Iniciativa de Alegre para regular los alquileres

[BPN-26/11/14] El pasado 30 de octubre, la legisladora porteña Gabriela Patricia Alegre (FpV) presentó un proyecto de ley en la Legislatura de la CABA para regular los alquileres en pos de los inquilinos. De ser aprobado, el pago del alquiler deberá efectuarse en moneda local y de forma bancarizada, las comisiones de las inmobiliarias y las garantías pecuniarias tendrán un tope, se modificará la ley de garantía bancaria, los inquilinos sólo abonarán las servicios y las expensas ordinarias, podrán poner como garantía un inmueble de cualquier parte del país y la propiedad a arrendar tendrá que contar sí o sí con los servicios básicos.

En sus fundamentos, Alegre argumentó que esta iniciativa "implica una mejora en la posición de los locatarios frente a la celebración de un contrato de alquiler, así como también significa la reducción de los costos asociados al contrato y a la locación, mejorando el acceso a la vivienda de una porción importante de nuestra sociedad".

Es de destacar que este proyecto –tal como figura en sus fundamentos- se "nutrió" de otra iniciativa presentada el 3 de octubre de 2013 por el exlegislador porteño, Juan Cabandié. Pequeñas Noticias comparó ambos proyectos y a grandes rasgos notó que el primero establece un plazo mínimo de 3 años para los contratos, concibe a CUCICBA^[1] como órgano de fiscalización, establece sanciones y -a diferencia del proyecto de Alegre- no modifica la ley de garantías bancarias, no instituye que el Banco Ciudad de Buenos Aires deba ofrecer una cuenta bancaria sin costos adicionales y no le impone al propietario resarcir al inquilino en caso de que no le brinde las instalaciones de los servicios básicos.

El proyecto, que se presentó bajo el número de expediente 2905, consta de 24 artículos, de los cuales uno es de forma y será tratado por las comisiones de "Vivienda" y "Presupuesto, hacienda, administración financiera y política tributaria". Acompañaron la iniciativa cuatro legisladores integrantes del Frente para la Victoria: Gabriel Marcelo Fuks, Lorena Pokoik García, Claudia Neira y Paula Andrea Penacca.

De acuerdo al proyecto, el alquiler se pagará de forma mensual, la fecha de vencimiento no podrá ser anterior al décimo día de cada mes, la transacción deberá realizarse en moneda local y se anulará cualquier cláusula que pacte precios en moneda extranjera. Asimismo, la operación se tendrá que llevar a cabo mediante un depósito en una cuenta bancaria estipulada por el propietario en el contrato. Con este objetivo, el Banco Ciudad de Buenos Aires deberá ofrecer una sin costos adicionales.

En caso de que intervenga comercialmente una tercera persona, no se le podrá exigir al inquilino más de un mes y medio de alquiler en concepto de comisiones u honorarios. Cualquier otro gasto será solventado por las partes en forma equitativa.

Asimismo, la legisladora propuso derogar el artículo 57º de la Ley 2.340 (Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios). Textualmente, el mismo establece que "hasta tanto se regulen los aranceles [...] para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al 4,15% del valor total del respectivo contrato".

Respecto a los gastos, mientras que los inquilinos deberán pagar las facturas de los servicios y las expensas ordinarias; los arrendadores tendrán que hacerse cargo de las tasas, contribuciones e impuestos que recaigan sobre el inmueble y las expensas extraordinarias o fondo de reserva.

En otro orden de cosas, la iniciativa establece que el propietario del inmueble puede solicitarle al inquilino una garantía inmobiliaria pero "en ningún caso podrá exigirse en forma excluyente que dicha garantía corresponda a bienes ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires". Alternativamente, las partes podrán suscribir al Sistema de Garantía Bancaria (Ley 3.720) o a otros similares que diseñen las entidades bancarias ubicadas en la CABA.

En este marco, la legisladora propuso modificar el Art. 11º y el Art. 9º de la Ley 3.720. El nuevo Art. 11º establece que el costo de la Garantía Bancaria se fijará según la siguiente escala: "Categoría A de 0 a 60 m² cubiertos: tope máximo: 60% del primer mes de alquiler", "Categoría B de 61 a 90 m² cubiertos: tope máximo: 80% del primer mes de alquiler" y "Categoría C de 91 a 120 m²2 cubiertos: tope máximo: 130% del primer mes de alquiler".

