que comprarlos y es uno por consorcio.

SA: Eso fue increíble, terrible. Si nosotros hubiésemos podido imaginar que iban a armar libros costosos hubiésemos puesto en la ley que se prohíba. Es más, cuando yo me di cuenta que esto era así saqué el proyecto de modificación prohibiendo lo de los libros, pero en principio yo confíe. Creía que para Macri estar bien con el mundo consorcial era estar bien con su voto, que lo iba a hacer, que iba a aprovechar la ley. Hubo otras leyes que yo supe que iban a traer problemas, como la ley de entrega manual del automóvil. Pero estaba confiado que Macri la iba a aprovechar, que iba ser su herramienta para hacer política y yo me lamentaba, decía que nadie se iba a acordar de quién había hecho la ley como me paso con la ley del estacionamiento a la izquierda. Todos piensan que la hizo el ejecutivo, pero es mía.

Pensé que Juan Manuel Gallo se iba a ocupar de aprovechar la ley. Pero como yo la hice para los consorcistas quería que funcione y me puse a trabajar en ese sentido. Yo creo que esa ley cayó muy bien en el PRO. Pero que había un tipo [Gallo] que yo no lo conocía, fue inimaginable su nivel de maldad para con una ley que al PRO le servía. Un sector del PRO la vota porque le servía, pero fue muy malo el manejo del RPA. Vino Juan Manuel Gallo y destruye a la ley con esas resoluciones.

PN: En el RPA todo era un dislate y eso es lo que finalmente trajo la Ley Muñoz, porque el argumento de los legisladores era: "si ustedes mismos dicen que la 941 no funciona, bueno ahí les hicimos una ley que a lo mejor funciona".

SA: Sí, fue ese el argumento, la hicieron bolsa. Pero no la pudieron destruir del todo porque lo de la renovación del mandato cada año funcionó maravillosamente. Yo todavía recibo gente que me viene a agradecer porque hace un mes, hace dos meses, sacó al administrador con ese argumento.

PN: Hubo un tiempo en que apareció una persona que no tenía nombramiento, supuestamente puesta por Eduardo Macchiavelli.

SA: No hay sanciones, eso es lo malo. Han puesto oscuridad en el manejo de ese registro para que no funcione. De esa época recuerdo algo, que fue imposible de soñar que puede ocurrir con una ley, que es que para no ejecutarla se mudaban todo el tiempo y ponían el lugar en obra. Suspendían la aplicación del registro por seis meses, por mudanza es como si el registro nacional de las personas suspende la registración, increíble.

PN: La obra que se hizo en Patricias Argentinas duró un año.

SA: Bueno, un año. Es inimaginable el nivel de maldad con una ley que, para mí, claramente le servía al PRO. Y que el PRO la vota porque lo ve como beneficio para su sector. Hay que recordar que nosotros no teníamos los votos para la 3.254, hay un sector del PRO que empuja porque dice "esta ley es buena, le sirve a nuestros votantes". El votante del PRO, que es el 50% de la ciudad, tiene una enorme cantidad de consorcistas. Yo estaba convencido de que lo iban a hacer bárbaro y que me iban a dejar en el olvido. Pero fue al revés, vino Juan Manuel Gallo y la destruyó con resoluciones insólitas.

SA: Para mí no es el enemigo, eso es un error. A mí me invitaron a una reunión, que no pude ir, pero si hubiera ido me habría amargado mucho, el objetivo era execrar a Santa María y al SUTERH. Es un error. El SUTERH representa a los trabajadores de consorcio, tu problema es que este lado no participa de la discusión y no tiene ninguna estrategia. Que está sustituido por CAPHyAI y dos asociaciones más. Este es el problema, no es que deberían desaparecer todos los gremios. No es el problema el gremio. Creo en la agremiación. Nadie debería sustituirte nunca

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[1] Víctor Santa María es titular del SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) y de la FATERyH (Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal).

