Un Registro Público de Administradores ‘tipo’ para todo el país

[BPN-10/12/14] El pasado 24 de noviembre, la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH) difundió un proyecto de ordenanza –que ella misma elaboró- para crear un Registro Público de Administradores (RPA) "tipo" aplicable a todas las ciudades argentinas.

Según informó en su sitio Web, está basado en el texto de la Ley 941 que creó el RPA porteño pero con "modificaciones tendientes a mejorar el sistema". En el nuevo texto se aprovechó "la experiencia de la actuación de dicha entidad oficial, vigente desde el año 2003, pero evitando caer en ciertos defectos que, a nuestro juicio, son superables".

"Nos referimos explícitamente a que el régimen metropolitano no prevé precisamente lo que resulta ser el centro de la problemática consorcial, que es el control de la gestión de los administradores de consorcios. En efecto, dicha ley cubre las necesidades de un contralor fiscal del administrador, pero carece de jurisdicción para brindarle al consorcista algún tipo de solución ante determinados supuestos de mala gestión", explicó.

Pequeñas Noticias comparó el proyecto de ordenanza propuesto por la Liga del Consorcista y el texto de la Ley 941 vigente en la CABA y encontró que en la primera se modificaron 15 artículos, se incorporaron 7 y se eliminaron 6, que sí estaban presentes en la normativa porteña. A grandes rasgos, el proyecto reduce las multas a los mandatarios, crea un "Registro Municipal de Árbitros de la Propiedad Horizontal" y modifica los requisitos de inscripción y las obligaciones del administrador.

El contenido del proyecto de ordenanza fue difundido en el sitio Web de la LCPH. Junto a esa publicación se adjuntó un archivo de tipo PDF con el texto completo de la iniciativa y sus fundamentos, firmado por el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la fundación.

Respecto a las sanciones, este proyecto establece multas entre uno y 10 salarios "correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda". En caso de que el administrador sea suspendido del registro amplía el plazo máximo de la pena hasta los dos años. También dispone que "ante graves acusaciones formuladas por tres o más propietarios de distintas unidades, el RPA podrá actuar como denunciante ante el Fuero Criminal respecto a cualquier administrador de consorcios, inscripto, o no".

Asimismo, elimina la definición de qué es un reincidente y el párrafo que establece que se pueden acumular las multas con las demás sanciones.

En cuanto al contenido de las declaraciones juradas anuales que tienen que presentar los mandatarios, se agrega que "la autoridad de aplicación deberá disponer, en lo posible, que los trámites administrativos sean realizados por Internet". Además se suprimen dos requisitos que sí deben ser presentados de acuerdo a la Ley 941: "detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios" y la "declaración jurada patrimonial o el seguro de responsabilidad profesional".

El proyecto de ordenanza dispone que "son infracciones a la presente ordenanza el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones impuestas por la misma", a diferencia del texto de la Ley 941 que detalla minuciosamente qué conductas constituyen infracciones.

La iniciativa de Loisi crea –en forma totalmente novedosa- un Registro Municipal de Árbitros de la Propiedad Horizontal, dependiente del RPA e integrado por abogados, contadores y arquitectos especialistas en la materia.

El proyecto de ordenanza en sus artículos 20º y 21º explica el procedimiento arbitral: "cuando el registro reciba una denuncia contra un administrador por mala gestión a la que se le atribuya consecuencias dañosas al patrimonio del consorcio o de algún propietario, la autoridad administrativa requerirá a cada una de las partes designar un árbitro dentro de los 5 días hábiles de recibida la notificación, a fin de someter la cuestión a juicio arbitral. Cualquier abogado matriculado dentro de la jurisdicción de esa ciudad podrá ser elegido a dichos efectos. La notificación de la elección deberá realizarse a los domicilios electrónicos que hubieren constituido las partes. El Tribunal Arbitral deberá constituirse de inmediato, sin mayores formalidades".