Por otra parte, el nuevo Art. 9º establece que "el locatario podrá abonar la comisión de la garantía bancaria optando por algunas de las siguientes formas de pago: al contado, financiado 6 cuotas iguales sin interés o 50% al contado y el saldo en 12 cuotas sin interés".

Por su parte, los corredores inmobiliarios deberán colocar un cartel que de cuenta de estos cambios en un lugar visible por el público.

Según este proyecto, el propietario podrá exigir un depósito no mayor a un mes de alquiler por cada año de contrato. Durante el primer mes el inquilino deberá realizar un depósito que le será restituido el último mes del primer año de vigencia del contrato.

Durante los primeros 10 días del último mes de vigencia del contrato, el depósito en garantía será tomado como el último mes de alquiler. En este caso, las partes acordarán la inspección del inmueble para constatar su estado de conservación. Si el estado del bien es acorde a lo convenido en el contrato, el propietario deberá tomar el depósito en garantía como pago del último mes de alquiler.

Si el inquilino debiera hacer refacciones por el uso inapropiado del inmueble, el propietario afectará dicha garantía. Si el inquilino no hace uso de esa opción, el propietario deberá reintegrarle, contra entrega del inmueble, la garantía depositada ajustada al valor del alquiler a ese momento.

En cuanto a los aspectos legales, el inquilino podrá disolver el contrato luego de los 6 primeros meses de vigencia. Al hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de alquiler, deberá abonarle al propietario, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Por su parte, el propietario no puede resolver anticipadamente el contrato sin justa causa.

En el caso de que alguna de las partes decida no renovar el contrato, deberá notificarle a la otra su decisión en forma expresa y fehaciente con una antelación mínima de 60 días corridos anteriores a la finalización del contrato. Si esto no sucediera, la locación continuará hasta 60 días corridos posteriores al momento en que efectivamente se produzca la notificación.

En caso de fallecimiento del inquilino, abandono de la locación, exclusión del hogar ordenada judicialmente o privación legítima de la libertad, el contrato podrá ser continuado por quienes acrediten haber convivido con el arrendatario en las condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual.

A partir de esta norma, el dueño del inmueble deberá asegurar que éste cuente con las correspondientes instalaciones de los servicios básicos de electricidad, agua, gas y sanitario con descarga de agua y su correcto funcionamiento.

De acuerdo a este proyecto "en caso de incumplimiento, el inquilino tendrá derecho a intimar al propietario a efectuar las reparaciones correspondientes en un plazo máximo de 10 días. En caso contrario, podrá rescindir el contrato durante los dos primeros meses de vigencia del mismo y a exigir la devolución de todos los gastos desembolsados en concepto de alquiler, garantía, proporción del gasto de corredor inmobiliario por él desembolsado si lo hubiera y toda otra suma por abonada por él en concepto de gestiones y tasas inmobiliarias. Asimismo, deberá resarcírsele con un monto equivalente a un mes de alquiler. Pasados los dos primeros meses de vigencia del contrato, el inquilino podrá rescindir el contrato sin abonar indemnización y el propietario deberá resarcirlo con un monto equivalente a dos meses de alquiler".

Por otra parte, no se le podrá exigir al inquilino que contrate y mantenga los servicios o algún tipo de seguro como condición para celebrar el contrato de locación. Cabe destacar que esta prohibición no incluye a los servicios de electricidad, agua y gas.

Asimismo, en el caso de los inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal, el propietario le deberá entregar al inquilino el Reglamento de Copropiedad antes de la firma del contrato. Por su parte, el dueño del inmueble y el corredor deberán presentar ante el inquilino el Certificado de Dominio e Inhibiciones expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble.

Por último, se establece que si este proyecto es aprobado se va a integrar a la Ley 23.091 y al Código Civil vigente actualmente. Cabe destacar que esta ley regirá solamente para aquellos contratos celebrados posteriormente a la sanción de la norma 

---