[2] Juan Manuel Gallo fue el director general de Defensa y Protección del Consumidor porteño.

[3] Ley modificatoria de la Ley 941 que –en su oportunidad- creó un Registro Público de Administradores en la CABA.

Buscan descontar el alquiler y las expensas de Ganancias

[BPN-21/09/16] Hay cuatro proyectos de ley en el Congreso de la Nación que proponen deducir el alquiler del Impuesto a las Ganancias. Dos de ellos proponen deducir también las expensas mensuales y otro las cuotas de los establecimientos educativos en los que estuviera cursando estudios el contribuyente o las personas a su cargo. Tres de las iniciativas se presentaron este año y una a mediados del año pasado. Dos se presentaron en Diputados y dos en Senadores.

El primero lo presentó el senador Diego Santilli (PRO) el 23 de junio del año pasado. El 7 de marzo lo hizo Juan Cabandié y María Teresa García (FpV). El 13 de abril de este año presentaron una iniciativa el diputado Pablo Kosiner y otros cinco compañeros de bloque (Bloque Justicialista). Un día después -el 14 de abril- presentó un proyecto la senadora Cristina Fiore Viñuales del Partido Renovador de Salta (PRS).

Todos los proyectos proponen agregar uno o dos incisos al artículo 81º de la Ley de Impuestos a las Ganancias (Ley 20.628).

El pasado 14 de abril, la senadora Fiore Viñuales ingresó una iniciativa para que se deduzcan del tributo tanto los importes abonados en concepto de alquiler del inmueble como los destinados a la educación, puntualmente la cuota de los establecimientos educativos tanto del contribuyente como de las personas a su cargo. Para lograr eso impulsa la incorporación de dos incisos al artículo 81° de la Ley de Impuestos a las Ganancias (Ley 20.628).

En los fundamentos consideró que la actual reglamentación del Impuesto a las Ganancias genera "mayor presión impositiva sobre quienes menos tienen" dado que no se hace distinción alguna entre los contribuyentes que no poseen vivienda propia y que "se encuentran obligados a destinar entre un tercio y la mitad de sus ingresos al pago del alquiler", y agregó que "en consecuencia [estos últimos] poseen una capacidad contributiva significativamente menor que quienes son propietarios de la vivienda que habitan".

Sin embargo, Viñuales sostuvo que en la reglamentación se tiene que contemplar la fijación de topes máximos "impidiendo de esta manera la deducción de alquileres de viviendas suntuosas", además argumentó que la escala tendría que beneficiar más a los contribuyentes de menores ingresos.

Un día antes, el 13 de abril, los diputados nacionales Pablo Kosiner, Gustavo Martínez Campos, Tomassi Néstor, Carlos Rubin, Néstor David y Guillermo Snopek (Bloque Justicialista), ingresaron en el Congreso nacional una iniciativa para establecer que el importe abonado en concepto de alquiler se pueda deducir de este impuesto. Para lograr su objetivo propone agregar un inciso en el Art. 81° de la Ley de Impuestos a las Ganancias (Ley 20.628). Establece además que el tope de este beneficio no sea menor al permitido en la deducción de intereses hipotecarios.

Argumentaron que "la deducción del gasto en alquiler significaría además el aumento del ingreso disponible para el contribuyente que se volcaría al consumo y así al incremento del Impuesto al Valor Agregado, vía por la cual el fisco podría
recuperar parte de la recaudación que dejaría de percibir por la deducción. Otro beneficio que traería la deducción es la declaración de los alquileres ya que el inquilino solicitaría que se realice el contrato formalmente para poder acceder a la deducción del impuesto, lo cual también beneficiaría al fisco al incluirlos en el Impuesto a los Bienes Personales".

Otro de los proyectos fue presentado el pasado 7 de marzo por Juan Cabandié y María Teresa García (FpV). La iniciativa propone que se deduzcan del Impuesto a las Ganancias el monto de alquiler de aquellos "inmuebles destinados a vivienda única y de habitación permanente hasta 60 mil pesos anuales" y sus correspondientes expensas "comunes" hasta un tope de 12 mil pesos anuales. De ser aprobado el proyecto, estas sumas serían actualizadas anualmente mediante el INDEC.