De acuerdo a esta normativa "constituido el Tribunal, los árbitros elegirán de común acuerdo las normas procesales que regulen su funcionamiento, adoptando cualquier sistema arbitral público o privado que se aplique en cualquier jurisdicción del país, priorizando la celeridad en los trámites, la inmediación y la oralidad. Salvo convención en contrario, el Tribunal deberá producir su laudo dentro de los 90 días corridos a partir de la composición definitiva del mismo. El mismo deberá tomar una decisión sobre el objeto de la denuncia indicando asimismo la forma de solventar las costas del procedimiento y en su caso los daños que hubieren existido. El laudo podrá apelarse por ante la Jurisdicción judicial correspondiente".

Según la iniciativa "en caso de desacuerdo en las decisiones a adoptar, ambos árbitros deberán elegir a un tercero para integrar el tribunal, el cual podrá ser profesional o no. En caso de desacuerdo en la elección del tercero, éste se sorteará entre los árbitros inscriptos en el Registro Municipal de árbitros de la Propiedad Horizontal".

La norma propuesta por la Liga, establece que los honorarios del administrador solamente van a poder ser fijados en una asamblea convocada a este fin. La Ley 941 admitía que esta decisión también sea tomada en asambleas ordinarias.

En este proyecto de ordenanza se modifica un artículo referido al mandato del administrador y se establece que el mandatario va a tener un plazo de hasta un año para el ejercicio de su función "pudiendo ser renovado por cualquier asamblea cuyo orden del día incluya el tema, por el voto de más de la mitad del número de propietarios del edificio. En caso de ausencia de cuórum, el plazo se entenderá prorrogado hasta la próxima asamblea ordinaria o extraordinaria, en la cual deberá tratarse obligatoriamente el tema, aún no encontrándose éste en el orden del día. Podrá ser removido por asamblea antes del vencimiento con el voto de los dos tercios de los propietarios presentes, habiéndose reunido un cuórum de más de la mitad de los integrantes del consorcio".

El cuanto al procedimiento administrativo, se elimina el artículo 19º de la Ley 941 que da cuenta de las "pruebas".

En lo relativo a la instrucción del sumario, se elimina la idea de imputación y se establece que el sumario deberá ser "oral y actuado" y deberá contener "los presuntos daños causados" a diferencia de la Ley 941 que requería "la cita precisa de la norma presuntamente infringida".

Asimismo, se incorporó un artículo que establece que "el procedimiento se sustanciará mediante notificaciones por email, en una sola audiencia, a la cual deberán concurrir las partes interesadas munidas de todas las pruebas que tuvieren" y añade que "la autoridad administrativa resolverá absolviendo o imponiendo alguna de las sanciones previstas en la presente ley. Dicha resolución podrá ser apelada tanto por el supuesto infractor, cuanto por los denunciantes, ante la autoridad jurisdiccional correspondiente".

También se eliminó la prescripción de las acciones y sanciones y los artículos 20º y 21º de la Ley 941.

Las liquidaciones de expensas deberán confeccionarse en el formato elegido por cada propietario, según la propuesta del Dr. Loisi.

En cuanto al contenido de las liquidaciones, se incorporó a él el correo electronico del administrador, la copia de la información contenida en los recibos de haberes de cada empleado del edificio, el detalle de descuentos por aportes del trabajador y de las contribuciones por cargas sociales a cargo del consorcio, declarando si se encuentran pagas en tiempo y forma, y el detalle de cada gasto.

Asimismo, se eliminaron los incisos d), e) y g) del Art. 10º de la Ley 941.

En cuanto a los requisitos para la inscripción en el registro, el administrador deberá presentar el número de CUIL o CUIT actualizado. La segunda opción no era contemplada por la Ley 941.

Se agregó como requisito la "denuncia y constitución de un correo electrónico".

A la presentación del Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal se le incorporó que "en el caso de que la administración la ejerza una persona jurídica, el requisito deberá cumplirlo quien estatutariamente, o en virtud de decisión asamblearia, tenga el uso de la firma social".

Asimismo, se deberá presentar un Certificado de Juicios Universales en vez del Informe expedido por el Registro de Juicios Universales que pide el texto de la Ley 941.

Por su parte, la iniciativa prevé que el certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal tendrá que ser "dictado por Instituciones especializadas del sector. A dichos efectos la autoridad de aplicación mantendrá un Registro de Instituciones autorizadas, quienes deberán detallar el contenido de dichos cursos, los cuales no podrán ser inferiores a lo indicado por la reglamentación". Respecto a este certificado, en el proyecto del RPA porteño solamente figuraba "en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente".

