Plan integral de regularización de alquileres

[BPN-11/07/14] El pasado 17 de junio, los diputados del Frente para la Victoria, María Rachid y Jorge Aragón, presentaron un proyecto de ley en la Legislatura porteña con el objetivo de crear un plan integral de regularización de alquileres "que tienda a satisfacer las necesidades sociales de la Ciudad". De ser aprobado, obligará el arrendamiento de los inmuebles ociosos porteños, limitará el canon locativo de acuerdo al Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), otorgará subsidios a los inquilinos, establecerá un modelo único de contrato e impondrá la bancarización de las operaciones.

Según sus autores, el proyecto tiene por finalidad "regular el uso de suelo destinado a locación urbana y su instrumentación; desestimar y desalentar la ociosidad de inmuebles de la ciudad, garantizar el acceso a la vivienda de las personas, regular la política pública local de promoción de los alquileres con destino a vivienda y establecer un régimen de protección de locatarios".

De acuerdo a la iniciativa "todo uso de suelo con fines de locación de vivienda debe cumplir con la función social de dicho inmueble, debiendo priorizarse el interés social, cultural y ambiental en su utilización".

Quedarán regidos por esta ley aquellos inmuebles "que estén afectados, o estén siendo ofertados para ser afectados, a un contrato de locación de inmueble con destino a vivienda; que -independientemente de la habilitación con la que cuenten- se destinen al alojamiento de personas por un período mayor a 6 meses o cuando éstas lo constituyan residencia permanente; o que se encuentren ociosos".

El proyecto, que consta de 9 capítulos y 71 artículos de los cuales uno es de forma, ingresó bajó el número 1562 -D-2014.

Según el proyecto "se considerará a un inmueble como ocioso cuando "permanezca deshabitado más de 6 meses consecutivos, su dueño posea más de un inmueble, no haya ningún contrato de locación vigente ni pueda demostrar su uso, y que no posea causa justificada para su desocupación".

En este sentido, los autores entienden que "el inmueble desocupado es contrario al interés social y es pasible de una tributación especial". Por lo tanto, estas propiedades deberán abonar el 300% del Impuesto Inmobiliario y de la tasa de Alumbrado Barrido y Limpieza.

Según indica la norma "sin perjuicio de la tributación especial, los propietarios de aquellos inmuebles que permanezcan ociosos por un año, serán intimados para que los pongan en uso bajo apercibimiento de que la autoridad de aplicación, transcurrido dos meses desde la notificación, declare la Ocupación Temporaria" a los fines de proceder al alquiler de la propiedad. En ese caso se le abonaría al dueño los alquileres percibidos.

Para comprobar la ociosidad del inmueble se analizará la relación entre el consumo de los servicios y sus características, y se convocará a dos testigos que denuncien la situación. Con este fin, "las empresas prestadoras de los servicios públicos quedan designadas como agentes de información", mientras que la autoridad de aplicación se ocupará de efectuar relevamientos periódicos.

El precio del alquiler mensual no podrá superar al 0,7% del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) del inmueble. Es de recordar que el VIR se obtiene según lo establecido en la Resolución 4.351 de la Agencia Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP) y "debe incorporar criterios preestablecidos que contemplen al menos: ubicación, antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución, funcionalidad y servicios".

El valor del alquiler, que se deberá ajustar anualmente en base a la variación del VIR, se pagará en períodos mensuales mediante una cuenta bancaria –sin costos adicionales- que será ofrecida por el Banco Ciudad de Buenos Aires.

Los autores del proyecto aclararon que "en caso de que se produzcan pagos en moneda extranjera o su equivalente en moneda de curso legal, la parte que pagó puede exigir al momento de finalizado el contrato, que se le reintegre la diferencia entre lo que valía la moneda extranjera y lo que vale al momento de finalizado".

Respecto a las garantías, éstas no deberán superar el monto equivalente a un mes de alquiler y deberán ser devueltas reajustadas en base a la variación que haya tenido el VIR

En el caso de sobreprecios, el inquilino tendrá derecho a que el propietario le reintegre con intereses la diferencia que será ajustada conforme al VIR del inmueble en el momento de la devolución.

En cuanto a los gastos, el propietario deberá hacerse cargo de erogaciones de tasas, contribuciones e impuestos que recaigan sobre el inmueble y el pago de las expensas extraordinarias.

El proyecto propone la creación del Fondo para Locaciones Urbanas, con el objetivo de otorgar garantías bancarias; entregar subsidios o préstamos para cubrir el depósito inicial y los gastos de mudanza; conceder subsidios para que personas en situación de calle o vulnerabilidad puedan alquilar inmuebles; y fomentar la rehabilitación, construcción y adquisición de viviendas y edificios para ser alquilados.