Además establece como requisito indispensable "para el computo de la deducción prevista que el contribuyente y su grupo familiar no sean propietarios de inmuebles en el país o en el extranjero". En el caso que en el contrato estén "suscriptos más de una persona, el monto deducible se dividirá por la cantidad de inquilinos firmantes". 

Sus autores argumentaron que "de acuerdo con el último Censo Nacional (2010), entre 2001 y 2010 el número de inquilinos aumentó de 20.826 a 25.558. Sobre un total de 7.606.131 hogares en la Argentina, el 20% son inquilinos o arrendatarios de la vivienda en que habitan. Muchas de estas familias persiguen el sueño de la casa propia pero las dificultades para acceder a un crédito hipotecario, el peso del alquiler en sus economías y la carga tributaria por Ganancias hacen imposible dicho anhelo. Para mitigar esos efectos se propone el presente proyecto, que incluye el valor mensual de las locaciones entre las deducciones aplicables al Impuesto a las Ganancias".

A mediados del año pasado, puntualmente el 23 de junio, Diego Santilli presentó un proyecto en la misma sintonía que las iniciativas posteriores aunque agregó a la exención las expensas mensuales. Argumentó que "más de una cuarta parte de los ingresos de una familia promedio van destinados a cubrir los alquileres y expensas" y, por esta razón, deben deducirse esos montos del Impuesto a las Ganancias. "Suele pasar que a veces este tributo más que un impuesto a la ganancia es al ingreso en sí. Con esta incorporación sugerida, en el presente proyecto, buscamos afirmar el carácter justo de este impuesto", explicó.

De ser aprobado este proyecto, en la reglamentación se fijaría la escala de valores y el tope máximo de la exención. Los contribuyentes que podrían ser beneficiados son quienes no sean titulares de ningún bien inmueble y que dentro de su grupo familiar tampoco haya algún propietario. "Obviamente se excluyen las viviendas suntuosas que denoten una capacidad adquisitiva diferente entre las familias promedio y las que acceden al lujo".

Por otra parte, argumentó: "Este proyecto no sólo tiene un valor y fundamento constitucional sino que es revolucionario, como todo aquello que implica cualquier acción en pos de la justicia social. Es un reclamo de muchos sectores de clase media y baja que necesitan del apoyo estatal para algo sustancial de la vida de las personas; como es la vivienda digna. Entre los múltiples pedidos de la ciudadanía puede verse lo que expresó, por ejemplo, la Legislatura de la Provincia de Neuquén en una petición al Congreso de la Nación solicitando la modificación de la Ley de Impuesto a las Ganancias justamente para favorecer a las familias que alquilan (Petición 404/2014)".

La CAPHyAI y Awad participaron en nombre de los consorcios

[BPN-21/09/16] En la Audiencia Pública por el aumento de la tarifa del gas, disertaron dos personas en nombre de los consorcios: el Adm. Armando Caputo, vicepresidente 3º de la CAPHyAI ^[1], y el Dr. Eduardo Awad, director del Instituto de la propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de Capital Federal.

Caputo solicitó dos puntos: propuso que la deuda generada por los meses impagos se pueda pagar en la mayor cantidad de cuotas posibles y que se aplique el cuadro tarifario según el consumo del año anterior.

Awad, por su parte, pidió que se consideren tres cosas: que a la hora de establecer las tarifas se tenga en cuenta que en los consorcios viven personas que reciben una jubilación mínima o algo superior a la mínima y que viven empleados con bajos salarios, que se establezca una línea de crédito blanda para la instalación de equipos de energía solar para suplantar el consumo de gas y, por último, que el gobierno adelante en sesenta minutos la hora oficial a fin de aprovechar mejor la luz del día lo que redundará en ahorro de la energía eléctrica.

