Un registro público de administradores en zona de riesgo

[BPN-11/07/14] El 1 de julio, la edila María Lorena Riesgo (FpV-PJ) presentó un proyecto de ordenanza en el Concejo Deliberante de La Plata con el objetivo de crear un Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPA) en ese partido bonaerense. Es de destacar que la iniciativa se habría inspirado en la Ley 941 que creó el RPA porteño, teniendo en cuenta las semejanzas entre ambas normativas. Las diferencias más destacable son que las multas no se fijaron en salarios de encargado sino en módulos municipales y que el mandato del administrador no tiene fecha de caducidad.

Según establece el proyecto, se deberá inscribir en el RPA "toda persona física o jurídica que administre consorcios de propiedad horizontal, dentro del partido de La Plata, ya sea que desarrolle la actividad a título oneroso o a título gratuito".

Asimismo, el organismo que dependerá de la Municipalidad de La Plata y será de acceso libre y gratuito, obligará a los administradores remunerados a presentar anualmente una declaración jurada y a exhibir ante los consorcistas el certificado de inscripción. Además, determinará los datos que figurarán en las liquidaciones de expensas y en los recibos de pago que tendrán que estar numerados.

El proyecto consta de 17 artículos de los cuales uno es de forma.

De ser aprobado el proyecto, los administradores estarán obligados a:

a) Ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios.

b) Atender la conservación de las partes comunes resguardando la seguridad de las estructuras del edificio.

c) Asegurar al personal dependiente del consorcio, a terceros y al edificio contra incendio y accidentes.

d) Llevar en debida forma los libros del consorcio.

e) Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios que será exhibido al comienzo de cada asamblea para que éstos puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

f) Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

g) Denunciar ante la Municipalidad de la Plata, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra que no tengan el permiso o el aviso de obra.

h) Presentar ante el Registro un informe anual con carácter de declaración jurada.

i) En caso de renuncia, cese o remoción, poner a disposición del consorcio, dentro de diez días, los libros y la documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo retenerlos.

Las infracciones a la ordenanza se sancionarán con multas desde 100 a 1.000 módulos que determinará la Justicia de Faltas en cada caso, la suspensión del Registro hasta por 9 meses o la exclusión del mismo. Este proyecto -a diferencia de la Ley 941 que rige en la CABA- no vinculó las multas de los administradores con los salarios de los encargados. El módulo municipal equivale al 2% del sueldo básico del “personal agrupamiento obrero”.

Los administradores inscriptos a título oneroso, no así los voluntarios, deberán presentar anualmente una declaración jurada con los siguientes datos:

a) Listado actualizado de los consorcios que administra, considerando si lo hace a titulo gratuito u oneroso.

b) Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones provisionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administra.

c) Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios.

d) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por éste, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta DDJJ podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.

Para poder inscribirse, los administradores pagos deberán presentar: nombre y apellido o razón social, domicilio en el partido de La Plata, CUIT, certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal, informe expedido por el Registro de Juicios Universales, certificado de aprobación de un curso de capacitación de administración de consorcios de propiedad horizontal, de acuerdo a lo que establezca la reglamentación de la ordenanza, constancia de inscripción de Ingresos Brutos en la Provincia de Buenos Aires, constancia de cumplimiento de las obligaciones previsionales e impositivas del último trimestre y nómina de los consorcios administrados con sus respectivos datos.

Por su parte, los administradores voluntarios gratuitos deberán presentar el DNI y su copia, una copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener datos del consorcio, cantidad de unidad funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador; descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del RPI (Registro de la Propiedad Inmueble) o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los propietarios.

El RPA emitirá en un plazo de 15 días un certificado de inscripción que deberá ser presentado por el administrador para realizar cualquier trámite municipal. Asimismo, según el proyecto este certificado deberá figurar impreso en las liquidaciones de expensas que presente y entregar una copia actualizada del mismo a los propietarios en la primera asamblea ordinaria que realice. En dicha oportunidad hará también entrega de una copia de la ordenanza al consorcio y de igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.

No podrán ser parte del Registro quienes estén inhabilitados para ejercer el comercio, los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva, los sancionados con pena de exclusión antes de pasados 5 años desde que la medida haya quedado firme y los inhabilitados por condena penal a causa de delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos.

Al presentar su proyecto la edila Riesgo argumentó que "la experiencia de seis décadas nos indica la necesidad de regular adecuadamente los requisitos para administrar los consorcios de copropietarios, a fin de asegurar una calidad de administración suficiente para resguardar el patrimonio de los consorcistas, protegiéndolos de los desaciertos y negligencias en los que pudiera incurrir un administrador infiel".