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Proyecto
de ley porteño
Buscan
que los administradores adjunten copia de pagos a la AFIP
[BPN-15/09/22]
El pasado 16 de agosto tres legisladores del Frente de Todos
presentaron un proyecto de ley que obligaría a los administradores
porteños a proporcionar en las liquidaciones de expensas mensuales copia
de los pagos realizados ante la AFIP, ANSES y la cuota sindical.
Buscan
también que en caso de ser removidos de un consorcio deban presentar de
ese edificio un libre deuda de cada uno de esos tres organismos y ampliar
el tiempo de prescripción de las sanciones de tres a cinco años
Para
lograr este objetivo proponen modificar tres artículos de la Ley 941 (Registro
Público de Administradores porteño).
Los
autores proponen agregar al artículo 10º (contenido de las liquidaciones
de expensas) un inciso l) que reza:
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Copia
de comprobante de pago de las obligaciones de AFIP, ANSES y cuota
sindical del consorcio del mes correspondiente a la liquidación. |
Al
artículo 13º de la Ley 941 (duración del mandato) y de ser aprobado se
le agregará un párrafo que ordena:
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Al
ser removido [el administrador] debe presentar en el plazo de 10
días la liquidación final del consorcio y libre deuda del mismo
sobre pagos de AFIP, ANSES y cuota sindical de su mandato. |
Por
último, proponen modificar el artículo 22º que trata sobre las
prescripción de las acciones y sanciones cometidas por el mandatario
ampliándola de tres años a cinco excepto cuando se trate
de deudas con la AFIP, ANSES y la cuota sindical que no prescribirían
nunca. Textualmente establece:
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Las
acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el
término de cinco años contados a partir de la comisión de la
infracción o la notificación de la sanción pertinente. Excepto
las deudas en materia de aportes de Cuota Sindical, ANSES y Cuota
Sindical que el administrador hubiera liquidado de expensas, las
cuales no tendrán prescripción para reclamarse por parte de los
consorcios |
La
iniciativa presentada por Alejandro Amor, Claudio Américo
Ferreño y María Magdalena Tiesso consta de 4 artículos de
los cuales uno es de forma e ingresó a la Legislatura porteña bajo el
número de expediente 2177-D-2022 [ texto
original].
Fundamentos
A
la redacción de Pequeñas Noticias le llamó la atención que -a
la hora de fundamentar el proyecto- los legisladores utilizaran los mismos
argumentos que en general se usan para denegarle la colegiatura a la
actividad.
En
general se considera que para que los mandatarios puedan obtener la
colegiatura la actividad debía evolucionar hacia una profesión y para
lograr este objetivo se armaron algunas carreras universitarias. Sin
embargo, los legisladores argumentaron:
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Mientras
los contadores, médicos, abogados e ingenieros profesan un arte u
oficio, los administradores "gerencian" bienes ajenos.
La
diferencia entre practicar un arte u oficio y regentear bienes de
otros, consiste en que en el primer caso el profesional debe ceñir
su actuación a determinadas normas técnicas, así le guste o no a
su cliente, mientras que el gerenciamiento tiene por objeto el
manejo de bienes de terceros con una eficacia y sobre todo, una
economía, que en todos los casos depende exclusivamente de la
confianza y valoración de los dueños de esos bienes.
Vamos
a graficarlo con ejemplos: el paciente no puede inmiscuirse en como
el cirujano debe hacer el corte. El cliente no puede decirle al
contador cómo debe revisar los números.
En
cambio los propietarios sí pueden exigirle al administrador que en
sus contrataciones (pintura, plomería, albañilería, etc.) elija
el proveedor que, además de cumplir con las leyes, sea el más
económico o conveniente a sus intereses según lo que decidan por
asamblea. O la obligación de acreditar el pago de las obligaciones
de AFIP, ANSES y cuota sindical del consorcio.
En
tal sentido, no debe confundirse al administrador de consorcios con
un profesional liberal -que no lo es- y también lo confunde con un
empleado en relación de trabajo. |
Retomando
y puntualmente con respecto al tema del que se ocupa la iniciativa
explicaron:
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El
presente proyecto pretende ampliar la protección brindada por la
norma con el fin de evitar defraudaciones por administradores
infieles que, por ejemplo, no abonan las obligaciones de AFIP, ANSES
y cuota sindical del consorcio. Si bien, eventualmente un consorcio
descubriera una defraudación por malversación de bienes de
terceros tendría a la mano dos acciones judiciales, la civil y la
penal. Una con el fin de recuperar el patrimonio defraudado, la otra
tendiente a la punibilidad de la acción disvaliosa. La práctica
cotidiana demuestra que más de 90 % de los casos no se recupera el
dinero defraudado y en el fuero penal requiriendo el imputado una
vía alternativa de solución de conflicto -probation, suspensión
del proceso penal a cambio de tareas comunitarias- prácticamente
queda impune su acción disvaliosa. |
Los
legisladores subrayaron que ante cualquier incumplimiento será el
consorcio quien deba pagar:
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En
efecto, cuando el administrador omite el pago del dinero destinado a
pagos de aportes de obras social y cargas sociales que le impone
taxativamente el articulo 2.067º del Código Civil: 'Cumplir con
las obligaciones de la legislación laboral previsional y
tributaria'; la víctima ya no es el consorcio, es el Estado, es la
Hacienda Pública, de modo tal que se configura el delito con la
omisión de pago. Ya salimos del fraude y estamos en una evasión
tributaria, deuda monetaria que, si no es asumida por el
administrador fraudulento en las instancias judiciales
correspondientes, deberá ser el consorcio de copropietarios quienes
deben afrontar dicha deuda. |
Criticaron
al sistema judicial y a su capacidad como herramienta para resolver
problemas consorciales:
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Antes
de la ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal, el propietario se encontraba en
un estado de indefensión absoluto, ya que cualquier reclamo debía
canalizarlo por la vía judicial lo que en los hechos impide el
ejercicio efectivo y a tiempo de su derecho de propiedad debido a
los costos y lentitud de nuestro sistema judicial. |
Por
último, –sin nombrarlo- se expidieron sobre el proyecto de Leonardo
Saifert (La Libertad Avanza) que busca que los administradores
condenados en sede penal por delitos relacionados con la administración,
los concursados y quebrados y los deudores alimentarios puedan volver a
inscribirse en el RPA porteño [1]:
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La
ley 941, permite ejercer un control sobre la gestión del
administrador, ya que le obliga a contar con ciertos requisitos que
son fundamentales para el ejercicio de la actividad, como son el
Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y
Estadística Criminal y el Informe expedido por el Registro de
Juicios Universales.
Ambos
certificados acreditan que quien va a gerenciar dinero de terceros
no tiene condenas penales por defraudaciones ni se encuentra
quebrado. |
 
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[1]
BPN Nº 732 del 15/07/22: "Buscan
que puedan volver a administrar los condenados por delitos".
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