Estaba previsto que en la Audiencia Pública participaran 373 expositores. La CAPHyAI estaba registrada para exponer en el puesto 129 mientras que el Dr. Awad tenía asignado el número 237. A ambos disertantes se les había otorgado 5 minutos para disertar.

1.- De acuerdo a lo que se resuelva sobre el cuadro tarifario y se realice la facturación de los nuevos valores, es primordial que se considere el pago normal del último período finalizado y que los anteriores, o sea desde el último servicio facturado y abonado hasta el mes anterior al normal facturado, se permita abonar en la mayor cantidad de cuotas posibles (10 o más).

2.- Dada la inclemencia climática que hemos sufrido este año, ya nos demuestra la complicación que tendremos en los consorcios por los elevados valores que surgirán por la penalidad de un mayor consumo. Siendo que todavía tenemos muchos consorcios con equipos centrales que encarecen mucho más el consumo en los consorcios.

Por otra parte, en sus propias palabras, el director del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal había adelantado que durante sus cinco minutos de disertación solicitaría a los gobernantes:

1.- Que al establecer las tarifas de gas que deberán sufragar los usuarios de tal servicio se tenga en cuenta que en la Capital Federal, Gran Buenos Aires y el interior del país hay varios cientos de miles de clientes que son edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal (consorcios de propietarios). En ellos viven y/o trabajan muchos millones de personas que no solamente deberán hacer frente al aumento de su tarifa privada sino que también deberán participar en el pago de la tarifa correspondiente a su consorcio en las partes comunes de los edificios llámese caldera de agua caliente central, caldera de calefacción, suministro de gas a la vivienda del encargado, etc. Debe tenerse en cuenta que ante el cambio climático que indudablemente venimos sufriendo en la región, hoy día tener cualquiera de los servicios antes mencionados no es un lujo sino una necesidad. Bajo el régimen de la Propiedad Horizontal viven personas que reciben una jubilación mínima o algo superior a la mínima, viven empleados y empleadas con bajos salarios situación que, indudablemente debe ser contemplada por los responsables de establecer las tarifas de consumo de gas.

2.- Señalaré también que: aceptada la realidad de que nuestro país está atravesando una importante crisis energética, se hace menester y en tal sentido solicitar a los gobernantes contemplen la posibilidad de diseñar un plan sustentable de aprovechamiento de la energía solar. Ello incentivando a los propietarios de los edificios sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal a instalar equipos de aprovechamiento de la energía solar para la producción de electricidad con la que atender a las necesidades de cada edificio. El establecimiento de una línea de créditos blanda por ejemplo, daría la posibilidad a muchos consumidores de instalar tales equipos y suplantar el consumo de gas por energía solar. Indudablemente con la multiplicación de transformaciones veríamos en pocos años disminuido considerablemente el consumo de gas y como consecuencia necesaria la baja en la cantidad de gas que actualmente nuestro país debe importar.

3.- Por último y en consonancia con la crisis energética que mencionaba en el punto dos del presente solicitaré al gobierno se tome la decisión para este año de adelantar en sesenta minutos la hora oficial argentina a fin de aprovechar la luz del día, acción que redundará en la disminución de uso de los elementos de iluminación. De esta manera los usuarios verán proporcionalmente disminuido el monto que deberán abonar a las empresas de electricidad por su servicio.

Aunque parezca a priori que este punto nada tiene que ver con la Audiencia Pública referida al establecimiento de los precios del consumo del gas, es mi opinión que su conectividad está dada por la crisis que es energética sin distinción entre los diferentes combustibles consumidos. Si consumimos menos electricidad se utilizarán menos combustibles líquidos o gaseosos para producirla.

