La 13.512 está incluída en el proyecto del nuevo Código Civil

[BPN-11/04/12] La Propiedad Horizontal es una de los temas abordados y modificados por el anteproyecto para la unificación del Código Civil y Comercial presentado por la presidenta, Cristina Fernández de Kirchner el 27 de marzo pasado en el Museo del Bicentenario.

La iniciativa dedica a la Propiedad Horizontal, dentro del Libro Cuarto, el Título VI consta de 36 artículos, desde el 2.037 al 2.072. De esta forma, de ser aprobada, dejará obsoleta la vieja Ley 13.512 de 1948 que cuenta con tan sólo 19 artículos. Entre muchas cuestiones importantes el nuevo proyecto define a la Propiedad Horizontal como un nuevo derecho real y establece la figura del consejo de propietarios y la de los subconsorcios.

El anteproyecto define: la unidad funcional, las cosas y partes comunes, el consorcio, las facultades y obligaciones de los propietarios y de las asambleas, la conformación del reglamento y sus posibles modificaciones y todo lo referente a la convocatoria y quórum en asambleas, entre otros temas.

El Título VII dentro del mismo Libro se dedica a los conjuntos inmobiliarios dentro de los cuales incluye a los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico.

La presidenta de la Nación consideró el total del anteproyecto como "un salto cualitativo" y manifestó que el objetivo del nuevo Código es "asegurar la libertad y la dignidad de las personas para elegir en el marco de las leyes su forma de vida". Remarcó que "sin sociedad y sin democracia, no hay derecho". Previamente, el presidente de la Corte Suprema de Justicia, Ricardo Lorenzetti, calificó a la reforma como "el trabajo de una generación".

En principio, se define la propiedad horizontal como el cuarto derecho real dentro de los 15 que estipula el anteproyecto. Aparece posterior a los derechos de: dominio, condominio y propiedad comunitaria indígena y antes que los conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y el cementerio privado.

En primer lugar, el artículo 2.037 especifica que la propiedad horizontal es "el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible".

El artículo 2.044 define la constitución de la figura jurídica consorcio como "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales" y agrega que "tiene su domicilio en el inmueble" y que "sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador".

El anteproyecto divide las expensas comunes en ordinarias y extraordinarias. El artículo 2.048 establece que los propietarios deben pagar las ordinarias definiéndolas como las "necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador". Por otra parte agrega que "igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros".

Las expensas comunes extraordinarias las define como aquellas que fueron "dispuestas por resolución de la asamblea".

En cuanto a la figura del administrador lo define como el "representante legal del consorcio con el carácter de mandatario", agrega que "puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica" y estipula dentro del articulo 2.067 sus derechos y obligaciones.

El articulo 2.068 define a los subconsorcios como sectores con independencia en "edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad y administración puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general". Agrega también que pueden tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente.

La comisión que trabajó para la elaboración de este anteproyecto estuvo constituida por el presidente de la Corte Suprema de Justicia, Ricardo Lorenzetti, la vicepresidenta de la Corte, Elena Highton de Nolasco y la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci.

En el acto de presentación Lorenzetti aclaró que "este es un anteproyecto que entregamos al Poder Ejecutivo Nacional para que éste lo analice y lo transforme en un proyecto para enviar al Congreso"