Asimismo, la norma establece que quienes se encuentren en situación de calle y vulnerabilidad tendrán prioridad de adjudicación en los planes de vivienda administrados y ejecutados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires.

La iniciativa establece la creación de un "Modelo de Contrato de Locación Urbana que será de aplicación voluntaria para las partes". Sin embargo, la norma aclara que sólo recibirán garantías del Banco Ciudad quienes haya utilizado ese modelo y que en el caso de no implementarlo, se presumirá que el contrato fue redactado por el propietario. Además, ante un desequilibrio contractual, éste será interpretado a favor del inquilino.

Asimismo, los contratos, que tendrán un plazo mínimo de 3 años, deberán formalizarse por escrito y registrarse ante la autoridad de aplicación. Los inquilinos también pueden hacerlo en cualquier momento, aún vencido el plazo del contrato.

En caso de no registrar dicho documento, habrá sanciones para las inmobiliarias y para los propietarios: los primeros serán sancionados según corresponda con una advertencia privada, un apercibimiento público, multas, suspensión en la matrícula por un período que puede extenderse entre un mes y un año o su cancelación por 5 años; y los segundos "tendrán un incremento del 200% de lo pagado por Impuesto Inmobiliario y la tasa de Alumbrado Barrido y Limpieza, desde la fecha en que debió haberse registrado [el contrato] hasta su efectivo registro".

El inquilino puede disolver el contrato luego de los primeros 6 meses, notificándole al locador 60 días antes de la reintegración del inmueble. Si quiere rescindirlo durante el primer año deberá abonarle al propietario, en concepto de indemnización, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler.

Por su parte, el propietario no puede, sin justa causa, resolver anticipadamente el contrato y si decide no renovarlo deberá notificarle su decisión en "forma expresa y fehaciente a la parte locataria", con una antelación mínima de 60 días.

En caso de abandono del arrendamiento o fallecimiento de la parte locataria, el contrato podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento de su plazo, por quienes acrediten haber convivido en el inmueble.

Los autores del proyecto informaron que "el Banco Ciudad utilizará el Modelo de Contrato de Locación Urbana que será suscripto por las tres partes, incluyendo a ese banco como único garante".

Asimismo, el inquilino tendrá tres opciones de pago: al contado, en 6 cuotas iguales sin interés o un 50% al contado y el resto en 12 cuotas sin interés.

De acuerdo al proyecto, "el costo de la comisión por renovación o prórroga de la Garantía Bancaria tendrá un descuento mayor al 50% de la pautada para el primer contrato", y "quienes perciban una suma mensual menor a dos salarios mínimo vital y móvil, o quienes reciban algún subsidio o plan social de la Ciudad o de la Nación, no abonarán la comisión".

En el caso de que en la operación intervenga un corredor o inmobiliaria, las comisiones no podrán superar el monto de un mes de alquiler y deberán ser solventadas por ambas partes equitativamente, al igual que los demás gastos. Si la inmobiliaria le cobrara a la parte locataria una comisión superior, ésta podrá solicitarle al corredor la devolución del triple de lo abonado de más.

Por su parte, las inmobiliarias deberán colocar "en un lugar visible para el público, un letrero para informarle de forma clara y veraz acerca de esta limitación". Si el corredor incumple estas cláusulas deberá abonarle al inquilino una suma equivalente a un mes de alquiler.

El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires será el ente que se encargará de la fiscalización de estos deberes.

El Instituto de la Vivienda de la Ciudad será la autoridad de aplicación y sus funciones consistirán en:

a) Elaborar el Modelo de Contrato de Locación Urbana.

b) Brindar información a las partes.

c) Llevar adelante campañas de información, con participación de las Comunas, dirigidas principalmente a los sectores más vulnerados

d) Realizar y mantener actualizado un registro zonificado de los inmuebles destinados a alquiler de vivienda, categorizados según la cantidad de habitaciones, valuación del inmueble y características de los mismos.

e) Llevar un registro de viviendas ociosas, determinar tal carácter, e informar a los órganos correspondientes.

f) Homologar y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda.

g) Velar por el cumplimiento de la ley y de sus reglamentaciones.

h) Fomentar las locaciones urbanas en la Ciudad de Buenos Aires, con énfasis en las Comunas que estuvieran en emergencia locativa.

i) Realizar un registro de personas aspirantes a arrendar un inmueble dentro del radio de la Ciudad.

j) Realizar campañas de inclusión de viviendas ociosas al mercado de alquileres, difundiendo los beneficios y exenciones tributarias a los propietarios que así lo dispongan voluntariamente.

k) Coordinar, proponer y estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción, remodelación y rehabilitación de viviendas destinadas a ser arrendadas.

l) Promover la articulación de políticas y organismos -tanto estatales como no gubernamentales- para garantizar la efectividad de la ley.