El plazo para inscribirse como expositor en la Audiencia había finalizado el 14 de septiembre, las exposiciones se desarrollaron en la Usina del Arte, el debate comenzó el viernes 16 a las 9 de mañana y duró hasta el día domingo

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Nueva empresa habilitada para dar los cursos

[BPN-21/09/16] El 30 de agosto, Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, autorizó a una nueva empresa a "emitir certificados válidos de capacitación online" necesarios para solicitar la inscripción y la renovación de la matrícula en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño.

Mediante la Disposición 2.938, con fecha del 30 de agosto, se habilitó a GESTIO NARV al dictado de cursos de modalidad online "a los fines de instruir a los administradores de consorcios". Se publicó en el Boletín Oficial el 1 de septiembre y cuenta con dos artículos, uno de ellos de forma <texto original>.

Desde la derogación de la Ley Muñoz (Ley 5.464) ^[1] y la consiguiente rehabilitación de la Ley 941 –que en su oportunidad creó un RPA en la CABA-, fue la primera disposición que se publicó en el Boletín Oficial por un tema relacionado con esa repartición del Estado local. Hay que tener en cuenta que mientras la Ley 5.464 estuvo vigente, el RPA estuvo técnicamente derogado durante 7 meses y cuatro días, por el Art. 58° ^[2] de esa misma ley

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[1] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. La conducción del nuevo Consejo estaba compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría eran del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Muy poco tiempo después Muñoz fue nombrado Defensor de los Inquilinos porteños. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario la "Ley Muñoz" que llevó el número 5.464. El 7 de julio de 2016 la ley fue derogada con el voto unánime de los 55 legisladores presentes.

Desde ahora se podrá recibir información en 15 días hábiles

[BPN-21/09/16] El miércoles 14 de septiembre, la Honorable Cámara de Diputados de la Nación, aprobó la Ley de Acceso a la Información Pública, impulsada por el Poder Ejecutivo, que obliga a los tres poderes del Estado a brindar la información que le solicite cualquier ciudadano, en un plazo de 15 días hábiles. Además crea la Agencia de Acceso a la Información Pública como organismo de control de esta ley y para que garantice el "efectivo ejercicio del derecho de acceso a la información pública y promueva medidas de transparencia activa".

En la ley se define al derecho de acceso a la información pública como aquel que comprende la "posibilidad de buscar, acceder, solicitar, recibir, copiar, analizar, reprocesar, reutilizar y redistribuir libremente la información bajo custodia de los sujetos obligados" por esta misma norma. Éstos son: los tres poderes del Estado, las instituciones beneficiarias de subsidios, las empresas prestadoras de servicios públicos o explotadoras de bienes del Estado, el Colegio de la Magistratura, el Banco Central de la República Argentina y los partidos políticos, entre otros (Art. 7°).

La ley fue aprobada con los votos de 182 diputados de Cambiemos, del Frente Renovador, del Bloque Justicialista y del Frente para la Victoria. Los 16 diputados que votaron en contra pertenecen al Gen, Libres del Sur, el Partido Socialista y el Frente de Izquierda. Hubo 58 legisladores ausentes.

La norma consta de cuatro capítulos, tres títulos y 40 artículos, uno de ellos de forma, el Poder Ejecutivo dispone de un plazo de 90 días desde su promulgación para reglamentarla <texto original>.

Las personas obligadas por esta ley a brindar información a los ciudadanos sólo podrán exceptuarse de ello cuando esa información sea confidencial por razones de defensa, de política exterior, aquella que pudiera poner en peligro el correcto funcionamiento del sistema financiero, la que fue obtenida por un tercero bajo el derecho de confidencialidad, la alcanzada por el secreto profesional o la que pudiera ocasionar un peligro a la vida o seguridad de una persona, entre otros (Art. 8).

Alejandro Dolina ya se pasó a la AM 750

[BPN-21/09/16] Desde pasado el viernes 16, Alejandro Dolina transmite su programa "La venganza será terrible" por AM 750, la radio que pertenece al Grupo Octubre y cuyo director es Víctor Santa María, secretario general del SUTERH ^[1]. Éste, desde su página en Facebook, así lo recibía: "¡¡¡ Bienvenido Alejandro Dolina y La Venganza Será Terrible !!!".