En cuanto a los requisitos de los administradores voluntarios, se elimina la presentación del DNI original y la especificación de los detalles que debe contener el acta de asamblea que designa al administrador. Asimismo, se agrega la obligación de presentar copia certificada del título de propiedad de la unidad que ocupa el voluntario o certificado de dominio expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble, y la denuncia de un correo electrónico para que pueda recibir las notificaciones.

El proyecto de la Fundación agrega que no se van a poder inscribir en el registro –entre otros- "los que hubieren sido objeto de condena criminal por cualquier delito" a diferencia de la Ley 941 que establece que no pueden registrarse "los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación".

Además, se elimina la categoría de "los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados 5 años desde que la medida haya quedado firme", y al igual que en la Ley 941, se dispone que no van a poder inscribirse "los fallidos y concursados" pero se le elimina el hecho de que sea "hasta su rehabilitación definitiva", tal como figura en la normativa porteña.

Se suprime el Art. 6º de la Ley 941 que establece la obligación del Certificado de Acreditación.

Se elimina el Art. 8º de la Ley 941 que establece la presentación de constancia de inscripción del administrador ante la asamblea y se agrega un inciso que establece que "en caso de renuncia, remoción o cese de su mandato, el administrador debe rendir cuenta de su gestión y poner a disposición de las nuevas autoridades del consorcio, dentro de los 30 días corridos, toda la documentación relativa a su gestión administrativa y los fondos que tuviere en su poder, no pudiendo ejercer en ningún caso retención alguna. Respecto de los libros obligatorios y los contratos donde el consorcio mantenga obligaciones con terceros, deberá entregarlos a la nueva administración dentro de las 48 horas de serles requeridos". En este sentido, elimina el inciso de la Ley 941 que imponía otros plazos: "en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos".

Se añade el inciso que instaura "asegurar el inmueble contra siniestros y accidentes que incluya responsabilidad civil al personal dependiente del consorcio y terceros, manteniendo vigente dicha póliza, como asimismo la de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales del personal en relación de dependencia". Con esta incorporación, elimina el inciso de la Ley 941 que imponía solamente "asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del consorcio y terceros"

Asimismo, se reemplazó el inciso de le Ley 941 que imponía como obligación del administrador "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios", por otro que establece "depositar los fondos de cada consorcio en una cuenta bancaria a nombre del mismo, salvo resolución de asamblea adoptada por más de la mitad de los votos totales de los propietarios del edificio que ordene lo contrario. En su caso deberá depositar en la misma toda suma de dinero cobrada por cualquier causa en un plazo que no excederá de las 72 horas hábiles desde su percepción".

Se elimina que los recibos de expensas tengan que estar numerados y el inciso que establece que "en caso de juicios con sentencia favorable al consorcio de propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del consorcio los montos totales percibidos dentro de los 2 días hábiles desde su recepción". Asimismo, se agrega el número de unidad funcional y ya no se pide el "nombre y apellido del propietario" sino que el "nombre y apellido del titular de dominio de la unidad funcional cuyo pago se documenta, y – en su caso- de quien efectúa el pago".

Finalmente la LCPH suprimió los siguientes incisos: g) h) i) y j) del Art. 9º presentes en la Ley 941.

Se establece que los administradores deben exigir los comprobantes originales correspondientes a la contratación de bienes y servicios o realización de obras, y guardar una copia por 5 años, a diferencia de los 2 años que estipula la Ley 941.

Se incorporó un artículo referido al libro de registro de firmas compuesto por los datos de los titulares de las unidades funcionales que integran el edificio. Dicho libro deberá ser firmado por éstos y tendrá el carácter de declaración jurada.

Mientras que la Ley 941 define a los administradores voluntarios como "todos aquellos propietarios que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna", la iniciativa de la Liga los define como "quienes siendo propietarios integrantes del consorcio que administran y tengan allí su domicilio real, cumplan la función de administrar sin percibir retribución ni contraprestación alguna".

La nueva normativa instaura que el RPA deberá estar disponible en la página Web que éste cree, a diferencia del RPA porteño que está incluida en la Web del Gobierno de la CABA.