Rivas también quiere regular los alquileres

[BPN-26/11/14] El pasado 5 de noviembre, el diputado nacional Jorge Rivas (FpV) presentó un proyecto de ley en el Congreso de la Nación para regular los alquileres de inmuebles. De ser aprobado, creará una "Dirección de Viviendas Alquiladas" y bajo su órbita funcionarán un "Registro Público de Inmuebles de Alquiler" y un "Registro Público de Contratos de Alquiler". Además, regulará la actividad de las habitaciones de pensión. Limitará los gastos inmobiliarios, las garantías e intervendrá activamente en los contratos.

En sus fundamentos, el diputado Rivas explicó que "la presente ley busca abordar la problemática social de este sector que ha crecido en forma exponencial, producto de un sistema de libre mercado del suelo y la vivienda, y de las insuficientes políticas públicas en materia de acceso a la vivienda digna".

En este marcó, especificó que esta iniciativa fue elaborada en el espacio de trabajo "Habitar Argentina: Iniciativa multisectorial por el derecho a la tierra, la vivienda y el hábitat" y detalló que también participaron de la elaboración "la Asociación Platense de Inquilinos, el Colectivo por la Igualdad, la Unión Argentina de Inquilinos, la Alianza Internacional de Habitantes, la Coordinadora de Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, la Mesa de Vivienda y Hábitat ‘La Boca’, y legisladores nacionales".

Acompañaron esta iniciativa el diputado Carlos Raimundi de Nuevo Encuentro y seis legisladores pertenecientes al bloque del Frente para la Victoria: María Balcedo, Miriam Gallardo, Araceli Ferreyra, Jorge Barreto, Mario Metaza y Daniel Giacomino.

El proyecto, que se presentó bajo el número de expediente 8780-D-2014, consta de 31 artículos, de los cuales uno es de forma, y se girará a las comisiones de "Legislación General", "Vivienda y Ordenamiento Urbano" y "Presupuesto y Hacienda".

En principio, el proyecto establece que regirá sobre "los contratos de locación para inmuebles y habitaciones de pensión destinados a vivienda" y que "los contratos en curso de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley deberán adecuarse a sus previsiones".

Asimismo, derogó los artículos, 5º, 6º, 7º, 8º y 9º de la Ley 23.091 (Ley de Locaciones Urbanas).

El proyecto crea y designa como autoridad de aplicación central a la Dirección de Viviendas Alquiladas, dependiente del Ministerio de Planificación Federal en la órbita de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda.

Entre sus funciones se destacan el velar por el cumplimiento de esta ley y participar de su reglamentación; elaborar proyectos para mejorarla; dictar su propio organigrama, propuesta de presupuesto y reglamento interno; organizar los registros de contratos y de inmuebles; imponer sanciones; generar un programa de asesoramiento, acompañamiento y resolución de conflictos gratuito para inquilinos y pequeños arrendatarios; favorecer la promoción de inmuebles en alquiler a través del fomento impositivo y promover programas de subvención al inquilino.

En el ámbito local, los institutos de vivienda podrán crear sus respectivas unidades o dependencias internas.

Asimismo, esta iniciativa propone la creación de Registro Público de Inmuebles de Alquiler en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas que tendrá un encargado con las siguientes funciones: llevar un registro de inmuebles de alquiler precisando si su aptitud fue calificada, si tiene recomendaciones pendientes o si se le aplicaron sanciones; verificar y calificar los inmuebles a alquilar; asesorar a las partes; extender el certificado de calificación de aptitud del inmueble e interactuar con el Registro de Contratos.

Por otra parte, crea un Registro Público de Contratos de Alquiler en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas que tendrá un encargado con las siguientes funciones: elaborar un modelo de contrato homologado; asesorar a las partes; efectuar las  recomendaciones para las propuestas de contratos que presenten las partes; verificar -previamente a la homologación del contrato- el cumplimiento de los deberes tributarios correspondientes a la operación; verificar la presentación de la calificación de aptitud del inmueble a alquilar; homologar y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda y participar de la organización de los registros locales.

 En su proyecto, el diputado Rivas estableció que el plazo mínimo de duración del contrato será de 3 años y en el caso de las pensiones, será de un año. Los contratos que fijen plazos menores van a ser considerados de acuerdo a estos plazos mínimos.

Asimismo, indicó que los contratos se deberán instrumentar por escrito obligatoriamente. De lo contrario, serán nulos. Los mismos serán intervenidos, homologados y registrados oficialmente. En este sentido, el artículo 2º de la iniciativa señala que "los sistemas de registro de los Colegios Públicos profesionales serán suficientes a estos fines".

 Además, dispuso que "cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución el juez lo integra, sumariamente y con audiencia de las partes, con arreglo a las disposiciones de la presente ley, ordenando su registración con la retroactividad que corresponda, operando a partir del registro las demás consecuencias previstas en materia de intervención oficial del contrato".