Ocho días antes, el jueves 8 de septiembre, Dolina había anunciado que ese había sido su último programa en Radio Del Plata. "El programa que acaba de terminar fue el último que hemos hecho por esta radio. Quiero decir que nos estamos despidiendo. La radio hace mucho que no nos paga", explicó Dolina a través de su página de Facebook. Ese mismo día, trascendía que había firmado con la radio del Grupo Octubre.

El lunes 12, les comunicó a sus seguidores de Facebook que a partir del viernes 16 a las 24 hs. volvería a conducir su programa en su nueva casa, la AM 750.

Es de recordar que el Grupo Octubre también atraviesa conflictos laborales con trabajadores de prensa, aunque en este caso puntual son con los del matutino Página/12 por reclamos salariales y denuncias de desinversión ^[2].

Según su sitio Web, el Grupo Octubre "constituye un ámbito creativo y plural que desarrolla, nuclea y promueve distintos emprendimientos culturales, educativos, solidarios y comunicaciones, a través de la Fundación Octubre Trabajadores de Edificios". Entre otras empresas, está integrado por los siguientes medios:

- El diario Página/12.

- La revista Caras y Caretas.

- El medio digital: Diario Z.

- La revista El Planeta Urbano.

- Radio AM 750.

- Radio Malena FM 89.1.

- Editorial Octubre.

- El portal web Latinoamérica Piensa.

- La revista Alta, de Aerolíneas Argentinas

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[1] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores, Edificio, Renta y Horizontal.

Un juez prohibió cobrar más de un mes de comisión

[BPN-21/09/16] El pasado 30 de agosto, el juez Marcelo Segón, titular del Juzgado N° 17 en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, prohibió a los corredores inmobiliarios cobrar más de un mes de comisión (4,15% del total del contrato). Tampoco pueden "pretender el cobro de comisiones que excedan el tope citado, bajo el rubro de ‘gastos’ u otros conceptos similares en relación con los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda única" <texto original>.

El juez Segón declaró la nulidad del punto a, del inciso 3), del Art. 1° de la Resolución 350, que estipulaba una escala arancelaria para los corredores inmobiliarios respecto a los alquileres en locaciones urbanas "destinados a vivienda, entre uno y dos meses de alquiler".

Además dispuso que CUCICBA ^[1] debe -en un plazo de 30 días- implementar y confeccionar diferentes planes para garantizar "el control efectivo sobre el cobro de aranceles", "la difusión pública del monto máximo a cobrarse a los inquilinos" y que "controle" a sus matriculados para que "cesen los incumplimientos de la Ley 3.588".

Ahorro en metros cuadrados construidos

[BPN-21/09/16] A partir de mediados de este mes se podrá ahorrar en metros cuadrados construidos. La unidad de ahorro será la UVI (Unidad de Vivienda) qué equivaldrá a la milésima parte del valor promedio del metro cuadrado construido con destino a vivienda. Mil UVIs equivaldrán a un metro cuadrado y su valor estará atado al costo de la construcción.

El pasado 15 de septiembre, se promulgó una ley que establece un nuevo sistema para fomentar la inversión en vivienda. "Su principal función será la de captar el ahorro de las personas físicas, jurídicas o de titularidad del sector público y destinarlo a la financiación de largo plazo en la adquisición, construcción o ampliación de viviendas". 

Esta ley tiene como objetivo estimular el ahorro en moneda nacional a largo plazo, disminuir el déficit habitacional estructural y promover el crecimiento económico y el empleo a través de la inversión en viviendas. El valor inicial de una UVI es de $14,05. Esta cifra representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31 de marzo pasado. Su actualización se realizará mediante el Índice del Costo de la Construcción para el Gran Buenos Aires (ICC) que publica el INDEC para vivienda unifamiliar "modelo 6". Un metro cuadrado construido costaría entonces $14.050 lo que equivale a u$s 921,31.

