Propiedad horizontal: la oposición no dio debate legislativo

[BPN-14/10/14] El primero de octubre, en el marco del debate sobre el nuevo Código Civil y Comercial en el Congreso de la Nación, sólo dos diputados, Jorge Alberto Landau y Alfredo Carlos Dato –ambos del FpV^[1]- se refirieron a la propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios.

Mientras que Dato fue muy escueto, Landau se explayó ampliamente en su disertación explicando las novedades que introdujo el nuevo Código Civil y Comercial sobre propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios. En líneas generales, se refirió a: el administrador, las expensas, la definición del consorcio, el consejo de propietarios, las unidades funcionales, los subconsorcios, el instituto de la prehorizontalidad, a los conjuntos inmobiliarios y a los cementerios privados.

A la hora de votar en el recinto, ambos diputados se pronunciaron a favor del nuevo Código. Tanto el mandato de Dato como el de Landau comenzó el 10 de diciembre de 2011 y caducará el 9 de diciembre del próximo año.

Específicamente, Dato consideró que en el nuevo Código "se contemplan otras situaciones en las que se cambian ciertas denominaciones y se vuelve a la vieja denominación del reglamento de propiedad horizontal, al que nos tiene acostumbrados la cultura jurídica".

Pequeñas Noticias pone a disposición de los lectores las palabras textuales del diputado Landau sobre propiedad horizontal extraídas de la versión taquigráfica. La redacción separó cada tema con subtítulos para una lectura más eficiente.

"En materia de derechos reales se destaca la modificación de la normativa de propiedad horizontal y la incorporación de las nuevas formas de propiedad: la propiedad comunitaria indígena, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y la superficie forestal".

"En lo que respecta a la propiedad horizontal, se amplía el concepto de unidad funcional agregando, además de pisos y departamentos, locales y otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, manteniendo el requisito de la independencia funcional y salida directa a la vía pública o por un pasaje común".

"En cuanto al consorcio, se innova definiéndolo como persona jurídica privada, lo cual pone fin a una larga serie de controversias jurisprudenciales, toda vez que la propiedad horizontal no se encontraba definida en el Código de Vélez Sarsfield. Tampoco estaba claramente definida en la Ley 13.512; de modo que implica un fuerte avance el hecho de estar definida como tal".

"En relación con los órganos de la propiedad horizontal, se determina la existencia del concejo de propietarios, que al precisar sus funciones y su forma de elección –en realidad, en la práctica ya existen- resulta un elemento esencial para garantizar los derechos de todos los consorcistas".

"En cuanto al administrador, el otro órgano de la propiedad horizontal, se mantiene como representante legal del consorcio. No obstante, para proteger el derecho de los consorcistas, el consejo puede asumir sus funciones para convocar a asamblea en determinados casos. Mantiene la responsabilidad legal del administrador frente a terceros, siendo el consejo de administración un intermediario entre el representante y los consorcistas".

"En lo que se refiere a las expensas, se prohíbe a los consorcistas liberarse del pago de las mismas -inclusive de las devengadas antes de la adquisición- ya sea por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, o por abandono de la unidad. Se entiende que para la existencia del sistema de propiedad horizontal, las expensas resultan un elemento nutriente esencial".

"En lo relativo al tema de las mejoras, los propietarios pueden encararlas con un informe técnico de profesional autorizado. La minoría disidente podrá recurrir judicialmente para que el juez examine la posibilidad del excesivo costo de los trabajos, afectaciones a la salud, la seguridad o la solidez del edificio, el cambio de destino o los aspectos arquitectónicos. Estas son situaciones que habitualmente se plantean como conflictivas en la vida de los consorcios".

"Se implementan dos modalidades innovadoras. Por un lado, se autoriza la existencia de subconsorcios con administración separada, y subadministradores propios, otorgándoles independencia administrativa y económica, sin perjuicio de que solo servirán como organización interna, ya que siempre persiste frente a terceros la responsabilidad del administrador".

"Por otro lado, se establece el instituto de la prehorizontalidad, que se la contempla como forma de asegurar los derechos de los adquirentes en obras en construcción, en el estado previo a la constitución de dicha propiedad horizontal. Esto resulta comprensivo de los adquirentes de derechos que muchas veces se encuentran en expectativa".

"En materia de conjuntos inmobiliarios se introducen normas vinculadas con la evolución del derecho dominial, ya que bajo esta denominación se regulan las situaciones conocidas como clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales, náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vida permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, incluso aquellos que contemplan usos mixtos.

Interesa destacar que se establece el requisito de la sujeción a las normas administrativas locales.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones que se prevén en cada caso, conformando un derecho real de propiedad horizontal especial".

"En relación con el tiempo compartido, se lo incorpora como derecho real cuando uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos: para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines, y para brindar las prestaciones compatibles con su destino".

"En lo que respecta a los cementerios privados, se innova incluyendo como derecho real a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Su regulación tiene fuerte influencia del derecho público, por lo cual deberá ajustarse a las normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.

Se requiere la afectación como cementerio privado del titular de dominio del inmueble mediante escritura que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio.

El reglamento debe contener, además de la descripción del inmueble afectado, la fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, la normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados, normas de acceso y circulación de titulares y visitantes.

El administrador está obligado a llevar un registro de inhumaciones con los datos de los inhumados y un registro de titulares de los derechos de sepultura en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.

Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, a excepción de los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros y las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas. Se dispone que al derecho real de sepultura se le apliquen las normas sobre derechos reales" 

---