Quieren modificar tres puntos relacionados con los consorcios

[BPN-15/11/18] El pasado 13 de septiembre la "Comisión para la modificación parcial del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC)" presentó al ministro de Justicia y Derechos Humanos, Dr. Germán Garavano, su proyecto de reforma que –en lo relativo a la propiedad horizontal- propone excluir al consorcio de las personas jurídicas, eliminar la aprobación del consejo de propietarios para emitir el certificado de deuda y extender el plazo para accionar judicialmente por nulidad de la asamblea de 30 a 90 días. Así lo informó la revista digital Pensamiento Civil el 1º de noviembre pasado.

La "Comisión para la modificación parcial del Código Civil y Comercial de la Nación" fue creada por el presidente Mauricio Macri y Garavano el pasado 7 de marzo mediante el Decreto 182/18. Está compuesta por el Dr. Julio César Rivera, Dr. Ramón Daniel Pizarro y Dr. Diego Botana. La secretaria académica es la Dra. Agustina Díaz y el secretario "ad-hoc", el Dr. Marcelo Alejandro Rufino.

Se elimina a los consorcios del grupo de personas jurídicas privadas. Para logr este fin se propone derogar el inciso h del artículo 148 del CCyC que reza: "Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas: a) [...]; h) el consorcio de propiedad horizontal".

Textualmente los miembros de la Comisión argumentaron: "Este proyecto propicia la supresión del consorcio del elenco de las personas jurídicas, caracterización opinable a la luz de la doctrina y la jurisprudencia, pues si bien prestigiosos autores y algunas sentencias efectivamente reconocieron la personalidad jurídica del consorcio, otros autores y sentencias la han desconocido. Por lo demás, a partir de la personificación del consorcio se han elevado voces críticas que han señalado la anomalía que significaría el concurso o quiebra del mismo, las extensas responsabilidades a que se somete a los miembros del consejo de administración, la obligación de llevar contabilidad regular, la carga de cumplir con las reglas de compliance ^[1] y aun los efectos que sobre el mismo tiene la ley que consagró la responsabilidad penal de las personas jurídicas (Ley N° 27.401)".

Se agrega un tercer párrafo al artículo 2044º que ordenará: "Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye el consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Se rige por el Reglamento de Copropiedad y las disposiciones de este Título". Según sus autores este agregado es una consecuencia lógica de la derogación del ya mencionado inciso h) del artículo 148. Por ese mismo motivo proponen también derogar los incisos e) ^[2], i) ^[3] y t) ^[4] del artículo 2056º del CCYC que establecen los puntos que debe, inexorablemente, contener un reglamento de propiedad horizontal.

La Comisión propone que el certificado de deuda no tenga que ser aprobado por el consejo de propietarios, para ello sustituye el último párrafo del artículo 2048º ^[2] del CCYC por el siguiente: "El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".

Argumenta que la aprobación por el consejo de administración es un requisito absolutamente inútil y agrega: "sólo se presta a dilaciones, cuando no a acciones de mala fe, en aquellos supuestos en los cuales los deudores de expensas comunes forman parte del consejo".

Otro de los puntos que los integrantes de la Comisión quieren reformar es el plazo para promover una acción judicial con el objeto de solicitar la nulidad de la asamblea. Se extendería –de ser aprobado- de 30 a 90 días.

Para lograr este objetivo proponen modificar el artículo 2060º del CCyC que ordenará: "Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los noventa días contados desde la fecha de la asamblea".

Argumentaron que el plazo actual de 30 días es "notoriamente exiguo".

Sobre los "Conjuntos inmobiliarios" (Título VI) la Comisión propuso derogar el tercer párrafo del artículo 2075º ^[6] del CCYC porque "la exigencia de adecuación de los conjuntos inmobiliarios ya existentes a las figuras del CCyC - que no figuraba en el anteproyecto - es inconstitucional, pues afecta situaciones jurídicas consolidadas bajo la vigencia del derecho anterior. Por lo demás en la práctica es imposible de llevarse a cabo por los muy elevados costos que genera".

Por último se propone sustituir el artículo 2110º del CCyC ^[7] por el siguiente: "Inejecutabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepulturas son inejecutables mientras estén ocupadas por la inhumación de restos humanos, excepto por créditos provenientes de: a) el saldo de precio de compra, construcción o reparación del sepulcro. b) las expensas, tasas, impuestos o contribuciones que graven la parcela. En estos casos el juez ordenará la exhumación y traslado de los restos según corresponda, cuyos costos integrarán la planilla de gastos de la subasta".

Los miembros de la Comisión argumentaron que "la primera [modificación] se dirige a precisar que la garantía otorgada a estos bienes es la inejecutabilidad, la cual opera cuando en la parcela efectivamente hay restos humanos inhumados; y en las hipótesis que excepcionan a la inembargabilidad es preciso determinar el destino de eso restos que es lo que se predica en el último párrafo del texto proyectado. Finalmente, se resuelve que la inembargabilidad cede también frente a los gastos de reparación del sepulcro, como lo establece el artículo 744º, inciso d)" 

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[1] El compliance es un conjunto de herramientas de carácter preventivo, que tienen por objeto garantizar que la actividad que realiza la empresa y quienes la conforman y actúan en su nombre lo hagan en apego a las normas legales, políticas internas, códigos éticos sectoriales y cualquier otra disposición que la misma esté obligada a cumplir o que haya decidido hacerlo de forma voluntaria, como parte de sus buenas prácticas. El compliance penal constituye el conjunto de herramientas de carácter preventivo con el objeto de prevenir la infracción de normas de carácter penal y evitar eventuales sanciones que generen responsabilidad a la empresa.

[2] Inciso e) del artículo 2056º del CCyC: "composición del patrimonio del consorcio".

[3] Inciso i) del artículo 2056º del CCyC: "uso y goce de los bienes del consorcio".

[4] Inciso t) del artículo 2056º del CCyC: "fijación del ejercicio financiero del consorcio".

[5] Artículo 2048 del CCyC: "El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones". Lo tachado es lo que la Comisión pretende eliminar.

[6] Artículo 2075º del CCyC: "Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real".