Los instrumentos denominados en UVIs serán cuentas de ahorro, que permitirán la disponibilidad de sus fondos con una periodicidad mínima de 180 días desde la fecha de su depósito; depósitos a plazo fijo, por plazos no inferiores a 180 días, préstamos hipotecarios, títulos valores, con o sin oferta pública, por plazos no inferiores a dos años (artículo 2º).

La ley establece que "las cuentas en entidades financieras de titularidad de personas físicas por los depósitos en caja de ahorro UVIs sean gratuitas e imposibilita el cobro de gastos de mantenimiento o comisiones" (artículo 4º).

Además estipula la creación de fideicomisos financieros a cargo del Poder Ejecutivo Nacional destinados a la "obtención de fondos con la única finalidad de otorgar préstamos hipotecarios UVIs" (artículo 10º).

Para poner en marcha el programa, la ley autoriza al Ministerio de Hacienda y Finanzas Públicas a emitir un "Bono Metro Cuadrado Argentino" el cual estará denominado en UVIs por un monto equivalente de hasta pesos cincuenta mil millones (artículo 15º).

Inquilinos rionegrinos no pagarían impuesto al sello

Quieren que el boleto de compraventa sea un contrato definitivo

[BPN-21/09/16] El 16 de agosto, ingresó por mesa de entrada del Honorable Senado de la Nación una iniciativa que pretende establecer que el boleto de compraventa de un inmueble se constituya como un contrato definitivo y deje de ser considerado como uno preliminar. Ésta fue presentada por la senadora Ada Rosa Del Valle Itúrrez de Cappellini (FpV).

"El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación nada aclara al respecto. A ello se añade que, sobre el particular, no se ha logrado arribar a un acuerdo unánime en el ámbito de la doctrina y la jurisprudencial. En efecto, es cierto que la mayoría de los intérpretes atribuye al contrato en cuestión carácter definitivo; pero no menos cierto es que existe un sector minoritario que sostiene abierta y firmemente la postura contraria.

"La discusión dista mucho de acotar sus consecuencias al plano puramente teórico. Por el contrario, reviste una enorme importancia jurídica y social superlativa. Ello así, toda vez que, en el tráfico jurídico, el boleto de compraventa de inmuebles es utilizado de manera harto frecuente; no siendo para nada extraño que sus suscriptores omitan cumplir con el requisito de hacer labrar la correspondiente escritura pública".

Por otra parte agregó que: "por sobre todo, debe advertirse que, si se deja abierta la posibilidad de encuadrar a los aludidos boletos en la categoría de los contratos preliminares, se podría aplicar a los mismos el escuetísimo plazo de vigencia (máximo) dispuesto por el artículo 994 del nuevo corpus civil y comercial (según su actual redacción, claro está).

"Término, éste, que no se compadece en modo alguno con los alongados tiempos que, en la praxis, gran parte de nuestros habitantes acostumbra tomarse para producir las respectivas escrituraciones.

"La eventual aplicación de tan estrecho plazo daría lugar a una gran inseguridad jurídica; la cual, para colmo de males, afectaría un ámbito del tráfico jurídico (el inmobiliario) de extraordinaria importancia social y económica.

"En definitiva, con el presente proyecto de ley se apunta a definir la cuestión de un modo claro, preciso y beneficioso; respondiendo a la urgente necesidad de excluir a los boletos de compraventa de inmuebles de entre los contratos preliminares, regulados por los artículos 994, 995 y 996 del Código Civil y Comercial de la Nación".

Una primavera sin novedades

[BPN-21/09/16] En el mes de las flores, no hay ninguna modificación para tener en cuenta a la hora de liquidar los haberes para el personal de la propiedad horizontal.

La escala salarial –vigente desde el mes de junio de 2016- seguirá siendo la misma hasta el mes de noviembre inclusive. La Resolución 334/2016 -publicada en el pasado 16 de junio en el Boletín Oficial (BO)- fue la norma que homologó el acuerdo del sector y la escala actualmente vigente.

