[BPN-24/04/13] En la provincia de Santa Fe se presentó a fines de noviembre un proyecto de ley para crear un Colegio Público de Administradores de Propiedad Horizontal y Barrios Cerrados. El mismo prohibirá y perseguirá la autoadministración, establecerá honorarios, creará una caja de jubilaciones y pensiones para sus matriculados y sólo podrán inscribirse  y ejercer la actividad quienes posean un título habilitante reconocido por el Ministerio de Educación de la Nación.

El proyecto de ley lo presentó el diputado provincial Ariel Bermúdez (CC-ARI) el 22 de noviembre de 2012 en mesa de entradas de la Cámara de Diputados y llevó el número de expediente 27.188. El mismo propone, técnicamente, la creación de dos Colegios: uno con sede en Santa Fe y el otro en Rosario. El primero con competencia en las circunscripciones judiciales N° 1, 4 Y 5 de la provincia mientras que el segundo en las N° 2 Y 3.

En los fundamentos, el diputado consideró que "el eje central de protección del presente proyecto son los integrantes de los consorcios que necesitan tener seguridad en que la persona que designan para ejercer la administración es un sujeto con las aptitudes suficientes, en términos de idoneidad, solvencia y ética profesional".

Por otra parte, explicó que "la imperiosa necesidad de la creación de un Colegio Profesional que agrupe, defienda y regule los intereses de los administradores de propiedad horizontal surge como consecuencia de la importancia y magnitud que la actividad ha adquirido y la alta profesionalización de los sujetos que la desempeñan". Y agregó: "desde el punto de vista de los administradores, la existencia de un Colegio evita prácticas de competencia desleal y fomenta la buena actitud profesional".

Es la segunda vez que se intenta crear en la provincia un Colegio de Administradores de Consorcios. En 1998 ya se había presentado otro del diputado Roberto Oscar Leale que perdió estado parlamentario pero llegó a contar con un dictamen de la Comisión de Asuntos Constitucionales.

Del proyecto de ley se desprende que los consorcios no podrán autoadministrarse de manera voluntaria por alguno de sus vecinos. En el artículo 2º se define la profesión: "el administrador es toda persona que, designada por el consorcio de propiedad horizontal o de barrios cerrados, ejerce en forma habitual y onerosa la representación del consorcio y las acciones propias del mandato que lo vinculan al mismo...".

Por otra parte, en el artículo 12º se considera que se ejerce la actividad de manera "ilegal" cuando "cualquier persona que, en forma pública o privada, pretenda ejercer la actividad sin estar matriculado e inscripto en el Colegio de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal y de Barrios Cerrados".

Como corolario, se establece que tanto los administradores de consorcios como el Colegio tienen la obligación de denunciar el ejercicio ilegal de la actividad. Por una parte, en el inc. 7) del artículo 14º se obliga a los matriculados a "denunciar al Colegio los casos de su conocimiento que configuren ejercicio ilegal de la actividad profesional". Por otra, el artículo 17º reitera que "el Colegio Profesional debe denunciar ante la autoridad judicial competente todo ejercicio ilegal de la actividad".

Dentro de las obligaciones del administrador (artículo 14º) se encuentran –entre otras que son inherentes a las responsabilidades ante el Colegio- el "fiel y diligente" cumplimiento de los deberes de mandatario, denunciar las ofensas que reciban durante el ejercicio de su actividad profesional, convocar a asambleas conforme a los reglamentos correspondientes, presentarles a los consorcistas los balances de ingresos y egresos correspondientes y llevar los libros que determinen las disposiciones legales vigentes. Es de resaltar que en este mismo artículo se establece que "el incumplimiento de estas obligaciones trae aparejado sin más la pérdida del derecho a percibir retribución".

Por otra parte, el artículo 15º (derechos de los administradores) establece –entre otros- que los administradores deberán "percibir los honorarios que se fijen oportunamente, conforme la tarea encomendada, debiendo extender el recibo pertinente y percibir de sus mandantes el anticipo o reintegro de los gastos que demande la gestión encomendada". Asimismo, el inc. 11) incorpora las cajas de jubilaciones y pensiones.

En otro orden de cosas, los administradores tienen prohibido –entre otras cosas- "publicar avisos que puedan inducir a engaño a potenciales mandantes, participar honorarios con no matriculados, salvo en caso sociedad, y efectuar descuentos, bonificaciones o disminuciones de aranceles, o retener valores de modo indebido" (artículo 16º).

