[BPN-24/04/13] En el marco de una charla interactiva sobre el proyecto de unificación de los Códigos Civil y Comercial, el Dr. Eduardo Awad consideró que "no se le está dando de lleno el poder dentro del consorcio al propietario". Por su parte, el Dr. Jorge Resqui Pizarro calificó como un "retroceso" que se establezca la necesidad de una doble mayoría para aprobar las decisiones de la Asamblea, mientras que la Dra. Marianela Desages manifestó que es "novedoso, raro, pero acertado" que los consorcistas estén obligados a mantener su departamento en buen estado. Por último, el Dr. Marcelo Pepe analizó que con el nuevo Código aumentaría la responsabilidad de los propietarios ante deudas del consorcio.

La exposición se desarrolló el miércoles 17 de abril desde las 14 horas en la sala Auditorio del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) con una concurrencia promedio de casi 60 personas.

El primero en exponer fue el Dr. Jorge Resqui Pizarro, quien trató los temas relacionados con el reglamento de propiedad y administración, la convocatoria a asambleas, el consejo de propietarios, las funciones del administrador, los subconsorcios y las infracciones.

La segunda participante fue la Dr. Marianela Desages, quien expuso sobre las cosas y partes comunes/propias, las modificaciones por mejora del edificio, las obras nuevas y las facultades y obligaciones de los propietarios.

Por último se presentó el Dr. Marcelo Pepe, quien expuso sobre la personalidad y responsabilidad del consorcio de propietarios.

El Dr. Eduardo Awad, moderador de la charla, criticó que el nuevo Código establece que "haya un gran reparto de poder entre el administrador y el consejo de propietarios. Insisto en que la personalidad más importante de la propiedad horizontal es el propietario, quien pone el dinero todos los meses para que el edificio se mantenga".

El abogado subrayó que se podría generar una "aparente controversia" entre dos artículos en relación con la cantidad de votos necesarios para aprobar la modificación del reglamento: "el artículo 2.057 establece una mayoría no menor a los dos tercios. Sin embargo, en el artículo 2.060 se dispone que en toda clase de asamblea es necesario la doble mayoría –primero tener una mayoría numérica teniendo en cuenta el número de unidades funcionales y segundo que sea proporcional a la contribución de las expensas-. En el 2.057 no se aclara si para los dos tercios para modificar el reglamento se necesitaría también una doble mayoría".

En relación con las asambleas, por un lado calificó como "bueno" que se reconozca en el artículo 2.059 la posibilidad de la autoconvocatoria a una asamblea por parte de los propietarios, teniendo en cuenta que las decisiones que tomen deben ser votadas por unanimidad para que sean válidas.

Por el otro, rechazó que en el mismo artículo se establece que serán válidas las decisiones que se tomen por voluntad unánime de los propietarios aunque no sean decididas en asamblea: "hacer esto va en contra del sentido comunitario ya que las decisiones evidentemente se toman en el ámbito de la asamblea que es el órgano máximo del consorcio".

En otro orden de cosas, consideró un "acierto" que el artículo 2.060 fije un plazo –de 30 días- para promover la impugnación de las decisiones que se tomaron en la asamblea, aunque expresó que "se comete un error" en el artículo 2.063 porque se "limita la posibilidad del pedido de asamblea judicial ya que es necesario el 10% de representación de los propietarios para poder pedir la convocatoria a la asamblea. Quitar la posibilidad de que cualquier propietario la pueda pedir tal vez es una restricción de derechos innecesaria".

Por último, consideró "importante" la creación del Consejo de Propietarios que establece el artículo 2.064: "afianza la posibilidad de fiscalización y control a los administradores".

La Dra. Marianela Desages sostuvo que "es una gran novedad que en el artículo 2.040 se establece que ningún propietario puede alegar derechos exclusivos sobre las partes comunes, cuestión que la Dra. Elena Highton de Nolasco ya había determinado en varios textos de su autoría que son tenidos en cuenta como doctrina y jurisprudencia. Este artículo también agrega que si el reglamento no dice nada sobre la cosa, ésta adopta la propiedad común en caso de duda".

Además, evaluó como "exitoso" que en el inc e) del artículo 2.046 se obligue a los propietarios a permitir el ingreso a su unidad funcional si hay que reparar un sector común: "antes la ley no lo establecía pero se deducía. Pareciera que vieron los problemas que surgían por estas cuestiones".

Por último, graduó como "fuerte" que el propietario esté también obligado, en el mismo inciso, a que verifiquen el estado de su cocina, calefón o estufa: "le está diciendo al propietario que tiene la obligación de que vean sus cosas. A su vez está creando una nueva obligación al consorcio de tener que verificarlo, lo cual me parece que será muy difícil de que se pueda cumplir. Hubo varios fallos que dieron culpa concurrente por su mal mantenimiento al propietario y al consorcio por falta de verificación al ser guardián de las partes comunes".

El Dr. Marcelo Pepe expresó que "la primera buena innovación es que el consorcio es una persona jurídica distinta y diferenciada de los miembros que la componen, expresa y legalmente consagrada. Hay una relación contractual entre los consortes y el consorcio".

El abogado expresó que "a primera vista" realizó una interpretación en la cual consideró que "el problema es que el artículo 143 establece que en ningún caso los miembros de la persona jurídica responden por las deudas del ente. Entonces daría la sensación de que estamos ante un problema insalvable ya que los consortes jamás responderían por las deudas del consorcio. Por lo cual el reclamo ante el ente sería inejecutable contra las personas de los consortes".

Sin embargo, aclaró que "analizado en profundidad descubrí que si bien es cierto que los miembros no contraen responsabilidad personal por los bienes del ente, el artículo 192 establece que no están obligados por las deudas de ella sino hasta la cuota de integración, es decir aquellos que falta integrar por la constitución del ente. Parece sencillo pero me dio para pensar cuáles son las contribuciones a los cuales se obligan los miembros de la propiedad horizontal. En el artículo 2.048 se obligan a sufragar las de las obligaciones que fueron contraídas por el administrador, las cuales aparecen en el artículo 2.067. Por lo tanto, no es cierto que de un punto de vista técnico se obligan sólo a expensas sino que también asumen las deudas asumidas por el administrador".

Por otra parte, indicó que "la segunda razón por la cual la responsabilidad de los propietarios queda comprometida por las deudas del consorcio es por las propias normas de responsabilidad civil que se producen por la cosa, con la cosa y por el riesgo y vicio de intervención de la cosa".