Según instaura la iniciativa, el Estado deberá registrar los contratos homologados y la falta de intervención del contrato "por omisión del propietario acarreará la pérdida, a favor del Estado, de las sumas dinerarias percibidas por  alquileres por todo el tiempo de la demora, hasta el momento de su homologación y registro".

A continuación, en su Art. 9º, la norma estableció que "a los fines de la materialización de la sanción precedentemente dispuesta, el Estado impone al locatario el deber de pagar los alquileres sucesivos en la Oficina de Registro, entendiéndose que con ello cumple con la obligación de pago a su cargo, sin derecho a reclamo por parte del locador. El incumplimiento de este deber por parte del locatario lo hace pasible de una sanción conminatoria equivalente a un día de alquiler por cada dos días de mora, la cual se liquidará al momento de homologarse el contrato o, en su defecto, cada dos meses".

 De acuerdo al proyecto, las propiedades ofertadas podrán ser calificadas por la autoridad de aplicación "en función de su aptitud para satisfacer las comodidades necesarias al derecho al que se destinan".

Estas propiedades deberán contar con los siguientes requisitos: aprobación de los planos por parte de las autoridades locales; dimensiones totales, cantidad y calidad de ambientes apropiadas a cada persona o grupo familiar; condiciones de ventilación y luminosidad adecuadas a los estándares exigibles a una vivienda confortable; condiciones de seguridad apropiadas; provisión de servicios básicos indispensables a estándares mínimos de calidad propios a la dignidad de la vivienda; y demás condiciones correspondientes a las políticas habitacionales del Estado que contemple la reglamentación de la ley.

Por otra parte, los inmuebles que no sean calificados como "aptos", no podrán ser arrendados. Si esta prohibición es incumplida, el inquilino deberá pagar los alquileres sucesivos en la Oficina de Registro "entendiéndose que con ello cumple con la obligación de pago a su cargo, sin derecho a reclamo por parte del propietario". El incumplimiento de este deber por parte del inquilino lo hace pasible de una sanción conminatoria equivalente a 1 día de alquiler por cada 2 días de mora, la cual se liquidará al momento de homologarse el contrato o, en su defecto, cada dos meses.

Si el inmueble no cuenta con las condiciones para ser calificado como apto, la Dirección de Vivienda de Alquiler le brindará al propietario recomendaciones para subsanar la situación. Si no cumple con el plan de refacciones, el Estado deberá ejecutar las adecuaciones pagándolas con los alquileres que el inquilino le irá depositando al arrendador.

El alquiler se deberá pagar según lo acordado por las partes o por mes adelantado con un plazo mayor a los 10 días del vencimiento. También podrá abonarse mediante un depósito en la cuenta bancaria que el propietario indique. El valor del alquiler debe estar en moneda local y se prohíbe cualquier ajuste, actualización o incremento del precio durante la vigencia del contrato, que contravenga a esta norma.

Asimismo, el inquilino no deberá pagar más de un mes de alquiler anticipado o el valor llave. Si esto no se cumple, el propietario deberá reintegrarle el dinero actualizado.

Respecto a los gastos, mientras que los inquilinos deberán pagar las facturas de los servicios y las expensas ordinarias; los arrendadores tendrán que hacerse cargo de los impuestos, de la tasa municipal y de las expensas extraordinarias.

De acuerdo a este proyecto, el propietario podrá exigir como depósito de garantía un mes de alquiler. Durante el penúltimo mes de vigencia del contrato se inspeccionará el inmueble para constatar su estado de conservación. Si el estado del bien es acorde a lo convenido en el contrato, el propietario deberá tomar el depósito en garantía como pago del último mes de alquiler. Si el inquilino no hace uso de esa opción, el propietario deberá reintegrarle, contra entrega del inmueble, la garantía depositada ajustada al valor del alquiler a ese momento.

Si el inquilino tiene que hacer refacciones, las partes pueden acordar que el inquilino las haga a su costa, recuperando al final el depósito de garantía; o que las efectúe el propietario una vez desocupado el inmueble, utilizando dicha garantía.

Por otra parte, se plantea la posibilidad de que las partes pueden acordar sustituir el depósito en garantía por la contratación de un seguro que cubra la responsabilidad civil del propietario.

La iniciativa de Rivas estipuló que el propietario no podrá disolver anticipadamente el contrato sin justa causa. Para ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa del inquilino, el dueño del inmueble deberá previamente constituirlo en mora, intimándolo en forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando un plazo mayor a 15 días corridos.

Luego de 3 meses de alquiler, el inquilino podrá disolver anticipadamente el contrato notificándole al propietario 30 días antes y perdiendo el depósito en garantía. Sin embargo, el arrendador no podrá pedir otra compensación o indemnización.