Por último, el artículo 11º habilita a los administradores a representar al consorcio ante "los registros de la propiedad inmueble, municipalidades, comunas, Administración Provincial de Impuestos y cuantos más organismos y dependencias creados y/o a crearse fueran menester para el fiel cumplimiento de su tarea en el ámbito de la Provincia de Santa Fe. Ante la Administración Federal de Impuestos (AFIP), la Dirección General Impositiva (DGL), la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES), el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERyH), la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH0) y la Obra Social del Personal de Edificios de Renta y Horizontal de la República Argentina (OSPERyHRA), entre otros, en el ámbito nacional".

El artículo 7º enumera los requisitos necesarios para que el administrador se inscriba en el Colegio, los cuales son, entre otros: poseer título habilitante de administrador de propiedad horizontal, reconocido por el Ministerio de Educación nacional, tener como mínimo dos años de antigüedad residiendo en la provincia y constituir domicilio legal dentro del área de competencia del Colegio en que se inscriba, no tener inhibidos los bienes, no acreditar antecedentes penales, constituir una garantía real o personal ante el Colegio y abonar el derecho de matrícula vigente.

En relación con el título de administrador, Bermúdez enumera en los fundamentos aquellas instituciones que poseen la carrera de administrador de propiedad horizontal dentro de la carrera de martillero: "Universidad Católica Argentina o Universidad Abierta Interamericana, entre otras". También agregó que "existe el Título de Técnico Superior en Administración de la Propiedad Horizontal, como por ejemplo en el Instituto Superior de Estudios Lomas de Zamora, como así también el titulo de Administración de Consorcios y Urbanizaciones Modernas (a distancia) en el ICI - Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la Cámara Inmobiliaria Argentina".

El Tribunal de Disciplina estará a cargo de reglamentar y aplicar las sanciones a los administradores matriculados por faltas o inconductas que cometan en el ejercicio de la actividad y podrá actuar tanto de oficio como a petición de parte. Estará compuesto -en cada una de las circunscripciones- por "tres jueces titulares y tres jueces suplentes elegidos por dos años en forma simultánea y bajo las mismas condiciones establecidas para la elección del Directorio".

Por otra parte, el artículo 43º determina los requisitos para ocupar un cargo en el tribunal: "tener, como mínimo, diez años continuados en el ejercicio profesional; tener domicilio real en la competencia territorial del Colegio en que se postula; no haber sido nunca sancionado por el Tribunal de Disciplina y Ética Profesional y no ser miembro del Directorio".

Además, el artículo 50º instaura las sanciones que podrán recibir los matriculados: una advertencia privada con aviso; un apercibimiento público; una multa; la suspensión de hasta dos años en el ejercicio profesional y la cancelación de la inscripción en la matrícula". En lo que respecta a los consorcios, los administradores podrán ser sancionados por "violación de las disposiciones de la presente ley y de las que en su consecuencia se dicten y negligencia reiterada en el ejercicio de la actividad, sus deberes y obligaciones" (artículo 46º).

El artículo 38º plantea que las autoridades del Directorio de la entidad tendrán mandato por dos años con una única reelección permitida. Estos cargos serán los de presidente, vicepresidente, secretario, prosecretario, tesorero, protesorero, cuatro vocales titulares y cuatro suplentes.

A su vez, el artículo 40º establece que para poder ser electo presidente, vice, secretario o tesorero "se requiere no menos de cuatro años de matriculación en el Colegio respectivo, ejercicio continuado de la profesión por igual lapso dentro de la competencia territorial del mismo y tener en la misma domicilio real". Mientras que para los cargos restantes basta con tener "no menos de tres años de matriculado".

Por otra parte, establece que "a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley" el administrador que no posea el título habilitante y quiera ingresar al Colegio deberá "ser socio activo de las Asociaciones Civiles denominadas Cámaras de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe de las respectivas jurisdicciones o ser idóneo en la actividad profesional al momento de la sanción de la presente ley, acreditándolo con ser administrador de al menos tres consorcios de propiedad horizontal o barrios cerrados con una antigüedad como tal no inferior a tres años".

El artículo 64º determina que el derecho de inscripción "tendrá una vigencia improrrogable de tres meses a partir de la creación del Colegio de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal y de Barrios Cerrados".

A modo de nota de color es de mencionar que en el artículo 9º hay un error ya que nombra al Colegio de Corredores Inmobiliarios en lugar del Colegio Público de Administradores cuya creación plantea el proyecto de ley: "...deben informar dicha modificación al Colegio de Corredores Inmobiliarios respectivo...".