El impuesto a los débitos y créditos como pago a cuenta

Hola:

Quisiera saber si esto sigue vigente: "Impuesto sobre los Débitos y Créditos Bancarios: Los contribuyentes pueden aplicar parte de este impuesto como pago a cuenta del IVA y de las contribuciones de la seguridad social, entre otros. Los consorcios de propietarios que tengan cuentas corrientes bancarias a su nombre, podrán hacer uso de este beneficio. El 58% del impuesto mencionado podrá computarse como crédito para el pago de las contribuciones patronales sobre los sueldos del personal en relación de dependencia".

Hice la consuta en la AFIP y la respuesta fue: "el impuesto a los débitos y créditos podrá computarse, indistintamente, como pago a cuenta de los impuestos a las ganancias, ganancia mínima presunta y contribución especial sobre el capital de cooperativas. Fuente: Art. 13º del Decreto 380/01 y RG 2.111/06".

Muchas gracias.

Delia [CABA]

(05/08/2016)

Estimada Delia:

Tal como te han respondido en AFIP, dicho impuesto sólo puede computarse como pago a cuenta del los impuestos a las ganancias, ganancia mínima presunta y contribución especial sobre el capital de las cooperativas.

No puede computarse la totalidad de lo retenido, sino sólo el 34% del 0,6% correspondiente a los créditos en cuenta corriente, mientras que el 0,6% de lo retenido por los débitos, no genera derecho a recupero.

A partir de la vigencia de la Ley PyME, las empresas categorizadas como Micro o Pequeña, podrán computar el 100% del crédito por el impuesto al cheque, pero siempre contra los impuestos mencionados en el primer párrafo de esta respuesta.

Espero haberte ayudado.

Viviana Grinberg

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La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.

Estimado Vicente.

Efectivamente se trató de un error de tipeo y ya lo hemos corregido, le pedimos mil disculpas.

Para comunicarse con el Registro Público de Administradores el sitio Web de la CABA pone a disposición un email: registroconsorcios@buenosaires.gob.ar

Para atención exclusiva para administradores, la dirección es Maipú 169, 2º piso, CABA.

El horario es lunes a viernes de 10 a 14 hs.

Un saludo cordial

¡Hola Natalia! 

Si bien es correcto que el SAC debe calcularse teniendo en cuenta el mejor sueldo del semestre, el bruto a tener en cuenta es el que corresponde a cada mes en particular. Es cierto que en muchos casos el sueldo del mes junio de 2016 tuvo el ajuste que logró el sector, pero hay que quitar ese concepto y trasladarlo a los meses que corresponden.

Haciendo ese análisis, puede ser que el mejor mes sea uno diferente al de junio, aunque en este caso es difícil porque en junio/2016 se modificó la escala salarial y los adicionales.

Lo que hay que hacer es una división de conceptos y ubicarlos en el mes que correspondan. Por ejemplo, supongamos que los sueldos brutos son estos:

Enero: $10.000

Febrero: $10.500

Marzo: $10.000

Abril: $10.000

Mayo: $9.500

Junio: $12.500 + Ajuste de Marzo $1.000 + Ajuste de Abril $1.000 + Ajuste de Mayo $1.500 = $16.000

Después de dividir los ajustes, los brutos quedarían de la siguiente manera:

Enero: $10.000

Febrero: $10.500

Marzo: $10.000 + $1.000 = $11.000

Abril: $10.000 + $1.000 = $11.000

Mayo: $9.500 + $1.500 = $11.000

Junio: $12.500

Con lo cual el mejor sueldo es el que corresponde a Junio con un bruto de $12.500. Es cierto que los aumentos se pagaron en junio pero el motivo fue que el acuerdo recién se homologó para esa fecha y no había forma de liquidarlo antes ya que no se contaba con la información oficial.

Un saludo grande.

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